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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月13日
本指南写给在新山拥有产业的马来西亚屋主，您可能已收到或希望收到来自新加坡、印尼、印度、中国或其他地方买家的出价。简单来说：只要您的房子符合条件，您就可以卖给外国人，主要是要达到柔佛对外国买家的最低价格（大多数住宅产业一般为RM100万），而且地契没有禁止外国人拥有。买家的律师负责申请州政府批准，州政府费用通常由买家支付；完成期一般从批准下来之日起计算，而您本身的 RPGT 和赎回贷款，则与其他买卖相同。
快速解答
- 是否符合条件？价格达到或高于柔佛对外国买家的最低价格（大多数房子一般为RM100万），而且没有马来保留地、土著保留单位（Bumiputera lot）、低价屋或其他阻止外国买家的限制。请参阅最低价格与配额。
- 州政府批准：根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条，任何非公民购买产业都须事先获得州当局批准。没有批准，该交易无效。
- 柔佛费用：自2025年7月1日起为3%（最低RM3万），另加每份地契RM2,000的申请费（PTG Johor 通告 3/2025）。由谁支付在买卖合约（SPA）中订明；通常由买家支付。
- 时间：SPA 通常以获得批准为条件，余款一般在买家律师收到批准后约三个月内支付，并常有一个月的延期，但须支付利息。
- 您的税务：公民在三年内出售须缴30%的 RPGT，第四年为20%，第五年为15%，第六年起为零。买家会保留售价的3%交给 LHDN。
一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。适用于您这宗买卖的规定，以您的 SPA、地契和律师的意见为准。
第一步：您的房子是否适合卖给外国买家？
在接受出价之前，先检查以下几点。如果外国买家签约购买一间无法获批的房子，双方都会白白浪费几个月。
| 检查项目 | 为何重要 | 如何检查 |
|---|---|---|
| 价格与柔佛最低价格 | 柔佛一般规定外国买家购买大多数住宅产业须至少RM100万；部分区域和获批项目另有规定 | 您们议定的价格；柔佛最低价格与配额 |
| 地契上的权益限制（restriction in interest） | 有些地契禁止转让给非公民，或任何转让都需要额外的同意 | 查册；地契查册指南 |
| 马来保留地 | 只有符合柔佛保留地法律资格的人才能持有；不开放给外国人 | 柔佛马来保留地 |
| 土著保留单位、低价屋或 RMMJ 房屋 | 须先获得州政府解除限制或房屋部门批准，而且往往不能卖给外国人 | SPA、地契和 PTG Johor 检查清单 |
| 地契状况 | 尚未发出个别地契或分层地契，表示须通过母地契或发展商办理额外手续 | 分层地契详解 |
如果价格接近门槛，请记住州政府不只看价格，也看价值。PTG Johor 的通告规定，二手产业的费用按估价及产业服务局（JPPH）的评估价值或已盖印花的买卖价格计算。一间以RM100万卖给外国人的房子，应该是估价师也认同值这个价钱的房子。我的查询成交价格指南教您如何查阅已记录的成交价。
州政府批准：谁申请、谁付费
第433B条规定，非公民或外国公司只有在事先获得州当局批准后，才可取得土地。根据第433E条，未经批准的交易无效，因此没有律师会在未获批准的情况下完成交易。实际做法是：
- 由买家的律师申请：在 SPA 签署并盖印花之后，使用 PTG Johor 外国权益检查清单中的 KA 表格，向位于 Kota Iskandar 的柔佛土地及矿务局（PTG Johor）提出申请。
- 您提供文件：地契副本、今年的地税和门牌税收据、您的身份证副本；如果房子有抵押，还要提供银行的同意书。未缴的账单是常见的延误原因；请参阅欠款与费用分摊。
- JPPH 为房子估价，并附上地盘图和照片存档，所以预计会有实地查看或要求进入房子。
- 有限制的地契还需要另外申请转让同意；如果买家贷款，也需要抵押同意。我的州政府同意指南涵盖了这两项。
| 外国买家的柔佛费用（自2025年7月1日起） | 金额 |
|---|---|
| 住宅或商业二手产业 | JPPH 评估价值或已盖印花买卖价格（以较高者为准）的3%，最低RM3万 |
| 向发展商购买 | 售价的3%，最低RM3万 |
| 申请费 | 每份地契RM2,000 |
| 被拒后上诉 | RM3,000 |
有两项买家成本会影响外国买家能给您的出价：上述的柔佛费用，以及转让文件的印花税。根据 LHDN 于2026年6月30日发布的印花税指南，自2026年1月1日起，非公民购买住宅产业的文书印花税为每RM100缴RM8（8%）。以一间RM120万的房子计算，在州政府费用之外，印花税就要RM9.6万。
SPA 如何处理批准事宜
与外国买家签订的二手 SPA，通常以获得批准为条件。律师公会（Bar Council）的一篇产业转让专栏（刊登于 The Sun，2006年12月）描述了常见的做法，而我现在看到的仍是如此：
- 批准期限：议定一段时间，通常为4至12个月，用来取得同意，并可经双方同意延长。
- 完成期从批准起算：余款须在买家律师收到批准后三个月内付清，通常还可再延期一个月或更长，但须按议定的迟付利率付息。
- 被拒：如果批准被拒或未能及时取得，合约通常会终止，买家的订金会被退还，任何私人禁令（private caveat）也会撤销。有些 SPA 会先允许上诉或延期。
签约之前先读清楚退款条款。要与律师商定的事项包括：退款是全额订金还是扣除部分费用、若申请失败由谁承担州政府费用、您要等多久才能卖给其他人，以及在批准期间您是否可以继续推广。我的SPA 指南和签 SPA 后反悔解释了这些条款。
您的贷款、您的税务和您的钱
赎回您的贷款
如果您的房子仍有抵押，您的银行必须同意转让，买家的款项会先付给银行以结清赎回金额。您的律师会索取赎回结单，银行在收到付款后会交还地契并签署解除抵押文件。请及早向银行询问锁定期和提前还款费用。请参阅向有贷款的卖家购买。
RPGT 与3%保留款
| 出售时间（从购买日起计） | 公民及永久居民（自2022年1月1日起） |
|---|---|
| 三年内 | 30% |
| 第四年 | 20% |
| 第五年 | 15% |
| 第六年及以后 | 零 |
- 保留款：买家须从公民或永久居民卖家（Part I）的售价中保留3%，并在出售日起60天内交给 LHDN。这笔款项可抵扣您的 RPGT（LHDN，更新于2026年5月25日）。买家的国籍不会改变您的税率。
- 您的申报：在出售日起60天内提交 Form CKHT 1A。自2025年1月1日起，必须通过 MyTax 上的 e-CKHT 在线申报，不再接受纸质表格。
- 缴税：YA2025 起的出售，任何 RPGT 余额须在出售日起90天内缴清（LHDN，更新于2026年6月26日）。
完整的卖家费用清单，包括中介费和律师费，请参阅在马来西亚卖房要付哪些费用和我的RPGT 指南。
从海外汇入的款项
Bank Negara Malaysia 表示，非居民可通过持牌的境内银行，在马来西亚无限制地投资令吉和外币资产，但须经过银行的一般审核。买家的款项应汇入买家律师的客户账户或买家的银行，在完成交易之前绝不应直接付给您。预计会有针对资金来源的额外尽职审查，这可能需要一些时间。请参阅从海外支付柔佛产业款项和外国人房屋贷款。
实际的时间表
| 阶段 | 一般所需时间 | 您要做的事 |
|---|---|---|
| 出价与接受 | 数天 | 接受之前先检查价格、地契和买家的资金来源 |
| SPA 签署并盖印花 | 通常数周 | 交出地契副本、账单和您的银行资料 |
| 州政府批准 | 数周至数个月；PTG Johor 没有公布固定时间 | 缴清任何欠款；让 JPPH 进入查看；尽快回复查询 |
| 完成期 | 从批准起约三个月，另加任何延期 | 您的银行发出赎回结单 |
| 转让与交屋 | 全额付款之后 | 交出钥匙、门禁卡和水电表读数 |
与卖给马来西亚买家相比，批准阶段通常会多出几周至几个月。如果您同时要购买下一间房子，请预先安排好这段空档；请参阅先卖还是先买。
给卖家的实用建议
- 在向外国人推广之前先查册，及早了解有没有限制。
- 签约之前要求出示资金证明或贷款批准。外国买家往往较难取得融资。
- 现在就缴清欠款：地税、门牌税和管理费收据都是批准文件的一部分。
- 房子有租客？告诉买家，并检查租约条款；请参阅出售有租客的产业。
- 守法：不要同意为买家把产业登记在马来西亚人名下。代名人（nominee）交易可能违反第433B条和第433E条。请参阅代名人持有的风险。
外国买家通常看哪些地区
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour 和第二通道。
- Danga Bay：靠近市中心的海滨公寓。
- Permas Jaya 和 Senibong：东区的海滨住宅和有地住宅。
- Mount Austin：成熟地区里较大的有地住宅。
可在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：柔佛州政府同意 · 柔佛外国人最低购房价格 · 卖家需要支付哪些费用 · 外国人出售新山产业
常见问题
马来西亚人可以把柔佛的房子卖给外国人吗？
可以，只要产业符合条件。买家必须达到柔佛对外国人的最低价格（大多数住宅产业一般为RM100万），地契不能禁止外国人拥有，而且州当局必须根据《国家土地法典》第433B条批准这项购买。
卖给外国人时，由谁申请州政府同意？
通常由买家的律师在 SPA 签署并盖印花后向 PTG Johor 申请。卖家提供地契副本、最新的地税和门牌税收据；如果房子有抵押，还要提供银行的同意书。
外国买家的柔佛费用由谁支付？
由 SPA 决定，通常由买家支付。根据 PTG Johor 通告 3/2025，自2025年7月1日起，费用为3%，最低RM3万，另加每份地契RM2,000的申请费。
卖给外国人时，完成期从什么时候开始？
在大多数附带条件的 SPA 中，余款须在买家律师收到州政府批准后约三个月内付清，并常有一个月的延期，但须按议定利率付息。请查看您自己的 SPA。
如果州政府不同意会怎样？
视 SPA 而定。通常合约会终止，买家的订金会被退还，任何禁令也会撤销；有些 SPA 允许先提出上诉，在柔佛，外国权益申请的上诉费为RM3,000。
卖给外国人，我要缴更多 RPGT 吗？
不用。您的税率取决于您本身的身份和持有期。公民在三年内出售须缴30%，第四年为20%，第五年为15%，第六年起为零。买家会保留售价的3%交给 LHDN。
考虑卖给外国买家？
告诉我您的项目、单位面积和心目中的价格。我会查看它是否符合柔佛对外国买家的规定，并说明我会如何向我合作的新加坡、印尼、印度和中国买家介绍它。我无法保证一定有买家或保证价格，但我可以坦白告诉您，您的房子是否适合这个市场。您也可以预约到您家进行估价交流。
资料来源：National Land Code（Act 828），第433B条，核查于2026年11月；National Land Code（Act 828），第433E条，核查于2026年11月；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国人购买产业的费用），2025年6月13日，自2025年7月1日起生效；PTG Johor，Senarai Semak Kepentingan Asing（外国权益检查清单），2026年5月；PTG Johor，Senarai Semak Permohonan Kebenaran Pindahmilik Tanah（转让同意检查清单），2026年5月；Bar Council Conveyancing Practice Committee 专栏，“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，经 National House Buyers Association 转载；Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee，“Understanding an SPA (Part 3)”，2007年1月5日；LHDN，Real Property Gains Tax 税率，核查于2026年11月；LHDN，买方保留及汇交款项，更新于2026年5月25日；LHDN，卖方与买方的责任（e-CKHT，60天和90天），更新于2026年6月26日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；Bank Negara Malaysia，外汇政策：非居民在马来西亚投资，核查于2026年11月
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月13日，不构成法律、税务或财务建议。州政府规定、费用和税率会改变，适用于您的规定以您的地契和 SPA 为准；签约之前，请向您的律师、PTG Johor 和 LHDN 确认。