柔佛租赁地契续约（2026）：如何延长租期、费用及买家须查核的事项

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

如果你在柔佛拥有租赁地契（leasehold）房产，或正考虑购买，简单来说是这样：注册屋主可以在租期届满之前，根据 National Land Code（Kanun Tanah Negara）第90A条，向州政府申请延长租期。是否批准由州政府酌情决定，而且通常须缴付地价（premium）。你买入时的剩余租期越长，这个问题就越不重要，所以出价之前，请先查看地契上的届满日期。

柔佛的租赁地契：你实际拥有的是什么

马来西亚的土地分为永久地契（freehold，永久持有）和租赁地契（leasehold，向州政府租用一段固定年期）。常见年期为99年、60年或30年。租赁年期届满时，除非已延长租期，土地便归还州政府。在此之前，租赁地契屋主享有完整的拥有权，包括出售、传承和发展土地的权利，但须遵守法律和地契上的条件。据 Sinar Harian 和 The Star 报道，柔佛州务大臣在2025年5月向州议会说明了这一点。

实际上重要的是剩余租期：即从今天到地契上所印届满日期之间还剩多少年。1990年批出的99年租期，仍有超过60年。1960年批出的，大约只剩33年。我的永久地契与租赁地契指南讲解基本概念。这篇文章讲的是租期所剩无几时会发生什么。

这在新山是实际存在的问题。2026年7月，Bernama 报道了新山土地局关于 Kampung Melayu Majidee 的数据。这是市内一个历史悠久的村落，土地为99年州政府租赁地。村内的房屋中，有938间剩余租期为30年或以下，426间为31至60年，23间超过61年。

两种法律途径：第90A条，以及交回再批出

途径	作用	要点
延长租期（lanjutan tempoh pajakan），第90A条	延长现有租期。土地局在地契上加注新租期的备注（memorial）。	须在租期届满前申请。任何拥有已注册权益的人士，例如持有抵押的银行，都必须同意（或由州政府同意免除该同意）。地价和费用由州政府决定。
交回再批出（serah balik dan beri milik semula），第195至204H条	屋主把土地交回，州政府再重新批出，这可能意味着新地契、新租期和新条件。	较旧的途径，仍用于某些情况，例如合并地段或更改条件。2016年的修订规定，除非州政府批准第90A条的延期，否则重新批出的年期至少须等于剩余租期。

第90A条是大部分屋主会听到的途径，因为它是延长现有地契，而不是换发新地契。2026年7月，一名前柔佛州行政议员表示，州政府已简化第90A条下的续约程序；Bernama 报道，35名获批的 Kampung Melayu Majidee 申请人已收到 Form 5A 通知，另有更多申请正在处理中。

谁可以申请

• 有地住宅（个别地契）：注册屋主，一般通过律师或亲自到土地局办理。
• 公寓及其他分层建筑：由管理机构（MC）为整片地段提出申请，而且必须先取得业主的全体一致决议。延期之后会适用于大厦内的每一份分层地契。单一单位的业主不能以这种方式只为自己的单位延长租期。我的分层地契指南说明管理机构如何运作。
• 已抵押的房产：如果有房贷，持有抵押（gadaian）的银行必须同意，因为银行拥有已注册的权益。
• 继承的房产：继承人须先完成注册（见我的遗产管理书指南），或由遗产管理人处理。

柔佛延长租期的程序：一步一步看

以下步骤依照第90A条。所列文件是土地局一般要求的；最新清单请向保管你地契的办事处确认。

1. 查看地契。进行地契查册，确认届满日期、注册屋主、任何抵押、私人禁制以及任何权益限制（sekatan kepentingan）。见我的地契查册指南。
2. 找对办事处。柔佛的地契视类型而定，由州土地注册局（PTG Johor）或县土地局（Pejabat Tanah）保管。请询问哪个办事处负责处理你地契的延期申请。
3. 缴清账单。土地局一般要求地税（cukai tanah）已缴清，门牌税最好也一并缴清。见我的地税与门牌税指南。
4. 取得同意。如果有贷款，须取得抵押银行的书面同意；分层建筑则须有管理机构的全体一致决议。
5. 提交申请。使用土地局的表格，附上地契、身份证或护照副本、收据和同意书。土地局会在注册记录上注明该申请。
6. 决定。州政府酌情决定，并订定地价和任何条件。州政府也可以拒绝申请。
7. Form 5A。如获批准，土地局长（Land Administrator）会发出 Form 5A，列明地价、费用和缴付期限。错过期限，批准便会失效。
8. 加注。付款后，土地局会在注册地契和地契正本上加注延长租期的备注；如果是分层建筑，也会加注在各分层地契上。

需要多长时间

我无法核实柔佛公布的处理时间。Malay Mail 在2026年7月报道，由于申请激增，雪兰莪 Petaling 县土地局的批准可能需要长达两年。请及早开始，也不要围绕一项尚待批准的申请来安排出售。

费用：地价及其他项目

主要费用是地价，即为额外年期一次性付给州政府的款项。第90A条把金额交由州政府决定，各州有各自的计算基础。例如雪兰莪公布的公式，是根据土地价值、土地面积和年数计算（Malay Mail，2026年7月）。我在官方网页上找不到柔佛目前的地价公式，所以不会引述任何数字。请向土地局或你的律师询问你地契的金额。

费用项目	由谁决定	备注
地价	州政府（柔佛）	列明于 Form 5A。某些群体可获减免：柔佛为 Kampung Melayu Majidee 居民减半地价（2026年7月报道）。
申请费、加注费及其他规定费用	州土地条例	由州政府规定。请向土地局索取最新收费表。
地契查册	土地局	每次查册收取少量费用。
律师费	与律师商定	非必要，但对已抵押、继承或分层地契会有帮助。

各州做法不同。据 Malay Mail 在2026年7月关于 Petaling Jaya 的报道，雪兰莪提供一种只收象征式费用的延期，但限制只能转让给家人；另一种是全额地价，如在 Form 5A 发出后六个月内缴付可减30%。那是雪兰莪的规定，不是柔佛的。

续约并非自动批准：一个柔佛的例子

National Land Code 赋予州政府完全的酌情权。新山的一宗上诉庭案件说明了这意味着什么。Larkin 一块工业租赁地的业主在2012年买入该地，租期将于2021年12月届满，他们以为可以像以往一样缴付地价续约。2013年6月12日，州行政议会冻结了 Larkin 地区的续约申请。该土地后来在2017年被征用来兴建住宅，当时租期只剩约四年半，赔偿估价也考虑了剩余租期很短这一点（判词日期为2021年5月8日）。

那是一块被规划重新发展的工业地，而许多住宅申请都已获批准。尽管如此，在为短租期房产定价时，不要假设一定能延期，或假设延期的费用。

剩余租期如何影响贷款、价值和转售

房屋贷款

银行以地契作为贷款担保，所以会看贷款结束时还剩多少年租期。国家银行（BNM）在这方面没有单一的规定，各银行的底线不同。有些贷款机构在租期短时会缩短贷款年限。在 Petaling Jaya，居民在2026年7月告诉 Malay Mail，剩余租期只有约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。签约前请先询问你的银行，并参阅我的新山房屋贷款指南，外国买家则可参阅外国人房屋贷款。

说明示例（虚构的整数）：一个单位的剩余租期为40年。一名35岁的买家想申请35年贷款。贷款结束时租期只剩5年，所以银行可能只提供较短的贷款年限（即每月供款较高），或拒绝贷款。同一个单位如果剩余租期有80年，就不会出现这个问题。

估价与转售

• 估价师会把它考虑在内。在 Larkin 一案中，法庭裁定租期即将届满这一点必须反映在价值上。银行估价师也会考虑地契年期；见银行估价低于房价时。
• 买家较少。如果买家无法取得贷款，买家群就只剩现金买家。Petaling Jaya 的居民描述的正是这种情况。
• 同类比较。查看成交价记录时，请比较剩余租期相近的单位。我的查核成交价指南说明如何操作。
• 已延长的租期有帮助。一旦延期已加注在地契上，买家和银行都会看到新的届满日期。仍在等待批准的延期，分量就小得多。

柔佛租赁地契房产买家检查清单

检查项目	为什么重要	在哪里查
地契上的租期届满日期	剩余年数影响贷款、估价和转售。	地契查册；地契副本
任何延长租期的备注	显示延期是否已经加注。	地契查册
权益限制和明示条件	有些批准会加上限制，规定出售或抵押须取得州政府同意。	地契查册
分层：母地契还是个别分层地契，以及管理机构的状况	公寓只有管理机构才能申请延期，并须有全体一致决议。	发展商、管理机构或管理处
尚待批准的延期申请	索取收据和往来信件；不要只依赖口头承诺。	卖方、卖方律师
银行对剩余租期的看法	所提供的贷款年限可能因租期长短而改变。	你的银行，在签 SPA 之前
外国买家规定	柔佛一般规定外国人购买大部分住宅房产的最低价格为 RM1 million，并须取得州政府批准。	律师；我的外国人最低价格指南

SPA 应写明如果卖方已申请延期会如何处理。你的律师可以加入条款，说明由谁支付任何应缴的地价，或如何移交相关文件。法律程序指南、律师费指南和如何为二手房出价讲解其余流程。

屋主：应该在什么时候申请？

• 绝不要让租期届满。第90A条只在租期仍有效时适用。届满后土地归还州政府，任何新的批出都是全新的决定。
• 出售之前。如果租期越来越短，请及早向土地局询问延期及其地价，并据此定价（见新山房子如何定价出售）。
• 传承之前。如果你打算把房产转给家人，请先查看延期条件是否限制了可以转给谁。
• 公寓业主。及早在管理机构的全体大会上提出；全体一致决议需要时间。见查核公寓管理。
• 身在海外的业主。律师，或根据已注册授权书获授权的代理人，可以代你与土地局接洽。见从海外管理新山房产。

如果这一点对你很重要，可以在哪里买

即使在同一个地区，各项目的地契年期也不同，所以请逐一查看地契，而不是假设整个城镇都是永久地契或租赁地契。以下指南列出我负责的项目；任何一个项目，我都可以为你确认地契年期和剩余租期。

• Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour 和 EduCity。
• Mount Austin：公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟住宅区。
• Bukit Indah 和 Gelang Patah：西区，靠近第二通道。
• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link。
• Permas Jaya 和 Senibong：东区。
• 新山有地住宅和新山新盘：新盘从完整的租期开始。

在我的新山房产地图上比较各地区。

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常见问题

我可以为我在柔佛的房产延长租期吗？

可以申请。根据 National Land Code 第90A条，租赁地的注册屋主可以在租期届满前向州政府申请延长租期。是否批准由州政府酌情决定，通常须缴付 Form 5A 通知中列明的地价。

公寓业主可以只为一个单位续约吗？

一般不可以。对于分层建筑，第90A条允许管理机构为整片土地提出申请，而且必须先取得业主的全体一致决议。如获批准，延长的租期会加注在所有分层地契上。

在柔佛延长租期的地价是多少？

由柔佛州政府按个别情况决定，而截至2026年11月，我在官方网页上找不到柔佛目前的公式。请向土地局或律师询问你地契的金额。据2026年7月的报道，柔佛为 Kampung Melayu Majidee 居民减半地价。

如果租赁地契在延期之前就届满，会怎样？

土地会归还州政府。第90A条只在租期仍有效时适用，所以请在届满日期之前及早申请。届满后的任何新批出，都是州政府的全新决定。

剩余租期短的房产，银行会批贷款吗？

视银行而定。银行会看贷款结束时还剩多少年租期，可能会缩短贷款年限或拒绝贷款。Petaling Jaya 居民在2026年7月告诉 Malay Mail，剩余租期只有约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。签约前请先询问你的银行。

延长租期需要多长时间？

柔佛没有公布处理时间。在雪兰莪，Malay Mail 在2026年7月报道，某县土地局的批准可能需要长达两年。请及早开始，也不要围绕一项尚待批准的申请来安排出售。

在查看新山的租赁地契房产？

把项目名称或地址发给我。我会查看地契上的年期和剩余租期，说明它可能如何影响你的贷款和转售，并给你看租期较长或永久地契的同类单位。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。

资料来源：National Land Code (Amendment) Act 2016 (Act A1516)，第90A条及第204E(3A)条，2016年9月9日宪报公布；National Land Code (Act 828)，第90A条及第195至204H条的条文标题，2026年11月查阅；Bernama（经 The Sun 转载），关于 Kampung Melayu Majidee 根据第90A条续约，2026年7月；Malay Mail，“In Larkin, land leases and a city’s growing pains shape Johor election contest”，2026年7月7日；Sinar Harian，“Kerajaan Johor tidak zalim isu pajakan tanah Kampung Melayu Majidee”，2025年5月26日；The Star，“JB villagers petition state govt again”，2025年11月11日；Court of Appeal，针对 Johor Bahru Land Administrator 的土地征用上诉，Civil Appeal No. J-01(A)-714-12/2018，判词日期2021年5月8日（RISM 刊载）；Malay Mail，“Petaling Jaya’s leasehold dilemma: high premiums, shrinking buyers and ageing leases”，2026年7月22日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。延长租期的条件和地价由柔佛州政府按个别情况决定；作出承诺之前，请向土地局、你的银行和律师确认。