Menjual properti dalam pembangunan di Malaysia: cara kerja penjualan melalui pengalihan hak

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Bagi pemilik yang ingin menjual hunian proyek baru di Johor atau wilayah lain di Semenanjung Malaysia sebelum selesai dibangun, dan bagi pembeli unit semacam itu, jawaban singkatnya: Anda tidak dapat mengalihkan title yang belum ada, jadi yang Anda jual adalah hak-hak Anda berdasarkan perjanjian jual beli (SPA) asli melalui deed of assignment. Untuk hunian yang tunduk pada Housing Development Act, persetujuan pengembang tidak diperlukan: pengalihan hak berlaku begitu pengembang menerima pemberitahuan tertulis tentangnya. Jika Anda memiliki pinjaman, Anda juga memerlukan angka pelunasan serta pelepasan dari bank Anda. Pembeli mengambil alih sisa pembayaran bertahap, membayar bea meterai atas pengalihan hak (assignment) seolah-olah itu pengalihan kepemilikan, dan Anda mungkin terutang pajak keuntungan properti (RPGT), sering kali pada tarif tahun-tahun awal yang lebih tinggi karena proyek memerlukan waktu bertahun-tahun untuk dibangun.

Mengapa penjualan unit dalam pembangunan berbeda

Sebelum proyek selesai, belum ada title individu atau strata title atas nama Anda yang dapat dialihkan; yang Anda miliki adalah kontrak dengan pengembang. Jadi Anda mengalihkan kontrak itu, dan pembeli menggantikan posisi Anda untuk sisa pembangunan, serah terima, dan kemudian title-nya. Untuk perumahan berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, pasal 22D menyatakan bahwa pengalihan hak mutlak secara tertulis berlaku ketika pengembang menerima pemberitahuan tertulis yang tegas tentangnya, tanpa persetujuan pengembang, selama title terpisah atau strata title belum terbit. Perjanjian jual beli baku menurut undang-undang menyatakan hal yang sama: klausul 31 Schedule G versi 2015 mengizinkan pembeli mengalihkan haknya tanpa persetujuan pengembang, dengan pemberitahuan, setelah harga dibayar lunas atau setelah pengembang dan bank pembeli saling menyerahkan pernyataan kesanggupan (undertaking) yang diwajibkan perjanjian itu. Jika SPA Anda tidak memakai formulir baku Schedule G atau H, tanyakan kepada pengacara Anda apakah unit itu tunduk pada undang-undang tersebut; jika tidak, yang berlaku adalah klausul pengalihan hak dalam SPA itu sendiri.

Untuk latar belakang kontrak yang Anda alihkan, lihat panduan saya tentang jadwal pembayaran bertahap proyek baru, SPA, dan membeli tanpa strata title individu.

Langkah-langkahnya, dari penawaran hingga pembeli mengambil alih

1. Periksa SPA dan pinjaman Anda sendiri. Periksa apakah SPA memakai formulir baku Schedule G atau H, baca klausul tentang pengalihan hak, dan cari masa lock-in pinjaman atau biaya pelunasan dipercepat dalam surat penawaran pinjaman Anda.
2. Minta laporan dari pengembang. Berapa yang sudah ditagih dan dibayar, apakah ada yang menunggak (jumlah yang terutang kepada pengembang dilunasi saat pemberitahuan pengalihan hak diberikan), dan bagaimana pengembang ingin pemberitahuan itu disampaikan.
3. Dapatkan laporan pelunasan (redemption statement) dari bank Anda. Jumlah yang sudah dicairkan ditambah bunga adalah jumlah yang harus dilunasi.
4. Sepakati harga dan tanda tangani penawaran, dengan uang tanda jadi yang dipegang oleh stakeholder, biasanya pengacara.
5. Tanda tangani perjanjian jual beli dan deed of assignment. Masing-masing pihak biasanya memiliki pengacara sendiri. Perjanjian sebaiknya bersyarat pada pinjaman pembeli dan, untuk pembeli asing, persetujuan negara bagian. Persetujuan pengembang hanya menjadi syarat jika unit berada di luar Housing Development Act dan SPA-nya mewajibkannya.
6. Konfirmasi dari pengembang. Pengacara atau bank pembeli meminta pengembang mengonfirmasi catatannya: unit, pembeli saat ini, bank yang memegang pengalihan hak, dan jumlah yang masih harus dibayar. Pasal 22D membatasi biayanya paling banyak RM50 per permintaan.
7. Penyelesaian. Bank pembeli melunasi pinjaman Anda, bank Anda mengalihkan kembali hak-hak Anda, sisa yang menjadi hak Anda dibayarkan, dan retensi RPGT disetorkan ke LHDN. Pemberitahuan tertulis tentang pengalihan hak disampaikan kepada pengembang bersama SPA yang telah dibubuhi bea meterai, deed yang telah ditandatangani (atau undertaking untuk menyerahkannya setelah dibubuhi bea meterai, dalam 14 hari), dan jumlah yang terutang kepadanya, lalu pengembang mencatat pembeli dalam daftar pembelinya.
8. Pembeli melanjutkan. Tagihan tahapan berikutnya ditujukan kepada pembeli, pembeli menerima serah terima unit kosong (vacant possession), dan ketika title terbit, pengalihan didaftarkan atas nama pembeli.

Pemberitahuan kepada pengembang, persetujuan, dan biaya

Untuk hunian berdasarkan Housing Development Act, pasal 22D sudah jelas: sebelum title terpisah atau strata title terbit, persetujuan pengembang tidak diperlukan untuk pengalihan hak mutlak. Pengalihan hak berlaku ketika pengembang menerima pemberitahuan tertulis, yang diberikan pada saat atau setelah penjualan Anda selesai, bersama SPA yang telah dibubuhi bea meterai, deed of assignment yang telah ditandatangani (atau undertaking untuk menyerahkannya setelah dibubuhi bea meterai, dalam 14 hari), dan pembayaran jumlah yang terutang kepada pengembang. Pengembang wajib menyimpan daftar pembeli yang mutakhir dan mengonfirmasi catatannya kepada pembeli, pengacara, atau banknya atas permintaan, dengan biaya paling banyak RM50 per permintaan. Pengembang yang mewajibkan persetujuan atau memasang syarat yang bertentangan dengan pasal itu melakukan tindak pidana, dengan denda RM50,000 hingga RM100,000, penjara hingga tiga tahun, atau keduanya.

Unit di luar undang-undang itu, misalnya kantor dan unit komersial lain, berbeda: SPA-nya dapat mewajibkan persetujuan tertulis pengembang dan biaya administrasi. Jika itu berlaku bagi Anda, mintalah jumlahnya secara tertulis sejak awal dan sepakati siapa yang membayarnya.

Pengadilan pernah menilai biaya yang berlebihan berdasarkan kontrak semacam itu. Dalam artikel September 2022, National House Buyers Association menjelaskan putusan Court of Appeal tahun 2019 di mana pengembang menuntut RM65,000, yaitu biaya tetap 1% dari fasilitas bank milik pemilik unit, sebagai imbalan atas persetujuannya untuk mengalihkan properti itu kepada bank; pengadilan menilai persentase tetap itu sebagai penggunaan diskresi yang tidak wajar, dengan mencatat bahwa pekerjaan administrasinya sama berapa pun nilainya, dan menganggap biaya nominal RM500 adil berdasarkan fakta perkara tersebut. Itu adalah satu perkara dengan kontraknya sendiri, bukan batas nasional yang tetap, jadi bacalah SPA Anda dan tanyakan kepada pengacara Anda jika biaya tampak tidak wajar.

Bank Anda: pelunasan dan pengalihan kembali hak

Pada pinjaman proyek baru, bank Anda memegang pengalihan hak SPA Anda sebagai jaminan, bukan hak tanggungan (charge) yang terdaftar. Untuk menjual, bank harus menerima pelunasan atas jumlah yang sudah dicairkan ditambah bunga, lalu mengalihkan kembali hak-hak Anda agar dapat beralih kepada pembeli. Dalam praktiknya, pengacara dan bank pembeli menangani laporan pelunasan dan undertaking dari bank Anda, mirip dengan penjualan apa pun saat penjual masih memiliki pinjaman. Perhatikan tiga hal:

• Biaya lock-in atau pelunasan dipercepat dalam surat penawaran pinjaman Anda.
• Tagihan tahapan yang jatuh tempo selama proses penjualan. Sepakati secara tertulis siapa yang membayarnya dan bagaimana diperhitungkan saat penyelesaian, karena keterlambatan pembayaran kepada pengembang dikenai bunga 10% per tahun berdasarkan formulir yang diatur undang-undang.
• Perlindungan pinjaman yang terikat pada pinjaman. Jika Anda mengambil MRTA atau MRTT, periksa apa yang terjadi padanya saat pelunasan; lihat MRTA vs MLTA.

Bagaimana aliran uangnya terhadap tagihan bertahap

Berdasarkan formulir Schedule G dan H yang diatur undang-undang, Anda membayar 10% saat penandatanganan dan 65% di sepanjang delapan tahap konstruksi, lalu 17.5% saat vacant possession, 2.5% saat title, dan 5% ditahan oleh pengacara pengembang. Jika Anda menjual di tengah jalan, pembeli pada dasarnya membayar tiga pihak: bank Anda untuk jumlah yang sudah dicairkan, Anda untuk uang tunai Anda sendiri ditambah selisih antara harga Anda dan harga baru, dan pengembang untuk tahap-tahap yang masih akan datang. Ilustrasi dengan angka rekaan:

Item (angka rekaan)	Jumlah
Harga SPA asli dengan pengembang	RM600,000
Sudah ditagih: deposit 10% (uang tunai penjual) ditambah 35% dalam tahapan (pinjaman penjual)	RM270,000
Masih akan ditagih oleh pengembang (55%)	RM330,000
Harga yang disepakati dengan pembeli baru	RM640,000
Pembeli membayar bank penjual: jumlah yang sudah dicairkan	Sekitar RM210,000
Pembeli membayar penjual: deposit 10% ditambah selisih RM40,000, sebelum bunga yang belum dibayar, retensi RPGT, dan biaya-biaya	Sekitar RM100,000
Pembeli membayar pengembang saat tahapan berikutnya ditagih	RM330,000

Jika harga yang disepakati berada di bawah jumlah utang Anda kepada bank ditambah yang masih akan ditagih, Anda perlu menutup kekurangannya saat penyelesaian; panduan saya tentang menjual di bawah sisa pinjaman membahas kasus itu.

Bea meterai atas deed of assignment

Pedoman bea meterai LHDN tanggal 30 Juni 2026 menyatakan bahwa perjanjian penjualan atau pengalihan kepentingan ekuitas atas properti dikenai bea ad valorem sebagai conveyance on sale berdasarkan Item 32, atas nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai pasar. Biasanya pembeli yang membayarnya.

Lapisan nilai	Tarif
RM100,000 pertama	1%
RM100,001 hingga RM500,000	2%
RM500,001 hingga RM1,000,000	3%
Di atas RM1,000,000	4%
Properti hunian yang dijual kepada bukan warga negara yang bukan PR, atau perusahaan asing (mulai 1 Januari 2026)	8% tetap (Item 32(ab))

Tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana pengalihan akan dibubuhi bea meterai saat title terbit nanti, dan apakah ada pengecualian rumah pertama yang berlaku bagi pengalihan hak oleh pembeli. Panduan bea meterai 2026 saya memuat aturan yang lebih luas.

RPGT: mengapa waktu itu penting

RPGT dikenakan atas keuntungan, bukan atas harga. LHDN menganggap tanggal pelepasan adalah tanggal perjanjian tertulis, sehingga masa kepemilikan Anda dihitung dari SPA Anda dengan pengembang hingga tanggal Anda menandatangani perjanjian dengan pembeli. Karena banyak proyek memerlukan tiga tahun atau lebih untuk dibangun, penjualan sebelum proyek selesai sering jatuh pada lapisan tarif yang lebih tinggi.

Pelepasan pada	Warga negara dan PR	Perorangan asing
Tahun 1 hingga 3	30%	30%
Tahun ke-4	20%	30%
Tahun ke-5	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%
Retensi oleh pembeli dari harga, disetorkan ke LHDN dalam 60 hari	3%	7%

Dalam contoh di atas, keuntungan RM40,000 dikurangi biaya yang dapat dikurangkan, dikenai pajak 30%, akan mencapai paling banyak RM12,000, dan retensi 3% oleh pembeli sebesar RM19,200 akan diperhitungkan terhadapnya. Warga negara atau PR juga dapat memilih pengecualian sekali seumur hidup untuk satu rumah tinggal pribadi. Panduan RPGT saya dan biaya yang dibayar penjual membahas lebih jauh.

Biaya di pihak penjual

• Biaya pengembang, jika perjanjian membebankannya kepada Anda: paling banyak RM50 per konfirmasi catatan untuk hunian berdasarkan Housing Development Act, atau biaya administrasi dalam SPA untuk unit di luar undang-undang itu.
• Biaya pengacara Anda, berdasarkan skala Solicitors’ Remuneration Order 2023, ditambah disbursement; lihat biaya hukum.
• Biaya pinjaman: bunga hingga pelunasan dan biaya lock-in jika ada.
• RPGT atas keuntungan, setelah retensi diperhitungkan.
• Biaya agen jika Anda menunjuk agen: hingga 3% dari harga berdasarkan skala resmi Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers, ditambah pajak layanan. Anda dapat menjual sendiri; panduan saya tentang menjual tanpa agen menjelaskan apa saja yang terlibat, dan listing eksklusif vs terbuka menjelaskan pilihan Anda jika menunjuk agen.

Risiko bagi penjual dan pembeli

Bagi penjual	Bagi pembeli
Pinjaman pembeli ditolak atau persetujuan yang diperlukan tidak diberikan (persetujuan negara bagian untuk pembeli asing, atau persetujuan pengembang untuk unit di luar Housing Development Act), dan penjualan tertahan; buat perjanjian bersyarat dan sepakati apa yang terjadi pada deposit	Proyek terlambat atau terhenti; periksa statusnya di portal TEDUH milik KPKT dan baca tentang proyek terbengkalai
Anda tetap bertanggung jawab kepada pengembang sampai penjualan selesai dan pengembang menerima pemberitahuan pengalihan hak	Tunggakan atau bunga keterlambatan pada akun penjual; dapatkan laporan pembayaran tertulis dari pengembang
Tagihan tahapan dan bunga terus berjalan selama penjualan belum selesai	Rantai dokumen yang terputus; setiap SPA dan deed yang telah dibubuhi bea meterai harus lengkap
RPGT pada tarif tahun-tahun awal	Ganti rugi keterlambatan serah terima dan cacat bangunan: sepakati secara tertulis siapa yang menerima LAD untuk periode sebelum pengalihan hak
Menjual di bawah jumlah utang	Pembeli asing memerlukan persetujuan negara bagian Johor dan harus memenuhi batas minimum RM1 juta, dengan hanya pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan

Pembeli tetap mendapatkan perlindungannya. Pasal 16A Housing Development Act 1966 mendefinisikan “homebuyer” untuk keperluan Tribunal for Homebuyer Claims termasuk orang yang membeli dari pembeli pertama, sehingga klaim keterlambatan serah terima dan cacat bangunan tetap dapat diajukan di sana; lihat panduan tribunal saya dan keterlambatan vacant possession dan LAD. Pembeli asing sebaiknya membaca persetujuan negara bagian di Johor dan harga minimum Johor untuk warga asing; penjual dengan pembeli asing dapat memulai dengan menjual kepada pembeli asing.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Penjualan melalui pengalihan hak paling sering muncul di kawasan dengan banyak proyek yang masih dibangun: di sekitar JB Sentral dan Bukit Chagar dekat RTS Link, Iskandar Puteri, Danga Bay, dan Tebrau. Bandingkan subsale dan proyek baru, lihat proyek baru di JB saat ini, dan periksa pengembang mana pun dengan daftar periksa pengembang saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Biaya yang dibayar penjual · Linimasa subsale di JB · Memilih pengacara konveyansi · Daftar periksa cacat saat vacant possession

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menjual properti saya sebelum selesai dibangun di Malaysia?

Biasanya bisa, dengan mengalihkan hak-hak Anda berdasarkan SPA dengan pengembang kepada pembeli melalui deed of assignment. Untuk hunian berdasarkan Housing Development Act, persetujuan pengembang tidak diperlukan; pengalihan hak berlaku ketika pengembang menerima pemberitahuan tertulis. Jika Anda memiliki pinjaman, bank Anda harus dilunasi dan mengalihkan kembali hak-hak Anda. Periksa dulu SPA Anda: unit di luar undang-undang itu mengikuti klausul pengalihan haknya sendiri.

Apakah pengembang memungut biaya untuk pengalihan hak?

Untuk hunian berdasarkan Housing Development Act, pengembang tidak boleh mewajibkan persetujuan dan hanya boleh memungut paling banyak RM50 untuk setiap permintaan konfirmasi catatannya. Untuk unit di luar undang-undang itu, biayanya ditetapkan SPA dan tidak ada jumlah nasional yang tetap; dalam perkara Court of Appeal tahun 2019 yang dijelaskan oleh National House Buyers Association, biaya tetap 1% dinilai tidak wajar dan RM500 dianggap adil berdasarkan fakta perkara tersebut. Mintalah besaran biayanya kepada pengembang secara tertulis.

Siapa yang membayar bea meterai atas deed of assignment?

Biasanya pembeli. LHDN mengenakannya sebagai conveyance on sale dengan tarif berlapis 1% hingga 4%, atas nilai yang lebih tinggi antara harga atau nilai pasar, dan 8% bagi pembeli asing properti hunian mulai 1 Januari 2026.

Apakah saya membayar RPGT jika menjual sebelum vacant possession?

Ya, jika ada keuntungan. Masa kepemilikan dihitung dari tanggal SPA Anda hingga tanggal perjanjian jual beli, sehingga penjualan awal sering jatuh pada lapisan 30%, 20%, atau 15% bagi warga negara dan PR. Pembeli menahan 3% dari harga (7% untuk penjual asing) untuk LHDN.

Siapa yang membayar tagihan tahapan setelah saya menjual?

Tagihan yang diterbitkan setelah pengalihan hak selesai ditujukan kepada pembeli. Untuk tagihan yang jatuh tempo selama penjualan belum selesai, sepakati secara tertulis siapa yang membayar dan bagaimana diperhitungkan, karena keterlambatan pembayaran dikenai bunga 10% per tahun berdasarkan SPA yang diatur undang-undang.

Apakah pembeli kedua masih dapat mengklaim ganti rugi keterlambatan serah terima?

Pasal 16A Housing Development Act memperlakukan pembeli dari pembeli pertama sebagai homebuyer untuk keperluan Tribunal for Homebuyer Claims. Sepakati dalam perjanjian jual beli siapa yang menerima ganti rugi untuk periode sebelum pengalihan hak.

Menjual atau membeli unit dalam pembangunan di JB?

Beri tahu saya nama proyek, tahapnya, dan angka-angka Anda. Jika Anda menjual, saya akan memeriksa harga terbaru untuk unit serupa, menghitung aliran uang dan biayanya, serta memasarkan unit Anda; jika Anda membeli, saya akan membantu memeriksa laporan pengembang dan posisi pinjaman penjual sebelum Anda berkomitmen. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Bar Council, Circular No. 104/2007, tanya jawab tentang pasal 22D Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (persetujuan pengembang tidak diperlukan; biaya konfirmasi RM50), 2007; Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Act 2007 (Act A1289), yang menyisipkan pasal 22D; Chang Kim Loong dan Jo Ee Chang (National House Buyers Association), “Nominal administrative fees of RM500 fair and reasonable: landmark ruling”, The Vibes, 14 September 2022; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; LHDN, tarif Real Property Gains Tax, diperiksa November 2026; LHDN, tanggal pelepasan dan tanggal perolehan, diperiksa November 2026; LHDN, retensi dan penyetoran oleh pihak yang memperoleh, diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, pengecualian RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedule G klausul 31, berlaku 1 Juli 2015; AGC Laws of Malaysia: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), pasal 3, 16A, dan 22D, diperiksa November 2026; KPKT / Jabatan Perumahan Negara, portal TEDUH, diperiksa November 2026; LPPEH (BOVAEP), skala biaya agen properti, diperiksa November 2026; Bar Council, Circular No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Juli 2023; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. SPA Anda dan dokumen pinjaman yang menentukan proses dan biaya yang sebenarnya; tanyakan kepada pengacara Anda, bank Anda, dan konsultan pajak sebelum Anda menandatangani.