Aturan Merokok di Kondominium Malaysia: Act 852, By-Laws, dan Asap Tetangga (2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik, penyewa, pemberi sewa, dan pembeli kondominium di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, dan Tiongkok. Jawaban singkatnya: Control of Smoking Products for Public Health Act 2024 (Act 852) di Malaysia melarang merokok dan vape di 28 jenis tempat yang tercantum, termasuk lift, tetapi tidak di dalam unit Anda sendiri atau di sebagian besar area bersama hunian. Di sana, by-laws (peraturan gedung) yang menentukan: by-laws standar melarang tindakan yang menimbulkan gangguan atau bahaya bagi tetangga, dan para pemilik dapat memberikan suara untuk menambah aturan merokok dengan denda hingga RM200.

Isi Act 852, dan batas jangkauannya

Act 852 (Akta Kawalan Produk Merokok bagi Kesihatan Awam 2024) berlaku sejak 1 Oktober 2024. Tempat dilarang merokok ditetapkan dalam daftar 28 jenis tempat yang diwartakan, yang dimuat lengkap oleh Malay Mail pada 3 Oktober 2024: antara lain tempat makan, pusat perbelanjaan, rumah sakit, sekolah, terminal transportasi, taman umum, gedung tempat kerja, binatu, dan “lift atau toilet umum”. Penegakan di tempat kerja dan binatu berlaku sejak 1 Januari 2025.

Daftar itu tidak mencakup rumah pribadi maupun area bersama gedung hunian secara umum; satu-satunya penyebutan gedung hunian adalah pengecualian dari butir area pertemuan. Jadi, undang-undang ini menjangkau sebagian titik di kondominium secara langsung dan menyerahkan sisanya pada aturan gedung.

Tempat di dalam atau sekitar kondominium	Tercantum dalam daftar Act 852?	Yang biasanya berlaku
Di dalam unit Anda, termasuk balkon	Tidak	By-laws standar tentang gangguan atau bahaya; perjanjian sewa bagi penyewa
Lift	Ya, tercantum sebagai “lift atau toilet umum”	Act 852, ditambah papan tanda dan tata tertib gedung
Lobi, koridor, tangga, area parkir	Tidak tercantum secara khusus untuk gedung hunian	By-laws tambahan dan tata tertib gedung
Dek kolam renang, taman, area bermain anak	Taman umum tercantum; taman kondominium pribadi bukan taman umum	By-laws tambahan dan tata tertib gedung
Gym penghuni	Pusat kebugaran tercantum; apakah gym khusus penghuni termasuk harus dikonfirmasi ke kantor kesehatan distrik	Periksa juga tata tertib gedung
Kantor pengelola	Gedung tempat kerja tercantum; kantor yang ada stafnya kemungkinan termasuk, tetapi konfirmasikan ke kantor kesehatan	Act 852 dan tata tertib gedung
Toko, tempat makan, dan binatu di podium proyek campuran	Ya, termasuk kaki lima (five-foot way) dan area dalam jarak tiga meter dari garis bangunan	Act 852; pengelola toko juga wajib bertindak

Denda, dan siapa yang wajib bertindak

• Perokok dan pengguna vape. Pasal 16 menetapkan merokok di tempat dilarang merokok sebagai pelanggaran, dengan denda hingga RM5,000. FAQ Act 852 dari Kementerian Kesehatan Malaysia (KKM) menyebutkan pelanggaran ini dapat diselesaikan dengan kompaun (denda damai).
• Pemilik dan penghuni tempat yang tercantum. Berdasarkan pasal 18, mereka wajib memasang tanda dilarang merokok, tidak boleh menyediakan asbak atau fasilitas merokok lainnya, dan wajib mengambil langkah wajar untuk mencegah orang merokok di sana. Setiap kelalaian dapat dikenai denda hingga RM5,000 (ringkasan Tobacco Control Laws, diperbarui 1 April 2025). Untuk lift kondominium, kewajiban itu berada pada badan pengelola sebagai pihak yang bertanggung jawab atas properti bersama.
• Penegakan. Pada 1 Juni 2026, KKM menyatakan bahwa hingga 30 April 2026 pihaknya telah memeriksa 683,704 tempat usaha dan menerbitkan 233,831 surat kompaun berdasarkan Act 852 (Bernama).
• Pelaporan. Fitur MyLapor milik KKM di aplikasi MySejahtera, yang sudah diluncurkan pada Oktober 2026, menerima laporan merokok dan vape di 28 zona yang diwartakan. Fitur ini bukan saluran untuk asap dari balkon tetangga.

Isi by-laws kondominium tentang merokok

Setiap skema strata di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, berjalan dengan 30 by-laws standar (undang-undang kecil) dalam Third Schedule (Jadwal Ketiga) Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang dibuat berdasarkan Strata Management Act 2013 (Act 757) (Malay Mail, 29 September 2026). Ketentuan yang relevan di sini menyatakan bahwa pemilik tidak boleh menggunakan unitnya, atau membiarkannya digunakan, dengan cara yang menimbulkan gangguan atau bahaya bagi pemilik lain atau keluarga mereka. Saya tidak menemukan by-law standar yang menyebut merokok secara khusus, sehingga keluhan asap biasanya bertumpu pada klausul tersebut. Apakah asap termasuk gangguan bergantung pada seberapa sering, seberapa parah, dan bukti apa yang Anda miliki.

By-laws tambahan: cara gedung melarang merokok di area bersama

Pasal 32(3) (tahap JMB) dan 70(2) (tahap MC) Act 757 mengizinkan by-laws tambahan tentang hal-hal yang mencakup keselamatan dan keamanan, perilaku, serta sampah, dengan denda hingga RM200 per pelanggaran.

• Cara pengesahannya: melalui resolusi khusus dalam rapat umum, dengan pemberitahuan atas teks yang diusulkan minimal 21 hari sebelumnya dan persetujuan minimal tiga perempat dari suara sah yang diberikan.
• Pengarsipan: salinan yang disahkan diserahkan ke COB dalam 14 hari (JMB) atau 30 hari (MC).
• Siapa yang terikat: pemilik, penyewa, dan penghuni lainnya (pasal 32(4) dan 70(3)).
• Rumusan yang umum: dilarang merokok atau vape di lift, lobi, koridor, tangga, gym, ruang serbaguna, dek kolam renang, dan area bermain; area merokok bertanda yang jauh dari jendela dan saluran masuk udara, jika para pemilik menginginkannya; serta larangan membuang puntung rokok dari jendela atau balkon.

By-law yang mencoba melarang merokok di dalam unit pribadi atau di balkon melampaui aturan area bersama dan lebih rentan digugat. Mintalah pengacara memeriksa rumusannya sebelum pemungutan suara. Panduan saya tentang mengusulkan by-laws tambahan membahas langkah-langkahnya, dan pemungutan suara AGM kondominium menjelaskan cara kerja resolusi dan proksi. Tata tertib gedung tanpa dasar by-law tidak dapat menjatuhkan denda.

Saat asap rokok tetangga masuk ke rumah Anda

Asap dari balkon atau tangga dapat terbawa ke unit di dekatnya. Organisasi Kesehatan Dunia (WHO) menyatakan tidak ada tingkat paparan asap rokok orang lain yang aman (lembar fakta, 26 Juni 2026). Untuk masalah kesehatan, konsultasikan dengan dokter; panduan ini membahas aturan dan langkah-langkahnya:

1. Temukan sumbernya. Unit, balkon, jendela, atau tangga yang mana? Pastikan dulu sebelum mengetuk pintu siapa pun.
2. Bicarakan dulu, jika aman. Banyak perokok tidak sadar asapnya sampai ke tempat Anda; permintaan yang sopan sering kali sudah menyelesaikannya.
3. Buat catatan. Tanggal, jam, foto atau video pendek, dan tetangga lain yang juga terdampak. Pengelola dan tribunal mencari pola yang berulang.
4. Kirim surat ke pengelola. Kirimkan kepada JMB atau MC (Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan) nomor unit Anda, unit sumber asap, catatan Anda, dan by-law yang bersangkutan, lalu minta jawaban tertulis.
5. Adukan ke COB. Jika pengelola tidak bertindak, ajukan keluhan ke Commissioner of Buildings (Pesuruhjaya Bangunan) di pemerintah daerah Anda: MBJB, MBIP, MBPG, atau MPKu. Lihat penjelasan pemerintah daerah di JB.
6. Ajukan ke Strata Management Tribunal. Tribunal ini menangani klaim terkait by-laws, termasuk perintah untuk menghentikan pelanggaran dan ganti rugi, hingga RM250,000. Klaim hunian (Borang 1) dikenai biaya RM100 melalui sistem e-TPS milik KPKT (FAQ KPKT, Juli 2025). Lihat panduan Strata Management Tribunal saya.
7. Mediasi atau pengadilan. Kementerian Perpaduan Negara (Ministry of National Unity) Malaysia mengelola pusat mediasi komunitas tanpa biaya (Bernama, 1 Agustus 2026). Gugatan gangguan (private nuisance) di pengadilan adalah langkah terakhir, jadi mintalah nasihat pengacara terlebih dahulu.

Sementara itu, tutup jendela yang menghadap sumber asap pada jam-jam asap biasa muncul dan tutup celah di sekitar pintu. Langkah-langkahnya mirip dengan penanganan kebisingan; artikel tetangga berisik di kondominium membahas lebih lanjut soal bukti dan penyewa.

Puntung rokok dan risiko kebakaran

Puntung yang dijentikkan dari balkon bisa jatuh ke jemuran, dudukan AC, atau taman kering di bawahnya, dan puntung di saluran sampah dapat memicu kebakaran. Laporkan ke pengelola dengan foto; by-law yang melarang membuang barang dari balkon memberi pengelola dasar untuk menindak. Untuk gambaran lebih luas, lihat keselamatan kebakaran dan lift di kondominium, keselamatan kebakaran di rumah tapak, dan aturan penutupan balkon.

Pemberi sewa dan penyewa

• Cantumkan dalam perjanjian. Pemberi sewa dapat menjadikan “dilarang merokok atau vape di dalam unit atau di balkon” sebagai ketentuan sewa, dan melampirkan by-laws gedung. Lihat panduan perjanjian sewa dan daftar periksa pemberi sewa pemula saya.
• Catat kondisinya. Foto bertanggal dinding, plafon, gorden, dan filter AC saat serah terima masuk akan memudahkan klaim di kemudian hari atas noda atau bau asap. Potongan harus sesuai perjanjian dan bukti; lihat pengembalian deposit sewa dan daftar periksa seleksi penyewa dan inventaris.
• Tindak lanjuti keluhan. Pemilik yang membiarkan gangguan yang sudah diketahui dapat ikut disalahkan. Dalam sebuah kasus kebisingan tahun 2019, Court of Appeal (Mahkamah Rayuan) memutuskan bahwa pemilik yang menyewakan unitnya ikut bertanggung jawab bersama management corporation setelah mereka diberi tahu tentang masalahnya dan tidak berbuat apa-apa (Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors).
• Sewa jangka pendek. Cantumkan aturan dilarang merokok di iklan dan catatan sambutan. Lihat aturan sewa jangka pendek di JB.

Rumah tapak dan perumahan berpagar

Rumah teras, semi-D, atau bungalo dengan sertifikat sendiri tidak memiliki by-laws strata, sehingga asap dari sebelah adalah urusan antartetangga: bicarakan, lalu libatkan asosiasi warga, mediasi, dan terakhir gugatan gangguan. Perumahan berpagar dengan sertifikat strata memakai by-laws dan jalur COB yang sama seperti kondominium. Lihat sengketa tetangga, sertifikat strata rumah tapak, dan rumah berpagar dan berpenjaga.

Membeli atau menyewa jika asap mengganggu Anda

Memilih dengan cermat lebih mudah daripada berselisih dengan tetangga di kemudian hari. Saat melihat unit, periksa:

Pemeriksaan	Mengapa membantu
Datang pada sore atau malam hari dan saat akhir pekan	Orang paling banyak merokok saat sedang di rumah
Telusuri koridor, tangga dekat unit, dan lobi lift di area parkir	Puntung dan bau menunjukkan tempat orang merokok
Lihat langkan dan balkon di bawahnya	Puntung di sana menandakan ada perokok di atas
Minta by-laws tambahan dan tata tertib gedung dari pengelola	Menunjukkan apakah merokok di area bersama dilarang dan dikenai denda
Baca notulen dua AGM terakhir	Keluhan dan usulan aturan merokok sering tercatat di sana
Perhatikan posisi unit	Unit di samping pintu tangga, area merokok bertanda, atau pintu masuk parkir lebih banyak terpapar asap yang terbawa angin

Selengkapnya, lihat memilih unit kondominium berdasarkan arah hadap dan kebisingan, memeriksa pengelolaan kondominium sebelum membeli, dan pertanyaan saat melihat unit subsale. Pembeli asing perlu mencatat bahwa Johor umumnya menetapkan harga minimum RM1 juta bagi mereka, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Lihat harga minimum bagi warga asing di Johor.

Lokasi yang layak dipertimbangkan jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: kondominium yang sudah jadi dengan notulen AGM bertahun-tahun untuk dibaca.
• Iskandar Puteri: gedung-gedung lebih baru yang pemiliknya masih menyusun by-laws tambahan pertama mereka.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: kawasan mapan dengan kondominium sekaligus rumah tapak.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur, sebagian berkepadatan rendah.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: proyek campuran yang toko dan tempat makan di podiumnya merupakan tempat dilarang merokok menurut Act 852.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Tetangga berisik di kondominium · By-laws kondominium, kartu akses, dan tamu · Fasilitas kondominium dan aturan pemesanan · Aturan pindah masuk dan pindah keluar kondominium · JMB vs management corporation

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah merokok dilarang di kondominium di Malaysia?

Tidak secara menyeluruh. Act 852 melarang merokok dan vape di 28 jenis tempat yang tercantum, termasuk lift, tetapi tidak di dalam rumah pribadi atau di sebagian besar area bersama hunian. By-laws masing-masing kondominium menentukan sisanya, dan para pemilik dapat mengesahkan by-laws tambahan yang melarang merokok di area bersama dengan denda hingga RM200.

Bolehkah saya merokok di balkon kondominium saya sendiri?

Act 852 tidak melarangnya. Namun, by-laws strata standar melarang penggunaan unit dengan cara yang menimbulkan gangguan atau bahaya bagi pemilik lain, sehingga asap yang terus-menerus masuk ke rumah tetangga dapat berujung pada tindakan pengelola atau klaim di tribunal. Periksa by-laws gedung Anda dan perjanjian sewa, jika ada.

Apakah merokok diperbolehkan di lift dan koridor kondominium?

Lift tercantum dalam daftar Act 852 sebagai “lift atau toilet umum”, jadi anggaplah sebagai area dilarang merokok. Koridor, tangga, dan area parkir gedung hunian tidak tercantum secara khusus; boleh tidaknya merokok di sana bergantung pada by-laws tambahan dan tata tertib gedung.

Berapa denda merokok di area dilarang merokok di Malaysia?

Hingga RM5,000 berdasarkan pasal 16 Act 852, dan pelanggarannya dapat diselesaikan dengan kompaun. Pemilik dan penghuni tempat yang tercantum juga dapat dikenai denda hingga RM5,000 jika lalai menjalankan kewajibannya, misalnya memasang papan tanda. Denda by-law kondominium terpisah dan dibatasi maksimal RM200.

Apa yang bisa saya lakukan jika asap rokok tetangga masuk ke unit saya?

Temukan sumbernya, bicarakan dengan tetangga jika aman, dan simpan catatan bertanggal. Lalu kirim surat ke JMB atau MC dengan merujuk by-law tentang gangguan. Jika pengelola tidak bertindak, ajukan keluhan ke Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda atau ajukan klaim ke Strata Management Tribunal, dengan biaya RM100 untuk klaim hunian.

Bolehkah pemberi sewa melarang penyewa merokok?

Boleh, melalui klausul dalam perjanjian sewa yang mencakup unit dan balkon, dan by-laws gedung juga mengikat penyewa. Foto bertanggal saat serah terima masuk membantu mendukung klaim kerusakan akibat asap di kemudian hari.

Apakah Act 852 mencakup vape?

Ya. FAQ Kementerian Kesehatan Malaysia mencantumkan rokok elektrik dan vape sebagai produk merokok, sehingga vape dilarang di 28 jenis tempat yang sama dengan rokok. By-laws kondominium sebaiknya menyebut “merokok atau vape” untuk menghindari perdebatan.

Mencari kondominium yang bebas masalah asap rokok?

Sebutkan area, anggaran, dan apakah Anda ingin membeli atau menyewa. Saya akan menyusun daftar unit pilihan, meminta by-laws merokok dari pengelola, dan menunjukkan tempat orang biasanya merokok. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Malay Mail, “Where you cannot smoke in Malaysia since Oct 1”, daftar 28 tempat yang diwartakan, 3 Oktober 2024; Malay Mail, tentang denda maksimum RM5,000 serta penegakan di tempat kerja dan binatu, 1 Januari 2025; Tobacco Control Laws, Malaysia: kewajiban dan sanksi berdasarkan Act 852 (pasal 16 dan 18), diperbarui 1 April 2025; KKM, FAQ Pelaksanaan Penguatkuasaan Akta 852, 2024; Bernama, “Over 680,000 premises inspected nationwide under Act 852 enforcement”, 1 Juni 2026; SoyaCincau, tentang fitur pelaporan MyLapor KKM di MySejahtera, 12 Oktober 2026; World Health Organization, Tobacco fact sheet, 26 Juni 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 32 dan 70 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107 (salinan yang diterbitkan DBKL), berlaku Juni 2015, diperiksa November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home? The rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, diperbarui Juli 2025; KPKT, portal e-TPS, diperiksa November 2026; Bernama, tentang pusat mediasi komunitas Kementerian Perpaduan Negara, 1 Agustus 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026 dari sumber bertanggal yang tercantum di atas; bukan nasihat hukum atau medis. Undang-undang, daftar yang diwartakan, dan by-laws gedung dapat berubah; konfirmasikan ke kantor kesehatan distrik Anda, kantor pengelola, Commissioner of Buildings di pemerintah daerah Anda, atau pengacara sebelum bertindak.