在马来西亚先借车贷再申请房贷？（2026）车贷如何影响你的房贷

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

是的，在申请房贷之前先借车贷，通常会降低马来西亚银行愿意批给你的房贷额，因为每一笔分期供款都会计入你的偿债比率（DSR）。在我的示例中，一笔RM1,015的车贷月供，会让月入RM6,000的人可负担的房贷减少约RM229,000。

车贷如何影响你的房贷申请资格？

银行主要根据你的偿债比率来决定贷款额：所有每月债务供款（包括新房贷的月供）除以你的月收入。BNM于2011年11月18日宣布、2012年1月1日起生效的负责任融资措施，要求银行以扣除税款和EPF等法定扣款后的收入来评估，并计入所有现有债务。车贷（租购，马来文为sewa beli）就是其中一项债务，所以它的每月供款会全额计入比率。

BNM并没有设定统一的DSR上限；它在2018年6月表示由各银行自行决定（FMT引述Bernama报道）。银行通常会把借款人控制在60%以下（The Star，2026年2月），而且上限可能因收入水平而不同。

银行看的是净收入，即扣除EPF、SOCSO、EIS和每月预扣税后的收入，明显低于总薪金。个人贷款、PTPTN、信用卡和先买后付（BNPL）计划，都与车贷一样计入；请参阅PTPTN与房贷和BNPL与房贷。

有了车贷，你能买的房子会少多少？

以下是示例，并非贷款配套。假设条件：每月净收入RM6,000，没有其他债务，银行允许60%的DSR，房贷假设年利率4.00%、贷款期35年，车贷假设年利率4.50%、采用递减余额法。BNM于2026年11月5日将隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%；以上两个利率都是取整的假设，并非任何银行的报价。

车贷	每月车贷供款	可用于房贷的部分（RM6,000的60%）	参考房贷额	参考房价（90%贷款）
没有车贷	RM0	RM3,600	约RM813,000	约RM903,000
RM45,000，分7年	约RM626	约RM2,974	约RM672,000	约RM746,000
RM90,000，分9年	约RM1,015	约RM2,585	约RM584,000	约RM649,000
RM90,000，分7年	约RM1,251	约RM2,349	约RM531,000	约RM589,000
RM90,000，分5年	约RM1,678	约RM1,922	约RM434,000	约RM482,000

在这个示例中，一笔分九年的RM90,000车贷，会让房贷减少约RM229,000；车贷较小，影响就小得多。车贷期越短，月供越高，留给房贷的空间就越少；但贷款期越长，利息越多：在同样的假设利率下，分九年约RM19,600，分五年约RM10,700。

60%是银行的上限，并不是舒适的预算；我比较建议房贷月供接近净收入的三分之一。请阅读在马来西亚你能负担多少钱的房子，并在房贷计算器中试算你的数字。

应该先买车还是先买房？

没有唯一正确的顺序，但车贷会占用房贷可能需要的借贷能力。以下是我通常和买家一起分析的方式。

你的情况	通常较合理的顺序	原因
你打算一年内买房，而且现有的车、家里的车或公共交通还能应付	先买房	你的DSR可以全部用于房贷，也能保留现金支付首期和其他费用。
你的工作依赖汽车（销售、工地工作、远离公共交通的轮班工作）	先买车，但要适度	贷款较小，或选择二手车，可以让月供保持在低水平，房贷依然够得上。
你现有的车不可靠，维修费不断增加	比较两边的成本	维修费和抛锚风险，可能比房贷额减少更不划算；两种情况都算一算。
你的收入高，即使有车贷，DSR仍然偏低	都可以	向银行核对数字；买车未必会大幅改变你的购房预算。
你将在新加坡工作，而且RTS Link车站就在附近	通常先买房	住在车站附近，可能让你延后买车或不必买车。

现金和DSR同样重要

车子的首期会动用你买房所需的储蓄：申请90%房贷时，你需要先付房价的10%，外加律师费和印花税。马来西亚首次购屋者在2027年12月31日或之前签署的协议，可获得最高RM500,000的印花税豁免；2027年财政预算案建议延长至2030年，须视《财政法令》（Finance Act）通过而定。请参阅买房的隐藏费用、我的首购屋指南，以及为什么用个人贷款支付首期通常帮助不大。

2026年马来西亚车贷有什么改变？

根据国内贸易及生活成本部（KPDN，The Star和Malay Mail于2026年5月31日及6月1日报道），《2026年租购（修订）法令》和《2026年租购（期限费用）条例》（Hire Purchase (Term Charges) Regulations 2026）于2026年6月1日生效。对购房者来说的重点：

• 废除平息法和78法则。固定利率的租购贷款现在采用递减余额法和实际利率，利息按你尚欠的余额计算。
• 提前还清更公平。KPDN表示，新方法让提前还清车贷更加透明；如果你想在申请房贷前还清车贷，这会有帮助。
• 过渡期。2026年6月1日已有十一家贷款机构准备就绪，第二阶段目标为2026年9月，仍在准备中的贷款机构可延至2027年3月31日。签约前，请确认你的协议采用哪一种计算方法。
• 最长贷款期。自2011年11月18日起受理的申请，汽车融资期限最长为九年（BNM）。

银行会在你的CCRIS报告上看到新的车贷吗？

会。BNM的中央信贷资料系统（CCRIS）会显示未结清的账户，以及过去12个月内待批和已获批的信贷申请，还有过去12个月内的任何拖欠供款（BNM CCRIS常见问题，2026年11月核实）。被拒绝的申请不会显示。你可以通过eCCRIS下载自己的报告，不收费。

• 新车贷会立刻显示，甚至在你缴付第一期供款之前。
• 良好的记录有帮助。连续十二个月准时缴付车贷，是房贷银行很看重的好证据。
• 在房贷获批到交易完成之间，不要借新的车贷。许多贷款批准信（letter of offer）允许银行在放款前重新审查你的情况；请先询问银行。

我的CCRIS与房贷、房贷被拒的原因和房贷审批时间表指南有更深入的说明。

申请房贷前，应该先还清车贷吗？

视情况而定。还清车贷可以把它的月供从DSR中移除，在示例中可能让你可负担的房贷增加超过RM200,000；但这会动用你支付首期和各项费用所需的现金。问问自己：

1. 问题出在DSR，还是现金？如果银行已经批准你需要的房贷，就把储蓄留给购房。
2. 车贷还剩多少？接近尾声的贷款，还清的成本不高，却能移除整笔月供。
3. 提前还清要花多少？向贷款机构索取书面的还清金额。在递减余额法下，金额应反映你实际尚欠的数额。

还清车贷后，请保留贷款机构的结清信，并在申请前确认CCRIS报告显示该账户已关闭。根据BNM，贷款机构会在下一个每月汇报日期前更新已结清的账户。

联名贷款、通勤族和柔佛的外国买家又如何？

联名申请人。如果你和配偶或父母一起申请，每个人的车贷都计入各自的DSR，而共同承担的车贷，银行可能会全额计入每一位借款人。请参阅联名房贷。

新加坡通勤族。连接Bukit Chagar和Woodlands North的RTS Link目标于2027年2月开始运营，在我核查时票价尚未公布（Malay Mail，2026年10月20日）。住在车站附近可能让你延后买车；请参阅RTS Link车站附近的新山房产、在新山没有车怎么出行和驾驶马来西亚汽车进入新加坡。

外国买家。外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛住宅产业，只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。外国人较难在马来西亚获得贷款，因此在马来西亚借车贷的影响可能更大。请参阅柔佛对外国人的最低价格门槛、外国人的房贷和外国人在马来西亚买车。

签任何一笔贷款之前，应该检查什么？

1. 通过eCCRIS下载你的CCRIS报告，如有错误，向相关贷款机构更正。
2. 列出每一笔分期供款：车贷、个人贷款、PTPTN、信用卡和BNPL。
3. 算两种情况，有车贷和没有车贷，并用比现在更高的房贷利率来算。请参阅OPR如何影响你的月供。
4. 保留现金缓冲，在两项购买之后，仍有足够支付数个月供款和生活费的现金。

如果这对你很重要，可以考虑哪些地区

• JB Sentral和Bukit Chagar：步行可达CIQ和RTS Link车站。
• Mount Austin：中等价位的公寓，深受年轻家庭欢迎。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心和学校的成熟地区。
• Skudai、Tampoi和Kempas：价格范围广，适合首购预算。
• Iskandar Puteri：靠近通往Tuas的第二通道（Second Link），生活上大多需要开车。
• Kulai和Senai：较外围的有地住宅；通常需要汽车。

在我的新山房产地图上比较各地区。

更多柔佛生活指南：我能负担多少钱的房子？ · 2026年新山房贷指南 · 贷款成数（margin of financing）规定 · 新山生活成本

常见问题

在马来西亚，车贷会减少我能获得的房贷额吗？

会。马来西亚的银行会把车贷月供全额计入你的偿债比率，因此可用于房贷的收入就减少了。假设利率4.00%、贷款期35年，每月车贷供款每RM100，就会让你可负担的房贷减少约RM22,600。

在马来西亚，应该先买车还是先买房？

如果你打算近期买房，而且暂时可以不买新车，先买房通常能获得较高的房贷，也能把储蓄留作首期。如果你的工作现在就需要车，就选择适度的车贷，让房贷依然够得上。做决定之前，先向银行核对两种情况。

马来西亚银行允许的房贷DSR是多少？

马来西亚国家银行并没有为房贷设定统一的DSR上限，由各银行自行决定。据The Star于2026年2月报道，银行通常会把借款人控制在净收入约60%以下，而上限可能因收入水平而不同。请向各银行询问适用于你的标准。

新的车贷会显示在我的CCRIS报告上吗？

会。根据马来西亚国家银行，CCRIS报告会显示未结清的账户，以及过去12个月内待批或已获批的信贷申请。因此，即使你还未开始缴付第一期供款，房贷银行也会看到最近的车贷。

申请房贷前，我应该先还清车贷吗？

提前还清车贷可以把它的月供从DSR中移除，并可能提高你的房贷上限，但这会动用你可能需要用于首期、律师费和印花税的现金。当阻碍房贷的是DSR而不是现金时，这样做最合理。请先向贷款机构索取书面的还清金额。

2026年6月1日起，马来西亚车贷有什么改变？

《2026年租购（修订）法令》于2026年6月1日生效，废除了固定利率车贷所用的平息法和78法则。车贷利息现在按递减余额和实际利率计算，仍在准备中的贷款机构可延至2027年3月31日才转换。

计划在新山买车又买房？

把你的净收入、现有分期供款和正在考虑的车告诉我，我会帮你算出有车贷和没有车贷时的房价范围。你也可以预约看房；如果你还不在新山，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Bank Negara Malaysia，促进负责任融资的措施（净收入、所有现有债务、汽车融资最长九年），2011年11月18日；FMT（Bernama），“Up to banks to fix borrowers’ debt service ratio, says BNM”，2018年6月19日；The Star，“M’sian households walk the debt tightrope”，2026年2月16日；Bank Negara Malaysia，货币政策声明（Monetary Policy Statement），2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，CCRIS和eCCRIS常见问题，2026年11月核实；The Star，“11 financial firms offer hire purchase financing under amended law”，2026年6月1日；Malay Mail，KPDN谈6月1日起修订的租购条例，2026年5月31日；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全和可持续家庭领域的措施（房贷最长35年），2013年7月5日；Malay Mail，Budget 2026: first-time homebuyers’ stamp duty waivers extended to 2027，2025年10月10日；The Star，“Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”，2026年10月9日；Malay Mail，“Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”，2026年10月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核实日期为2026年11月15日，并非财务或法律建议。示例中的利率均为假设，并非贷款配套；银行政策和法规会改变。在承担任何贷款之前，请先向你的银行、BNM和律师确认。