Pinjaman PTPTN dan Pinjaman Perumahan di Malaysia (2026): Masih Boleh Dapat Pinjaman Rumah?

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Ya. Pinjaman pendidikan PTPTN tidak menghalang anda daripada mendapat pinjaman perumahan di Malaysia. Bank melihat akaun PTPTN anda dalam laporan CCRIS Bank Negara, mengira ansuran bulanannya dalam nisbah khidmat hutang (DSR) anda dan meneliti sebarang tunggakan. Bank Negara menyatakan pada Julai 2019 bahawa CCRIS bukan senarai hitam dan setiap bank membuat keputusan sendiri.

Panduan ini untuk rakyat Malaysia di Johor Bahru, termasuk yang bekerja di Singapura, yang masih berhutang dengan Perbadanan Tabung Pendidikan Tinggi Nasional (PTPTN) dan ingin membeli rumah pertama. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat kewangan.

Adakah pinjaman PTPTN kelihatan apabila anda memohon pinjaman perumahan?

Ya. Akaun PTPTN tercatat dalam Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) yang dikendalikan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), dan setiap bank menyemak CCRIS sebelum meluluskan pinjaman perumahan. Timbalan Gabenor Bank Negara menyatakan pada Julai 2019 bahawa bank akan menyemak CCRIS peminjam PTPTN sama seperti orang lain, dan setiap bank membuat keputusan sendiri (The Star, 11 Julai 2019).

Menurut Soalan Lazim CCRIS BNM (disemak November 2026), laporan itu menunjukkan:

• Akaun belum jelas, termasuk baki dan ansuran bulanan.
• Rekod bayaran dalam 12 bulan lalu, ditunjukkan sebagai bilangan ansuran tertunggak bagi setiap bulan.
• Permohonan yang masih belum diputuskan atau telah diluluskan dalam 12 bulan lalu.

Soalan Lazim BNM juga menyatakan bahawa CCRIS bukan senarai hitam, pemberi pinjaman menggunakan polisi masing-masing, dan mereka juga boleh menggunakan data daripada agensi pelaporan kredit swasta berdaftar. Anda boleh melihat laporan CCRIS yang sama sendiri melalui eCCRIS dalam talian, atau di kiosk pejabat AKPK, tanpa bayaran. Semaklah dahulu sebelum bank menyemaknya; panduan saya tentang CCRIS dan laporan kredit anda menerangkan cara membacanya.

PTPTN juga mengeluarkan surat pengesahan baki pinjaman anda, yang boleh dimohon melalui portal MyGOV atau saluran PTPTN sendiri. Sesetengah bank memintanya, terutamanya selepas penstrukturan semula.

Bagaimana ansuran PTPTN mempengaruhi jumlah yang boleh anda pinjam?

Bank menentukan saiz pinjaman perumahan berdasarkan nisbah khidmat hutang (DSR) anda: semua bayaran balik hutang bulanan, termasuk pinjaman perumahan baharu, dibahagikan dengan pendapatan bulanan anda. Ansuran PTPTN ialah salah satu bayaran itu, jadi ia mengurangkan ruang yang tinggal untuk rumah. BNM tidak menetapkan satu had DSR yang seragam (FMT, 19 Jun 2018); langkah pembiayaan bertanggungjawabnya pada 2011 meminta bank menggunakan pendapatan selepas potongan berkanun dan mengambil kira semua obligasi sedia ada. Seorang ahli ekonomi agensi penarafan memberitahu The Star pada Februari 2026 bahawa bank lazimnya mengekalkan DSR peminjam di bawah 60%.

Begini cara ia berfungsi dengan angka bulat. Ini ilustrasi saya, bukan formula mana-mana bank:

Langkah	Dengan PTPTN	Tanpa PTPTN
Pendapatan bersih bulanan (selepas cukai dan KWSP)	RM5,000	RM5,000
Had DSR andaian (60%)	Komitmen dibenarkan RM3,000	RM3,000
Pinjaman kereta	RM700	RM700
Ansuran PTPTN	RM200	RM0
Baki ruang untuk ansuran pinjaman perumahan	RM2,100	RM2,300
Pinjaman yang boleh ditampung oleh ansuran itu (andaian 4% setahun, 35 tahun)	Kira-kira RM474,000	Kira-kira RM519,000

Perbezaannya kira-kira RM45,000 bagi ansuran RM200. Panduan saya tentang harga rumah yang mampu anda beli dan pinjaman ditolak kerana DSR menerangkan dengan lebih lanjut. Jika anda memohon bersama pasangan, bank mengira komitmen kedua-dua peminjam, termasuk kedua-dua pinjaman PTPTN; lihat pinjaman perumahan bersama.

Bagaimana jika anda mempunyai tunggakan PTPTN?

Tunggakan ialah perkara yang paling dibimbangkan bank, kerana ia dipaparkan bulan demi bulan dalam CCRIS. Utusan Malaysia melaporkan pada 19 Januari 2026 bahawa 361,384 peminjam tidak pernah membuat sebarang bayaran balik, melibatkan RM5.13 bilion.

Jika anda ketinggalan bayaran, PTPTN menawarkan beberapa jalan penyelesaian, seperti yang dinyatakan oleh Timbalan Menteri Pendidikan Tinggi di Parlimen pada 9 Februari 2026 (The Star dan Malay Mail):

• Penstrukturan semula (restructuring): bayaran balik ditetapkan semula mengikut kemampuan anda, dengan tempoh yang boleh dilanjutkan sehingga umur 60 tahun.
• Penangguhan (deferment): peminjam tanpa pekerjaan atau pendapatan boleh menangguhkan bayaran sehingga dua tahun sebelum penstrukturan semula; peminjam yang melanjutkan pengajian boleh menangguhkan bayaran sepanjang tempoh kursus.
• Tempoh tangguh: bayaran balik bermula 12 bulan selepas anda tamat pengajian.

Pada 4 Januari 2026, Menteri Pendidikan Tinggi menyatakan bahawa penstrukturan semula PTPTN tidak akan menjejaskan pinjaman perumahan atau pinjaman peribadi peminjam, dan ia ditujukan kepada peminjam yang tidak membayar dan tidak juga menghubungi PTPTN (Malay Mail, melalui Bernama).

Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, memberi lebih kelonggaran: peminjam berpendapatan bawah RM2,500 sebulan tidak perlu membuat bayaran balik sehingga gaji mereka meningkat, mereka yang berpendapatan RM2,500 hingga RM3,000 membayar sekurang-kurangnya RM50 sebulan, dan peminjam tanpa tunggakan yang membayar secara konsisten menerima insentif 10% (The Star, 9 Oktober 2026). PTPTN menentukan cara setiap langkah dilaksanakan.

Penstrukturan semula sejurus sebelum memohon

Utusan Malaysia melaporkan pada 20 Januari 2026 bahawa sesetengah peminjam membuat penstrukturan semula semata-mata untuk membersihkan rekod sebelum memohon pinjaman kereta atau perumahan, kemudian berhenti membayar. Bank tahu corak ini. Pelan yang jujur lebih berkesan: buat penstrukturan semula, bayar tepat pada masanya selama beberapa bulan, simpan resit, kemudian barulah memohon. Jika hutang lain juga tertunggak, AKPK, agensi kaunseling kredit Bank Negara, boleh membantu tanpa bayaran; lihat mendapatkan pinjaman perumahan selepas AKPK dan bayaran pinjaman perumahan yang tertunggak.

Patutkah anda menjelaskan PTPTN atau menyimpan wang tunai untuk bayaran pendahuluan?

Ia bergantung pada jumlah wang tunai anda. Menjelaskan PTPTN membuang ansurannya daripada DSR anda, tetapi membeli rumah pertama juga memerlukan wang tunai. Bank Negara mengehadkan pembiayaan pada 70% hanya bermula pinjaman perumahan ketiga seseorang peminjam (BNM, November 2010), dan bank lazimnya memberi pinjaman sehingga 90% bagi rumah pertama, jadi kebanyakan pembeli memerlukan sekurang-kurangnya 10% bayaran pendahuluan serta yuran guaman.

Situasi anda	Apa yang biasanya wajar	Sebab
PTPTN tertunggak	Jelaskan tunggakan atau buat penstrukturan semula dahulu	Tunggakan dalam CCRIS lebih menjejaskan berbanding baki itu sendiri.
Bayar tepat pada masanya, DSR selesa	Teruskan bayaran bulanan; simpan wang tunai untuk pembelian	Ansurannya kecil dan bank melihat rekod yang baik.
Bayar tepat pada masanya, DSR sedikit tidak mencukupi	Pertimbangkan untuk menjelaskannya, jika bayaran pendahuluan dan kos masih mencukupi	Menghapuskan RM200 sebulan menambah kira-kira RM45,000 ruang pinjaman dalam ilustrasi saya.
Baki kecil (beberapa ribu ringgit)	Menjelaskannya selalunya mudah	Membebaskan ruang DSR dengan sedikit wang tunai; minta surat penyelesaian daripada PTPTN.
Pendapatan bawah RM2,500 sebulan	Semak penangguhan Belanjawan 2027	Bayaran yang lebih rendah membantu aliran tunai, tetapi bank tetap melihat jumlah pendapatan dan komitmen.

Dalam ilustrasi saya, menggunakan simpanan RM20,000 untuk menjelaskan pinjaman PTPTN dengan ansuran RM200 menambah kira-kira RM45,000 ruang pinjaman, tetapi menyebabkan anda kekurangan RM20,000 untuk bayaran pendahuluan dan kos. Bagi ramai pembeli kali pertama, menyimpan wang tunai ialah pilihan yang lebih baik; bagi sesetengah yang lain pula, menjelaskan PTPTN itulah yang membolehkan pinjaman diluluskan. Gunakan kalkulator kos pembelian untuk melihat jumlah wang tunai yang diperlukan.

Pembeli rumah pertama yang merupakan warganegara Malaysia mendapat pengecualian penuh duti setem bagi rumah sehingga RM500,000 untuk SPA yang ditandatangani selewat-lewatnya 31 Disember 2027, dan Belanjawan 2027 mencadangkan lanjutan hingga 2030 dengan pelepasan separa sehingga RM750,000, tertakluk kepada Akta Kewangan (The Star, 9 Oktober 2026); lihat panduan duti setem saya.

Adakah sekatan perjalanan PTPTN menjadi masalah bagi pembeli rumah di Johor?

Bagi kebanyakan peminjam, tidak. Belanjawan 2026, yang dibentangkan pada 10 Oktober 2025, membawa kembali sekatan perjalanan bersasar mulai Januari 2026 bagi peminjam yang mampu membayar tetapi memilih untuk tidak membayar, termasuk mereka yang bekerja di luar negara (FMT, 24 April 2026). Di Parlimen pada 9 Februari 2026, timbalan menteri menyatakan bahawa graduan baharu, peminjam tanpa pendapatan serta peminjam B40 dan M40 tidak terlibat, dan jumlah yang disenaraikan ialah kira-kira 3,000 kes. Pada Oktober 2025, pengerusi PTPTN pernah menyebut peminjam ingkar yang berpendapatan melebihi RM6,000 sebulan dengan tunggakan lebih lima tahun, tetapi berkata butirannya belum muktamad (Sin Chew, 14 Oktober 2025).

Sekatan ini berasingan daripada CCRIS dan tidak menentukan kelulusan pinjaman perumahan. Ia penting di Johor Bahru kerana ramai pembeli di sini bekerja di Singapura. Peminjam yang berpendapatan di Singapura dan berhenti membayar PTPTN ialah kumpulan yang betul-betul disasarkan oleh dasar ini, dan sekatan perjalanan akan menghentikan ulang-alik harian merentas sempadan. Jika itu mungkin berlaku kepada anda, hubungi PTPTN dan persetujui pelan bayaran balik sebelum anda membuat komitmen untuk membeli rumah di JB. Panduan saya tentang tinggal di JB dan bekerja di Singapura menerangkan perjalanan ulang-alik.

Apa yang perlu dilakukan peminjam PTPTN sebelum memohon pinjaman perumahan?

1. Dapatkan laporan eCCRIS anda 6 hingga 12 bulan sebelum anda merancang untuk membeli, dan semak rekod PTPTN, baki serta sebarang tunggakan.
2. Selesaikan tunggakan dahulu. Jelaskannya atau persetujui penstrukturan semula dengan PTPTN, kemudian bayar tepat pada masanya setiap bulan.
3. Tetapkan bayaran automatik, melalui potongan gaji atau arahan tetap, supaya anda tidak terlepas bayaran walau sebulan pun.
4. Minta surat pengesahan baki daripada PTPTN dan simpan resit bayaran terkini untuk diserahkan kepada bank.
5. Kira DSR anda dengan semua komitmen, kemudian tentukan sama ada menjelaskan PTPTN, pinjaman kereta atau baki kad kredit yang paling membantu. Lihat pinjaman kereta sebelum pinjaman perumahan.
6. Kumpulkan dokumen anda menggunakan senarai semak dokumen pinjaman perumahan saya, kemudian jangkakan tempoh kelulusan yang biasa.
7. Semak laluan rumah pertama: Rumah Mampu Milik Johor, PR1MA di Johor dan, bagi penjawat awam, pembiayaan LPPSA.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika DSR mengehadkan bajet anda, kawasan berikut menawarkan banyak pilihan rumah pertama:

• Kulai dan Senai: rumah bertanah dan perbandaran yang lebih baharu, lebih jauh dari bandar, berhampiran lapangan terbang.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kejiranan matang berhampiran universiti dan lebuh raya.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan matang dengan pusat beli-belah, sekolah dan pelbagai pilihan rumah subsale.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur yang mudah ke Tambak Johor.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah di sebelah barat berhampiran Laluan Kedua.
• Mount Austin: popular dalam kalangan keluarga muda, dengan kondominium dan rumah bertanah.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau lihat projek baharu di Johor Bahru semasa dan panduan rumah pertama saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Sewa atau beli di JB · Pinjaman perumahan di JB 2026 · Membaca surat tawaran bank · Kos sara hidup di JB

Soalan lazim

Bolehkah saya mendapat pinjaman perumahan di Malaysia jika masih berhutang PTPTN?

Ya. Pinjaman PTPTN tidak menghalang anda daripada mendapat pinjaman perumahan di Malaysia. Bank melihat akaun PTPTN dalam CCRIS, mengira ansuran bulanannya dalam nisbah khidmat hutang anda dan menyemak sebarang tunggakan, dan setiap bank membuat keputusan sendiri, seperti yang dinyatakan Bank Negara pada Julai 2019.

Adakah PTPTN tercatat dalam CCRIS?

Ya. Akaun PTPTN tercatat dalam laporan CCRIS Bank Negara, yang menunjukkan baki, ansuran dan sebarang tunggakan dalam 12 bulan lalu. Anda boleh menyemak laporan CCRIS anda sendiri melalui eCCRIS tanpa bayaran sebelum memohon.

Adakah tunggakan PTPTN akan menyebabkan pinjaman perumahan saya ditolak?

Tunggakan PTPTN boleh menyebabkan permohonan ditolak, kerana bank melihat bulan-bulan yang tidak dibayar dalam CCRIS. Menjelaskan tunggakan atau membuat penstrukturan semula dengan PTPTN, kemudian membayar tepat pada masanya selama beberapa bulan, memberi permohonan pinjaman perumahan peluang yang jauh lebih baik.

Adakah penstrukturan semula pinjaman PTPTN menjejaskan permohonan pinjaman perumahan?

Menteri Pendidikan Tinggi menyatakan pada 4 Januari 2026 bahawa penstrukturan semula PTPTN tidak akan menjejaskan pinjaman perumahan atau pinjaman peribadi. Akaun PTPTN yang telah distruktur semula dan dibayar tepat pada masanya biasanya kelihatan lebih baik di mata bank berbanding akaun yang tertunggak.

Patutkah saya menjelaskan pinjaman PTPTN sebelum membeli rumah?

Menjelaskan PTPTN membuang ansurannya daripada DSR anda, dan ini membantu jika anda hanya kurang sedikit untuk layak mendapat pinjaman yang diperlukan. Ia tidak berbaloi jika selepas itu anda tidak mempunyai wang tunai yang cukup untuk bayaran pendahuluan, yuran guaman dan kos pembelian lain.

Siapakah yang terjejas oleh sekatan perjalanan PTPTN pada 2026?

Sekatan perjalanan PTPTN yang bermula pada Januari 2026 menyasarkan peminjam yang mampu membayar tetapi tidak membayar, termasuk mereka yang bekerja di luar negara. Graduan baharu, peminjam tanpa pendapatan serta peminjam B40 dan M40 tidak terlibat, dan kira-kira 3,000 kes disenaraikan pada Februari 2026.

Apakah perubahan dalam Belanjawan 2027 untuk peminjam PTPTN?

Belanjawan 2027, yang dibentangkan pada 9 Oktober 2026, menyatakan bahawa peminjam PTPTN berpendapatan bawah RM2,500 sebulan tidak perlu membuat bayaran balik sehingga gaji mereka meningkat, menetapkan minimum RM50 bagi mereka yang berpendapatan RM2,500 hingga RM3,000, dan menambah insentif 10% bagi peminjam tanpa tunggakan yang membayar secara konsisten.

Membeli rumah pertama di JB dengan pinjaman PTPTN?

Beritahu saya pendapatan anda, komitmen PTPTN dan komitmen bulanan lain, serta kawasan pilihan anda. Saya akan mengira julat harga yang realistik dan menyenarai pendek rumah yang sesuai. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda bekerja di Singapura dan mahu berbincang pada waktu malam.

Sumber: Bank Negara Malaysia, Soalan Lazim CCRIS dan eCCRIS, disemak November 2026; The Star, “PTPTN borrowers listed in CCRIS can buy first home, Bank Negara says”, 11 Julai 2019; MyGOV, permohonan pengesahan baki pinjaman PTPTN, disemak November 2026; FMT (Bernama), “Up to banks to fix borrowers’ debt service ratio, says BNM”, 19 Jun 2018; Bank Negara Malaysia, langkah-langkah menggalakkan amalan pembiayaan bertanggungjawab, 18 November 2011; The Star, “M’sian households walk the debt tightrope”, 16 Februari 2026; Bank Negara Malaysia, langkah pasaran hartanah (had 70% mulai pinjaman perumahan ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, Kenyataan Dasar Monetari, 5 November 2026; The Star, “Travel bans only on PTPTN loan defaulters with successful careers, Dewan Rakyat told”, 9 Februari 2026; Malay Mail, sekatan perjalanan hanya menyasarkan peminjam PTPTN ingkar yang berkemampuan, 9 Februari 2026; FMT, “PTPTN’s targeted travel ban a fair approach”, 24 April 2026; Sin Chew Daily, mengenai kembalinya senarai hitam perjalanan PTPTN, 14 Oktober 2025; Malay Mail (Bernama), “PTPTN repayment restructuring won’t affect housing or personal loans, says Zambry”, 4 Januari 2026; Utusan Malaysia, “Penstrukturan semula PTPTN dimanipulasi”, 20 Januari 2026; The Star, “Budget 2027: PTPTN loan repayments deferred for borrowers earning below RM2,500 monthly”, 9 Oktober 2026; The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat kewangan atau undang-undang. Dasar PTPTN, kriteria pinjaman bank dan langkah Belanjawan boleh berubah; sahkan dengan PTPTN, bank anda dan AKPK sebelum bertindak. Contoh pengiraan ialah ilustrasi, bukan sebut harga.