马来西亚装修浴室防水指南：防水膜、闭水测试与楼下漏水（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

本指南写给在新山或马来西亚其他地方装修浴室的屋主，也写给来自新加坡、印尼、印度和中国、想了解自己将面对什么的买家。简单来说：瓷砖和填缝剂并不防水。真正把水挡在楼板之外的，是瓷砖下面的一层防水膜——它铺在向地漏倾斜的地面上，沿墙面上翻，并在铺任何瓷砖之前先放水淹地测试。在公寓里，防水膜失效通常会以楼下邻居天花板上的水渍出现，而法律推定漏水由你负责修理。

为什么浴室防水如此重要

浴室防水失效时，水会穿过找平层进入楼板，然后在别处冒出来：楼下天花板的水渍、隔壁潮湿的踢脚线，或浴室外墙面的油漆剥落。上面的瓷砖可能看起来仍然完好无损。

楼层之间漏水是分层物业中常见的投诉。The Star在2023年2月报道，吉隆坡市政局（Kuala Lumpur City Hall）在2022年接获1,265宗漏水投诉，高于2018年的489宗；在Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭），楼层间漏水是仅次于拖欠管理费的第二常见投诉。

同一篇文章给出了一个粗略的判断方法：滴得快通常是供水管，持续滴水并带臭味多为排污管，而持续滴水、无异味并带白色矿物沉积（泛碱）的则是防水失效。其他原因可参考我的潮湿、发霉与墙面渗水指南。

湿区防水系统如何运作

一个做好防水的浴室地面由多个层次组成。只要其中一层缺失或做得不好，其他层都无法弥补。

层次	作用	要问或要检查的事项
按坡度铺设的找平层	塑造地面坡度，让水流向地漏	坡度做在找平层里，而不只是靠瓷砖粘结层
转角和接缝处的密封胶或隔离条	让防水膜在地面与墙面交接处可以伸缩	沿墙地交接处连续打一道胶
底漆与防水膜	真正的挡水层	基层干净坚实；涂刷遍数；沿墙面和挡水槛上翻；与地漏和管道密封
闭水（淹水）测试	在被覆盖之前证明防水膜不漏水	在防水膜固化后、铺找平层或瓷砖之前进行
保护层或瓷砖粘结层	在铺砖时保护防水膜	不可有钉子、钻孔或尖锐工具穿透
瓷砖、填缝剂与硅胶	饰面及第一道防线	填缝剂不防水；转角和洁具周围的接缝需要打密封胶

防水膜类型简介

你不必自己挑选产品，但应该知道承包商用的是哪一类，因为固化时间和柔韧性各不相同。

类型	施工方式	须知要点
水泥基（通常为聚合物改性、双组分）	分层刷涂或抹涂，有时加网格布	马来西亚浴室常用；与混凝土粘结良好；每层之间需妥善养护固化
液态聚氨酯或丙烯酸	分层滚涂或刷涂至规定厚度	柔韧性好，适合转角；厚度取决于涂刷遍数
卷材防水膜	预制卷材粘贴铺设，接缝搭接并焊接	厚度均匀、无需等待固化，但接缝和出水口须仔细密封
玻璃纤维增强树脂	与玻璃纤维分层叠加施工	强度高但柔韧性较差；需要坚固的基层，并注意转折处

BRANZ指出，液态防水膜每一遍都应完全固化后才能涂下一遍及进行淹水测试，“一般在20°C下至少24小时”。柔佛的湿度可能减慢固化，请按照制造商的技术资料表操作。

坡度、上翻与薄弱位置

大多数漏水从边缘和开口处开始。在谈定价格之前，先问清楚以下每一处要怎么处理。

• 地面坡度。水必须流向地漏，不能积在角落。新西兰建筑研究机构BRANZ给出的最低坡度为：封闭式淋浴区1:60，无门槛淋浴区1:50。我没有找到马来西亚针对住宅装修公布的数据，因此请把坡度写进书面协议，并在铺砖前用水检查。
• 墙面与挡水槛的上翻。防水膜应沿墙面继续往上，让水无法绕过其边缘。新加坡HDB规定，组屋屋主重做浴室地面时，墙面、挡水槛和管道处的上翻至少150 mm。
• 地漏。防水膜必须与地漏法兰粘结，让渗入瓷砖粘结层的水仍能流到地漏。
• 穿墙或穿板管道。在管道周围密封，并让防水膜覆盖密封处。
• 门口。挡水槛、降板或止水条可防止水渗到相邻房间的地面下。
• 在旧瓷砖上直接铺新砖。在旧砖上铺新砖并不能修复下方已失效的防水膜。例如HDB限制只能覆盖一层现有瓷砖，连同粘合剂厚度不超过13 mm，且不得改动地漏。

西澳大利亚的建筑监管机构在湿区检查中也发现了同样的薄弱位置：坡度、地漏法兰、密封胶和防水膜保护（Industry Bulletin 134，2020年1月）。

闭水测试：绝不应省略的一步

闭水测试（又称淹水测试）是浴室装修中最简单的保障。BRANZ建议在防水膜固化后、铺砖之前进行，这时发现漏水仍可修补。

1. 堵住地漏，如果没有挡水槛，在门口设临时挡水坝。
2. 放水淹没地面，水位要盖过最高点，并标出水位线。
3. 等待。The Star报道中的漏水调查人员对淹水的湿区观察了24小时；至少要求这个时长，除非防水膜制造商规定更长时间。
4. 检查楼下和旁边。在公寓里，请楼下屋主让人查看天花板；在有地住宅，检查楼下天花板和相邻墙面。
5. 做好记录。在开始和结束时拍下有日期的照片。
6. 如果水位下降或出现潮湿，就修补并重新测试。

公寓浴室：批准、楼下单位与谁来付钱

• 先取得批准。《Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015》第三附表（Third Schedule）的标准附例第27条规定，未经管理层事先书面批准不得装修，并允许管理层要求缴付押金。附例第28条进一步规定，改动水管或排污管须同时获得管理层和有关当局批准。我在新山看到的许多装修申请表都会要求填写湿区的防水做法。请参阅我的公寓装修规定与押金指南。
• 法律推定。《Strata Management Act 2013》（Act 757）第142条推定，天花板上的潮湿来自上方的单位或公共财产，除非另有证明。
• 你的浴室，你来修。根据2015年条例第十五部分（Part XV），若漏水追溯至仅服务上层单位的防水层、地漏或管道，即属该单位的缺陷。管理层须在接获书面投诉后7天内检查，并在此后5天内发出Form 28调查结果；被点名的屋主须在收到后7天内开始维修。
• 如果迟迟没有进展。对调查结果有争议，可交由所在市议会（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）的建筑物专员（Commissioner of Buildings）处理；索赔可提交Strata Management Tribunal（分层管理审裁庭），该庭受理最高RM250,000的索赔，住宅案件申请费为RM100（KPKT，2025年7月）。

防水膜做得不好，可能意味着连楼下的天花板也要你出钱修。我的楼上单位漏水到公寓指南从另一方的角度讲解整个流程。

有地住宅：楼上浴室与共用墙

在双层住宅里，楼下的房间是你自己的，但楼上浴室仍需完整的防水系统和闭水测试，而靠着共用墙的浴室可能把潮气推到隔壁。我的排屋共用墙指南对此有介绍。

移动马桶、地漏或淋浴位置通常意味着要重新走管，而改动排污或结构部分可能需要市议会批准。在确定新布局之前，请查看我的新山装修准证指南，以及何时需要建筑师或工程师。如果水管本身已经老旧，请参阅旧房子的水管问题。

新房：先处理缺陷，再装修

如果你刚拿到新房钥匙，在缺陷责任期内由发展商负责修理缺陷。自2007年底起，根据法定买卖合约，缺陷责任期为交屋（vacant possession）起24个月（有地住宅为Schedule G，分层物业为Schedule H）。在此期间发现的浴室漏水，按合约由发展商修理。

• 装修前先测试。交屋时请发展商为浴室做闭水测试，或在入住头几个星期大量用水时检查楼下和旁边。我的交屋缺陷检查清单列出了其他要检查的项目。
• 先书面报告，再等待维修。如果先敲掉地面，发展商可能会辩称问题是你的承包商造成的。
• 保留证据。如果发展商不处理，通常的途径是购屋者索赔审裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）。缺陷期结束后才发现的漏水，请参阅我的DLP过后的潜在缺陷指南。

关于交屋后的施工顺序，请参阅新房装修步骤详解。

聘请承包商与取得保修

• 查核CIDB注册。《Construction Industry Development Board Act 1994》第25条规定承包商必须注册，CIDB在2024年3月表示，未注册的承包商可被罚款RM10,000至RM100,000。
• 把规格写进报价单。防水膜类型、涂刷遍数、墙面、挡水槛和淋浴区的上翻高度、地漏如何密封、坡度，以及铺砖前的闭水测试（须有你或你的代表在场）。
• 要求每个阶段都拍照，从敲到楼板开始，到每一遍涂层和测试。
• 分阶段付款，并保留一笔在测试和最后铺砖完成后才支付的款项。
• 取得防水工程的书面保修。法律并没有规定住宅装修的保修期长短，所以由合约决定。注明如需动用保修，重新铺砖的费用由谁承担。

如果工程失败而承包商不肯回来处理，Tribunal for Consumer Claims（消费人索偿审裁庭）受理最高RM50,000的住宅装修索赔，申请费为RM5；而《Consumer Protection Act 1999》默示服务须以合理的谨慎和技能提供（KPDN，2024年8月）。请参阅装修承包商纠纷和在新山聘请室内设计师或承包商。许多房屋保险对渐进式漏水和突发爆管的处理方式不同，请细读条款；我的房屋保险指南讲解了基本知识。

购买二手房：防水失效的迹象

我陪买家看较旧的单位时，浴室是我最先检查的房间之一。值得询问的迹象：

• 浴室下方的水渍、起泡的油漆或修补过的假天花板——在楼下单位，或有地住宅的楼下。
• 浴室外墙面的踢脚线潮湿或发霉、油漆剥落。
• 洗澡后很久仍然颜色发深的填缝、空鼓或松动的瓷砖，以及远离地漏处的积水。
• 外露混凝土上的白色粉状沉积物，或久久不散的霉味。
• 旧浴室里的新瓷砖：问清楚做了什么工程，以及保修能否转给你。

向卖家和管理处询问该单位是否有过漏水投诉或Form 28调查结果，并参阅我的二手房验屋指南和看房时要问的问题。用我的装修费用指南为重做预留预算。

如果你在意这一点，可以在哪里买

如果想避免重做浴室，可以重点看缺陷期可能仍未结束的较新房子，或能看到近期且有记录工程的较旧房子。区域指南：

• Iskandar Puteri：许多较新的公寓和有地住宅区，部分最近才交屋。
• Mount Austin：较新的公寓与成熟的有地住宅兼有。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，每间房子的装修历史各不相同。
• Skudai、Tampoi和Kempas：较旧的排屋与较新的项目并存。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和滨水项目。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道（Second Link）的有地住宅区。

在我的新山房产地图上比较这些区域。

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常见问题

更换瓷砖时需要给浴室做防水吗？

如果把地砖敲到找平层或楼板，需要。拆除瓷砖通常会破坏旧的防水膜，所以应铺上新的防水膜、沿墙上翻，并在铺新瓷砖之前做闭水测试。

浴室防水的闭水测试是什么？

在防水膜固化后、铺砖之前，堵住地漏并让浴室地面淹水。标出水位，并检查楼下天花板。The Star报道中的漏水调查人员会对淹水的湿区观察24小时。

如果我的浴室漏水到楼下公寓单位，谁来付钱？

根据《Strata Management Act 2013》，天花板漏水被推定来自楼上单位。如果管理层的Form 28调查结果追溯到你的防水层、地漏或仅服务你单位的管道，你就必须修理，并在7天内开始。

我可以在旧浴室瓷砖上直接铺新砖，而不敲掉吗？

有时会这样做，但这不能修复下面已失效的防水膜，还可能让地面高过地漏。例如新加坡HDB只允许覆盖一层现有瓷砖，连同粘合剂不超过13 mm。请先查看你的公寓规定。

新房的缺陷期涵盖浴室漏水吗？

一般来说是的。根据法定的Schedule G和Schedule H合约，发展商须修理在交屋后24个月内报告的缺陷。装修前先书面报告漏水，发展商就无法把责任推给你的承包商。

在柔佛装修公寓浴室需要批准吗？

需要。标准分层附例规定须获得管理层事先书面批准，改动水管或排污管还需地方政府批准。预计须缴付装修押金，并说明防水做法。

在新山装修或买房？

告诉我你在看的项目或区域。在你出价前，我可以与卖家和管理层核查单位的漏水和装修历史，并在看房时指出浴室问题。你也可以预约看房；若你身在海外，可预约Zoom咨询。

资料来源：The Star，“In a fix over leaks”（漏水投诉、原因、24小时淹水测试），2023年2月17日；BRANZ，“Waterproofing tiled showers”（防水膜类型、坡度、固化、淹水测试），2026年5月19日更新；Government of Western Australia, Building and Energy, Industry Bulletin 134: Improving compliance of wet areas，2020年1月27日；Housing & Development Board (Singapore)，装修工程指南（150 mm防水膜上翻、覆盖限制），2026年11月核实；Building and Construction Authority (Singapore)，Good Industry Practices: Waterproofing for Internal Wet Areas，第二版，目录页于2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，Part XV及第三附表附例第27和28条（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第142条（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia Online：Act 757；Construction Industry Development Board Act 1994 (Act 520)；Consumer Protection Act 1999 (Act 599)，2026年11月核实；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；The Sunday Star，关于24个月缺陷责任期（由National House Buyers Association转载），2007年12月16日；CIDB，提醒注册及更新承包商注册（Act 520，第25条），2024年3月20日；KPDN，Tribunal for Consumer Claims Malaysia，常见问题，2024年8月30日更新；Consumer Protection Act 1999 (Act 599)，第53至56条，截至2021年11月1日的重印本（KPDN版本）

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月15日，并非工程、法律或保险建议。每个浴室情况不同；在采取行动前，请聘请CIDB注册承包商或持牌专业人士检查，并向管理处、市议会、你的律师或保险公司确认相关规定。