Kalis Air Bilik Air Semasa Ubah Suai di Malaysia: Membran, Ujian Takungan dan Kebocoran ke Bawah (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang mengubah suai bilik air di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia, dan untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China yang ingin tahu apa yang bakal mereka hadapi. Jawapan ringkasnya: jubin dan grout tidak kalis air. Yang menghalang air daripada masuk ke papak ialah membran di bawah jubin, yang dipasang pada lantai yang condong ke arah longkang, dinaikkan ke dinding dan diuji dengan membanjiri lantai sebelum sebarang jubin dipasang. Di kondominium, membran yang gagal biasanya kelihatan sebagai tompok pada siling jiran di bawah, dan undang-undang menganggap kebocoran itu tanggungjawab anda untuk dibaiki.

Mengapa kalis air bilik air sangat penting

Apabila kalis air bilik air gagal, air bergerak melalui lapisan screed ke dalam papak dan muncul di tempat lain: tompok pada siling di bawah, skirting yang lembap di sebelah, atau cat yang mengelupas di luar bilik air. Jubin di atasnya mungkin masih kelihatan sempurna.

Kebocoran antara tingkat ialah aduan strata yang biasa. The Star melaporkan pada Februari 2023 bahawa Dewan Bandaraya Kuala Lumpur menerima 1,265 laporan kebocoran pada 2022, meningkat daripada 489 pada 2018, dan kebocoran antara tingkat ialah aduan kedua paling biasa di Strata Management Tribunal selepas yuran penyelenggaraan tertunggak.

Artikel yang sama memberi panduan kasar: titisan yang laju menunjukkan paip bekalan, titisan berterusan dengan bau busuk menunjukkan paip sisa, dan titisan berterusan tanpa bau dengan mendapan mineral putih (efflorescence) menunjukkan kalis air yang gagal. Panduan saya tentang kelembapan, kulat dan resapan dinding merangkumi punca-punca lain.

Cara sistem kalis air kawasan basah berfungsi

Lantai bilik air yang kalis air terdiri daripada beberapa lapisan. Jika satu lapisan tiada atau dibuat dengan buruk, lapisan lain tidak dapat menggantikannya.

Lapisan	Fungsinya	Apa yang perlu ditanya atau diperiksa
Screed dibentuk mengikut kecerunan	Membentuk lantai supaya air mengalir ke perangkap lantai	Kecerunan dibina dalam screed, bukan hanya pada lapisan pelekat jubin
Pengedap atau pemisah ikatan (bond breaker) di sudut dan sambungan	Membolehkan membran melentur di pertemuan lantai dan dinding	Satu jalur berterusan di sepanjang sambungan dinding dan lantai
Primer dan membran	Penghalang air yang sebenar	Pada permukaan yang bersih dan kukuh; bilangan lapisan; dinaikkan ke dinding dan bendul; dimeterai pada perangkap dan paip
Ujian takungan (banjir)	Membuktikan membran dapat menakung air sebelum ditutup	Dibuat selepas membran mengeras dan sebelum sebarang screed atau jubin
Screed pelindung atau lapisan pelekat jubin	Melindungi membran semasa kerja jubin	Tiada paku, gerudi atau alat tajam yang menembusinya
Jubin, grout dan silikon	Kemasan dan barisan pertahanan pertama	Grout tidak kalis air; sambungan di sudut dan sekeliling kelengkapan memerlukan pengedap

Jenis membran secara mudah

Anda tidak perlu memilih produk, tetapi ketahui jenis yang digunakan oleh kontraktor anda, kerana masa pengerasan dan kelenturannya berbeza.

Jenis	Cara dipasang	Perkara yang perlu diketahui
Berasaskan simen (selalunya diubah suai polimer, dua komponen)	Disapu atau dilepa berlapis-lapis, kadangkala dengan jaring	Biasa di bilik air Malaysia; melekat baik pada konkrit; perlu dibiarkan mengeras dengan betul antara lapisan
Poliuretana atau akrilik cecair	Digelek atau disapu berlapis-lapis hingga ketebalan yang ditetapkan	Fleksibel, baik di sudut; ketebalan bergantung pada bilangan lapisan
Membran kepingan	Kepingan siap dilekatkan dengan sambungan bertindih dan dikimpal	Ketebalan seragam dan tiada masa menunggu pengerasan, tetapi sambungan dan saluran keluar mesti dimeterai dengan teliti
Resin diperkukuh gentian kaca	Dibina berlapis-lapis dengan gentian kaca	Kuat tetapi kurang fleksibel; memerlukan dasar yang tegar dan perhatian pada perubahan arah

BRANZ menyatakan setiap lapisan membran cecair perlu mengeras sepenuhnya sebelum lapisan seterusnya dan sebelum ujian banjir, “secara amnya sekurang-kurangnya 24 jam pada 20°C”. Kelembapan Johor boleh melambatkan pengerasan, jadi ikut helaian data pengeluar.

Kecerunan, lipatan naik dan titik lemah

Kebanyakan kebocoran bermula di tepi dan bukaan. Tanya bagaimana setiap satu ini akan dikendalikan sebelum anda bersetuju dengan harga.

• Kecerunan lantai. Air mesti mengalir ke perangkap lantai dan tidak bertakung di sudut. BRANZ, badan penyelidikan bangunan New Zealand, memberikan kecerunan minimum 1:60 untuk ruang pancuran tertutup dan 1:50 untuk ruang pancuran tanpa bendul. Saya tidak menemui angka Malaysia yang diterbitkan untuk ubah suai rumah, jadi persetujui kecerunan secara bertulis dan periksa dengan air sebelum memasang jubin.
• Lipatan naik di dinding dan bendul. Membran perlu diteruskan ke atas dinding supaya air tidak dapat melepasi tepinya. HDB Singapura mewajibkan sekurang-kurangnya 150 mm pada dinding, bendul dan paip apabila pemilik flat membuat semula lantai bilik air.
• Perangkap lantai. Membran mesti melekat pada bebibir longkang supaya air dalam lapisan pelekat jubin tetap sampai ke longkang.
• Tembusan paip. Meterai sekeliling paip, dengan membran diteruskan menutupi pengedap tersebut.
• Pintu masuk. Bendul, lantai yang direndahkan atau penahan air menghalang air daripada meresap ke bawah lantai bilik sebelah.
• Menindih jubin lama. Jubin baharu di atas jubin lama tidak membaiki membran yang gagal di bawahnya. HDB, sebagai contoh, mengehadkan tindihan kepada satu lapisan sedia ada dan 13 mm termasuk pelekat, tanpa mengusik perangkap lantai.

Pengawal selia bangunan Australia Barat menemui titik lemah yang sama, iaitu kecerunan, bebibir longkang, pengedap dan perlindungan membran, dalam pemeriksaan kawasan basahnya (Industry Bulletin 134, Januari 2020).

Ujian takungan: langkah yang tidak boleh dilangkau

Ujian takungan (juga dipanggil ujian banjir) ialah perlindungan paling mudah dalam ubah suai bilik air. BRANZ menasihatkan ia dibuat selepas membran mengeras dan sebelum jubin dipasang, ketika kebocoran masih boleh dibaiki.

1. Sumbat perangkap lantai, dengan empangan sementara di pintu jika tiada bendul.
2. Banjiri lantai hingga menutupi titik tertinggi dan tandakan paras air.
3. Tunggu. Penyiasat kebocoran dalam laporan The Star memantau kawasan basah yang dibanjiri selama 24 jam; minta sekurang-kurangnya tempoh itu, melainkan pengeluar membran menetapkan tempoh yang lebih lama.
4. Periksa di bawah dan di sebelah. Di kondominium, minta pemilik unit di bawah membenarkan seseorang melihat silingnya; di rumah, periksa siling tingkat bawah dan dinding bersebelahan.
5. Rekodkan. Ambil gambar bertarikh pada permulaan dan pengakhiran.
6. Baiki dan uji semula jika paras air turun atau kelembapan muncul.

Bilik air kondominium: kelulusan, unit di bawah dan siapa yang membayar

• Kelulusan dahulu. Undang-undang kecil standard 27 dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 melarang ubah suai tanpa kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan, dan membenarkannya meminta deposit. Undang-undang kecil 28 menambah bahawa mengalihkan paip air atau paip kumbahan memerlukan kelulusan pihak pengurusan dan pihak berkuasa. Banyak borang ubah suai yang saya lihat di JB meminta kaedah kalis air untuk kawasan basah. Lihat panduan saya tentang peraturan dan deposit ubah suai kondominium.
• Anggapan undang-undang. Seksyen 142 Strata Management Act 2013 (Act 757) menganggap kelembapan pada siling berpunca daripada unit atau harta bersama di atas, melainkan dibuktikan sebaliknya.
• Bilik air anda, pembaikan anda. Di bawah Bahagian XV (Part XV) Peraturan-Peraturan 2015, kebocoran yang dikesan berpunca daripada kalis air, perangkap lantai atau paip yang hanya melayani unit di atas ialah kecacatan unit tersebut. Pihak pengurusan mesti memeriksa dalam masa 7 hari selepas aduan bertulis dan mengeluarkan dapatan Form 28 dalam masa 5 hari selepas itu; pemilik yang dinamakan mesti memulakan pembaikan dalam masa 7 hari selepas menerimanya.
• Jika tergendala. Dapatan yang dipertikaikan dibawa kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Buildings) di majlis tempatan anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), dan tuntutan boleh dibawa ke Strata Management Tribunal, yang mendengar tuntutan sehingga RM250,000 dengan fi pemfailan kediaman RM100 (KPKT, Julai 2025).

Membran yang buruk boleh bermakna anda turut membayar siling di bawah. Panduan saya tentang kebocoran air kondominium dari unit di atas menerangkan prosesnya dari sudut pihak yang satu lagi.

Rumah bertanah: bilik air tingkat atas dan dinding kongsi

Di rumah dua tingkat, bilik di bawah ialah milik anda sendiri, tetapi bilik air tingkat atas tetap memerlukan sistem lengkap dan ujian takungan, dan bilik air yang bersandar pada dinding kongsi boleh menolak kelembapan ke rumah sebelah. Panduan saya tentang dinding kongsi rumah teres membincangkannya.

Mengalihkan tandas, perangkap lantai atau titik pancuran biasanya bermakna laluan paip baharu, dan perubahan pada bahagian kumbahan atau struktur mungkin memerlukan kelulusan majlis. Semak panduan saya tentang permit ubah suai di Johor Bahru dan bila anda memerlukan arkitek atau jurutera sebelum anda memuktamadkan susun atur baharu. Jika paip itu sendiri sudah lama, lihat masalah paip di rumah lama.

Rumah baharu: kecacatan dahulu, ubah suai kemudian

Jika anda baru menerima kunci rumah baharu, pemaju bertanggungjawab ke atas kecacatan dalam tempoh liabiliti kecacatan, iaitu 24 bulan dari penyerahan milikan kosong di bawah perjanjian jual beli berkanun sejak akhir 2007 (Schedule G untuk rumah bertanah, Schedule H untuk strata). Bilik air bocor yang ditemui dalam tempoh itu perlu dibaiki oleh pemaju di bawah perjanjian.

• Uji sebelum ubah suai. Minta pemaju membuat ujian banjir bilik air semasa penyerahan, atau periksa di bawah dan di sebelah semasa penggunaan tinggi pada minggu-minggu pertama. Senarai semak kecacatan milikan kosong saya menyenaraikan perkara lain untuk diperiksa.
• Laporkan secara bertulis, kemudian tunggu pembaikan. Memecahkan lantai dahulu boleh membolehkan pemaju berhujah bahawa kontraktor anda yang menyebabkan masalah itu.
• Simpan bukti. Jika pemaju tidak bertindak, Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal for Homebuyer Claims) ialah laluan biasa. Kebocoran yang ditemui selepas tempoh itu tamat dibincangkan dalam panduan saya tentang kecacatan terpendam selepas DLP.

Untuk urutan kerja selepas penyerahan, lihat mengubah suai rumah baharu langkah demi langkah.

Mengupah kontraktor dan mendapatkan waranti

• Semak pendaftaran CIDB. Seksyen 25 Construction Industry Development Board Act 1994 mewajibkan kontraktor mendaftar, dan CIDB menyatakan pada Mac 2024 bahawa kontraktor tidak berdaftar boleh didenda RM10,000 hingga RM100,000.
• Tulis spesifikasi dalam sebut harga. Jenis membran, bilangan lapisan, ketinggian lipatan naik pada dinding, bendul dan ruang pancuran, cara perangkap lantai dimeterai, kecerunan, dan ujian takungan sebelum jubin dipasang, dengan kehadiran anda atau wakil anda.
• Minta gambar setiap peringkat, dari papak yang dipecahkan hingga setiap lapisan dan ujian.
• Bayar mengikut peringkat, dan simpan satu bayaran yang hanya perlu dibayar selepas ujian dan pemasangan jubin akhir.
• Dapatkan waranti bertulis untuk kalis air. Tiada undang-undang yang menetapkan tempoh untuk ubah suai rumah, jadi kontrak yang menentukan. Nyatakan siapa yang menanggung kos memasang semula jubin jika waranti digunakan.

Jika kerja itu gagal dan kontraktor enggan kembali, Tribunal for Consumer Claims mendengar tuntutan ubah suai rumah sehingga RM50,000 dengan fi pemfailan RM5, dan Consumer Protection Act 1999 menyiratkan bahawa perkhidmatan dilakukan dengan penjagaan dan kemahiran yang munasabah (KPDN, Ogos 2024). Lihat pertikaian kontraktor ubah suai dan mengupah pereka dalaman atau kontraktor di JB. Banyak polisi insurans rumah melayan kebocoran beransur-ansur secara berbeza daripada paip pecah secara mengejut, jadi baca kata-kata polisi anda; panduan insurans rumah saya menerangkan asasnya.

Membeli rumah subsale: tanda kalis air yang gagal

Apabila saya melihat unit lama bersama pembeli, bilik air ialah antara bilik pertama yang saya periksa. Tanda yang patut ditanya:

• Tompok, cat menggelembung atau siling palsu yang ditampal di bawah bilik air, di unit bawah atau di tingkat bawah bagi rumah.
• Skirting yang lembap atau berkulat dan cat mengelupas pada dinding di luar bilik air.
• Grout yang kekal gelap lama selepas mandi, jubin kopong atau longgar, dan air bertakung jauh dari perangkap.
• Mendapan putih berserbuk pada konkrit yang terdedah atau bau hapak yang tidak hilang.
• Jubin baharu dalam bilik air lama: tanya apa yang telah dibuat dan sama ada waranti boleh dipindahkan kepada anda.

Tanya penjual dan pejabat pengurusan sama ada pernah ada aduan kebocoran atau dapatan Form 28 untuk unit itu, dan lihat panduan pemeriksaan rumah subsale serta soalan untuk ditanya semasa lawatan saya. Sediakan bajet untuk membuat semula dengan panduan kos ubah suai saya.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Jika anda mahu mengelak daripada membuat semula bilik air, tumpukan pada rumah yang lebih baharu yang tempoh kecacatannya mungkin masih berjalan, atau rumah lama yang kerja terkininya boleh dilihat dan didokumenkan. Panduan kawasan:

• Iskandar Puteri: banyak kondominium dan taman perumahan bertanah yang lebih baharu, sebahagiannya baru diserahkan.
• Mount Austin: campuran kondominium baharu dan rumah bertanah yang sudah mantap.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan mantap yang sejarah ubah suainya berbeza dari rumah ke rumah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres lama di samping projek yang lebih baharu.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dan projek tepi air.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: taman perumahan bertanah berhampiran Laluan Kedua (Second Link).

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kebocoran kondominium dari unit di atas · Kelembapan, kulat dan resapan dinding · Mengupah kontraktor di JB · Pemanas air dan keselamatan · Siapa bayar pembaikan: tuan rumah atau penyewa

Soalan lazim

Perlukah saya membuat kalis air bilik air apabila menukar jubin?

Jika anda memecahkan jubin lantai hingga ke screed atau papak, ya. Membuang jubin biasanya merosakkan membran lama, jadi membran baharu perlu dipasang, dinaikkan ke dinding dan diuji takungan sebelum jubin baharu dipasang.

Apakah ujian takungan untuk kalis air bilik air?

Perangkap lantai disumbat dan lantai bilik air dibanjiri selepas membran mengeras, sebelum jubin dipasang. Paras air ditanda dan siling di bawah diperiksa. Penyiasat kebocoran yang disebut dalam The Star memantau kawasan basah yang dibanjiri selama 24 jam.

Siapa yang membayar jika bilik air saya bocor ke unit kondominium di bawah?

Di bawah Strata Management Act 2013, kebocoran siling dianggap berpunca daripada unit di atas. Jika dapatan Form 28 pihak pengurusan mengesan puncanya pada kalis air, perangkap lantai atau paip yang hanya melayani unit anda, anda mesti membaikinya dan bermula dalam masa 7 hari.

Bolehkah saya memasang jubin di atas jubin bilik air lama dan bukannya memecahkannya?

Kadangkala ia dilakukan, tetapi ia tidak membaiki membran yang gagal di bawahnya dan boleh menaikkan lantai melebihi paras perangkap. HDB Singapura, sebagai contoh, hanya membenarkan satu lapisan sedia ada dan 13 mm termasuk pelekat. Semak peraturan kondominium anda dahulu.

Adakah tempoh kecacatan rumah baharu saya meliputi kebocoran bilik air?

Secara amnya ya. Di bawah perjanjian berkanun Schedule G dan Schedule H, pemaju membaiki kecacatan yang dilaporkan dalam masa 24 bulan dari penyerahan milikan kosong. Laporkan kebocoran secara bertulis sebelum ubah suai supaya pemaju tidak boleh menyalahkan kontraktor anda.

Perlukah saya mendapatkan kelulusan untuk mengubah suai bilik air kondominium di Johor?

Ya. Undang-undang kecil strata standard mewajibkan kelulusan bertulis terlebih dahulu daripada pihak pengurusan, dan mengalihkan paip air atau paip kumbahan juga memerlukan kelulusan pihak berkuasa tempatan. Jangkakan deposit ubah suai dan keperluan menyatakan kaedah kalis air.

Mengubah suai atau membeli di JB?

Beritahu saya projek atau kawasan yang anda sedang lihat. Saya boleh menyemak sejarah kebocoran dan ubah suai sesebuah unit dengan penjual dan pihak pengurusan sebelum anda membuat tawaran, dan menunjukkan isu bilik air semasa lawatan. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: The Star, “In a fix over leaks” (laporan kebocoran, punca, ujian banjir 24 jam), 17 Februari 2023; BRANZ, “Waterproofing tiled showers” (jenis membran, kecerunan, pengerasan, ujian banjir), dikemas kini 19 Mei 2026; Government of Western Australia, Building and Energy, Industry Bulletin 134: Improving compliance of wet areas, 27 Januari 2020; Housing & Development Board (Singapore), garis panduan ubah suai untuk kerja bangunan (lipatan naik membran 150 mm, had tindihan), disemak November 2026; Building and Construction Authority (Singapore), Good Industry Practices: Waterproofing for Internal Wet Areas, edisi kedua, halaman kandungan disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, Part XV dan Third Schedule undang-undang kecil 27 dan 28 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 142 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Act 757; Construction Industry Development Board Act 1994 (Act 520); Consumer Protection Act 1999 (Act 599), disemak November 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; The Sunday Star, tentang tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan (diterbitkan semula oleh National House Buyers Association), 16 Disember 2007; CIDB, peringatan untuk mendaftar dan memperbaharui pendaftaran kontraktor (Act 520, seksyen 25), 20 Mac 2024; KPDN, Tribunal for Consumer Claims Malaysia, Soalan Lazim, dikemas kini 30 Ogos 2024; Consumer Protection Act 1999 (Act 599), seksyen 53 hingga 56, cetakan semula setakat 1 November 2021 (salinan KPDN)

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat kejuruteraan, undang-undang atau insurans. Setiap bilik air berbeza; dapatkan kontraktor berdaftar CIDB atau profesional berlesen untuk memeriksa, dan sahkan peraturan dengan pejabat pengurusan, majlis tempatan, peguam atau syarikat insurans anda sebelum bertindak.