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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日
在马来西亚，房屋贷款批准需要多久？只要文件齐全，银行的信贷决定通常只需几天，而不是几周：马来西亚银行公会（Association of Banks in Malaysia）给出的时间是2至9个工作日（ABM，2017年10月9日）。真正拨款则需要更长时间，通常约三个月，因为放款要跟随您的买卖合约（SPA）时间表。
本指南写给计划以房屋贷款（pinjaman perumahan）在新山置业的买家，无论是马来西亚人还是外国人。仅为一般信息，不构成财务或法律建议；每家银行都有自己的流程。
快速解答
- 信贷决定：完整的申请需2至9个工作日，若被拒绝则在1至2个工作日内获通知（ABM，2017年10月）。文件不齐是最常见的延误原因。
- 新项目期限：收到已盖印花的SPA后30天内申请贷款，获批后30天内签署贷款文件并缴付相关费用（Schedule G和H，第6(1)条，2015年条例）。
- 二手房（subsale）期限：余款通常须在SPA签署后三个月内付清，并常可附带利息延长一个月，因此贷款必须在此之前准备就绪。
- 拨款：马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的一篇文章（2022年5月30日）建议，保守起见，预留约三个月让贷款真正发放。
- 新项目贷款被拒：若您的收入不足并向发展商出示证明，您只需支付房价的1%，SPA即告终止（第6(3)条）。
- 外国买家：须先取得柔佛州政府同意（state consent），而交易完成期限通常在同意书下达后才开始计算。
房屋贷款从申请到拨款，有哪些阶段？
每家银行的阶段都一样，不同的是您的档案在每个阶段所需的时间。
| 阶段 | 一般所需时间或期限 | 决定进度的因素 |
|---|---|---|
| 1. 准备好文件、查核信用记录 | 在订房或出价之前 | 您自己。您可通过国家银行（Bank Negara）的eCCRIS不收费查阅CCRIS报告。 |
| 2. 提交申请 | 新项目：收到已盖印花的SPA后30天内。二手房：签署出价信（offer letter）后尽快申请。 | Schedule G和H第6(1)条；您的出价信 |
| 3. 由银行指定估价师（panel valuer）估价 | 视情况而定；估价师必须能入内查看单位 | 能否进入房产、估价师的工作量 |
| 4. 信贷决定 | 文件齐全时需2至9个工作日 | 银行（ABM，2017年10月9日） |
| 5. 接受贷款批准信（letter of offer） | 须在信中注明的接受期限内 | 银行的批准信 |
| 6. 签署贷款协议并盖印花 | 新项目：获批后30天内。盖印花：签署后30天内。 | 第6(1)条；Stamp Act 1949第47条 |
| 7. 发放款项 | 二手房：在交易完成时发放，通常为SPA签署后三个月。新项目：随着进度账单（progress bills）到来分阶段发放。 | 您的SPA及银行的条件 |
信贷决定只是等待的一部分。马来西亚律师公会（2022年5月30日）建议，保守起见，预留约三个月让房屋贷款真正发放，因为银行律师必须进行查册、收取承诺书（undertakings）并确认每项提款条件。详见终端融资（end financing）详解。
银行批准房屋贷款需要多久？
自2012年1月1日起，马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）的负责任融资措施要求银行核实您扣除税务和公积金（EPF）后的收入、计算您的所有债务，并采用审慎的偿债比率（DSR）（BNM，2011年11月18日）。2017年10月，马来西亚银行公会表示，其成员处理一份完整的房屋贷款申请平均需2至9个工作日，并在1至2个工作日内通知未获批的申请人。这是银行本身在2017年的平均数，并非承诺：每家银行自定服务标准，而且只有在您的档案齐全后才开始计时。
贷款审批也变得更加严格。The Edge Malaysia于2026年11月10日报道，房屋贷款批准率在2026年9月跌至约38%，而2022至2025年约为40%至41%，银行更仔细地审查收入文件和被抬高的SPA价格。因此，许多买家会同时向两三家银行申请。请先用您能负担多少钱的房子和房屋贷款计算器定下切合实际的预算。
银行估价需要多久？
我没有找到官方的处理时间数据。这主要取决于能否入内查看，因为银行指定估价师必须实地查看房产；若单位有租户或卖家身在国外，所需时间会更长。银行以成交价和估价两者中较低者为贷款依据，因此估价偏低会减少贷款额，差额须由您以现金补足。详见银行估价低于成交价和如何看懂估价报告。
您有多长时间接受贷款批准信？
接受期限就印在批准信上，而且通常很短。请将它与国家银行Product Transparency and Disclosure政策（2024年12月2日）规定的产品披露表（product disclosure sheet）一并阅读；详见我的银行贷款批准信指南。
SPA如何定下房屋贷款的期限？
定下您必须遵守的日期的，是您的买卖合约，而不是银行。
新项目：Schedule G和H中的30天贷款期限
发展商必须使用法定的SPA格式，即Schedule G（有地住宅）和Schedule H（分层产业），自2015年7月1日起经P.U.(A) 106/2015修订。第6条规定了贷款时间表：
- 30天内申请：自收到已盖印花的SPA副本起计；发展商必须尽力协助（第6(1)条）。
- 获批后30天内签署：填妥银行表格并缴付手续费、律师费和印花税，印花税一般为贷款额的0.5%（LHDN指南，2026年6月30日）。
- 因收入不足被拒：出示证明后，您支付房价的1%，SPA终止，发展商须在30天内退还余款（第6(3)条）。
- 拒绝已批出的贷款、未能符合其条件或丧失贷款资格，您仍须承担全部未付房价（第6(4)条）。
- 进度账单须在发展商发出通知后30天内付清；逾期付款按每年10%计息，按日计算（Third Schedule及第10(1)条）。
贷款随后分阶段发放，您只需为已提取的部分支付利息；详见分期付款时间表。
二手房：三个月的交易完成期限
向屋主购买时，您通常会先签署出价信并支付诚意订金（earnest deposit），一般为房价的2%至3%（PEPS，2026年11月查阅），然后签署SPA，并补足至10%。一篇Bar Council产业转让专栏（2006年12月8日）列出了新山二手房SPA至今仍常见的条款：余款须在SPA签署日起三个月内付清，或在收到最后一项所需同意书起三个月内付清，并可附带利息延长约一个月。若两个期限都错过，卖家通常可以终止合约并没收那10%。
因此要先办贷款：在签署出价信的那一周就提出申请，并要求加入“视乎贷款获批”（subject to loan）条款，以便所有银行都拒绝时订金仍受保障。马来西亚的房产交易没有法定冷静期（见冷静期）。更多内容请见诚意订金、我的新山二手房交易时间表和签署SPA后反悔。
在马来西亚，什么因素会拖慢房屋贷款审批？
大多数延误来自档案本身、房产或地契文件，而不是信贷委员会。
| 延误原因 | 为何会发生 | 有何帮助 |
|---|---|---|
| 文件不齐或资料不符 | 档案齐全后才开始计时 | 订房前先对照文件清单 |
| 较难核实的收入 | 自雇、零工（gig）或合约收入，或刚换新工作 | 详见自雇人士、零工和合约员工、试用期 |
| 信用记录问题 | 拖欠还款、DSR偏高、新增债务 | 详见CCRIS、PTPTN、汽车贷款 |
| 估价偏低 | 贷款额按估价削减 | 预留现金缓冲 |
| 尚无个别地契或分层地契 | 银行以转让契（deed of assignment）代替抵押（charge） | 详见转让契 |
| 有限制的地契或外国买家 | 过户和抵押可能需要州政府同意 | 详见柔佛州政府同意 |
| 卖家仍有贷款 | 卖家的银行必须发出赎回结单（redemption statement） | 详见卖家仍有贷款时 |
| 联名申请人 | 每位借款人都须提交整套文件 | 详见联名房屋贷款 |
如果被拒，请在重新申请前先问清楚银行原因；详见房屋贷款被拒与DSR。公务员请参阅我的LPPSA指南。
如何让房屋贷款更快获批？
- 提前两三个月查阅您的CCRIS报告，通过eCCRIS不收费查阅，并还清任何拖欠款项。
- 订房前准备好文件：薪水单、银行结单、EA表格、Form BE或B、公积金（EPF）结单及身份证件。
- 先请银行评估您的贷款资格，确认适合您的价格范围，再签署任何文件。
- 同时向多家银行申请，让批准信同时到来，方便比较。
- 尽快安排估价师入内查看，尤其是有租户的单位或卖家身在国外的情况。
- 及早委任律师，让查册、同意书申请和赎回手续同步进行；详见律师费和贷款协议（facility agreement）。
- 等待期间避免新增债务；这会推高您的DSR。
外国买家在柔佛申请房屋贷款需要多久？
国家银行的外汇管理规则允许非居民借贷令吉购买房产，但是否贷款给外国人由各银行自行决定（BNM，2026年11月核实），而愿意这样做的银行较少。柔佛还多了一个州政府同意的阶段：
- 最低价格门槛。外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛住宅产业，例外情况非常有限（例如部分由发展商经州政府批准出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。详见柔佛外国人最低购屋价格。
- 先取得州政府同意。交易完成期限通常从同意书下达之日起计算。2006年的Bar Council专栏指出，取得同意书的一般时间为4至12个月；我没有找到PTG Johor公布的2026年处理时间。
- 费用。柔佛批准费为房价的3%（最低RM30,000，另加每个地契RM2,000；PTG Johor，自2025年7月1日起），而自2026年1月1日起，转让给外国买家的住宅产业须缴付统一8%的印花税。
- 来自国外的文件，例如新加坡的Notice of Assessment（税务评估通知）。详见外国人房屋贷款和从新加坡申请融资。
关于MM2H，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，负责房产方面的事宜；批准与否由有关当局决定。详见MM2H房产协助。
如果这对您很重要，可以考虑在哪里买
- Mount Austin：许多已完工的公寓和有地住宅。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟地区，有已发地契的二手房。
- Skudai、Tampoi和Kempas：成熟的有地住宅区。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
- Iskandar Puteri：较新的城镇；部分单位仍在等待分层地契。
- 新山新项目：如果分阶段发放的贷款适合您的现金流。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：SPA详解 · 2026年印花税 · 贷款成数（margin of financing）规则 · 二手房交易中的差价（differential sum）
常见问题
在马来西亚，房屋贷款批准需要多久？
只要文件齐全，马来西亚银行对房屋贷款的信贷决定通常只需几天，而不是几周。马来西亚银行公会在2017年10月指出需时2至9个工作日，被拒者则在1至2个工作日内获通知。每家银行自定服务标准。
房屋贷款获批后多久才发放？
房屋贷款的发放跟随SPA，而不是批准日期。二手房的贷款在交易完成时发放，通常为SPA签署后三个月；新项目则随着进度账单到来分阶段发放。马来西亚律师公会的一篇文章（2022年5月）建议预留约三个月让贷款发放。
签署新项目SPA后，我有多少天时间申请贷款？
根据法定Schedule G和H SPA第6(1)条，新项目买家应在收到已盖印花的SPA副本后30天内申请贷款。获批后，买家有30天时间签署贷款文件并缴付手续费、律师费和印花税。
如果签署SPA后房屋贷款被拒，会怎样？
就新项目而言，如果房屋贷款因您的收入不足而被拒，并且您能出示证明，您需支付房价的1%，SPA随即终止，发展商须在30天内退还余款。至于二手房，结果取决于您的出价信或SPA中的贷款条款。
为什么我的房屋贷款审批这么久？
房屋贷款审批缓慢，通常是因为文件缺失或资料不符、收入难以核实、信用记录问题、估价师延迟到访，或地契方面的复杂情况，例如分层地契尚未发出或需要州政府同意。请直接问银行还欠缺什么。
外国人在柔佛买房，房屋贷款需要多久？
外国人在柔佛申请房屋贷款往往需时较长，因为愿意贷款给非公民的银行较少，而且必须先取得柔佛州政府同意。SPA通常给予4至12个月来取得同意书，而交易完成期限一般在同意书下达后才开始计算。
计划贷款在新山置业？
告诉我您看中的地区或项目、预算，以及希望何时拿到钥匙。我会为您筛选合适的房子，列出出价、SPA和交易完成的日期，并让时间表与您的律师和银行保持一致。我不安排贷款，也不提供财务建议。您也可以预约看房，若身在国外，也可预约Zoom咨询。
资料来源：Association of Banks in Malaysia, “Commercial Banks: Housing loan applications processed on timely basis”，2017年10月9日；The Star, “Housing loan approval rates remain high”，2017年10月9日；The Edge Malaysia，关于房贷批准率下降与银行估价，2026年11月10日；Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedules G and H（第6条、第10条及Third Schedule），2015年7月1日起生效；Malaysian Bar, “Conveyance lawyer: Professional service trumps theoretical knowledge (Part 2)”，2022年5月30日；Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun，2006年12月8日，经National House Buyers Association转载；PEPS, “What is an earnest deposit and how much should I pay?”，2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，促进负责任融资做法的措施，2011年11月18日（2012年1月1日起生效）；Bank Negara Malaysia, Product Transparency and Disclosure policy document，2024年12月2日；Bank Negara Malaysia, CCRIS and eCCRIS FAQ，2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia, Foreign Exchange Policy，非居民在马来西亚借贷，2026年11月核实；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949（贷款文书0.5%；外国买家8%；须在30天内盖印花），2026年6月30日；PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国人权益批准费），2025年7月1日起生效；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；MM2H官方网站，申请条件与规定，2026年11月核实
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般信息核实于2026年11月15日，不构成财务或法律建议。银行自定流程和贷款标准，而您的购房受SPA和贷款批准信约束；在作出承诺前，请向您的银行和律师确认时间安排，外国买家还须向土地局确认。