在新山买无电梯组屋：购买前要检查什么

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日

无电梯公寓（walk-up），通常称为组屋（rumah pangsa），是只有楼梯、没有电梯的低层分层楼宇。新山旧住宅区里的这类组屋大多建于1970年代至1990年代，其中不少是当年的廉价屋。它们往往是进入成熟社区门槛最低的选择。购买前，请检查整栋楼的状况、管理层收取管理费的情况、地契及任何转售限制、剩余地契年限，以及银行是否愿意批出贷款。本文仅为一般资讯，并非法律或财务建议。

在新山，什么算是无电梯组屋

在新山的房地产用语中，walk-up通常指四至五层、靠公共楼梯上下的楼宇。房产广告会称之为“flat”、“apartment”或“廉价组屋”（low-cost flat）。大多数由联合管理机构（JMB，Badan Pengurusan Bersama）管理；分层地契发出后，则由管理机构（MC，Perbadanan Pengurusan）管理。请参阅我的指南：JMB与管理机构（MC）的区别。

无电梯组屋之间差别很大。有些楼宇整洁，委员会运作良好；有些则累积了几十年的违建和未缴费用。楼宇本身和单位同样重要。

比较项目	无电梯组屋	有电梯的公寓
购买价格	通常是该区分层住宅中最低的	较高
管理费	通常较低：没有电梯、泳池或保安	较高
出入	只有楼梯；对年长住户和搬家较不方便	电梯
保安	通常开放出入；因楼而异	通常有保安看守，并使用门禁卡
贷款与转售	因银行和楼宇而异；买家群体较小	一般较容易，视楼龄和地契而定

无电梯组屋适合谁，不适合谁

• 适合：预算有限、想住在成熟地区的首次购屋者；打算日后再换屋的夫妇；宁愿管理费低、不需要设施的屋主。
• 不适合：住在底楼以上、行动不便的人（请参阅新山无障碍住宅）；希望有保安和设施的家庭；指望重建的买家。

如要先定好预算，请参阅您能负担多少房价。

1. 楼宇：楼龄、状况及维修费用

旧的无电梯组屋虽然没有电梯，但屋顶、水箱、水泵、水管、电线、沟渠和楼梯都会老化。更换这些设施的费用由屋主通过管理费、偿债基金（kumpulan wang penjelas）或特别征费来承担。

柔佛州已清楚说明这方面的费用可能有多高。2023年5月，FMT报道，州政府正考虑重建士古来Taman Ungku Tun Aminah约有40年楼龄的公共廉价组屋。州政府估计，维修一栋有72个单位、存在屋顶、电线及排水问题的试点楼宇，费用约为RM180万，即每个单位约RM25,000。

私人楼宇不要指望政府援助。公共维修拨款主要用于人民组屋计划（PPR）和公共组屋，而且金额有限：部门在2026年的PPR维修拨款为RM4460万，约为申请数额的56%（Malay Mail，2026年7月）。柔佛州2026年财政预算案为PPR、政府出租屋及公共组屋拨出RM1亿（The Star，2026年1月）。

看房时要注意什么

• 楼梯：照明、扶手、裂缝、潮湿及清洁情况。
• 屋顶及顶楼天花板：水渍和最近修补的痕迹。顶楼单位最受屋顶热气影响，也最先遇到屋顶漏水。
• 供水：高楼层的水压，以及屋顶水箱和水泵的状况。请参阅柔佛州停水问题。
• 沟渠及垃圾区：沟渠堵塞和垃圾乱丢，显示管理不善。
• 违建：被封起来的走廊、横跨公共通道并上锁的铁花，以及建在沟渠或沙井上方的结构。
• 单位内部：电线（请参阅旧屋电线）、防水及水管渍痕（请参阅楼上单位漏水）。

2025年10月，The Star报道，在士古来一些1980年代的廉价组屋，违建和上锁的走廊铁花阻碍了维修人员接触水管和沙井，并引起消防安全隐忧；依斯干达公主城市政厅（MBIP）已下令分阶段拆除这些铁花。如果单位有违建，请假设它可能必须拆除；请参阅未经批准的扩建。

也要询问是否有尚未处理的消防局（Bomba）火患通知：Malay Mail在2026年1月报道，消防局在2025年检查的453个分层产业中，有192个至少收到一份这类通知。

2. 管理、管理费及偿债基金

管理费低是无电梯组屋最大的吸引力，但前提是屋主真的缴付。2023年5月，柔佛州房屋及地方政府委员会主席表示，州内约70%的私人廉价组屋因住户不缴费而无法收取管理费（The Star）。收费率低，就意味着维修资金不足。

根据Strata Management Act 2013，偿债基金的缴款至少须为管理费的10%（第25条），而且该基金只能用于资本项目，例如更换和提升公共产业（第24条）。请卖方向管理处索取以下资料：

要索取的资料	能告诉您什么
最新的经审计账目	偿债基金余额，以及管理账户是否出现赤字
欠款或收费报告	屋主实际缴付了多少费用
过去两三年的常年大会（AGM）会议记录	计划中的屋顶、水管或重新油漆工程、特别征费及纠纷
单位的账单结单	卖方截至交易完成时没有任何欠款
住户规则及附例	停车、装修、宠物及出租规定
由谁管理楼宇	选出的JMB或MC委员会、管理代理，还是没有人积极管理

如果没有人能拿出账目或会议记录，这本身就说明了问题。请参阅如何看懂JMB账目、大型维修的特别征费、拖欠管理费以及二手房欠款与费用分摊。

3. 地契、地契年限及转售限制

• 是否有分层地契。部分较旧的无电梯组屋至今仍未发出个别分层地契，这会增加手续和所需的同意；请参阅购买没有个别分层地契的产业及分层地契详解。
• 永久地契还是租赁地契。如果是租赁地契，地契年限早在您购买前就已开始计算。一份从1985年开始的99年租赁地契，到2026年约剩58年。请参阅永久地契与租赁地契及柔佛州租赁地契续期。
• 权益限制（restrictions in interest）。廉价屋和州政府可负担房屋可能附有条件，限制谁可以购买以及何时可以转售。柔佛州售价不超过RM150,000的可负担房屋（RMMJ）单位，州政府自2023年1月1日起规定10年内不得转售，在此之前土地局不会登记过户（Malay Mail，2023年3月）。请参阅Rumah Mampu Milik Johor。
• 进行地契查册，以确认屋主、地契类型、限制及任何禁止令（caveat）；请参阅地契查册。

4. 为旧的无电梯组屋申请贷款

国家银行于2013年7月将产业融资期限上限定为35年。各银行还有自己的限制：通常要求贷款在借款人约70岁时结束（FMT，2018年）；如果是租赁地契，贷款结束时还须剩下足够的地契年限。2026年7月，八打灵再也一些较旧租赁地契住宅的屋主告诉Malay Mail，当地契只剩约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。关于楼龄，国家银行并没有统一规定，由各银行自行决定。

• 及早询问。在支付订金前，先向两三家银行确认他们是否愿意为该楼宇提供贷款。
• 估价。如果估价低于您的购买价，差额须由您自付；请参阅银行估价低于售价时怎么办。
• 贷款期限与年龄。请参阅房屋贷款期限与年龄限制。国家银行于2026年11月5日将隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。
• 首购屋印花税。根据2026年财政预算案，马来西亚首次购屋者购买价格不超过RM500,000的住宅，若买卖合约（SPA）在2027年12月31日或之前签署，可获全额印花税豁免。2027年财政预算案建议，2027年1月1日至2030年12月31日期间签署的SPA，价格不超过RM500,000可获全额豁免，不超过RM750,000可获部分减免，惟须视《财政法案》（Finance Act）而定。请参阅2026年印花税及我的首购屋指南。
• 公积金（EPF）可帮助支付首期；请参阅用公积金买房。

也要为单位内的重新布线、水管和防水预留预算；请参阅新山装修费用。

5. 选择哪一层

楼层	优点	注意事项
底楼	不用爬楼梯；对年长住户和搬家最方便	隐私、保安、潮湿、沟渠及水灾；邻居的违建在底楼最常见
中间楼层	在出入方便、通风和避开屋顶热气之间取得平衡	楼上单位漏水；楼梯间的噪音
顶楼	安静、楼上没有住户，景观通常较好	屋顶热气和屋顶漏水；要爬的楼梯最多；水压最低

另请参阅新山住家降温方法；若楼宇位于低洼地区，请参阅我的水灾风险指南。

6. 出租及日后转售

靠近大学、工业区和市中心的无电梯组屋，可以吸引学生和工人租住。需求因楼而异，因此请查看附近最近的叫价租金，以及附例中有关出租的规定；请参阅在新山出租房间。

您日后的买家大多也需要贷款，因此地契年限、楼宇状况以及银行对该楼宇的看法，都会影响转售。管理良好、地契年限长的楼宇较容易出售。出价前，请先查看同一栋楼的成交记录；请参阅查询成交价格及解读NAPIC数据。

重建不是一个计划

马来西亚目前没有已生效的集体出售（collective sale）法律；根据2026年10月21日报道的一项国会书面答复，房屋部长仍将《城市更新法案》（Urban Renewal Bill）描述为一项提议（The Star）。购买无电梯组屋，就按它今天的样子来评估；请参阅城市更新法令详解。

外国买家与无电梯组屋

柔佛州外国买家的最低购买价一般为RM100万，只有少数例外，例如部分获州政府批准的发展商服务式公寓（The Sun，2025年9月；New Straits Times，2026年4月）。无电梯组屋的价格很少接近这个数字，而且廉价单位可能附有地契限制，因此实际上都是马来西亚人在购买。外国人通常先租房；请参阅外国人在新山租房及柔佛州外国人最低购买价。如果您的计划包括MM2H，我会与获MOTAC发牌的MM2H代理配合处理签证事宜；是否批准由有关当局决定。

如果这对您很重要，可以在哪里买

• 士古来（Skudai）、淡杯（Tampoi）及甘拔士（Kempas）：靠近UTM和工业区的较旧住宅区。
• 地不佬（Tebrau）、Setia Indah及Molek：成熟社区。
• Permas Jaya及Senibong：东区，新旧房源都有。
• 古来（Kulai）及士乃（Senai）：离市区较远，价位较低。
• 武吉英达（Bukit Indah）及振林山（Gelang Patah）：可与入门级公寓比较。

可在我的新山房地产地图上比较这些地区；如果您正在旧的无电梯组屋和有电梯的旧公寓之间犹豫，请参阅购买旧公寓。

更多柔佛生活指南：在新山买第一间房 · 公寓、有地住宅与SOHO比较 · 新山地方政府详解 · 新山生活费

常见问题

什么是无电梯公寓（walk-up）？

一种低层分层楼宇，通常为四至五层，靠共用楼梯上下，没有电梯。新山的这类楼宇大多建于1970年代至1990年代，许多是廉价或中低价组屋，由JMB或管理机构（MC）管理。

新山的旧无电梯组屋可以申请房屋贷款吗？

通常可以，但因银行而异。贷款期限上限为35年，银行通常要求贷款在借款人约70岁时结束；如果是租赁地契，银行也会查看剩余的地契年限。请在支付订金前，先向银行询问该楼宇的情况。

无电梯组屋的管理费比较低吗？

通常是，因为没有电梯、泳池或保安。问题在于收费：2023年5月，柔佛州房屋事务行政议员表示，州内约70%的私人廉价组屋难以收取管理费，导致维修资金所剩无几。购买前请查看账目和欠款情况。

外国人可以在柔佛买无电梯组屋吗？

实际上很少。柔佛州外国买家的最低购买价一般为RM100万，只有少数例外，而无电梯组屋的价格很少接近这个数字。廉价单位也可能有地契限制。大多数外国人会先租房。

无电梯组屋哪一层最好？

视住户而定。底楼适合年长住户，但要注意隐私、潮湿和沟渠。中间楼层在出入方便和热气之间取得平衡。顶楼安静，但要承受屋顶热气和漏水，爬的楼梯也最多。

廉价的无电梯组屋可以随时出售吗？

不一定。部分廉价屋和可负担房屋附有限制。根据自2023年1月1日起实施的政策，柔佛州售价不超过RM150,000的RMMJ房屋须在购买10年后才能出售。地契查册可显示单位附带的限制。

新山的旧无电梯组屋会被重建吗？

不要指望。马来西亚目前没有已生效的集体出售法律，而截至2026年10月，《城市更新法案》仍被描述为一项提议。请以它今天作为住家的价值来购买无电梯组屋。

正在考虑新山的无电梯组屋？

告诉我您想要的地区、预算以及谁会入住。我会为您筛选楼宇，查核管理、地契及地契年限，并在您出价前给您看附近的成交记录。您也可以预约看房；如果您不在新山，可以预约Zoom咨询。

资料来源：Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第24及25条，2026年11月核查；The Star，“Johor’s allocation of RM58mil insufficient to rejuvenate all low-cost flats in state, says exco member”，2023年5月15日；FMT，“Johor considers redeveloping 40-year-old Tuta low-cost flats”，2023年5月21日；The Star (StarMetro)，“Illegal extensions plague strata management in Johor”，2025年10月9日，由Asia News Network转载；The Star，“Johor PPR folk laud RM100mil fix”，2026年1月2日；Malay Mail，“Housing Ministry prioritising urgent repairs for ageing PPR projects amid budget cuts”，2026年7月21日；Malay Mail，“Nearly half of strata properties fail fire safety checks”，2026年1月25日；Malay Mail，“Johor affordable houses can now only be sold after 10 years, says exco”，2023年3月21日；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全及可持续家庭债务领域的措施（最长35年贷款期限），2013年7月5日；FMT，“Will a 40-year loan tenure really benefit a buyer?”，2018年10月18日；Malay Mail，“Petaling Jaya’s leasehold dilemma”，2026年7月22日；Bank Negara Malaysia，Monetary Policy Statement，2026年11月5日；Ministry of Finance，Budget 2026 Tax Measures（首购屋印花税），2025年10月；The Star，“Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”，2026年10月9日；The Sun，柔佛州外国买家RM100万最低价格的报道，2025年9月5日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star，“Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga”，2026年10月21日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月14日，并非法律或财务建议。相关规定、贷款政策和楼宇状况会有变化；在作出承诺前，请向您的银行、律师、土地局及楼宇管理层确认。