Membeli Apartemen Walk-Up di Johor Bahru: Apa Saja yang Perlu Diperiksa

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 14 November 2026

Apartemen walk-up, yang sering disebut flat (rumah pangsa), adalah gedung strata bertingkat rendah yang hanya memiliki tangga tanpa lift. Sebagian besar walk-up di kawasan perumahan lama Johor Bahru dibangun antara tahun 1970-an hingga 1990-an, dan banyak di antaranya dibangun sebagai rumah berbiaya rendah. Walk-up sering menjadi cara termurah untuk tinggal di lingkungan yang sudah mapan. Sebelum membeli, periksa kondisi gedung, seberapa baik pengelola menagih iuran, sertifikat dan pembatasan penjualan kembali, sisa masa sewa (leasehold), serta apakah bank bersedia memberi pinjaman. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum atau keuangan.

Apa yang disebut walk-up di Johor Bahru

Dalam istilah properti di JB, walk-up adalah gedung yang biasanya empat atau lima lantai dan diakses lewat tangga bersama. Iklan menyebutnya “flat”, “apartment” atau “low-cost flat”. Sebagian besar dikelola oleh badan pengelola bersama (JMB, Badan Pengurusan Bersama) atau, setelah sertifikat strata diterbitkan, oleh badan pengelola resmi (MC, Perbadanan Pengurusan). Lihat panduan saya tentang JMB vs management corporation.

Walk-up sangat beragam. Ada gedung yang rapi dengan pengurus yang berfungsi; ada juga yang dipenuhi perluasan tanpa izin dan iuran yang menunggak selama puluhan tahun. Gedungnya sama pentingnya dengan unitnya.

Faktor	Rusun walk-up	Kondominium atau apartemen dengan lift
Harga beli	Biasanya paling rendah untuk hunian strata di suatu area	Lebih tinggi
Biaya pemeliharaan	Biasanya rendah: tanpa lift, kolam renang, atau satpam	Lebih tinggi
Akses	Hanya tangga; lebih sulit bagi penghuni lansia dan saat pindahan	Lift
Keamanan	Sering akses terbuka; berbeda-beda per gedung	Biasanya dijaga satpam, dengan kartu akses
Pinjaman dan penjualan kembali	Berbeda menurut bank dan gedung; kelompok pembeli lebih kecil	Umumnya lebih mudah, tergantung usia gedung dan sertifikat

Untuk siapa walk-up cocok, dan untuk siapa tidak

• Cocok: pembeli rumah pertama dengan anggaran terbatas yang menginginkan kawasan mapan; pasangan yang berencana pindah ke rumah lebih besar nanti; pemilik yang lebih memilih iuran rendah daripada fasilitas.
• Kurang cocok: siapa pun yang memiliki keterbatasan gerak dan tinggal di atas lantai dasar (lihat hunian ramah difabel di JB); keluarga yang menginginkan keamanan berjaga dan fasilitas; pembeli yang mengandalkan pembangunan ulang.

Untuk menentukan anggaran terlebih dahulu, lihat berapa harga rumah yang mampu Anda beli.

1. Gedung: usia, kondisi, dan biaya perbaikan

Walk-up tua memang tidak punya lift, tetapi atap, tangki, pompa, pipa, kabel listrik, saluran air, dan tangga semuanya bisa aus. Biaya penggantiannya ditanggung pemilik melalui iuran layanan, dana cadangan (kumpulan wang penjelas), atau pungutan khusus.

Johor sudah memberi gambaran jelas tentang besarnya biaya ini. Pada Mei 2023, FMT melaporkan bahwa pemerintah negara bagian sedang mempertimbangkan pembangunan ulang rusun murah publik berusia sekitar 40 tahun di Taman Ungku Tun Aminah, Skudai. Perkiraan biaya untuk memelihara satu gedung percontohan berisi 72 unit dengan masalah atap, kabel listrik, dan drainase sekitar RM1.8 juta, atau kira-kira RM25,000 per unit.

Jangan mengandalkan bantuan pemerintah untuk gedung swasta. Dana perbaikan publik terutama disalurkan ke Program Perumahan Rakyat (PPR) dan rusun publik, dan jumlahnya terbatas: alokasi pemeliharaan PPR kementerian untuk 2026 adalah RM44.6 juta, sekitar 56% dari jumlah yang diajukan (Malay Mail, Juli 2026). Anggaran Johor 2026 menyisihkan RM100 juta untuk PPR, rumah sewa pemerintah, dan rusun publik (The Star, Januari 2026).

Yang perlu diperhatikan saat survei

• Tangga: penerangan, pegangan tangga, retakan, kelembapan, dan kebersihan.
• Atap dan plafon lantai teratas: noda air dan tambalan baru. Unit lantai teratas paling terkena panas dan paling dulu mengalami bocor atap.
• Pasokan air: tekanan air di lantai atas serta kondisi tangki dan pompa di atap. Lihat gangguan pasokan air di Johor.
• Saluran air dan area sampah: saluran tersumbat dan sampah berserakan menandakan pengelolaan yang lemah.
• Perluasan: koridor yang ditutup, teralis terkunci yang memotong jalur bersama, dan bangunan di atas saluran air atau lubang kontrol (manhole).
• Di dalam unit: kabel listrik (lihat instalasi listrik rumah tua), lapisan kedap air, dan noda pada pipa (lihat kebocoran dari unit atas).

Pada Oktober 2025 The Star melaporkan bahwa di rusun murah era 1980-an di Skudai, perluasan dan teralis koridor yang dikunci telah menghalangi akses ke pipa dan manhole serta menimbulkan kekhawatiran keselamatan kebakaran, dan Majlis Bandaraya Iskandar Puteri (MBIP) telah memerintahkan teralis itu dibongkar secara bertahap. Jika sebuah unit memiliki perluasan, anggap saja perluasan itu mungkin harus dibongkar; lihat perluasan tanpa izin.

Tanyakan juga apakah ada pemberitahuan bahaya kebakaran dari Bomba (pemadam kebakaran) yang belum diselesaikan: Malay Mail melaporkan pada Januari 2026 bahwa 192 dari 453 properti strata yang diperiksa Bomba pada 2025 menerima setidaknya satu pemberitahuan.

2. Pengelolaan, iuran, dan dana cadangan

Iuran yang rendah adalah daya tarik utama walk-up, tetapi hanya jika pemilik membayarnya. Pada Mei 2023 ketua komite perumahan dan pemerintahan daerah Johor menyatakan sekitar 70% rusun murah swasta di negara bagian itu tidak dapat menagih biaya pemeliharaan karena penghuni tidak membayar (The Star). Penagihan yang buruk berarti hanya sedikit uang untuk perbaikan.

Berdasarkan Strata Management Act 2013, kontribusi dana cadangan minimal 10% dari iuran layanan (pasal 25), dan dana itu hanya boleh dipakai untuk pos modal seperti mengganti dan meningkatkan properti bersama (pasal 24). Minta penjual untuk mendapatkan dokumen berikut dari kantor pengelola:

Minta	Apa yang ditunjukkannya
Laporan keuangan teraudit terbaru	Saldo dana cadangan, dan apakah rekening pemeliharaan mengalami defisit
Laporan tunggakan atau penagihan	Berapa banyak iuran yang benar-benar dibayar pemilik
Notulen AGM, dua atau tiga tahun terakhir	Rencana pekerjaan atap, pipa, atau pengecatan ulang, pungutan khusus, sengketa
Laporan tagihan unit	Bahwa penjual tidak punya utang hingga transaksi selesai
Tata tertib dan peraturan internal (by-laws)	Aturan parkir, renovasi, hewan peliharaan, dan penyewaan
Siapa yang mengelola gedung	Pengurus JMB atau MC yang terpilih, agen pengelola, atau tidak ada yang aktif

Jika tidak ada yang bisa menunjukkan laporan keuangan atau notulen, itu sudah menjadi pertanda. Lihat membaca laporan keuangan JMB, pungutan khusus untuk perbaikan besar, iuran pemeliharaan yang belum dibayar dan tunggakan dan pembagian biaya pada properti bekas (subsale).

3. Sertifikat, masa sewa, dan pembatasan penjualan kembali

• Ada sertifikat strata atau tidak. Sebagian walk-up lama masih belum memiliki sertifikat strata per unit, sehingga ada tambahan langkah dan persetujuan; lihat membeli tanpa sertifikat strata per unit dan penjelasan sertifikat strata.
• Freehold atau leasehold. Di tanah leasehold, masa sewa sudah berjalan jauh sebelum Anda membeli. Masa sewa 99 tahun yang dimulai pada 1985 tersisa sekitar 58 tahun pada 2026. Lihat freehold vs leasehold dan perpanjangan leasehold di Johor.
• Pembatasan kepentingan (restrictions in interest). Rumah murah dan rumah terjangkau milik negara bagian bisa memiliki syarat tentang siapa yang boleh membeli dan kapan. Untuk unit rumah terjangkau Johor (RMMJ) dengan harga hingga RM150,000, pemerintah negara bagian menetapkan larangan penjualan kembali selama 10 tahun sejak 1 Januari 2023, dan kantor pertanahan tidak akan mendaftarkan balik nama sebelum itu (Malay Mail, Maret 2023). Lihat Rumah Mampu Milik Johor.
• Lakukan pengecekan sertifikat untuk memastikan pemilik, jenis hak, pembatasan, dan kaveat; lihat pengecekan sertifikat tanah.

4. Pembiayaan walk-up tua

Bank Negara membatasi tenor pembiayaan properti maksimal 35 tahun pada Juli 2013. Bank menambahkan batasan sendiri: umumnya pinjaman harus lunas sekitar usia 70 tahun (FMT, 2018) dan, untuk leasehold, sisa masa sewa harus cukup saat pinjaman berakhir. Pemilik rumah leasehold lama di Petaling Jaya mengatakan kepada Malay Mail pada Juli 2026 bahwa bank umumnya menolak pinjaman jika sisa masa sewa hanya sekitar 20 hingga 25 tahun. Tidak ada satu aturan bank sentral tentang usia gedung; setiap bank memutuskan sendiri.

• Tanyakan sejak awal. Pastikan ke dua atau tiga bank apakah mereka mau membiayai gedung tersebut sebelum Anda membayar uang muka (deposit).
• Penilaian. Jika nilainya di bawah harga Anda, selisihnya Anda yang bayar; lihat jika penilaian bank lebih rendah.
• Tenor dan usia. Lihat tenor KPR dan batas usia. Bank Negara mempertahankan OPR di 2.75% pada 5 November 2026.
• Bea meterai untuk rumah pertama. Pembeli rumah pertama warga Malaysia mendapat pembebasan penuh bea meterai untuk rumah hingga RM500,000 bagi SPA yang ditandatangani paling lambat 31 Desember 2027 (Budget 2026). Budget 2027 mengusulkan pembebasan penuh hingga RM500,000 dan keringanan sebagian hingga RM750,000 untuk SPA dari 1 Januari 2027 hingga 31 Desember 2030, dengan tunduk pada Finance Act. Lihat bea meterai pada 2026 dan panduan rumah pertama saya.
• EPF dapat membantu uang muka; lihat menggunakan EPF untuk membeli rumah.

Siapkan juga anggaran untuk penggantian kabel listrik, pipa, dan lapisan kedap air di dalam unit; lihat biaya renovasi di JB.

5. Memilih lantai

Lantai	Kelebihan	Yang perlu diwaspadai
Dasar	Tanpa tangga; paling mudah untuk lansia dan saat pindahan	Privasi, keamanan, kelembapan, saluran air, dan banjir; perluasan oleh tetangga paling sering ada di sini
Tengah	Seimbang antara akses, angin, dan perlindungan dari panas atap	Kebocoran dari unit atas; kebisingan dari ruang tangga
Teratas	Tenang, tidak ada penghuni di atas, pemandangan sering lebih baik	Panas dan bocor atap; tangga paling banyak; tekanan air paling rendah

Lihat juga cara menjaga rumah tetap sejuk di JB dan, untuk gedung di dataran rendah, panduan risiko banjir saya.

6. Menyewakan dan menjual kembali nanti

Walk-up di dekat universitas, kawasan industri, dan pusat kota bisa menarik mahasiswa dan pekerja. Permintaan berbeda per gedung, jadi periksa harga sewa yang ditawarkan baru-baru ini di sekitarnya dan peraturan internal tentang penyewaan; lihat menyewakan kamar di JB.

Calon pembeli Anda nanti sebagian besar juga butuh pinjaman, sehingga sisa masa sewa, kondisi gedung, dan pandangan bank terhadap gedung itu menentukan penjualan kembali. Gedung yang dikelola dengan baik dengan masa sewa panjang lebih mudah dijual. Periksa harga transaksi tercatat untuk gedung yang sama sebelum menawar; lihat memeriksa harga transaksi dan membaca data NAPIC.

Pembangunan ulang bukanlah rencana

Malaysia belum memiliki undang-undang penjualan kolektif yang berlaku, dan dalam jawaban parlemen yang diberitakan pada 21 Oktober 2026, menteri perumahan masih menyebut Urban Renewal Bill sebagai usulan (The Star). Belilah walk-up berdasarkan kondisinya hari ini; lihat penjelasan Urban Renewal Act.

Pembeli asing dan walk-up

Harga minimum Johor untuk pembeli asing umumnya RM1 juta, dengan pengecualian terbatas seperti sebagian apartemen servis pengembang yang mendapat persetujuan negara bagian (The Sun, September 2025; New Straits Times, April 2026). Harga rusun walk-up jarang mendekati angka itu, dan unit murah mungkin memiliki pembatasan sertifikat, sehingga dalam praktiknya dibeli oleh warga Malaysia. Orang asing biasanya menyewa terlebih dahulu; lihat menyewa di JB sebagai orang asing dan harga minimum orang asing di Johor. Jika rencana Anda mencakup MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC untuk urusan visa; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang.

Di mana membeli jika ini penting bagi Anda

• Skudai, Tampoi, dan Kempas: kawasan perumahan lama dekat UTM dan kawasan industri.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan yang sudah mapan.
• Permas Jaya dan Senibong: sisi timur, stok lama dan baru.
• Kulai dan Senai: harga lebih rendah, lebih jauh dari kota.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: bandingkan dengan kondominium kelas pemula.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya, dan lihat membeli kondominium lama jika Anda sedang menimbang antara walk-up tua dan gedung lama yang memiliki lift.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Rumah pertama di JB · Kondominium vs rumah tapak vs SOHO · Penjelasan pemerintah daerah di JB · Biaya hidup di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu apartemen walk-up?

Gedung strata bertingkat rendah, biasanya empat atau lima lantai, yang diakses lewat tangga bersama tanpa lift. Di Johor Bahru sebagian besar dibangun antara tahun 1970-an hingga 1990-an, banyak sebagai rusun murah atau menengah-bawah, dan dikelola oleh JMB atau management corporation (MC).

Bisakah saya mendapat KPR untuk rusun walk-up tua di Johor Bahru?

Sering kali bisa, tetapi berbeda-beda menurut bank. Tenor pinjaman dibatasi 35 tahun, bank umumnya ingin pinjaman lunas sekitar usia 70 tahun, dan untuk leasehold mereka memeriksa sisa masa sewa. Tanyakan kepada bank tentang gedung tersebut sebelum Anda membayar uang muka.

Apakah biaya pemeliharaan di rusun walk-up lebih rendah?

Biasanya ya, karena tidak ada lift, kolam renang, atau satpam. Masalahnya ada pada penagihan: pada Mei 2023 anggota exco perumahan Johor menyatakan sekitar 70% rusun murah swasta kesulitan menagih iuran, sehingga hanya sedikit uang tersisa untuk perbaikan. Periksa laporan keuangan dan tunggakan sebelum membeli.

Bisakah orang asing membeli rusun walk-up di Johor?

Dalam praktiknya, jarang. Harga minimum Johor untuk pembeli asing umumnya RM1 juta dengan pengecualian terbatas, dan harga rusun walk-up jarang mendekati angka itu. Unit murah juga bisa memiliki pembatasan sertifikat. Kebanyakan orang asing menyewa terlebih dahulu.

Lantai mana yang terbaik di walk-up?

Tergantung siapa yang tinggal di sana. Lantai dasar cocok untuk lansia, tetapi perhatikan privasi, kelembapan, dan saluran air. Lantai tengah menyeimbangkan akses dan panas. Lantai teratas tenang, tetapi terkena panas dan bocor atap serta tangganya paling banyak.

Bisakah saya menjual rusun walk-up murah kapan saja?

Tidak selalu. Sebagian unit murah dan terjangkau memiliki pembatasan. Rumah RMMJ di Johor dengan harga hingga RM150,000 baru boleh dijual 10 tahun setelah pembelian berdasarkan kebijakan sejak 1 Januari 2023. Pengecekan sertifikat akan menunjukkan pembatasan pada suatu unit.

Apakah rusun walk-up tua di JB akan dibangun ulang?

Jangan terlalu berharap. Malaysia belum memiliki undang-undang penjualan kolektif yang berlaku, dan Urban Renewal Bill masih disebut sebagai usulan pada Oktober 2026. Belilah walk-up karena nilainya sebagai tempat tinggal hari ini.

Sedang mempertimbangkan rusun walk-up di JB?

Beri tahu saya area, anggaran Anda, dan siapa yang akan tinggal di sana. Saya akan menyusun daftar gedung pilihan, memeriksa pengelolaan, sertifikat, dan masa sewa, serta menunjukkan harga transaksi tercatat di sekitarnya sebelum Anda menawar. Anda juga bisa membuat janji temu untuk survei, atau konsultasi Zoom jika Anda tidak berada di JB.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 24 dan 25, diperiksa November 2026; The Star, “Johor’s allocation of RM58mil insufficient to rejuvenate all low-cost flats in state, says exco member”, 15 Mei 2023; FMT, “Johor considers redeveloping 40-year-old Tuta low-cost flats”, 21 Mei 2023; The Star (StarMetro), “Illegal extensions plague strata management in Johor”, 9 Oktober 2025, diterbitkan ulang oleh Asia News Network; The Star, “Johor PPR folk laud RM100mil fix”, 2 Januari 2026; Malay Mail, “Housing Ministry prioritising urgent repairs for ageing PPR projects amid budget cuts”, 21 Juli 2026; Malay Mail, “Nearly half of strata properties fail fire safety checks”, 25 Januari 2026; Malay Mail, “Johor affordable houses can now only be sold after 10 years, says exco”, 21 Maret 2023; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk lebih mendorong sektor rumah tangga yang sehat dan berkelanjutan (tenor maksimal 35 tahun), 5 Juli 2013; FMT, “Will a 40-year loan tenure really benefit a buyer?”, 18 Oktober 2018; Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma”, 22 Juli 2026; Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 5 November 2026; Ministry of Finance, Budget 2026 Tax Measures (bea meterai rumah pertama), Oktober 2025; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; The Sun, Johor tentang harga minimum RM1 juta bagi pembeli asing, 5 September 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga”, 21 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 14 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Peraturan, kebijakan pinjaman, dan kondisi gedung dapat berubah; pastikan kepada bank, pengacara, kantor pertanahan, dan pengelola gedung Anda sebelum mengambil keputusan.