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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日
没有。在马来西亚买房，无论是新盘还是二手房，法律都没有规定冷静期（tempoh bertenang）。一旦签署买卖合约（SPA，perjanjian jual beli），你只能通过合约或法律规定的退出途径解约。签SPA前的“购买选择权”（Option to Purchase）目前只是提案，截至2026年11月15日尚未成为法律。
快速回答
- 法律上没有冷静期：无论是新盘还是二手房的SPA，都不会给你几天时间反悔。
- 消费者法律不适用：《1999年消费者保护法》（Consumer Protection Act 1999）把土地排除在外，而《1993年直销及反金字塔计划法》（Direct Sales and Anti-Pyramid Scheme Act 1993）中10个工作日的冷静期只适用于上门推销和邮购交易。
- 新盘订金：法律禁止在签SPA前收取任何款项（1989年房屋条例第11(2)条），所以如果你不签约，订金理应退还。
- 二手房出价阶段：诚意金（wang cengkeram）能否退还，取决于意向书（letter of offer）的条款。
- 拟议中的购买选择权：房屋及地方政府部长在2026年10月15日表示，买家可在签SPA前支付最多5%，若发展商放弃项目，款项将连同利息退还。目前仍在研究中。
以上为一般资讯，并非法律意见；签约前请让你自己的律师审阅文件。
为什么马来西亚买房没有冷静期？
购买产业是一份合约。根据《1950年合约法》（Contracts Act 1950，Akta Kontrak 1950），合约一经订立即对双方具有约束力。冷静期只有在法律明文设立时才存在，而马来西亚没有任何法律为土地或房屋设立冷静期：
- 《1999年消费者保护法》。第2(2)(d)条规定，除非该法令明文另有规定，否则不适用于土地或土地权益（第599号法令，Act 599）。
- 《1993年直销及反金字塔计划法》。根据第23条，其十个工作日的冷静期适用于上门推销和邮购的商品与服务（第500号法令，Act 500），并不适用于在售楼处或通过律师购买的房屋。
- 《房屋发展法》（Housing Development Act，Act 118）。马来西亚半岛（包括柔佛）的持牌发展商必须使用法定SPA格式（有地住宅用Schedule G，分层住宅用Schedule H），两者都没有冷静期条款。
- 二手房。二手房SPA属于私人合约，只有双方白纸黑字写明，才会有冷静期。
所以，你能得到的保障就是文件里写明的保障，签约前的那几天最为关键。
总结：冷静期在哪些情况下适用，哪些情况下不适用
| 情况 | 有冷静期或退出权吗？ | 依据 |
|---|---|---|
| 新盘SPA（Schedule G或H） | 没有；只有SPA本身的退出条款 | 第118号法令条例，2015年修订 |
| 新盘订金（签SPA前） | 签SPA前收款受禁止，因此理应退还 | 1989年条例第11(2)条 |
| 二手房意向书与诚意金 | 仅限意向书所写明的内容 | 你的意向书 |
| 上门推销或邮购的商品与服务 | 10个工作日 | 第500号法令第23条 |
| 新加坡HDB转售组屋（作比较） | 21天内行使；若不行使，选择权费不予退还 | HDB，Option to Purchase页面 |
| 新加坡新私宅（作比较） | 3周内行使；若不行使，没收25%订金 | URA Home Buyers’ Guide（购房者指南） |
新盘的订金可以退回吗？
通常应该可以。《1989年房屋发展（管制与执照）条例》（Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989）第11(2)条规定，除SPA允许的情况外，任何人不得在签SPA前收取任何款项，不论其名称为何。尽管新盘推介时收取订金（yuran tempahan）仍很普遍，但由于这笔钱本不应收取，若你决定不签约，订金理应退还。
房屋及地方政府部长在2026年10月15日证实，目前签SPA前收款是被禁止的（The Star）。实际操作上：
- 只在获得正式收据的情况下付款，并以书面方式询问：如果不签约，订金何时退还。
- 付款之前，先在KPKT的TEDUH门户网站查核发展商的执照和广告准证；详见如何查核发展商。
- 签约后也要保留收据。日后若要就延迟交屋索偿，订房日期可能很重要；详见我的订金退款指南。
二手房在签SPA前可以退出吗？
购买二手房（向屋主购买）时，你通常会先签署意向书（surat tawaran）并支付诚意金。一般10%订金的余额在签SPA时支付（律师公会Bar Council专栏，The Sun，2006年12月）。这个阶段同样没有法律规定的冷静期。诚意金能否退回，取决于意向书的条款：
- 贷款条件。附有“以贷款获批为条件”并设定期限的条款，可让你在银行拒绝贷款时取回诚意金。
- 地契与查册条件。若地契查册显示有未披露的caveat（限制令）或其他限制，可获退款；详见地契查册与caveat。
- 外国买家的州政府批准。非公民须根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条取得州政府批准，因此应把交易设定为以获批为条件。
- 谁保管这笔钱。由保管人（stakeholder）持有的款项，比直接付给卖家的款项更容易取回。
如果只是单纯改变主意，诚意金预计会被没收。我的诚意金和如何为新山二手房出价指南详细讲解了相关条款的写法。
签了SPA后改变主意会怎样？
由于没有冷静期，签约后退出会被视为违约，代价由SPA决定。大致如下：
- 二手房：卖家通常可以终止SPA并没收订金，一般为房价的10%。
- 新盘：若某期款项逾期未付超过30天，发展商在发出30天通知后，可终止合约并没收房价的10%（Schedule G），或10%至20%（Schedule H），另加迟付费用。
- 新盘贷款退出条款：如果你因收入问题无法获得贷款，并向发展商出示证明，你只需支付房价的1%，余款将在30天内退还（第6条款）。
资料来源：《2015年房屋发展（管制与执照）（修订）条例》（Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015）第6及第11条款，2015年7月1日起生效。
根据《合约法》第63条以书面方式双方协议解约，往往是最平和的退出方式。我的签SPA后退出指南逐一介绍各种途径，卖家反悔时则讲解另一方的情况。
马来西亚会为新盘引入冷静期吗？
严格来说不会。房屋及地方政府部（KPKT）正在研究在签SPA前设立“购买选择权”（Option to Purchase，OTP）阶段，纳入拟议中将取代第118号法令的《不动产发展法案》（Real Property Development Bill）：
| 日期 | 内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 2026年5月7–8日 | KPKT表示正在研究OTP条款，让买家和发展商可在签SPA前退出，以遏制烂尾项目 | KPKT文告；Bernama，2026年5月8日 |
| 2026年7月31日 | 《不动产发展法令》（Real Property Development Act）草案已进入最后起草阶段；未公布提呈日期 | Bernama，2026年7月31日 |
| 2026年8月10日 | 以六个月作为示例期限；若发展商退出，全额退款；退出的买家可能需支付费用 | Malay Mail，2026年8月10日 |
| 2026年10月15日 | 买家可支付最多5%房价并提交财务资料；若发展商不继续项目，全额退款并附上累计利息。仍在研究中 | The Star，2026年10月15日 |
请注意，按现有描述，OTP是签SPA前的选择权阶段，而不是签约后的冷静期，退出的买家仍可能需支付费用。消费者团体希望选择权款项存放在受监管的户口中（The Star，2026年5月14日）。不要根据该法案的时间表来规划购房；最新情况请参阅我的不动产发展法案指南。
这与新加坡的购买选择权相比如何？
新加坡的OTP是一种付费选择权，而不是冷静期，也不适用于在柔佛购房：
- HDB转售组屋。卖家以S$1至S$1,000的选择权费授予OTP；买家有21个日历天行使；若过期未行使，选择权费不予退还（HDB）。
- 持牌发展商的新私宅。买家为OTP支付5%至10%的订金，并在发展商交付买卖协议（S&P agreement）后有三周时间行使。若不行使，将没收25%的订金（URA Home Buyers’ Guide，核查于2026年11月）。
- 目前在柔佛。没有对等的法定程序。
有关新加坡人在新山买房的情况，请参阅HDB屋主在新山买房以及新加坡永久居民和外籍人士在新山买房。
签约前，如何给自己一个“冷静期”？
你可以放慢步伐，把自己的条件写进文件里。在付款或签约前：
- 先做贷款评估。订房前先向银行了解贷款可能性；详见贷款为何被拒和房贷审批时间表。
- 提前索取SPA。在签约日之前向发展商或你的律师索取草稿；详见SPA详解。
- 把条件写进意向书。在设定期限内获得贷款批准、地契查册无问题、外国买家取得州政府批准，以及任何一项未达成时退还哪些款项。
- 承诺之前先验屋。使用我的二手房看房问题清单和验屋指南。
- 只付款到正确的户口。新盘款项应付入项目的房屋发展户口（Housing Development Account）；二手房订金最好由保管人（stakeholder）持有，切勿付入无关的私人户口；详见新山房产骗局。
- 对压力说不。如果有人告诉你文件必须今天签，这正是你该停下来的理由。
外国买家的额外检查
外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛房屋，仅有少数例外（例如部分获州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区获整体豁免（New Straits Times，2026年4月）。由于《国家土地法典》第433C条规定，未获所需州政府批准的交易无效，你的SPA应以获得批准为条件，并清楚列明被拒时的退款安排。请参阅柔佛的最低价格与配额和产权转让的州政府批准。人在海外购房？请参阅无需飞来也能买房。
如果交易告吹，印花税可以退回吗？
有时可以。《1949年印花税法》（Stamp Act 1949）第57条允许在列明的情况下，为未能达成目的的已盖印文件申请退还；LHDN于2025年11月6日发布的指南指出，申请一般须在文件日期起24个月内提出。请询问你的律师你的文件是否符合资格，以及已完成的工作由谁支付；详见马来西亚的律师费。
如果你重视这一点，可以考虑在哪里买
购买可以在签SPA前看房、估价并安排贷款的现成房屋，能减少不少未知因素：
- Mount Austin：公寓与有地住宅的转售市场活跃。
- Tebrau、Setia Indah及Molek：成熟地区，有许多已发地契的有地住宅。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour及EduCity。
- JB Sentral及Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼住宅。
在我的新山房产地图上比较各区，或在新盘与二手房比较中权衡两种途径。
更多柔佛生活指南：签SPA后退出 · 订金退款 · 二手房诚意金 · 不动产发展法案 · 如何选择产业过户律师
常见问题
在马来西亚买房有冷静期吗？
没有。马来西亚的购房交易没有法定冷静期，新盘和二手房都一样。SPA一经签署，买家只能通过SPA或法律规定的退出途径解约。
《1999年消费者保护法》会给购房者冷静期吗？
不会。《1999年消费者保护法》（Consumer Protection Act 1999）第2(2)(d)条规定，除非该法令明文另有规定，否则不适用于土地或土地权益。《1993年直销及反金字塔计划法》中10个工作日的冷静期只适用于上门推销和邮购交易，不适用于产业。
在马来西亚，新盘订金可以退还吗？
如果你不签SPA，新盘订金理应可以退还。《1989年房屋发展（管制与执照）条例》第11(2)条禁止在签SPA前收取任何款项，除非SPA允许。
如果我对二手房改变主意，诚意金可以拿回吗？
马来西亚二手房的诚意金只有在意向书写明的情况下才会退还，例如贷款在约定期限内被拒，或地契查册发现问题。单纯改变主意的买家通常会失去诚意金。
马来西亚拟议中的新盘购买选择权是什么？
购买选择权（Option to Purchase）是KPKT提出的建议，在签SPA前设立一个阶段，让买家和发展商都可以退出。房屋及地方政府部长在2026年10月15日表示，买家可支付最多5%房价，若发展商不继续项目，可获全额退款外加利息。截至2026年11月15日，该建议仍在研究中，尚未成为法律。
在柔佛买房时，新加坡的购买选择权适用吗？
不适用。新加坡的购买选择权（例如HDB转售组屋的21天行使期）属于新加坡法律，不适用于在柔佛购房。在柔佛，你的权利取决于订购表格、意向书和SPA，所以付款前务必查看其中的退款条件。
准备在新山订房或出价？
告诉我项目名称或地址，以及是新盘还是二手房。签约前，我会和你一起过一遍订购表格或意向书。你也可以预约看房，人在海外的话也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Contracts Act 1950 (Act 136)，第63及75条；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第8A条，及其Regulations 1989第11(2)条；National Land Code (Act 828)，第433B及433C条；Stamp Act 1949 (Act 378)，第57条；核查于2026年11月；Consumer Protection Act 1999 (Act 599)，第2(2)条，截至2021年11月1日的重印本，来源：KPDN；Direct Sales and Anti-Pyramid Scheme Act 1993 (Act 500)，第2条及第23至27条，截至2011年12月1日的重印本，来源：KPDN；Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，Schedule G及H，第6及11条款，2015年7月1日起生效，核查于2026年11月；Bar Council Conveyancing Practice Committee专栏，“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，来源：National House Buyers Association；The Star，“Nga: Proposed OTP to protect homebuyers”，2026年10月15日；KPKT关于Option to Purchase机制的文告，2026年5月8日；Bernama，“KPKT to introduce OTP mechanism, allowing pre-SPA withdrawal flexibility”，2026年5月8日；Bernama，“Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”，2026年7月31日；Malay Mail，“Prevention is better than cure”: govt unveils OTP exit clause，2026年8月10日；The Star，“Groups want proper controls of Option to Purchase mechanism”，2026年5月14日；Housing & Development Board (Singapore)，Option to Purchase for resale flats，核查于2026年11月；Urban Redevelopment Authority (Singapore)，Buying Property，更新于2026年11月6日；URA，Home Buyers’ Guide，step 3 (booking fee and Option to Purchase)，核查于2026年11月；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949，2025年11月6日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月15日，并非法律意见。法律、提案及合约条款可能会改变；在支付订金、签署意向书或签署SPA之前，请向你自己的律师、KPKT以及发展商或卖家确认。