本文写给正在考虑双钥匙公寓的新山买家：希望父母或成年子女住得近、但不必同处一室的家庭，往返新加坡的通勤族，或想从一个单位收取两份租金的投资者。一句话回答：双钥匙单位是一张地契下的一项产业，里面另有一个可独立上锁的第二单位，因此可以签两份租约；但它也意味着两套家具装修、两份损耗和两组租客要管理，转售时买家群也较窄。以下说明其运作方式，并以附有日期的新山数据计算租金。
双钥匙单位到底是什么
双钥匙单位是一个分层产权单位（strata parcel），分成一个主单位和一个较小的第二单位，各有可独立上锁的门，通常也各有浴室。吉隆坡市政局（DBKL）是少数在规划指南中把这个概念写明的机构之一。其2024年版本指出，双钥匙住宅只有一个产权单位，两扇门都通往一个共用门厅，主单位设有厨房，而第二单位只有小厨房，且第二单位不能分割成独立的分层地契。
该指南适用于吉隆坡，而非柔佛；新山的发展商各有自己的设计，因此请查看买卖合约（SPA）中的平面图和分层图则，而不是只看宣传册上的标签。不变的是，你买的是一个产权单位：
- 一张地契、一份买卖合约。你签署一份买卖合约，并获得整个单位的一张分层地契。任何一半都不能单独出售。
- 一套收费。管理费和偿债基金按单位的份额单位（share units）计算，而份额单位依总楼面面积而定，所以你只会收到一张账单，而不是两张。地税、门牌税和火险也都只有一项。
- 对银行和税务机构而言是一项产业。它以一笔贷款融资、只缴一次印花税，而在柔佛的外国买家规定下也算作一个单位。
- 水电。通常整个单位只有一套水电户口。请向发展商或卖家询问附属单位是否有独立分表；如果没有，你就得与租客按协议分摊账单。
我的双钥匙房产列表涵盖全马各地的项目。在柔佛，列表卡片注明有双钥匙户型的项目包括 Causewayz Square @ JBCC、Monterra @ Solaris Tebrau、Austin Regency、Havona 和 Sky Loft Premium Suites。这些项目并非每个单位都是双钥匙单位，列出它们也不代表推荐。
业主的两种用法
- 自住一个，出租一个。你住主单位，把单间公寓（studio）那一边出租。租金可抵消部分供期。代价是要与租客共用门厅，往往也共用水电账单。
- 两边都出租。两份独立租约，往往租给两类不同的租客：主单位租给家庭或合租者，单间租给单身专业人士。一方搬走不会令全部租金中断，但文书工作和租客更替都会加倍。
用新山数据计算租金
新山各类单位并没有官方租金指数，因此我采用近期附有日期的数据。EdgeProp 指出，奥斯汀山及其他住宅区的两房公寓和服务式公寓月租约为 RM1,500 至 RM2,000（2026年10月）。SPEEDHOME 的参考区间显示，CIQ 和 RTS 走廊以外地区（如奥斯汀山、百万镇和地不佬）的单间公寓月租约为 RM800 至 RM1,200（2026年10月更新）。请把两者都当作需要与实时房源对照的区间，而不是承诺。
| 项目 | 较低情况 | 较高情况 |
|---|---|---|
| 主单位（两房）月租 | RM1,500 | RM2,000 |
| 单间附属单位月租 | RM800 | RM1,200 |
| 每月总租金 | RM2,300 | RM3,200 |
| 每年总租金 | RM27,600 | RM38,400 |
| 按假设价格 RM700,000 计算的毛租金回报率 | 3.9% | 5.5% |
两点提醒。第一，双钥匙附属单位往往比独立的单间公寓小，可能只有小厨房，因此租金可能低于上述单间区间。第二，毛租金回报率是比较好看的数字。请把你所在大楼的管理费、偿债基金、地税、门牌税、保险以及合理的空置预算输入我的租金回报率计算器，并与新山各区租金回报率中同区普通单位的收益作比较。
两个单位带来的额外成本
- 两套家具装修。两张床、两套冷气机、两台热水器，而且除了主厨房，附属单位也需要冰箱和烹饪设备。
- 两份租约。两份协议要缴印花税，两笔押金要管理，换租客时有两轮看房和两份中介费。
- 水电分摊。如果只有一套电表，每份租约都需要写明清楚的分摊公式，否则差额就由你承担。
- 损耗与维修。住户越多，门、锁、浴室和冷气机的损耗就越大，你要处理的维修求助也越多。
- 管理费。虽然只有一张账单，但按整个楼面面积收取，所以面积大的双钥匙单位比面积小的普通单位缴得多。我的管理费与偿债基金指南解释了收费如何计算。
大楼规定：短租与住户守则
有些业主打算把单间那一边放上 Airbnb。请先查看大楼的住户守则。2020年10月，联邦法院在 Verve Suites 一案中裁定，管理机构可根据《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013），通过在全体大会上通过的住户守则禁止短租。这项裁决并不是在所有地方禁止短租；由各大楼的守则决定。
在大楼以外，联邦旅游部和房屋部在2025年6月表示，正在检讨短租住宿的规划指南，监管则交由州政府和地方议会负责。截至2026年10月，我找不到已生效的柔佛专属短租规定，所以在依赖短租之前，请先询问联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）以及地方议会。
银行估价与转售
银行把双钥匙单位当作一个产权单位估价，并参考附近类似单位的成交记录。如果一个项目只有寥寥几宗双钥匙交易，估价师可依据的证据较少，因此要预计银行会比较保守，并预留一些现金。
转售时，你的买家主要是投资者和多代同堂家庭，因此买家群比普通两房或三房单位窄；就连一篇 PropertyGuru 赞助指南也指出了这一点。这并不表示双钥匙单位不值得买，但这是一个理由：只有在户型符合你自己的计划时才购买，而不只是看租金示例。
双钥匙单位适合谁
- 多代同堂家庭：希望父母或成年子女住得近，又各有自己的门。
- 新加坡通勤族：自住主单位并出租单间，或反过来。我的把新山单位租给新加坡通勤族指南介绍了这群租客的要求。
- 亲力亲为的投资者：愿意承担更多管理工作，以换取两名租客的租金。在租客需求稳定的地区，例如奥斯汀山，最容易验证这笔账。
对于想要简单、省心出租的买家，或可能需要快速出售的买家，它就没那么合适。
我网站上的新山双钥匙项目
这些新山项目有双钥匙格局的记录。并非每个项目中的所有单位都是双钥匙，请询问双钥匙单位的户型及其面积。
| 项目 | 地区 | 地契、面积与状态 |
|---|---|---|
| Causewayz Square @ JBCC | 新山市中心 | 永久地契 · 366–850 平方尺 · 预计交钥匙：2030年11月 |
| Hitown Oasis (Residensi Oasis) | 新山市中心 | 永久地契 · 513–1,191 平方尺 · 预计交钥匙：2028年3月 |
| Residensi Gen | 新山市中心 | 永久地契 · 497–1,930 平方尺 · 预计交钥匙：2029年1月 |
| R&F Princess Cove Phase 2 | 新山市中心 | 永久地契 · 468–1,471 平方尺 · 2024年已完工 |
| UOA Residensi Aethera | 新山市中心 | 永久地契 · 650–2,594 平方尺 |
| Gen Sfera | 新山市中心 | 永久地契 · 459–755 平方尺 · 预计交钥匙：2030年2月 |
| M Grand Minori | 彩虹花园 | 永久地契 · 403–835 平方尺 |
| Trellis Residences | 新山市中心 | 永久地契 · 295 平方尺起 · 已完工 |
| Botanika | 奥斯汀山，地不佬 | 租赁地契 · 1,126–1,488 平方尺 · 已完工 |
| Monterra @ Solaris Tebrau | 地不佬 | 租赁地契 · 579–903 平方尺 |
| Mandolin Residence | Taman Desa Tebrau | 永久地契 · 528–1,017 平方尺 |
| Austin Regency | 奥斯汀山 | 永久地契 · 490–1,317 平方尺 · 2019年已完工 |
| Havona | 奥斯汀山 | 永久地契 · 已完工 |
| The Straits View Duo | 百万镇 | 永久地契 · 654–1,291 平方尺 |
| Macrolink Medini | 美迪尼，依斯干达公主城 | 私人租约 · 506–1,119 平方尺 · 2019年已完工 |
| Sunway Citrine Residences | Sunway City，依斯干达公主城 | 租赁地契 · 626–1,528 平方尺 · 2017年已完工 |
| One Sentral Serviced Residence | Nusa Sentral，依斯干达公主城 | 永久地契 · 426 个单位 |
| Sky Loft Premium Suites | 武吉英达，依斯干达公主城 | 永久地契 · 已完工 |
对你的情况有疑问？
告诉我你正在看的户型以及你打算怎么使用，我会和你一起过一遍租金和成本数字。
资料来源：DBKL（吉隆坡市政局），“Garis Panduan Perancangan: Unit Kediaman Dual Key”，2024年2月；PropertyGuru Malaysia，“What’s The Deal With Dual Key Condos?”，2021年1月；PropertyGuru Malaysia（赞助指南），“Dual Key Unit Meaning: Are Dual-Key Condominiums a Good Investment in Malaysia?”，2026年10月查阅；EdgeProp，“What Can RM2,000 Rent You in Johor Bahru?”，2026年10月；SPEEDHOME，“JB vs Singapore Rental Prices 2026: How JB Landlords Should Actually Price”，2026年10月；Skrine，“Federal Court: Management body can stop short-term rentals”，2020年10月；The Edge Malaysia，“Getting around apex court ruling on short-term stays”，2020年11月；New Straits Times，“Short-term rental rules under review to protect consumers”，2025年6月
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，查核日期为2026年10月20日，并非法律、税务或财务建议。