Pinjaman Kereta Sebelum Pinjaman Perumahan di Malaysia (2026): Kesannya Terhadap Pinjaman Rumah Anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Ya, pinjaman kereta yang diambil sebelum pinjaman perumahan biasanya mengurangkan jumlah yang sanggup dipinjamkan oleh bank di Malaysia untuk membeli rumah, kerana setiap ansuran dikira dalam nisbah khidmat hutang (DSR) anda. Dalam ilustrasi saya, ansuran kereta RM1,015 mengurangkan pinjaman perumahan yang mampu ditanggung oleh seseorang yang berpendapatan RM6,000 sebulan sebanyak kira-kira RM229,000.

Bagaimanakah pinjaman kereta menjejaskan kelayakan pinjaman perumahan anda?

Bank menentukan jumlah pinjaman terutamanya melalui nisbah khidmat hutang anda: semua bayaran balik hutang bulanan, termasuk ansuran pinjaman perumahan baharu, dibahagikan dengan pendapatan bulanan anda. Langkah pembiayaan bertanggungjawab BNM, yang diumumkan pada 18 November 2011 dan berkuat kuasa mulai 1 Januari 2012, mewajibkan bank melihat pendapatan selepas potongan berkanun seperti cukai dan KWSP serta mengambil kira semua obligasi sedia ada. Pinjaman kereta (sewa beli, atau hire purchase) ialah salah satu obligasi itu, jadi keseluruhan ansuran bulanannya dimasukkan ke dalam nisbah tersebut.

BNM tidak menetapkan satu had DSR; pada Jun 2018 BNM menyatakan bahawa setiap bank membuat keputusan sendiri (FMT, melaporkan Bernama). Bank lazimnya mengekalkan peminjam di bawah 60% (The Star, Februari 2026), dan had boleh berbeza mengikut tahap pendapatan.

Bank menggunakan pendapatan bersih, iaitu selepas potongan KWSP, PERKESO (SOCSO), EIS dan potongan cukai bulanan, yang ketara lebih rendah daripada gaji kasar. Pinjaman peribadi, PTPTN, kad kredit dan pelan beli sekarang, bayar kemudian (BNPL) dikira dengan cara yang sama seperti pinjaman kereta; lihat PTPTN dan pinjaman perumahan serta BNPL dan pinjaman perumahan.

Berapa banyak nilai rumah yang berkurang jika anda ada pinjaman kereta?

Berikut ialah ilustrasi, bukan tawaran pinjaman. Ia mengandaikan pendapatan bersih RM6,000 sebulan, tiada hutang lain, bank yang membenarkan DSR 60%, pinjaman perumahan pada kadar andaian 4.00% setahun selama 35 tahun dan pinjaman kereta pada kadar andaian 4.50% setahun mengikut kaedah baki berkurangan. BNM mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% pada 5 November 2026; kedua-dua kadar ialah andaian angka bulat, bukan sebut harga daripada mana-mana bank.

Pinjaman kereta	Ansuran kereta sebulan	Baki untuk pinjaman perumahan (60% daripada RM6,000)	Anggaran pinjaman perumahan	Anggaran harga dengan pinjaman 90%
Tiada pinjaman kereta	RM0	RM3,600	Kira-kira RM813,000	Kira-kira RM903,000
RM45,000 selama 7 tahun	Kira-kira RM626	Kira-kira RM2,974	Kira-kira RM672,000	Kira-kira RM746,000
RM90,000 selama 9 tahun	Kira-kira RM1,015	Kira-kira RM2,585	Kira-kira RM584,000	Kira-kira RM649,000
RM90,000 selama 7 tahun	Kira-kira RM1,251	Kira-kira RM2,349	Kira-kira RM531,000	Kira-kira RM589,000
RM90,000 selama 5 tahun	Kira-kira RM1,678	Kira-kira RM1,922	Kira-kira RM434,000	Kira-kira RM482,000

Dalam contoh ini, pinjaman kereta RM90,000 selama sembilan tahun mengurangkan pinjaman perumahan sebanyak kira-kira RM229,000; pinjaman kereta yang lebih kecil memberi kesan yang jauh lebih ringan. Tempoh pinjaman kereta yang lebih pendek meninggalkan ruang yang lebih kecil untuk pinjaman perumahan kerana ansurannya lebih tinggi, tetapi tempoh yang lebih panjang melibatkan faedah yang lebih banyak: kira-kira RM19,600 dalam sembilan tahun berbanding kira-kira RM10,700 dalam lima tahun, pada kadar andaian yang sama.

Tahap 60% ialah had siling bank, bukan bajet yang selesa; saya lebih suka ansuran rumah sekitar satu pertiga daripada pendapatan bersih. Baca berapa harga rumah yang mampu anda beli di Malaysia dan cuba angka anda dalam kalkulator pinjaman perumahan.

Patutkah anda membeli kereta atau rumah dahulu?

Tiada satu susunan yang betul untuk semua orang, tetapi pinjaman kereta menggunakan kapasiti pinjaman yang mungkin diperlukan untuk pinjaman perumahan. Begini cara saya biasanya menimbangnya bersama pembeli.

Situasi anda	Susunan yang biasanya munasabah	Sebab
Anda merancang membeli rumah dalam tempoh setahun dan boleh bertahan dengan kereta sedia ada, kereta keluarga atau pengangkutan awam	Rumah dahulu	DSR anda digunakan sepenuhnya untuk pinjaman perumahan, dan anda menyimpan wang tunai untuk wang pendahuluan dan kos lain.
Kerja anda bergantung pada kereta (jualan, kerja tapak, kerja syif jauh dari pengangkutan awam)	Kereta dahulu, tetapi sederhana	Pinjaman yang lebih kecil, atau kereta terpakai, mengekalkan ansuran yang rendah supaya pinjaman perumahan masih muat.
Kereta sedia ada tidak boleh diharap dan kos pembaikan semakin meningkat	Bandingkan kedua-dua kos	Bil pembaikan dan risiko kereta rosak mungkin lebih berat daripada pinjaman perumahan yang lebih kecil; kira kedua-dua senario.
Pendapatan anda tinggi dan DSR anda kekal rendah walaupun ada kereta	Mana-mana satu	Semak angka dengan bank; kereta mungkin tidak banyak mengubah bajet rumah.
Anda akan bekerja di Singapura dan stesen RTS Link mudah dicapai	Selalunya rumah dahulu	Tinggal berhampiran stesen mungkin membolehkan anda menangguhkan pembelian kereta atau tidak perlu membelinya langsung.

Wang tunai sama penting dengan DSR

Wang pendahuluan kereta menggunakan simpanan yang anda perlukan untuk rumah: dengan pinjaman perumahan 90%, anda membayar 10% daripada harga serta yuran guaman dan duti setem secara pendahuluan. Pembeli rumah pertama warganegara Malaysia mungkin layak mendapat pengecualian duti setem sehingga RM500,000 bagi perjanjian yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027; Bajet 2027 mencadangkan lanjutan hingga 2030, tertakluk kepada Akta Kewangan. Lihat kos tersembunyi membeli hartanah, panduan rumah pertama saya dan sebab pinjaman peribadi untuk wang pendahuluan jarang membantu.

Apakah yang berubah bagi pinjaman kereta di Malaysia pada 2026?

Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026 dan Peraturan-Peraturan Sewa Beli (Caj Terma) 2026 berkuat kuasa pada 1 Jun 2026, menurut Kementerian Perdagangan Dalam Negeri dan Kos Sara Hidup (KPDN, dilaporkan oleh The Star dan Malay Mail, 31 Mei dan 1 Jun 2026). Perkara utama untuk pembeli rumah:

• Kadar rata dan Rule of 78 dimansuhkan. Sewa beli berkadar tetap kini menggunakan kaedah baki berkurangan dan kadar faedah efektif, jadi faedah dikenakan ke atas jumlah yang masih anda hutang.
• Penyelesaian awal yang lebih adil. KPDN menyatakan kaedah baharu menjadikan penyelesaian awal pinjaman kereta lebih telus, dan ini membantu jika anda mahu melangsaikan pinjaman kereta sebelum memohon pinjaman perumahan.
• Tempoh peralihan. Sebelas pemberi pinjaman sudah bersedia pada 1 Jun 2026, fasa kedua disasarkan pada September 2026, dan pemberi pinjaman yang masih membuat persediaan diberi masa sehingga 31 Mac 2027. Semak kaedah yang digunakan dalam perjanjian anda sebelum menandatanganinya.
• Tempoh maksimum. Pembiayaan kenderaan dihadkan kepada sembilan tahun bagi permohonan yang diterima mulai 18 November 2011 (BNM).

Adakah bank akan nampak pinjaman kereta baharu dalam laporan CCRIS anda?

Ya. Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) BNM memaparkan akaun yang masih berbaki serta permohonan kredit yang belum diputuskan dan yang telah diluluskan dalam 12 bulan terakhir, berserta sebarang ansuran tertunggak dalam 12 bulan terakhir (Soalan Lazim CCRIS BNM, disemak November 2026). Permohonan yang ditolak tidak dipaparkan. Anda boleh memuat turun laporan anda sendiri melalui eCCRIS tanpa bayaran.

• Pinjaman kereta baharu kelihatan serta-merta, malah sebelum ansuran pertama anda.
• Rekod yang bersih membantu. Dua belas bulan ansuran kereta yang dibayar tepat pada masanya ialah bukti yang baik untuk bank pinjaman perumahan.
• Jangan ambil pinjaman kereta baharu antara kelulusan pinjaman perumahan dan penyempurnaan. Banyak surat tawaran membenarkan bank menyemak semula kedudukan anda sebelum mengeluarkan wang; tanya bank dahulu.

Panduan saya tentang CCRIS dan pinjaman perumahan anda, sebab pinjaman perumahan ditolak dan garis masa kelulusan pinjaman perumahan mengupas perkara ini dengan lebih mendalam.

Patutkah anda melangsaikan pinjaman kereta sebelum memohon pinjaman perumahan?

Kadang-kadang. Melangsaikannya membuang ansuran itu daripada DSR anda, yang dalam ilustrasi boleh menambah lebih RM200,000 kepada pinjaman perumahan yang mampu anda tanggung, tetapi ia menggunakan wang tunai yang anda perlukan untuk wang pendahuluan dan yuran. Tanya diri anda:

1. Adakah masalahnya DSR, atau wang tunai? Jika bank sudah meluluskan pinjaman perumahan yang anda perlukan, simpan wang anda untuk pembelian.
2. Berapa baki pinjaman kereta? Pinjaman yang hampir tamat tempoh tidak banyak kosnya untuk dilangsaikan dan membuang keseluruhan ansuran.
3. Berapakah kos penyelesaian awal? Minta angka penyelesaian bertulis daripada pemberi pinjaman. Di bawah kaedah baki berkurangan, angka itu sepatutnya mencerminkan jumlah yang sebenarnya anda hutang.

Setelah pinjaman kereta dilangsaikan, simpan surat penyelesaian daripada pemberi pinjaman, dan pastikan laporan CCRIS anda menunjukkan akaun itu sudah ditutup sebelum anda memohon. Menurut BNM, pemberi pinjaman mengemas kini akaun yang telah dilangsaikan menjelang tarikh pelaporan bulanan berikutnya.

Bagaimana pula dengan pinjaman bersama, pekerja ulang-alik dan pembeli asing di Johor?

Pemohon bersama. Jika anda memohon bersama pasangan atau ibu bapa, pinjaman kereta setiap orang dikira dalam DSR masing-masing, dan bank mungkin mengira pinjaman kereta yang ditanggung bersama secara penuh terhadap setiap peminjam. Lihat pinjaman perumahan bersama.

Pekerja ulang-alik ke Singapura. RTS Link antara Bukit Chagar dan Woodlands North disasarkan mula beroperasi pada Februari 2027, dan tambang belum diumumkan semasa saya menyemak (Malay Mail, 20 Oktober 2026). Tinggal dalam jarak mudah ke stesen mungkin membolehkan anda menangguhkan pembelian kereta; lihat rumah di JB berhampiran stesen RTS Link, bergerak di JB tanpa kereta dan memandu kereta Malaysia ke Singapura.

Pembeli asing. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pinjaman di Malaysia untuk warga asing lebih sukar diperoleh, jadi pinjaman kereta di Malaysia boleh memberi kesan yang lebih besar. Lihat harga minimum Johor untuk warga asing, pinjaman perumahan untuk warga asing dan membeli kereta di Malaysia sebagai warga asing.

Apakah yang perlu anda semak sebelum menandatangani mana-mana pinjaman?

1. Muat turun laporan CCRIS anda melalui eCCRIS dan betulkan sebarang kesilapan dengan pemberi pinjaman berkenaan.
2. Senaraikan setiap ansuran: kereta, pinjaman peribadi, PTPTN, kad kredit dan BNPL.
3. Kira dua senario, dengan dan tanpa pinjaman kereta, pada kadar pinjaman perumahan yang lebih tinggi daripada kadar hari ini. Lihat bagaimana OPR menjejaskan ansuran anda.
4. Simpan penampan tunai untuk beberapa bulan ansuran dan kos sara hidup selepas kedua-dua pembelian.

Kawasan untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: jarak berjalan kaki ke CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kondominium harga sederhana yang popular dalam kalangan keluarga muda.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mantap berhampiran pusat beli-belah dan sekolah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: julat harga yang luas untuk bajet rumah pertama.
• Iskandar Puteri: dekat dengan Laluan Kedua (Second Link) ke Tuas, kebanyakannya gaya hidup berkereta.
• Kulai dan Senai: rumah bertanah yang lebih jauh dari bandar; kereta biasanya diperlukan.

Bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Berapa harga rumah yang mampu saya beli? · Pinjaman perumahan di Johor Bahru 2026 · Peraturan margin pembiayaan · Kos sara hidup di JB

Soalan lazim

Adakah pinjaman kereta mengurangkan jumlah pinjaman perumahan yang boleh saya peroleh di Malaysia?

Ya. Bank di Malaysia memasukkan keseluruhan ansuran pinjaman kereta ke dalam nisbah khidmat hutang anda, jadi lebih sedikit pendapatan yang tinggal untuk pinjaman perumahan. Pada kadar andaian 4.00% selama 35 tahun, setiap RM100 ansuran kereta bulanan mengurangkan pinjaman perumahan yang mampu anda tanggung sebanyak kira-kira RM22,600.

Patutkah saya membeli kereta atau rumah dahulu di Malaysia?

Jika anda merancang membeli rumah tidak lama lagi dan boleh bertahan tanpa kereta baharu, membeli rumah dahulu biasanya memberi anda pinjaman perumahan yang lebih besar dan mengekalkan simpanan anda untuk wang pendahuluan. Jika kerja anda memerlukan kereta sekarang, pilih pinjaman kereta yang sederhana supaya pinjaman perumahan masih muat. Semak kedua-dua senario dengan bank sebelum membuat komitmen.

Berapakah DSR yang dibenarkan oleh bank di Malaysia untuk pinjaman perumahan?

Bank Negara Malaysia tidak menetapkan satu had DSR untuk pinjaman perumahan; setiap bank membuat keputusan sendiri. Bank lazimnya mengekalkan peminjam di bawah kira-kira 60% daripada pendapatan bersih, lapor The Star pada Februari 2026, dan had boleh berbeza mengikut tahap pendapatan. Tanya setiap bank apa yang terpakai kepada anda.

Adakah pinjaman kereta baharu akan dipaparkan dalam laporan CCRIS saya?

Ya. Laporan CCRIS memaparkan akaun yang masih berbaki dan permohonan kredit yang belum diputuskan atau telah diluluskan dalam 12 bulan terakhir, menurut Bank Negara Malaysia. Oleh itu, bank pinjaman perumahan akan nampak pinjaman kereta yang baru diambil walaupun sebelum ansuran pertama anda perlu dibayar.

Patutkah saya melangsaikan pinjaman kereta sebelum memohon pinjaman perumahan?

Melangsaikan pinjaman kereta lebih awal membuang ansurannya daripada DSR anda dan boleh menaikkan had pinjaman perumahan anda, tetapi ia menggunakan wang tunai yang mungkin anda perlukan untuk wang pendahuluan, yuran guaman dan duti setem. Ia paling munasabah apabila DSR, bukan wang tunai, yang menghalang pinjaman perumahan. Dapatkan angka penyelesaian bertulis daripada pemberi pinjaman dahulu.

Apakah yang berubah bagi pinjaman kereta di Malaysia pada 1 Jun 2026?

Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026 berkuat kuasa pada 1 Jun 2026 dan memansuhkan kaedah kadar rata serta Rule of 78 bagi pinjaman kereta berkadar tetap. Faedah pinjaman kereta kini dikira mengikut baki berkurangan dengan kadar faedah efektif, dan pemberi pinjaman yang masih membuat persediaan diberi masa sehingga 31 Mac 2027 untuk beralih.

Merancang kereta dan rumah di JB?

Hantarkan kepada saya pendapatan bersih anda, ansuran semasa dan kereta yang sedang anda pertimbangkan, dan saya akan mengira julat harga rumah dengan dan tanpa pinjaman kereta. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan rumah, atau sesi perundingan Zoom jika anda belum berada di JB.

Sumber: Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk menggalakkan amalan pembiayaan bertanggungjawab (pendapatan bersih, semua hutang sedia ada, tempoh pembiayaan kenderaan sembilan tahun), 18 November 2011; FMT (Bernama), “Up to banks to fix borrowers’ debt service ratio, says BNM”, 19 Jun 2018; The Star, “M’sian households walk the debt tightrope”, 16 Februari 2026; Bank Negara Malaysia, Kenyataan Dasar Monetari, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, Soalan Lazim CCRIS dan eCCRIS, disemak November 2026; The Star, “11 financial firms offer hire purchase financing under amended law”, 1 Jun 2026; Malay Mail, KPDN mengenai peraturan sewa beli yang dipinda mulai 1 Jun, 31 Mei 2026; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk terus menggalakkan sektor isi rumah yang kukuh dan mampan (tempoh maksimum pinjaman perumahan 35 tahun), 5 Julai 2013; Malay Mail, Budget 2026: first-time homebuyers’ stamp duty waivers extended to 2027, 10 Oktober 2025; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”, 20 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat kewangan atau undang-undang. Kadar faedah dalam contoh ialah andaian, bukan tawaran; polisi bank dan peraturan boleh berubah. Sahkan dengan bank anda, BNM dan peguam anda sebelum anda mengambil sebarang pinjaman.