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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日
马来西亚的住家需要有办法把蒸汽、油烟和潮湿空气排到室外。《Uniform Building By-Laws 1984》规定每个房间都要有窗户，每间浴室都要有0.2 m²的开口；只有设有永久机械通风时，才允许浴室不设窗户。实际上，这意味着浴室要有排气扇，厨房要有排风管通往室外的抽油烟机，而且这些通风设施要坚持使用。
本指南适合新山的屋主、租户和买家，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的买家。
快速解答
- 附属条例的最低要求：窗户面积至少为房间地面面积的10%，其中5%须可开启；每间浴室或厕所至少要有0.2 m²的开口（UBBL 1984，附属条例第39条）。
- 无窗浴室：如果按附属条例第三附表（Third Schedule）设置并维护永久机械通风，就允许浴室不设窗户（附属条例第41(4)条）。一旦排气扇停转，这个房间就完全没有通风。
- 厨房：排风管通往室外的抽油烟机能排走油烟、热气和湿气；循环式抽油烟机只能过滤油脂和异味。
- 发霉临界点：DOSH 2019年的指南指出，相对湿度长期高于70%时就会长霉；美国EPA建议把室内湿度保持在30%至60%。
- 公寓：在外墙新开排风管孔或通风口会改变大楼外立面，因此根据标准分层附属条例须取得管理层的书面批准，有时还需市议会批准。
- 电器：通风扇和抽油烟机都在Suruhanjaya Tenaga的受管制家用电器清单上，购买时请认准ST-SIRIM标签。
为什么通风对柔佛的住家这么重要？
柔佛全年潮湿，每次洗澡、煲一锅汤或晾一架湿衣服，都会增加湿气。湿气无处可去，就会凝结在最冷的表面上：浴室天花板、衣柜背后的角落，以及靠近冷气房的墙壁。
职业安全与卫生局（DOSH）在2019年的霉菌指南中指出，相对湿度长期高于70%时就会长霉，并可在24至72小时内扩散。世界卫生组织（WHO）2009年的指南把潮湿、发霉的住家与呼吸道症状及哮喘加重联系在一起。以上为一般资讯，并非医疗建议。
美国环境保护署（EPA，2024年10月）建议把室内湿度保持在30%至60%，把浴室的空气排到室外，并在煮食和清洁时开启排气扇。冷气和除湿机有帮助，但挂墙式分体冷气只是让室内空气循环，不能取代排气扇。我的潮湿、发霉与墙壁渗水指南介绍了漏水和墙体返潮问题，这些都不是排气扇能解决的。
| 房间 | 湿气或油烟的主要来源 | 附属条例的要求 | 实用对策 |
|---|---|---|---|
| 浴室或厕所 | 洗澡、湿地板、异味 | 至少0.2 m²的开口，或永久机械通风（附属条例第39(4)及41(4)条） | 排气扇通往室外或通风井，洗澡时及洗澡后开启 |
| 湿厨房 | 大火炒菜、蒸汽、燃气燃烧 | 窗户面积为地面面积的10%，其中5%可开启（附属条例第39(1)条），除非因设有永久机械通风而获豁免（附属条例第41条） | 抽油烟机排风管通往室外，另加可开启的窗户或后院开口 |
| 卧室和客厅 | 呼吸、冷气冷凝水、室内晾衣 | 窗户面积为地面面积的10%，其中5%可开启（附属条例第39(1)条） | 天气干燥时开窗；不在室内晾湿衣服；检查冷气排水 |
| 储藏室或步入式衣帽间 | 闷住的潮湿空气 | 视获批准的图则而定 | 百叶门、小型风扇或除湿机；物品不要贴墙摆放 |
马来西亚的建筑附属条例对通风有什么规定？
《Uniform Building By-Laws 1984》（UBBL）由柔佛各地方议会在审批图则时执行，订下了基本要求：
- 附属条例第39(1)条，房间：每个住宅用途的房间都需要通过窗户获得自然采光和通风，窗户总面积至少为净地面面积的10%，可让空气自由流通的开口至少为地面面积的5%。
- 附属条例第39(4)条，浴室和厕所：每个厕所、小便池或浴室都需要至少0.2 m²、可让空气自由流通的开口。
- 附属条例第41条，机械通风：如果按第三附表设置了永久机械通风，地方议会可豁免自然通风规定。根据附属条例第41(4)条，设有这类通风并加以维护的浴室和厕所无须设窗。
这些规定在审批阶段适用，但请留意“维护”这个词：在无窗浴室里，排气扇坏了，就意味着这个房间失去了规定必须有的通风。
无窗浴室需要排气扇吗？
需要。新山许多公寓和服务式公寓都有内置浴室，排气扇把空气排入风管或通风井。要让它们正常运作：
- 洗澡时开启排气扇，直到镜子上的雾气散去。加装定时器或湿度感应器，可以在关灯后让排气扇继续运转。
- 测试气流。拿一张纸巾靠近格栅；如果纸巾没有被吸平，排气扇、风管或止回风门可能堵塞了。
- 每隔几个月清洁格栅，并在门底留一道缝隙，让补充空气可以进来。
- 通风井传来异味？如果闻到其他单位的煮食味或烟味，请以书面形式向管理层报告；共用通风井通常由管理层负责维护。请参阅我的公寓吸烟规定指南。
设有小百叶窗的浴室，加装排气扇同样有好处。装修时，要把排气扇通往室外或通风井，绝不能排进天花板夹层。我的浴室防水指南介绍了湿区装修的其他事项。
燃气热水器：燃气燃烧会产生一氧化碳，因此燃气热水器需要按照制造商的规定设置通风或烟道；排气扇无法替代。请参阅热水器类型与安全。
排风式还是循环式抽油烟机：您需要哪一种？
爆炒、油炸和长时间熬汤会产生大量油脂、油烟和蒸汽。抽油烟机的类型决定了它们的去向。
| 特点 | 排风式（外排）抽油烟机 | 循环式抽油烟机 |
|---|---|---|
| 空气去向 | 经风管排到室外 | 经过滤后回到厨房 |
| 排走热气和蒸汽 | 是 | 否；湿气留在室内 |
| 去除油脂和异味 | 是 | 油网可拦截部分油脂；活性炭滤网在较新时可减少异味 |
| 安装 | 需要通往室外的路径：窗户、墙身套管或获批准的开口 | 无须外部开口 |
| 最适合 | 湿厨房和重度煮食 | 干厨房和轻度煮食，或不允许安装风管的情况 |
如果使用燃气炉，也要保留窗户或后院开口；Suruhanjaya Tenaga（能源委员会）在2025年3月提醒家庭保持厨房通风。我的湿厨房与干厨房和煤气罐与管道煤气指南有更多介绍。
排气扇需要多大的排风量？
除了为设计人员编写的UBBL第三附表之外，我找不到马来西亚已公布的住宅排风量标准。作为参考，英格兰的新建住宅规定（Approved Document F，由行业协会BEAMA总结）订下了以下最低要求：
| 房间 | 最低间歇排风量（英格兰） |
|---|---|
| 厨房，抽油烟机排风到室外 | 每秒30升 |
| 厨房，其他排气扇 | 每秒60升 |
| 杂物间或洗衣房 | 每秒30升 |
| 浴室 | 每秒15升 |
| 仅厕所 | 每秒6升 |
| 任何没有外墙的湿区房间 | 每小时至少换气4次 |
排气扇包装盒上的风量通常以m³/h标示（每秒1升等于3.6 m³/h）。BEAMA提醒，风管和格栅会增加阻力，安装后的实际风量会低于额定风量，所以风管要尽量短而直，接口要密封，出风口要加装止回风门，防雨防虫。
公寓可以在墙上开孔安装抽油烟机风管吗？
未经批准不行。单位的外墙面属于大楼外立面的一部分，受《Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015》第三附表中的标准分层附属条例管制：
- 附属条例第27条：未经管理层事先书面批准，不得进行装修；如有需要，还须取得主管当局批准；管理层可要求缴付装修押金。
- 附属条例第28条：某些工程，例如移动外部门窗或移动给水和排污管道，还需要市议会批准。在新山，市议会为MBJB、MBIP、MBPG或MPKu。
- 附属条例第11及29条：更改外观或外立面，例如安装铁花和其他外部装置，都需要批准，许多大楼只允许一种获批准的设计。
购买抽油烟机之前，先问管理层：是否有获批准的出风口或套管、允许使用哪一种出风口盖，以及墙壁到底能不能钻孔；那可能是结构墙或剪力墙。如果不允许安装风管，就使用循环式抽油烟机，再加上可开启的窗户。我的公寓装修规定与押金指南介绍了审批流程，阳台封闭规定则说明了封闭后院可能会阻断厨房的空气流通。
与管理层之间的审批纠纷，首先交由您所在地方议会的Commissioner of Buildings（COB）处理，索偿则可向分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）提出，该审裁庭受理最高RM250,000的索偿，住宅案件立案费为RM100（KPKT，2025年7月）。
有地住宅以及挡住窗户的装修又如何？
我在新山较旧的排屋中最常见到的问题，是后厨房扩建把原本的厨房窗户“吞掉”了。扩建和新开外部开口一般都需要市议会批准，可通过MBJB的小型工程准证或全套图则申请，或在MBIP、MBPG或MPKu办理相应手续。请参阅我的新山装修准证指南。
- 先规划风管，再做木工和假天花板。
- 绝不要把废气排进屋顶空间，潮湿空气会在木材和天花板上凝结。
- 不要让出风口对着邻居的窗户或后院。
- 屋顶空间降温要用正规的屋顶通风口，而不是排气扇出风口；请参阅我的隔热指南。
如何安全地安装、维护和使用排气扇？
- 购买有标签的电器。Suruhanjaya Tenaga的电器批准指南（第六版，2018年5月）将通风扇和抽油烟机列为须贴有ST-SIRIM标签的受管制电器。
- 聘请注册电气承包商，这也是Suruhanjaya Tenaga的建议，并确保电路受正常运作的漏电保护装置保护；如果跳闸，请参阅ELCB与RCCB跳闸。较旧的房子可能需要先重新布线；请参阅旧屋电线。
- 按制造商的建议清洁抽油烟机油网；排气扇如果咔嗒作响、转速变慢或有烧焦味，就要更换。
运行成本很低。仅作说明：以每kWh约44.43仙计算（TNB家用电费，未计入奖励和调整，Suruhanjaya Tenaga电费表，有效期为2025年7月至2027年12月），假设一台30 W的排气扇每天运行三小时，每月耗电约2.7 kWh，约RM1.20；如果全天候开着，约RM9.60。请查看您排气扇的功率；我的水电费指南解释了电费的计算方式。
排气扇坏了谁来修：发展商、屋主还是租户？
- 新房：发展商提供的排气扇如果在24个月的缺陷责任期内（Schedule G及H买卖合约）出现故障，属于应以书面报告的缺陷。请参阅我的交屋缺陷检查清单；如果发展商不处理，可向购屋者索偿审裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出。
- 共用通风井：由JMB或MC负责。请参阅公共财产缺陷：谁负责维修。
- 出租房屋：以租约为准；通常屋主负责更换老化的排气扇，租户负责清洁滤网。请参阅维修费由谁付：房东还是租户。
租户应以书面报告排气扇故障：因规定必须有的排气扇损坏而导致的发霉，与房间从不通风而导致的发霉，在押金争议中是两回事。
买家看房时应该检查什么？
- 打开每间浴室的排气扇和厨房抽油烟机，做纸巾测试。
- 找出抽油烟机的排风去向：风管出风口、打开的窗户，还是根本不外排（循环式）。
- 留意天花板和衣柜内是否有黑点；如果浴室天花板刚刷过漆，要问清楚原因。
- 检查窗户是否真的能打开，以及封闭的后院或阳台是否阻断了厨房的空气流通。
- 留意衣服将在哪里晾干；请参阅公寓晾衣。
- 考虑朝向和对流通风：请参阅公寓应该朝哪个方向和户型图的警讯。
另请参阅二手房看房时要问的问题。
如果您重视通风，可以在哪里买房
通风好坏更多取决于单位本身，而非地区，所以要在同一个项目内比较不同单位。地区指南：
- Iskandar Puteri：较新的公寓和有地住宅区。
- Mount Austin：较新的公寓与成熟的有地住宅兼有。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：较旧的排屋；留意扩建过的厨房。
- Skudai、Tampoi和Kempas：较旧的有地住宅与较新的项目并存。
- Permas Jaya和Senibong：东区公寓。
可在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：潮湿、发霉与墙壁渗水 · 湿厨房与干厨房 · 在新山选购与保养冷气 · 浴室防水 · 在新山聘请承包商
常见问题
马来西亚的浴室必须装排气扇吗？
如果浴室没有窗户，实际上就必须安装排气扇。《Uniform Building By-Laws 1984》附属条例第39(4)条规定每间浴室至少要有0.2 m²的开口，而附属条例第41(4)条只允许在设有并维护永久机械通风的情况下，浴室才可以不设窗户。
厨房抽油烟机应该选排风式还是循环式？
排风式抽油烟机更适合湿厨房和重度煮食，因为它把油烟、热气和蒸汽排到室外。循环式抽油烟机只过滤油脂和异味，再把空气送回室内，所以适合轻度煮食，或不允许设置风管出风口的公寓。
可以在公寓墙上钻孔安装抽油烟机风管吗？
在公寓墙上钻孔安装抽油烟机风管会改变外立面，因此根据标准分层附属条例，须事先取得管理层的书面批准，部分工程还需要市议会批准。这面墙可能是结构混凝土墙，所以请先向管理层询问获批准的出风口。
洗澡后浴室排气扇应该开多久？
浴室排气扇应该一直开到蒸汽散去为止；在潮湿的新山住家，这通常要到洗完澡后很久。定时器或湿度感应器会有帮助。美国EPA建议把浴室空气排到室外，并把室内湿度保持在30%至60%。
在马来西亚，排气扇耗电多少？
排气扇耗电很少。举例说明：假设一台30 W的排气扇每天运行三小时，每月耗电约2.7 kWh，按TNB家用电费（有效期为2025年7月至2027年12月）每kWh约44.43仙计算，约RM1.20。请查看您排气扇的实际功率。
出租房屋的排气扇坏了，谁付维修费？
排气扇坏了由谁维修，以租约为准，因为马来西亚目前没有规定这一点的住宅租赁法。通常屋主负责更换老化的排气扇，租户负责清洁滤网和格栅。租户应立即以书面报告故障。
在新山买房或租房？
告诉我项目或地区。看房时，我会检查窗户、排气扇、抽油烟机出风口和发霉迹象，并询问过往的潮湿问题。您也可以预约看房；如果您身在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Uniform Building By-Laws 1984 (G.N. 5178/1984)，附属条例第2条及第39至41条（JKR发布的版本），2026年11月核查；DOSH (JKKP), Guidelines on Control of Molds Contamination and Remediation，2019，2026年11月核查；World Health Organization, WHO guidelines for indoor air quality: dampness and mould，2009；US Environmental Protection Agency, “What are ten things I need to know about mold?”，最后更新于2024年10月14日（存档快照）；BEAMA, Bitesize Part F Guide 2: Individual extract fans (England)，2026年11月核查；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015，第三附表附属条例第11条及第27至29条（DBKL发布的版本），2026年11月核查；Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: Strata Management Act 2013 (Act 757)，2026年11月核查；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月核查；Suruhanjaya Tenaga, Guidelines for the Approval of Electrical Equipment，第六版，2018年5月21日（第20项：风扇，包括通风扇和抽油烟机）；Suruhanjaya Tenaga，如何聘请注册电气承包商，2026年11月核查；The Star, “Hari Raya: Public advised to prioritise electrical, gas safety”（能源委员会声明），2025年3月26日；Suruhanjaya Tenaga，TNB电费表，有效期为2025年7月至2027年12月，2026年11月核查；The Sunday Star，关于24个月缺陷责任期的报道（由National House Buyers Association转载），2007年12月16日；Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期：2026年11月15日，并非工程、电气、法律或医疗建议。每个住家情况不同；采取行动前，请聘请注册电气承包商或持牌专业人士检查，并向管理处、市议会或您的律师确认相关规定。