马来西亚公寓与有地住宅的吵闹邻居：规定与处理步骤

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日

本指南写给马来西亚和柔佛的业主、房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。简短回答：在公寓里，分层附加细则禁止以造成滋扰的方式使用单位，并规定晚上11时后音乐和电子设备须保持低音量；所以先心平气和地沟通，再以书面向管理层投诉，然后才找建筑物总监或Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭）。在有地住宅区，主要途径是地方政府和警方。

邻居噪音适用哪些规定

马来西亚没有专门针对住宅的单一噪音法律。适用哪些规定，取决于您所住的房产类型，而且可能同时适用多项规定：

居住类型	主要规定	由谁处理
公寓、组屋或服务式公寓（分层）	Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015中的标准附加细则，加上大楼的额外附加细则和大楼守则	JMB或MC，然后是COB和Strata Management Tribunal
分层地契的封闭式有地住宅	与公寓相同的分层附加细则	JMB或MC，然后是COB和审裁庭
拥有个别地契的一般排屋、半独立式或独立式洋房	地方政府对滋扰的权力、地方政府的发牌附加条例（例如养狗），以及Minor Offences Act 1955	地方政府和警方
任何住宅	普通法下的私人滋扰侵权（private nuisance）	民事法庭，作为最后一步

封闭式住宅可能是分层地契，也可能是个别地契，这决定了您的投诉途径；我的分层地契指南和封闭式与守卫式住宅指南解释了如何分辨。

公寓附加细则对噪音的规定

半岛马来西亚（包括柔佛）的每一个分层计划，都受依Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata，Act 757，2013年分层管理法令）制定的Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015第三附表中的标准附加细则（undang-undang kecil）约束。该附表共有30条附加细则，分为八个部分（Malay Mail，2026年9月29日）。关于噪音，重点如下：

• 不得造成滋扰。业主不得以对其他业主或其家人造成滋扰或危险的方式或目的使用单位，也不得让他人如此使用。
• 晚上11时规定。在住宅大楼内，晚上11时后电器或电子设备及乐器须保持低音量，除非管理机构已事先以书面批准特定活动及时间。
• 宠物。第14条附加细则只允许不会造成烦扰或滋扰、也不违反地方法律的宠物，并允许管理层发出书面通知，要求移走造成滋扰的动物。
• 额外的大楼守则。根据该法令第32(3)和70(2)条，JMB或MC可通过特别决议增订附加细则，每次违规可罚款最高RM200。安静时段、派对室预订和装修时间通常以这种方式规定，所以每栋大楼都不同。
• 租客同样受约束。额外附加细则除了约束业主，也约束租客和住户（第32(4)和70(3)条），而业主仍须为租客如何使用单位负责。

附加细则并没有规定分贝上限。您不需要用噪音计才能投诉。注明日期的记录和用手机录下的短片能显示出规律，而这正是管理层、审裁庭或法庭会看的证据。在2019年的一宗案件中，高庭原本认为居民的证据不足，但上诉庭最终判居民胜诉；这些居民投诉被用作学生宿舍的邻近公寓单位发出噪音（Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors）。

一步一步来：公寓里的吵闹邻居

1. 记录两到三个星期。写下日期、时间、持续多久，以及是什么声音（音乐、脚步声、钻墙、狗吠）。附上在您自己单位内录下的短片。不要在邻居家中录音录像。
2. 如果安全，先沟通。很多邻居并不知道声音会透过楼板传得多远。提出具体建议，例如铺地毯、在家具脚贴毛毡垫，或晚上11时后不播音乐。
3. 写信给管理层。以电邮或亲手递信给JMB或MC（Badan Pengurusan Bersama或Perbadanan Pengurusan），写明您的单位号码、邻居的单位号码、您的记录以及相关的附加细则。要求对方以书面确认所采取的行动。
4. 要求管理层执行规定。管理层可以发出警告信、按额外附加细则开罚、联系出租单位的业主，宠物方面则可根据第14条附加细则发出通知。如果管理层不采取行动，可在全体大会上提出；我的公寓常年大会指南解释了动议和特别决议如何运作。
5. 找COB。MBJB、MBIP或MPKu的建筑物总监（Pesuruhjaya Bangunan）根据Act 757监督管理机构。如果管理层不执行自己的附加细则，适合向COB投诉。
6. 向Strata Management Tribunal提出索偿。该审裁庭（Tribunal Pengurusan Strata）审理该法令第四附表所列的索偿，包括执行附加细则、下令停止违规及赔偿，上限为RM250,000。住宅索偿（Form 1）通过KPKT的e-TPS系统提交，费用为RM100，而裁决与法庭命令一样具有约束力。请参阅我的Strata Management Tribunal指南。
7. 上法庭，作为最后一步。在民事法庭提出私人滋扰索偿，可获得禁令和赔偿，但耗时更长、费用更高。请先征询律师的意见。

如果是深夜大声播放音乐或开派对，您不必等到管理处开门：先打电话给警卫室，如果仍然持续，就报警（见下文）。本指南为一般资讯，并非法律意见。

有地住宅：地方政府、警方和调解

在一般的住宅区里没有管理机构，所以投诉途径都是公共机构：

• 地方政府。2026年10月26日，房屋及地方政府部副部长在国会表示，地方政府可根据Local Government Act 1976（1976年地方政府法令）第82条发出立即停止滋扰的通知、没收音响和卡拉OK设备，并通过值班安排在办公时间以外与警方联合执法（Bernama，2026年10月26日）。
• MyAduan Johor。柔佛的投诉系统自2025年8月1日起涵盖MBJB，并自2026年4月1日起加入MBIP、巴西古当（MBPG）和古来（MPKu）；截至2026年9月中，系统共接获16,265宗投诉，已解决13,030宗（The Star，2026年9月28日）。
• 警方。Minor Offences Act 1955（Akta Kesalahan-Kesalahan Kecil）第13条规定，以令附近人士感到烦扰或不便的方式播放扩音器或其他机械或电子音乐属于违法，按公布的文本，罚款最高RM100。大马警方（PDRM）曾提醒公众，过度噪音可以报警（SAYS，2018年10月8日）。
• 社区调解。国民团结部设有社区调解中心，不收费；据Bernama在2026年8月的报道，全国共有10个中心。在纠纷变僵之前，可以询问是否有中心服务您所在的地区。

停车、排水沟和装修纠纷方面，请参阅我的邻里纠纷指南。

狗吠及其他宠物

• 公寓：第14条分层附加细则只允许不会造成烦扰或滋扰的宠物，所以狗不停吠叫是管理层要处理的事。在MBJB管辖区，市政厅在2022年2月表示，高楼住宅已不再允许养狗（The Star，2022年2月24日）。
• 有地住宅：养狗须向地方政府领取执照。根据2022年的报道，MBJB的规定允许排屋养一只狗、半独立式洋房养两只、独立式洋房养四只，而地方政府可以没收无执照的狗。请带着您的记录和录音录像，向地方政府的执照或执法组投诉。

如果您自己要带宠物搬家，我的带宠物搬到新山指南涵盖了公寓和地方政府的规定。

装修噪音：时间与准证

装修噪音在新落成的公寓最严重，因为许多业主同时装修。全国并没有统一的装修时间表。装修时间由大楼的守则或额外附加细则规定，有地住宅则以地方政府的准证条件为准。各地不同，所以投诉前请先询问管理处或查看准证。请取得书面规定；管理层和地方政府都会按这些规定处理。

• 要求管理层出示装修批准、承包商登记的施工时间及押金条件。
• 在批准时间以外施工，请当场向警卫室报告，之后再以书面报告。
• 有地住宅方面，需要地方政府准证的工程必须遵守准证条件；我的装修准证指南解释了在新山哪些工程需要批准。
• 如果工程造成损坏，例如裂缝或漏水，请记录下来，并参阅我的楼上单位漏水指南。

短租单位与派对噪音

在2026年10月的同一份答复中，KPKT表示，违反执照条件或屡遭滋扰投诉的民宿业者可被吊销执照或被提控（Bernama，2026年10月26日）。在分层大楼里，单位业主同样受附加细则约束，所以请带着日期和单位号码向管理层投诉。是否允许短租，取决于大楼和地方政府；请参阅我的短租规定指南。

租客与房东

您是	该怎么做
遇到吵闹邻居的租客	以书面通知房东，并向管理层投诉；附加细则同样保护住户。在考虑提前退租之前，先查看租约。
被指制造噪音的租客	询问管理层涉及哪一条附加细则或大楼守则，并解决问题的根源。屡次违规可能导致罚款，并构成违反租约。
遇到吵闹租客的房东	在第一次接到投诉时就采取行动：写信给租客，引述相关附加细则和租约条款，并保留副本。在2019年的上诉庭案件中，出租单位作学生宿舍的业主被判须与管理机构一同承担滋扰责任，原因是这些业主改变了单位用途，并在获知问题后没有采取任何行动。

一份好的租约会把大楼的附加细则列为租客的义务之一。请参阅我的房东租约指南；如果您按房间出租，请参阅我的出租房间指南。初到新山的租客可以先看我的外国人租房指南。

买房或租房前就选择较安静的住所

很多噪音问题在看房阶段就可以避免：

• 单位朝向。面向泳池区、游乐场、上下车处或垃圾区的单位会听到较多活动声。面向大道、铁路或将来会动工的空地的单位，则会听到交通或施工噪音，而且往往不论楼层高低。请参阅我的高楼层与低楼层和公寓应该朝哪个方向指南。
• 格局。卧室墙壁与邻居的客厅共用，或单位紧邻电梯厅、垃圾槽或机电（M&E）房，都可能比较吵。我的户型图警讯指南说明了要注意什么。
• 在晚上和周末去看，不要只在平日早上看。
• 询问管理层。问清楚投诉如何处理、是否允许短租，以及新落成的大楼是否正处于装修高峰期。我的公寓管理检查清单列出了应索取的文件。
• 有地住宅。尾端或角头单位只有一面共用墙，而不是两面；请参阅角头排屋与中间排屋比较。更全面的选择，请参阅公寓、有地住宅与SOHO比较。

我安排看房时，会告诉您哪些单位列面向马路、泳池或工地，并向卖家和管理处询问过往的噪音投诉，让您在下订前做出选择。

如果您在意这一点，该在哪里买

• Mount Austin：许多已落成的公寓和有地住宅区，方便您并排比较不同朝向的单位。
• Iskandar Puteri：较新的高楼和封闭式住宅区；请查看附近空地的规划用途。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区，以及靠近大路的公寓。
• Permas Jaya和Senibong：东区新旧公寓。
• Bukit Indah和Gelang Patah：西区的有地住宅和封闭式住宅计划。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的市中心高楼；请查看靠马路和铁路的一面。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：公寓停车纠纷 · 公寓消防安全与电梯 · 管理费与偿债基金 · 新山有地住宅的居家安全

常见问题

马来西亚的公寓有安静时段规定吗？

有。标准分层附加细则规定，晚上11时后电器或电子设备及乐器须保持低音量，除非管理机构已以书面批准。许多大楼还会另订关于安静时段和装修时间的守则，所以请向管理处索取一份。

在马来西亚，可以为吵闹的邻居报警吗？

可以。Minor Offences Act 1955第13条把某些过度噪音列为违法，例如令附近人士感到烦扰的大声音乐，按公布的文本，罚款最高RM100。深夜大声播放音乐或开派对适合报警；日常生活噪音则较适合通过管理层或地方政府处理。

在柔佛的公寓遇到吵闹邻居，应该向谁投诉？

如果安全，先和邻居沟通，然后以书面向JMB或MC投诉，并附上日期和录音录像。如果管理层不采取行动，可找MBJB、MBIP或MPKu的建筑物总监（COB），或向Strata Management Tribunal提出索偿，住宅索偿的费用为RM100。

Strata Management Tribunal能制止吵闹的邻居吗？

审裁庭可以审理违反附加细则的索偿，包括下令停止违规及赔偿，上限为RM250,000。您可以通过KPKT的e-TPS系统在线提交Form 1。请保留书面记录、录音录像以及您向管理层投诉的副本作为证据。

房东的租客很吵，业主要负责吗？

附加细则除了约束业主，也约束租客；在2019年的一宗案件中，上诉庭判出租单位的业主须负滋扰责任，原因是他们获知问题后没有采取任何行动。请向管理层投诉，并要求管理层联系业主，业主可以根据租约采取行动。

买公寓时，如何避开吵闹的邻居？

在晚上和周末去看房，查看单位朝向（马路、泳池区、工地或垃圾区），并询问管理层该大楼的噪音投诉和短租单位情况。直接问卖家有没有邻居问题，并查阅常年大会会议记录中有关附加细则的纠纷。

在新山找较安静的住所？

告诉我您在考虑哪些地区或项目，以及您最看重什么：安静的卧室、没有马路噪音，还是远离泳池区。我会告诉您哪些单位列面向马路、泳池或工地，查看大楼守则，并在合适的时间安排看房。您也可以预约见面，若您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107（DBKL刊载的文本），2015年6月生效，2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第32条（JMB额外附加细则），2026年11月核实；Strata Management Act 2013，第70条（MC额外附加细则），2026年11月核实；Strata Management Act 2013，第105条（审裁庭管辖权），2026年11月核实；Minor Offences Act 1955 (Act 336)，第13条（过度噪音），按公布的文本，2026年11月核实；Malay Mail，“Buying a strata home? The rules that can govern your pets, parking and even your access card”，2026年9月29日；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月更新；KPKT，Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015，P.U.(A) 103，2015年6月；KPKT，e-TPS平台，2026年11月核实；MBJB，Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；Bernama，“Local Authorities Enforce Noise Regulations Beyond Office Hours – KPKT”，2026年10月26日；The Star，“Johor steps up complaint handling”，2026年9月28日；SAYS，关于PDRM提醒公众可举报吵闹邻居的报道，2018年10月8日；Bernama，关于国民团结部社区调解中心的报道，2026年8月1日；The Star，“No more dogs allowed in high-rise residences, says JB mayor”，2022年2月24日；上诉庭，Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors [2019] 1 LNS 940，2019年判决

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律意见。各大楼的附加细则和守则不同，法律、地方政府的做法和法庭判决也会改变；采取行动前，请向管理处、您所在地方政府的建筑物总监、Strata Management Tribunal、警方或律师确认。