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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日
本指南写给在新山置业、来自马来西亚、新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，经常听到“end financing（终端融资）”这个词的买家。简单来说：终端融资就是买家自己的房屋贷款，有别于发展商的建筑（过渡）贷款。新盘方面，银行会随着建筑进度分阶段付款给发展商，你只需为已发放的部分付利息；二手房方面，银行在交易完成时一次过付款给卖家。无论哪种情况，贷款从第一天起就在你的名下。
快速解答
- 是什么：买家为支付房产价格而申请的贷款。马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，BNM）长期以来使用这个名称，把它与银行借给发展商的过渡融资（bridging finance）区分开来。
- 新盘：首期10%以及超出贷款额的余款由你自行支付；之后银行根据法定的Schedule G或H买卖合约支付每一期进度账单。
- 利息：建筑期间你只需为至今已发放的金额付利息，因此每月成本会随着工程进展而增加。
- 二手房（subsale）：银行在交易完成时一次过发放贷款，通常会先赎回卖家的贷款。
- 新盘贷款被拒：如果你的收入不足，并向发展商出示证明，你需支付房价的1%，合约随即终止，其余款项在30天内退还（第6(3)条）。
- DIBS：自BNM于2013年11月发出通告以来，银行不得为以利息资本化计划（例如DIBS）出售的房屋提供终端融资。
一般资讯，并非财务或法律建议；以你的贷款批准书（letter of offer）和买卖合约（SPA，perjanjian jual beli）为准。
终端融资是什么，与过渡融资有何不同
大多数新盘背后有两笔贷款。发展商借钱买地和建房：即过渡融资或项目融资，通常以总地契（master title）的抵押作为担保。你借钱支付房价：即终端融资，来自你的终端融资方（pembiaya hujung）。早在1999年1月的产业融资指南中，BNM就已把两者分开处理。
| 过渡（项目）融资 | 终端融资 | |
|---|---|---|
| 借款人 | 发展商 | 你，即买家 |
| 用途 | 土地及建筑成本 | 支付购买价格 |
| 担保 | 通常是发展商土地或总地契上的抵押 | 你的地契上的抵押；若尚未有个别地契，则转让你在SPA下的权利（assignment） |
| 由谁偿还 | 发展商，以销售所得偿还 | 你，通过每月供款 |
它并不是一种特别的产品：就是一般的房屋贷款或伊斯兰房屋融资，只是款项付给发展商或卖家，而不是付给你。我的银行贷款批准书和伊斯兰房屋融资指南介绍贷款条款本身。
新盘终端融资：一步步了解
马来西亚半岛（包括柔佛）的持牌发展商必须使用法定的SPA格式：Schedule G（有地住宅）和Schedule H（分层产业），即自2015年7月1日起修订的版本（P.U.(A) 106/2015）。第3条和第6条说明你的贷款如何运作。
- 30天内申请。在收到已签署的SPA后30天内申请；发展商必须尽最大努力协助（第6(1)条）。
- 接受并签署。贷款获批后，你有30天时间签署贷款文件，并支付相关费用、律师费和印花税，印花税为贷款额的0.5%（第6(1)条；LHDN）。
- 先付你自己的部分。签约时的10%，以及房价中超出贷款额的部分，都要在银行付款之前付清。
- 交换承诺书。你的银行承诺按照付款时间表付款；如果地契非因你的过失而无法注册到你名下，发展商承诺退款给银行（第6(6)条）。
- 处理发展商的抵押。如果土地抵押给发展商的银行，发展商必须提供该银行的赎回结单（redemption statement）和承诺书。你的银行会把早期的分期款项付给该银行，直至达到赎回金额；任何差额必须在你支付超过房价50%之前结清（第3(3)及3(4)条）。
- 支付进度账单。建筑师每认证一个阶段，你的银行就把款项付进该项目的房屋发展户口（Housing Development Account）。
马来西亚律师公会（Malaysian Bar）2022年5月的一篇文章补充，终端融资方的律师会向发展商的银行取得免责信（letter of disclaimer），因此一旦赎回金额付清，该银行的抵押就不能针对你的单位执行。如果你的项目尚未有个别地契或分层地契，请参阅在没有个别或分层地契的情况下购买。
贷款发放与利息如何逐步增加
| Schedule H下的阶段 | 账单 | 付款方 | 至今已发放贷款 | 每月利息（假设年利率4%） |
|---|---|---|---|---|
| 签约（10%） | RM60,000 | 你支付 | – | – |
| 地基（10%） | RM60,000 | 银行 | RM60,000 | 约RM197 |
| 结构（15%） | RM90,000 | 银行 | RM150,000 | 约RM493 |
| 墙壁（10%） | RM60,000 | 银行 | RM210,000 | 约RM690 |
| 屋顶及设施（10%） | RM60,000 | 银行 | RM270,000 | 约RM888 |
| 饰面工程（10%） | RM60,000 | 银行 | RM330,000 | 约RM1,085 |
| 排污、沟渠及道路（10%） | RM60,000 | 银行 | RM390,000 | 约RM1,282 |
| 交屋（17.5%） | RM105,000 | 银行 | RM495,000 | 约RM1,627 |
| 地契及律师保管款（7.5%） | RM45,000 | 银行 | RM540,000 | 约RM1,775 |
利息从第一次发放开始计算，而不是从交屋开始，通常由买家承担。全额供款则从你的贷款批准书所列的日期或事件开始，各银行的措辞不尽相同。分期付款时间表指南解释每一个阶段，我的房贷计算器则显示全额供款。BNM于2026年11月5日将隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%（参阅OPR如何影响你的供款）。
二手房的终端融资
向屋主购买时，贷款会在交易完成时一次过发放。一般顺序如下：
- 先付你自己的部分。订金以及你自己须付的其余款项（房价减去贷款额）。请参阅差额（differential sum）详解。
- 卖家的贷款（如有）。如果地契已抵押，你的部分贷款会用来赎回它。请参阅卖家仍有贷款时如何购买和解除抵押（discharge of charge）。
- 余款付给卖家。在产权转让文件和你银行的抵押准备好注册后支付。
利息从该次发放起计算。完成期限在SPA中订明；马来西亚律师公会的文章建议预留约三个月，让终端融资方的律师进行审核。我的新山二手房交易时间表说明贷款在哪个环节发放。
为何“发展商替你付利息”的配套已经结束
在发展商承担利息计划（Developer Interest Bearing Scheme，DIBS）下，发展商在建筑期间替你支付利息。这项禁令在2014年财政预算案演词中宣布，而BNM一份于2013年11月中生效的通告，禁止银行为以利息资本化计划（包括DIBS）出售的房产提供终端融资，也禁止银行为提供这类计划的项目提供过渡融资。根据我在2026年11月的核查，DIBS并未恢复。如果某个推销听起来类似，请问清楚你的银行是否愿意为它提供融资；请参阅我的DIBS指南。
如果签约后贷款被拒
| 情况 | 通常会怎样 | 依据 |
|---|---|---|
| 新盘：因收入不足而贷款被拒 | 你向发展商出示证明，支付房价的1%，SPA终止，发展商在30天内退还其余款项 | Schedules G and H，第6(3)条 |
| 新盘：你拒绝已获批的贷款、未能符合其条件或失去资格 | 你仍须支付全部未付房价 | 第6(4)条 |
| 新盘：未能获得政府房屋融资（例如LPPSA） | 你仍须支付全部未付房价；自SPA日期起首六个月内无须支付逾期利息 | 第7(2)及10(3)条 |
| 二手房：贷款被拒 | 视乎你的购买要约书（offer letter）或SPA中的贷款条件而定；若没有该条件，你可能被视为违约并失去订金 | 你的SPA |
| 任何购买：估价低于房价 | 银行按其估价放贷，因此差额须由你自己的资金补足 | 你的贷款批准书 |
在下订之前先取得贷款原则性批准（approval in principle），并为较低的估价预留现金缓冲。我的房贷为何被拒、估价低于房价和签SPA后反悔指南有更详细的说明。使用公共部门融资的公务员可以阅读我的LPPSA指南。
如果发展商在建筑期间停工
工地停工，你的贷款并不会暂停：全国购屋者协会（National House Buyers Association）的常见问题提醒买家继续偿还贷款、与银行沟通，并向房屋部举报该项目。Housing Development Act 1966（Act 118）第8A条规定，如果发展商拒绝施工、暂停或停止工程连续六个月或以上，买家在取得终端融资方书面同意（不得无理拒绝）以及房屋总监（Controller of Housing）认证后，可以终止合约；发展商随后必须在30天内退款。请参阅烂尾房屋项目和购买前如何查核发展商。
柔佛外国买家的终端融资
- 可以借令吉。BNM的外汇政策通告（Foreign Exchange Policy Notices，2025年10月1日起生效）允许非居民向居民贷款方借令吉，用于实体经济活动（real sector activity），其中包括购买住宅或商业房产。
- 贷款方较少，贷款成数较低。许多银行借给外国人的比例比本地人低。请参阅外国人房屋贷款和从新加坡为新山房产融资。
- 先取得州政府同意。银行一般在所需批准（例如州政府批准）到位后才发放款项。在柔佛，外国人一般只能购买RM100万或以上的住宅，仅有少数例外（例如由获州政府批准的发展商出售的部分服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。州政府批准费为房价的3%，最低RM30,000（PTG Johor，2025年7月1日起）。请参阅柔佛外国人最低购屋价格和柔佛州政府同意。
- 其他费用。自2026年1月1日起，外国买家的住宅产权转让须缴付统一8%的印花税。请参阅从海外支付柔佛房产款项。
关于MM2H，我会与获MOTAC发出执照的MM2H代理配合；批准与否由相关当局决定。请参阅我的MM2H房产支援页面。
签约前检查清单
| 问题 | 为何重要 |
|---|---|
| 是否已有银行为这项房产给我原则性批准？ | 降低签约后却无法获得贷款的风险 |
| 银行批出的贷款成数和金额是多少，依据的估价是多少？ | 决定你自己需付的部分；请参阅贷款成数规定 |
| 土地是否已抵押给发展商的银行？该银行是否已提供赎回结单和承诺书？ | 保护你的单位免受发展商的贷款方追讨 |
| 二手房：是否有贷款条件，期限多长？ | 决定贷款不获批时你的订金是否受保障 |
| 这是我的第三笔房屋贷款吗？ | BNM将其上限定为房产价值的70%（自2010年11月起）；请参阅第二及第三笔房屋贷款 |
如果这对你很重要，可以考虑这些地区
- 新山新盘：建筑中的项目，适用分阶段终端融资。
- Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的新兴城镇。
- JB Sentral与Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
- Mount Austin：二手房买家活跃的转售市场。
- Permas Jaya与Senibong：东区的公寓和海滨有地住宅。
- Bukit Indah与Gelang Patah：有地及分层住宅。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：我能负担多少钱的房子？ · SPA详解 · 拿钥匙时的发展商收费 · 房贷锁定期
常见问题
马来西亚房产中的终端融资是什么？
它是买家用来支付房价的自身房屋贷款或伊斯兰房屋融资，有别于发展商为买地建房而借的过渡融资。
建筑中房屋的贷款何时开始计算利息？
从第一次发放开始。建筑期间你只需为银行至今已付给发展商的金额支付利息，全额供款则从你的贷款批准书所列的日期或事件开始。
二手房的终端融资有何不同？
二手房方面，银行在你付清自己的部分后，于交易完成时一次过发放贷款。其中一部分可能先用来赎回卖家的贷款，余款再付给卖家。
如果我签了新盘SPA后贷款被拒，会怎样？
根据Schedules G and H第6(3)条，如果你的收入不足以获得贷款，并向发展商证明这一点，你需支付房价的1%，SPA终止，其余款项在30天内退还。若拒绝已获批的贷款，你仍须支付全部房价。
发展商还能在建筑期间替我付利息吗？
在银行愿意融资的计划下不能。自国家银行一份通告于2013年11月中生效以来，银行不得为以利息资本化计划（例如DIBS）出售的房产提供终端融资。
外国人可以为柔佛房产申请终端融资吗？
可以，但视银行政策而定。国家银行的规定允许非居民借令吉购买房产，但愿意借贷给外国人的银行较少，而且柔佛的RM100万门槛和州政府批准仍然适用。
在新山贷款买房？
告诉我房产类型（新盘或二手房）、价格范围和融资计划。我会为你讲解你需自付的现金部分、银行何时开始付款，以及需要与律师和银行确认的事项。你也可以预约看房；如果你仍在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedules G and H（第3、6、7、10、11条及Third Schedule），2015年7月1日起生效；Bank Negara Malaysia，“Financing of properties”（bridging finance and end-financing），1999年1月6日；Malaysian Bar，“Conveyance lawyer: Professional service trumps theoretical knowledge (Part 2)”，2022年5月30日；The Star，BNM关于利息资本化计划的通告，2013年11月20日；Malay Mail，2014年财政预算案禁止DIBS，2013年10月25日；Bank Negara Malaysia，产业市场措施（第三笔房贷起70% LTV），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia，Monetary Policy Statement，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，Consolidated Foreign Exchange Policy Notices（Notice 2第15(a)段，及real sector activity的定义），2025年10月1日起生效；National House Buyers Association，关于房屋贷款的常见问题，2026年11月查阅；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第8A条，2026年11月核实；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（贷款文书0.5%；外国买家8%），2026年6月30日；PTG Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国人权益批准费），2025年7月1日起生效；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”（RM100万门槛），2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月15日，并非法律或财务建议。银行政策、利率和房屋法规会有变动；你的购买以SPA、贷款批准书和贷款合约为准，因此签约前请先与你的银行和律师确认条款。