在新山换小屋：空巢族与退休人士指南（2026）

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月11日

这份指南适合孩子已经搬出去、正在考虑换一间较小又较好打理的房子的新山屋主。简单来说：大多数换小屋的人会先卖掉家里的老房子，再用卖房所得购买一间有电梯的公寓、单层住宅或有门禁的住宅，而且往往就在同一个地区。拥有房子超过五年的公民，产业盈利税（RPGT）税率为零，因此主要费用是中介费、律师费、新房子的印花税和搬家费。本文并非财务、法律或税务意见。

新山屋主为什么换小屋

马来西亚正在老龄化。统计局（DOSM）在2026年7月估计，8.4%的马来西亚人年龄在65岁或以上，柔佛则为8.1%，高于其用来界定老龄化州属的7%门槛。我从屋主那里听到的理由都很简单：

• 楼梯。所有卧室都在楼上，对膝盖不好或有父母搬来同住的人来说越来越吃力。
• 打理。屋顶、雨水槽、花园，以及没人住却仍要打扫的房间。
• 安全。出门旅行时，一间空着的大房子。
• 靠近家人和医疗照护。离孙子、诊所或医院更近：请参阅新山医院与医疗保健和新山乐龄照护。
• 释放现金。把房子的部分价值转为退休储蓄。

打算搬到新山退休？先从我的新山退休指南开始。

您的选择：换成什么样的房子

选择	适合	要注意
有电梯和保安的公寓	没有楼梯、没有花园、有保安；经常旅行的夫妇	管理费和偿债基金；旧楼座的电梯
单层排屋或独立式洋房	有自己的大门、车廊和小花园	许多城镇的供应有限；屋顶和沟渠由您负责
有门禁保安的有地住宅	有警卫亭的有地住宅生活	保安费和公共区域费用；装修规定
靠近孩子的较小住家	希望家人就在身边的祖父母	要以长远眼光来选择
先租一段时间	还不确定要在哪里定居的屋主	租金花了就没了；要搬两次家

我关于公寓、有地住宅与SoHo比较、有门禁保安的住宅以及管理费与偿债基金的指南有更深入的说明。

60岁以后更重要的条件

• 从停车场到家门口地面平坦、没有台阶，而且电梯能到达停车场楼层。
• 如果是有地住宅，楼下要有卧室和浴室，并有空间安装扶手。
• 如果担心电梯故障，可以选低楼层或中楼层；请参阅高楼层与低楼层比较。
• 浴室等湿区铺防滑地砖，开车到诊所、巴刹和家人那里都不远。
• 管理完善：要求查看账目和电梯记录（公寓管理检查清单）。

先卖还是先买？

换小屋的人通常会先卖：卖房的钱往往足以支付较小的房子，可以避免同时持有两间房产，而且您能以现金买家的身份议价。要避免搬两次家，可以：

• 在买卖合约（SPA）中约定较迟的空屋交付日期。
• 回租：如果买家同意，在交易完成后以盖了印花的租约继续作为租客住下来。
• 在挑选新家的几个月里，在附近租一间附家具的单位。
• 只有在不依靠卖房所得也有足够现金或已确定获得贷款的情况下，才先买。

一宗简单的二手房交易，从接受出价到钱到手，通常需要三至四个月。我的指南先卖还是先买讲解了时间表和同时背负两笔贷款的风险，在新山为房子定价出售则解释如何定出合理的价格。

换小屋要花多少钱

出售家里的老房子

费用	计算方式
中介费	最高为房价的3%，最低RM1,000（LPPEH收费表），以书面约定；如有征收，另加8%服务税。
您的律师	SRO 2023收费表：首RM500,000的1.25%（最低RM500），之后为1%，另加服务税和杂费。
赎回贷款	任何未还余额、任何提前还款费用，以及解除抵押的RM400。
RPGT与账单	就盈利缴交RPGT（见下文）；地税、门牌税和水电费在交易完成时按比例分摊。

转让文件的印花税由买方负担（LHDN指南，2025年11月）。请参阅马来西亚卖家要付哪些费用。

如果您拥有房子很长时间，RPGT怎么算

出售年份	公民与永久居民	外国人
3年内	30%	30%
第4年	20%	30%
第5年	15%	30%
第6年起	零	10%

• 仍须申报。税率为零并不代表不用填写RPGT表格。
• 扣留款。买方律师会扣留房价的3%（外国卖方为7%），并在60天内交给LHDN（LHDN，2026年5月）。这笔钱会抵扣您的RPGT；税额为零时如何退款，请询问您的税务代理。
• 一生一次的豁免。公民和永久居民可以为一间私人住宅的盈利申请豁免。如果您的税率已经是零，就把这个豁免留给真正用得上的交易。

更多详情请参阅我的RPGT指南。

购买较小的住家

费用	计算方式
转让文件的印花税	首RM100,000为1%，至RM500,000为2%，至RM100万为3%，超过部分为4%（马来西亚买家）。
贷款合约的印花税	只有在借贷时才需缴付；按贷款额征收。
律师费	SPA按SRO 2023收费表计算；如果借贷，贷款合约也一样。
搬家与装修布置	因人而异；请索取书面报价。

试试我的购屋费用计算器，并参阅2026年印花税和律师费。

计算举例（仅为说明）

以下为虚构的整数，并非估价。一对马来西亚夫妇以RM650,000出售他们在2005年购买的双层排屋，房子已没有贷款，并约定2%的中介费。他们以现金在女儿家附近购买一间RM400,000的公寓。

项目	金额	备注
售价	RM650,000
2%中介费，另加8%服务税	−RM14,040	RM13,000 + RM1,040
卖方律师费，按收费表计算，另加8%服务税	−RM8,370	未计杂费
交给LHDN的3%扣留款	−RM19,500	RPGT税率为零，因此这笔钱可抵扣
交易完成时的现金	RM608,090
公寓价格	−RM400,000
转让文件的印花税	−RM7,000	RM1,000 + RM6,000
买方律师费，按收费表计算，另加8%服务税	−RM5,400	未计杂费
剩余可作储蓄、搬家和装修布置的金额	RM195,690	未计杂费；RM19,500的扣留款可抵扣，请向您的税务代理询问退款事宜

日常开销也会改变：公寓多了管理费，而地税、门牌税和水电费往往较低。请索取该单位的实际账单。

年纪较大时申请贷款，或全额付款购买

马来西亚国家银行在2013年7月将房产融资的最长贷款期定为35年，银行也会另设年龄限制：一份2018年的报道指出，限制为35年或借款人满70岁为止，以较早者为准。各银行政策不同，请以书面向每家银行询问。

• 贷款期较短，供期较高。60岁时申请、到70岁结束的贷款，期限为10年。试试我的房贷计算器。
• 退休后的收入。银行会计算可以核实的收入，例如退休金或租金；请参阅房屋贷款为什么被拒。
• 让孩子作为联名借款人。这可以延长贷款期，但孩子须承担还款责任，也会影响他们自己的借贷能力。
• 全额付款购买。许多换小屋的人会用卖房的钱以现金购买，并留下一部分储蓄。

公积金：55岁之前和之后可以动用什么

自KWSP在2024年重组户口以来，未满55岁会员的新缴纳款项分配为75%存入Akaun Persaraan、15%存入Akaun Sejahtera、10%存入Akaun Fleksibel（MyGOV，2026年3月更新）。对换小屋的人来说，55岁是分界线：

您的年龄	KWSP允许什么
未满55岁	从Akaun Sejahtera提款购屋（最低RM500；SPA签署不超过3年）。第二间房子只有在您从未申请过购屋提款，或已出售当初用提款购买的房子时才符合资格。
55岁及以上	三个户口合并为Akaun 55，您可以随时全额或部分提取。
55岁以后仍在工作	新缴纳款项存入Akaun Emas，60岁起可提取。

Akaun 55可以用来买房，但它的用意是支撑整个退休生活；我遇到的大多数换小屋的人都是用卖房的钱来买新家。请参阅使用公积金买房。

保留家里的老房子并出租？

有些屋主会保留房子、把它租出去，再搬到较小的地方。这样房产仍留在家族中，但您就成了房东：

• 盖了印花的租约和物品清单：请参阅新山房东租约指南。
• 旧房子的维修通常由屋主负责。
• 租金收入要缴税：请参阅租金收入税。
• 自己管理租客，或付钱请人管理：请参阅在柔佛出租房产。
• 没有卖房的钱，所以较小的住家需要靠储蓄或贷款。

以反向抵押留在原屋

国家抵押机构Cagamas自2022年10月起向新山屋主提供其反向抵押计划Skim Saraan Bercagar。目前开放申请的是伊斯兰版本（SSB-i），适用于55岁及以上、房子已全部付清的马来西亚人，并终身每月支付固定金额。自2026年4月15日起，融资利率为每年6.65%。贷款在最后一名借款人去世后以出售房子所得偿还，遗产无须承担任何差额。申请人须先完成AKPK的咨询课程。这是出售以外的另一种选择，并非推荐。

遗嘱、联名与您的孩子

换小屋是更新遗产规划的好时机。一份把“我在Taman X的房子”留给孩子的遗嘱，在那间房子卖掉之后就不再以同样的方式生效。决定新房子登记在谁的名下，以及以什么方式登记。我关于在马来西亚立遗嘱、联名与分权共有以及把房产转让给家人的指南解释了各种选择。两宗交易都完成后，请律师检查您的遗嘱。

情感上的一面

离开养大孩子的家并不容易。尽早让孩子参与，每星期整理一个房间，并考虑留在同一个城镇，让老邻居和日常生活作息依然近在身边。

如果您是外国屋主

外国屋主在五年内出售须缴30% RPGT，之后为10%；而外国买家一般只能购买RM100万起的柔佛房屋（New Straits Times，2026年4月）。请参阅外国人出售新山房产和柔佛外国人最低购买价格。MM2H参与者应先查看是否有任何持有条件；在这方面我会与获MOTAC发出执照的MM2H代理合作，最终决定权在于当局（MM2H房产支援）。

如果这对您很重要，可以在新山哪里换小屋

• Mount Austin：靠近商店和诊所的公寓。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：靠近商场的成熟社区。
• Permas Jaya与Senibong：东区公寓和海滨住宅。
• Iskandar Puteri：有门禁住宅的较新城镇。
• Bukit Indah与Gelang Patah：西区的有地住宅区。
• 新山有地住宅：单层及较小的有地住宅选择。

在我的新山房产地图上比较这些地区。打算先卖？我的出售房产页面解释了我如何推销房子。

更多柔佛生活指南：在新山退休 · 新山年长父母的乐龄照护 · 新山医院与医疗保健 · 先卖还是先买

常见问题

我为了换小屋而卖房，需要缴RPGT吗？

根据LHDN的税率，公民和永久居民在拥有房子的第六年或之后出售，税率为零。您仍须填写RPGT表格，而买方律师会扣留房价的3%交给LHDN，用以抵扣您的税款。外国屋主从第六年起须缴10%。

在马来西亚，60岁还能申请房贷吗？

通常可以，但贷款期较短。国家银行将房屋贷款期上限定为35年，各银行也会自行设定贷款结束时的年龄限制，2018年的报道指出一般为70岁。许多换小屋的人干脆用卖房的钱购买较小的住家。

55岁以后可以用公积金买较小的房子吗？

公积金的购屋提款只适用于未满55岁的会员。到了55岁，您的储蓄会转入Akaun 55，KWSP允许您随时全额或部分提取，但这是您的退休金。

对新山的退休人士来说，公寓好还是单层住宅好？

这取决于您的健康状况、预算和生活方式。有电梯和保安的公寓没有楼梯也没有花园，但要多付管理费。单层或有门禁的有地住宅保有自己的空间，但仍需要打理。

换小屋时应该先卖还是先买？

大多数换小屋的人会先卖，因为卖房的钱通常足以支付较小的住家，也可以避免同时持有两间房产。约定较迟的空屋交付日期，或短期回租，就能避免搬两次家。

我可以把家里的老房子出租而不卖掉吗？

可以，但您就成了房东，需要盖了印花的租约、负责维修，还要为租金收入缴税。没有卖房的钱，您就需要靠储蓄或贷款来购买较小的住家。

打算在新山换小屋？

告诉我您的房子在哪里、拥有多久了，以及您接下来想要什么样的房子。我可以帮您规划出售、带您看同一地区较小的住家，并与您的律师协调好日期，让您只需搬一次家。您也可以预约时间，或者如果您的孩子在国外也想参与，可以预约Zoom咨询。

资料来源：DOSM，Current Population Estimates, Malaysia, 2026，2026年7月31日；LPPEH（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers），收费表，2026年11月查核；Bar Council，Circular No. 185/2023，Solicitors’ Remuneration Order 2023，2023年7月13日；New Straits Times，“SST 2 pct hike: here’s what you need to know”，2024年2月29日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月查核；LHDN，买方扣留与汇款，2026年5月25日更新；LHDN，RPGT豁免，2026年11月查核；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949，2025年11月6日；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全与可持续家庭部门的措施（最长贷款期35年），2013年7月5日；FMT，“Will a 40-year loan tenure really benefit a buyer?”，2018年10月18日；KWSP，Buy House Withdrawal，2026年11月查核；KWSP，Age 55 & 60 Withdrawal，2026年11月查核；MyGOV，Jenis Akaun Simpanan KWSP，2026年3月13日更新；Cagamas，关于SSB与SSB-i扩展至新山和槟城的新闻稿，2022年10月13日；Cagamas，Skim Saraan Bercagar官方网站（申请资格；2026年4月15日起的利率），2026年11月查核；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月11日，并非财务、法律或税务意见。各项费用、税务规定、公积金规定和贷款条件都会改变；在签约或申请之前，请向您的银行、律师、LHDN或持牌税务代理，以及KWSP确认。