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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日
写给想在完工前出售柔佛或西马其他地区新盘房子的业主，以及这类单位的买家。简单来说：尚不存在的地契无法过户，所以您是通过转让契约（deed of assignment），出售您在原始买卖合约（SPA）下的权益。如果房子受《房屋发展法令》管辖，就不需要发展商的同意：发展商收到书面转让通知后，转让即生效。如果有贷款，您还需要银行提供赎回金额并解除转让。买家接手余下的工程进度付款，按过户的标准为转让缴付印花税，而您可能须缴付产业盈利税（RPGT），由于项目往往需要数年才建成，常常适用较高的早年税率。
快速解答
- 方式：一份买卖协议，加上一份转让您在发展商SPA下权益的转让契约，并书面通知发展商。根据《房屋发展法令》第22D条，受该法令管辖的房子在独立地契或分层地契发出之前转让，不需要发展商的同意。
- 发展商收费：对于这类房子，发展商每次确认其记录最多只能收取RM50；发展商要求取得同意或对转让附加条件，都属违法。不受该法令管辖的单位（例如商业单位）依其本身的SPA处理，可能需要同意并缴付费用。据全国购屋者协会（National House Buyers Association）于2022年9月的介绍，在一宗涉及这类合约的案件中，上诉庭于2019年裁定统一收取1%的费用不合理，并就该案事实认为RM500是合理的。
- 您的银行：银行持有您SPA权益的转让作为抵押，因此必须先还清贷款并由银行把权益转回（reassign），买家的银行才能接手。
- 印花税：LHDN把产业衡平权益的转让视为买卖转让契（conveyance on sale）：按1%、2%、3%和4%分级征收；自2026年起，外国买家购买住宅产业则为8%。
- RPGT：公民及永久居民三年内出售，盈利征税30%，第四年20%，第五年15%，第六年起为零；外国人在第五年及之前都是30%。
- 买家的保障：《房屋发展法令》把后来的买家视为“购屋者”，可向购屋者索偿审裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出索偿。
为什么在建房产的买卖不一样
完工前，并没有以您名义发出的个别地契或分层地契可供过户；您拥有的是一份与发展商之间的合约。因此您转让的是这份合约，买家在余下的建造期、交屋以及之后的地契发出过程中取代您的位置。对于受《1966年房屋发展（管制与执照）法令》管辖的房屋，第22D条规定，在独立地契或分层地契发出之前，书面的绝对转让在发展商收到明确的书面通知时即生效，无需发展商同意。法定买卖合约也有相同规定：2015年版Schedule G第31条允许买家在通知发展商后转让，无需发展商同意，前提是已付清全部房价，或发展商与买家的银行已按合约互相交换承诺书。如果您的SPA不是法定的Schedule G或H格式，请向律师确认该单位是否受该法令管辖；若不受管辖，则按SPA本身的转让条款处理。
关于您要转让的这份合约的背景，请参阅我的新盘工程进度付款表、SPA及在没有个别分层地契的情况下买房指南。
步骤：从出价到买家接手
- 查看您自己的SPA和贷款。确认它是否采用法定的Schedule G或H格式，细读有关转让的条款，并留意贷款批准信中的锁定期或提早还清费用。
- 向发展商索取结单。已开单和已支付多少、是否有任何逾期款项（发出转让通知时须结清欠发展商的款项），以及发展商希望如何接收转让通知。
- 取得银行的赎回结单。须偿还的是迄今已发放的金额加利息。
- 议定价格并签署出价信，诚意订金由保管人保管，通常是律师。
- 签署买卖协议和转让契约。双方通常各有自己的律师。协议应以买家获得贷款为条件，若是外国买家，还包括州政府同意。只有当单位不受《房屋发展法令》管辖、而其SPA要求发展商同意时，才需把发展商同意列为条件。
- 发展商确认记录。律师或买家的银行请发展商确认其记录：单位、现任买家、持有转让权益的银行，以及尚须支付的款项。第22D条规定每次确认的费用最多RM50。
- 完成交易。买家的银行赎回您的贷款，您的银行转回您的权益，应付给您的余款获得支付，RPGT扣留款项则缴交LHDN。转让的书面通知连同已盖印花的SPA、已签署的转让契约（或在14天内交付已盖印花契约的承诺）及欠发展商的任何款项一并交给发展商，发展商再把买家登记在其买家名册中。
- 买家继续接手。日后的工程进度账单寄给买家，买家获得空屋交付（vacant possession），地契发出后，过户登记在买家名下。
通知发展商、同意与收费
对于受《房屋发展法令》管辖的房子，第22D条已有明确规定：在独立地契或分层地契发出之前，绝对转让不需要发展商的同意。转让在发展商收到书面通知时生效；该通知在您的买卖完成之时或之后发出，并附上已盖印花的SPA、已签署的转让契约（或在14天内交付已盖印花契约的承诺），以及欠发展商的任何款项。发展商必须备有最新的买家名册，并在买家、其律师或银行要求时确认记录，每次收费不得超过RM50。发展商若违反该条文要求取得同意或附加条件，即属违法，可被罚款RM50,000至RM100,000、监禁最长三年或两者兼施。
不受该法令管辖的单位（例如办公室及其他商业单位）则不同：其SPA可能要求取得发展商的书面同意并缴付行政费。若您属于这种情况，请及早以书面形式询问金额，并约定由谁支付。
法庭曾审视这类合约下过高的收费。全国购屋者协会在2022年9月的一篇文章中，介绍了一宗2019年的上诉庭判决：业主要把产业转让给银行，发展商却要求按其银行融资额统一收取1%，即RM65,000，作为同意费；法庭认为统一百分比属于不合理行使酌情权，指出无论价值多少，文书工作都一样，并就该案事实认为象征性的RM500是公平的。那是一宗基于其本身合约的案件，并非全国固定的上限，因此请细读您的SPA，若收费看起来不合理，请咨询您的律师。
您的银行：赎回与转回
新盘贷款中，银行持有的是您SPA权益的转让作为抵押，而不是已注册的抵押（charge）。要出售，必须先向银行偿还迄今已发放的金额加利息，然后由银行转回您的权益，才能转给买家。实际上，买家的律师和银行会处理您银行的赎回结单和承诺书，就像任何一宗卖家仍有贷款的买卖一样。请留意三件事：
- 贷款批准信中的锁定期或提早还清费用。
- 出售期间到期的工程进度账单。请以书面形式约定由谁支付，以及在完成交易时如何抵算，因为根据法定表格，逾期向发展商付款须缴付年利率10%的利息。
- 与贷款绑定的贷款保险。如果您购买了MRTA或MRTT，请查看赎回时会如何处理；请参阅MRTA与MLTA比较。
款项如何按工程进度付款流动
根据法定的附表G和H表格，您在签约时付10%，在八个建造阶段共付65%，然后在空屋交付时付17.5%、发出地契时付2.5%，另有5%由发展商的律师保留。当您在中途出售时，买家实际上要付给三方：付给您的银行它已发放的款项、付给您您自己的现金以及您的原价与新价之间的差额，以及在余下阶段开单时付给发展商。以下用虚构数字说明：
| 项目（虚构数字） | 金额 |
|---|---|
| 与发展商签订的原SPA价格 | RM600,000 |
| 迄今已开单：10%订金（卖家现金）加35%工程阶段款项（卖家贷款） | RM270,000 |
| 发展商尚未开单的部分（55%） | RM330,000 |
| 与新买家议定的价格 | RM640,000 |
| 买家付给卖家的银行：已发放的金额 | 约RM210,000 |
| 买家付给卖家：10%订金加RM40,000差额，未扣除任何未付利息、RPGT扣留款项及费用 | 约RM100,000 |
| 买家在余下阶段开单时付给发展商 | RM330,000 |
如果议定价格低于您欠银行的金额加上尚未开单的部分，您需要在完成交易时补足差额；我的售价低于贷款余额指南介绍了这种情况。
转让契约的印花税
LHDN于2026年6月30日的印花税指南规定，出售或转让产业衡平权益的协议，按第32项（Item 32）作为买卖转让契按价征收，以价格或市值中较高者计算。通常由买家支付。
| 价值区间 | 税率 |
|---|---|
| 首RM100,000 | 1% |
| RM100,001至RM500,000 | 2% |
| RM500,001至RM1,000,000 | 3% |
| RM1,000,000以上 | 4% |
| 出售给非公民且非永久居民或外国公司的住宅产业（自2026年1月1日起） | 统一8%（Item 32(ab)） |
请询问您的律师，日后地契发出时过户将如何盖印花，以及买家的转让是否适用任何首购屋豁免。我的2026年印花税指南有更全面的规定。
RPGT：为什么时间很重要
RPGT按盈利征收，而不是按价格。LHDN以书面协议的日期作为出售日期，因此您的持有期从您与发展商签订SPA之日起，计算到您与买家签约之日。由于许多项目需要三年或以上才建成，完工前出售往往落在较高的税率级别。
| 出售时间 | 公民及永久居民 | 外国个人 |
|---|---|---|
| 第1至3年 | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 30% |
| 第5年 | 15% | 30% |
| 第6年及以后 | 0% | 10% |
| 买家从房价中扣留的款项，须在60天内缴交LHDN | 3% | 7% |
在上述例子中，RM40,000的盈利扣除可扣除费用后，按30%征税最多为RM12,000，而买家扣留的3%即RM19,200将用作抵扣。公民或永久居民也可以选择就一间私人住宅使用一生一次的豁免。我的RPGT指南及卖家要付哪些费用有更多内容。
卖家的费用
- 发展商的收费，若协议规定由您承担：受《房屋发展法令》管辖的房子，每次确认记录最多RM50；不受该法令管辖的单位，则按SPA规定的行政费。
- 您的律师费，按Solicitors’ Remuneration Order 2023的收费标准计算，另加代垫费用；请参阅律师费。
- 贷款费用：至赎回日的利息及任何锁定期费用。
- RPGT，就任何盈利征收，扣除已抵扣的扣留款项后计算。
- 经纪佣金，如果您委任经纪：根据估价师、评估师、房地产经纪及产业经理委员会（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers）的官方收费标准，最高为房价的3%，另加服务税。您也可以自己卖；我的不通过中介卖房指南说明了其中涉及的工作，而如果您委任经纪，独家委任与公开委任则介绍您的选择。
卖家和买家的风险
| 卖家方面 | 买家方面 |
|---|---|
| 买家的贷款被拒，或所需的同意（外国买家的州政府同意，或不受《房屋发展法令》管辖单位的发展商同意）不获批准，买卖停滞；协议应附带条件，并约定订金如何处理 | 项目延误或停滞；在KPKT的TEDUH门户网站查看项目状态，并阅读关于废弃项目的介绍 |
| 在买卖完成、发展商收到转让通知之前，您仍须对发展商负责 | 卖家账户上的欠款或逾期利息；请取得发展商的书面付款结单 |
| 买卖进行期间，工程进度账单和利息仍会继续产生 | 文件链断裂；每一份SPA和已盖印花的契约都必须齐全无误 |
| 按早年税率缴付RPGT | 延迟交屋赔偿与缺陷：以书面形式约定转让前那段期间的任何LAD由谁收取 |
| 以低于欠款的价格出售 | 外国买家需要柔佛州政府批准，并须符合RM100万的最低价格，只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免 |
买家的保障不变。《1966年房屋发展法令》（Housing Development Act 1966）第16A条对购屋者索偿审裁庭所定义的“购屋者”，包括向第一手买家购买的人，因此延迟交屋和缺陷的索偿仍可在该审裁庭提出；请参阅我的审裁庭指南及延迟交屋与LAD。外国买家应阅读柔佛州政府同意及柔佛外国人最低购屋价格；有外国买家的卖家可以先看把房子卖给外国买家。
如果这点对您重要，可以考虑在哪里买
转让买卖最常见于仍有许多项目在建的地区：靠近RTS Link的JB Sentral与Bukit Chagar一带、依斯干达公主城、Danga Bay及地不佬。比较二手房与新盘，查看目前的新山新盘，并用我的发展商查核清单查核任何发展商。
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常见问题
在马来西亚，房产完工前可以出售吗？
通常可以，方法是以转让契约把您在发展商SPA下的权益转让给买家。如果房子受《房屋发展法令》管辖，不需要发展商的同意，转让在发展商收到书面通知时生效。如果有贷款，必须先偿还银行，并由银行转回您的权益。请先查看您的SPA：不受该法令管辖的单位按其本身的转让条款处理。
发展商会就转让收费吗？
受《房屋发展法令》管辖的房子，发展商不能要求取得同意，每次确认记录最多只能收取RM50。不受该法令管辖的单位，收费由SPA规定，全国并没有固定金额；在全国购屋者协会介绍的一宗2019年上诉庭案件中，统一收取1%的费用被裁定不合理，而RM500就该案事实被视为公平。请以书面形式向发展商询问其收费。
转让契约的印花税由谁付？
通常由买家支付。LHDN把它作为买卖转让契征收，按价格或市值中较高者，以1%至4%分级计算；自2026年1月1日起，外国买家购买住宅产业则为8%。
在空屋交付前出售，要缴RPGT吗？
要，如果有盈利的话。持有期从您的SPA日期计算到买卖协议日期，所以较早出售往往落在公民及永久居民的30%、20%或15%级别。买家会扣留房价的3%（外国卖家为7%）缴交LHDN。
我出售之后，工程进度账单由谁付？
转让完成后发出的账单由买家支付。对于买卖进行期间到期的账单，请以书面形式约定由谁支付及如何抵算，因为根据法定SPA，逾期付款须缴付年利率10%的利息。
第二手买家仍可索取延迟交屋赔偿吗？
《房屋发展法令》第16A条把向第一手买家购买的人视为购屋者，可向购屋者索偿审裁庭提出索偿。请在买卖协议中约定转让前那段期间的任何赔偿由谁收取。
在新山出售或购买在建单位？
告诉我项目、工程阶段和您的数字。如果您是卖家，我会查核同类单位的近期价格，与您逐一计算款项流向和费用，并营销该单位；如果您是买家，我会在您作出承诺之前，帮您核对发展商的结单和卖家的贷款状况。您也可以预约见面，或如果您在国外，可预约Zoom咨询。
资料来源：Bar Council，Circular No. 104/2007，关于Housing Development (Control and Licensing) Act 1966第22D条的问答（无需发展商同意；RM50确认费），2007年；Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Act 2007 (Act A1289)，增订第22D条；Chang Kim Loong与Jo Ee Chang（National House Buyers Association），“Nominal administrative fees of RM500 fair and reasonable: landmark ruling”，The Vibes，2022年9月14日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月核实；LHDN，出售日期与购买日期，2026年11月核实；LHDN，购买者的扣留与汇缴，2026年5月25日更新；LHDN，RPGT豁免，2026年6月22日更新；Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，P.U.(A) 106/2015，Schedule G第31条，2015年7月1日生效；AGC Laws of Malaysia：Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118)，第3条、第16A条及第22D条，2026年11月核实；KPKT / Jabatan Perumahan Negara，TEDUH门户网站，2026年11月核实；LPPEH (BOVAEP)，房地产中介收费标准，2026年11月核实；Bar Council，Circular No. 185/2023，Solicitors’ Remuneration Order 2023，2023年7月13日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期：2026年11月15日，并非法律、税务或财务建议。实际程序和费用以您的SPA及贷款文件为准；签约前请咨询您的律师、银行及税务代理。