马来西亚地契上的共同持有与不可分割份额（2026）：你的份额代表什么

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月15日

当两人或以上登记在同一份马来西亚地契或分层地契上时，每人持有一个不可分割份额，例如1/2或3/10，写在其名字旁边。每位共同业主可以处理自己的份额，但出售或抵押整个产业需要所有人同意，而且份额不会自动转给仍在世的业主。

本指南适合以多人名义购买、继承或持有柔佛房产的人，包括习惯其他制度的外国买家。

马来西亚地契上的不可分割份额是什么意思？

一起登记在同一份地契上的人是共同所有人（co-proprietors）。每人持有一个不可分割的份额：即整个产业的一个分数，而不是独立的一块。在士古来（Skudai）的排屋拥有一半，意思是每一块砖都拥有一半，而不是拥有楼上。公寓的分层地契也一样。

份额以分数形式显示在每个名字旁边。我的如何看懂地契（geran）指南说明该看哪里，而购买前进行地契查册可确认目前的业主及份额。

地契记录（示例）	含义
Tan A，1/2份额；Lim B，1/2份额	两名份额均等的共同业主，各自有权获得一半的净售屋所得。
Tan A，7/10份额；Lim B，3/10份额	份额不均等；出售所得按70:30分配。
Tan A、Lim B、Wong C（未显示分数）	根据第343条视为均等份额，即各占三分之一。
登记为已故业主代表的遗嘱执行人	他们为遗产而持有；根据第345条，他们之间适用生存者取得权。

一篇2023年的Planning Malaysia论文和一篇2023年的UiTM论文都指出，National Land Code（Act 828）只承认分权共有（tenancy in common），而不承认联权共有（joint tenancy）。这在共同业主去世时最为重要。另见我的联名持有与分权共有指南。

共同业主应该持有均等份额还是注明份额？

如果没有记录分数，份额即为均等。你也可以在购买时于转让文件中注明份额（拥有独立地契的房屋使用Form 14A；见转让如何登记）。请及早决定：日后更改份额等于一次新的转让。

问题	均等份额（例如50:50）	注明份额（例如70:30）
通常适合	已婚夫妇；共同继承的兄弟姐妹	出资金额不同的买家
还清贷款后的售屋所得	平均分配	按注明的分数分配
出售时的RPGT	每位业主就一半的盈利计税	每位业主就各自分数的盈利计税
业主去世时	一半归入遗产	只有已故者的分数归入遗产
日后更改	转让部分份额：须缴印花税，也可能须缴RPGT	相同

登记册只显示分数，不显示谁出了多少钱或谁住在那里，因此未婚的共同业主应通过律师订立书面协议。另见婚前买房及父母资助首期。

哪些事一位共同业主可以单独做，哪些需要所有人？

行动	一位共同业主可以单独做吗？	备注
转让（出售或赠与）自己的份额	原则上可以	National Land Code第214条允许（表格：第217条）。很少买家愿意买房子的一部分；有限制的地契仍须州政府同意。
出售整个产业	不可以	每位共同业主都须签署，或由法院下令出售。
以整个产业作抵押贷款	不可以	银行一般要求每位登记业主都签署抵押文件（charge）。
出租整间房子	实际上不可以	商定由谁签约及如何分配租金；每位共同业主通常各自向LHDN申报自己的部分。
就所主张的权益提交私人禁令（private caveat）	可以	必须有真正的权益主张；无理的禁令可能面临赔偿索偿。
申请分割土地	有时可以	所有共同业主，或持有多数份额的业主（第141A条）。单一房屋地段或公寓单位通常无法分割。
在其他人拒绝时强制出售或收购	通过高等法院	第145条：视同分割、将份额转让给另一位业主，或出售整个产业。

如有分歧，请参阅收购共同业主的份额、法院下令出售共有产业及本地房东的租金收入税。

共同业主去世后，其份额会怎样？

作为分权共有人，仍在世的共同业主不会自动取得已故业主的份额。该份额归入遗产，须由具法律权限的人办理转让：持有遗嘱认证（probate）的遗嘱执行人、持有遗产管理书的遗产管理人，或通过小额遗产（pusaka kecil）程序取得的命令。

• 有遗嘱：份额归遗嘱指定的人。见我的立遗嘱指南。
• 没有遗嘱（非穆斯林）：由法定继承人（可能包括子女和父母）分享，因此配偶最终可能要与他们共同持有。见没有遗嘱时谁继承。
• 穆斯林业主：除非有有效的hibah或其他安排，份额按faraid分配。见faraid、hibah与wasiat。
• 未满18岁的子女：未成年继承人不能签署转让文件，这会拖慢日后的出售或再融资。见未成年人继承产业时。

National Land Code第345条只在登记为受托人或代表的人之间（例如共同遗嘱执行人）提供生存者取得权，并不会把夫妻共同持有变成联权共有。（槟城和马六甲的较旧地契曾有另一套生存者取得规则，但不适用于柔佛。）

新加坡买家请注意：许多新加坡夫妇以联权共有（joint tenancy）方式持有，由在世者取得全部。柔佛地契并非如此。关于贷款，见借款人去世后房贷会怎样及MRTA与MLTA比较。

如果共同业主破产、离婚或想出售怎么办？

• 破产：破产共同业主的份额由Director General of Insolvency（破产总监）管理；其他人保留自己的份额，但之后可能会出售产业。任何购买前进行破产查册都是正常步骤。
• 离婚：婚姻住宅通常在离婚诉讼中处理；见离婚后的产业。
• 一位业主想退出：通常是收购其份额或一起出售。
• 僵局：在协商和调解之后，由高等法院根据第145条处理。

共有产业的房屋贷款如何运作？

地契显示谁拥有什么；贷款批准书（letter of offer）显示谁欠银行钱。

• 联名贷款、联名业主：所有共同业主一起借贷。无论在地契上的份额多少，每人都须对整笔贷款负责。见联名房贷。
• 一名借款人、两名业主：另一位业主以第三方抵押人（third-party chargor）身份签署抵押文件。
• 份额与还款不一致：多付分期付款不会改变地契；任何调整都应以书面记录。

拖欠的分期付款会显示在每位借款人的信用记录上，而解除某位共同借款人须获银行同意，通常需要再融资。

更改或转让份额需要多少费用？

更改份额就是一次转让。印花税按成交价与份额市值两者中较高者计算：首RM100,000征1%，至RM500,000部分征2%，至RM100万部分征3%，超过部分征4%（LHDN指南，2026年6月30日）。

接受份额的人	以赠与方式	若有付款
丈夫或妻子	豁免（P.U.(A) 420/2007）	按份额价值适用正常税率
属马来西亚公民的子女、父母、孙子女或祖父母	首RM100万价值豁免，超出部分按正常税额的50%征收（P.U.(A) 178/2023，2023年4月1日起）	正常税率
兄弟姐妹、伴侣、朋友	按市值适用正常税率	正常税率
外国个人（住宅产业）	自2026年1月1日起为8%	自2026年1月1日起为8%

就RPGT而言，放弃份额的一方即为卖方。公民和永久居民在三年内出售须就盈利缴30%，第四年20%，第五年15%，第六年起0%；非公民五年内缴30%，之后10%（LHDN，2026年6月23日）。对公民转让人而言，配偶间转让及家庭赠与视为无盈无亏（no gain, no loss）。付款的买方须预扣3%（卖方为公民或PR）或7%（非公民），并在60天内交给LHDN。详情见我的RPGT指南及将产业转给家人。不构成税务建议。

外国人可以成为柔佛产业的共同业主吗？

可以，但外国人在柔佛取得土地或份额，须根据National Land Code第433B条获得州政府批准。柔佛对外国买家的RM100万最低价门槛涵盖大部分住宅产业，仅有少数例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。根据Pekeliling PTG Bil. 3/2025，PTG Johor收取3%的审批费（最低RM30,000），转让给直系亲属则为2%（最低RM20,000），另加每份地契RM2,000。

跨国夫妇应在预订前向律师确认相关规定如何适用。见与外籍配偶一起买房、柔佛对外国人的最低价及柔佛州政府同意。如果房屋尚未发出独立地契或分层地契，份额须通过转让契约（deed of assignment）转移，而不是Form 14A。

共同业主在购买前应商定什么？

1. 份额与出资相符。
2. 贷款：谁借、谁还，以及如果有人停止付款怎么办。
3. 日常开销：管理费、地税、门牌税、维修。
4. 使用：谁住在那里；是否出租。
5. 退出：估价方式、优先购买权、时间期限。
6. 身故：遗嘱（穆斯林可用hibah或wasiat）及贷款保险。

对于一起买房的家庭，我的多代同堂家庭住宅指南介绍了户型布局，而以孩子名义买房则说明如何把孩子加入地契。

如果这对你很重要，可以考虑哪些地区

共同买家可以从这些地区开始：

• Mount Austin（奥斯汀山）：成熟的家庭区。
• Skudai、Tampoi和Kempas：价格适中的排屋和公寓。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟社区。
• Iskandar Puteri（依斯干达公主城）：较新的门禁式城镇。
• Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。

可在我的新山房产地图上比较。

更多柔佛生活指南：联名持有与分权共有 · 收购共同业主的份额 · 法院下令出售共有产业 · 联名房贷

常见问题

马来西亚地契上的不可分割份额是什么意思？

不可分割份额是登记在马来西亚地契上的每位共同业主所持有的、整个产业的一个分数，例如1/2或3/10。它不会让任何人拥有特定的房间或土地的某一部分。每位共同业主可以转让自己的不可分割份额，但出售或抵押整个产业需要所有人同意。

如果地契上没有显示分数，共同业主的份额是均等的吗？

是的。根据National Land Code第343条，除非登记册上记录了不同份额，否则共同业主的份额视为均等。出资金额不同的买家可在购买时请律师在转让文件中注明不均等的份额，例如70:30。

在马来西亚，仍在世的共同业主会自动取得整个产业吗？

不会。柔佛或马来西亚半岛其他地契上的共同业主以分权共有方式持有，因此已故共同业主的份额会归入其遗产。在取得遗嘱认证、遗产管理书或小额遗产命令后，该份额按遗嘱、穆斯林的faraid或无遗嘱继承规则转移。

我可以在没有其他业主参与的情况下出售自己在共有产业中的份额吗？

根据National Land Code，你可以转让自己的不可分割份额，但很少买家愿意买房子的一部分，银行也很少以份额作抵押放贷。大多数共同业主会改为商定收购或一起出售。如果其他人拒绝合作，高等法院可根据第145条下令出售或转让。

共同业主更改份额时须缴多少印花税？

更改份额属于转让，按成交价与份额市值两者中较高者，依LHDN 2026年6月的税率表征收1%至4%的印花税。配偶之间的赠与获豁免；赠与属马来西亚公民的子女、父母、孙子女或祖父母，则首RM100万获豁免。兄弟姐妹和朋友不获任何减免。

外国人可以与马来西亚人共同拥有柔佛的产业吗？

可以，但须根据National Land Code第433B条获得州政府批准。柔佛对外国买家的RM100万最低价门槛仅有少数例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免；PTG Johor收取3%的审批费（最低RM30,000），直系亲属则为2%（最低RM20,000），另加每份地契RM2,000。

正在购买、继承或理清一间共有房屋？

告诉我产业及地契上有谁。我会提供成交记录价和叫价，让大家以相同的数字为基础；如果你们一起买房，我也可以帮忙筛选房源；转让手续由你的律师处理。你也可以预约看房，或在共同业主身在海外时预约Zoom咨询。

资料来源：Sulong, Mohamad and Taha, “Joint Tenancy in the Islamic Law and Its Application in Malaysia”, European Proceedings of Social and Behavioural Sciences vol. 68（National Land Code第343至345条），2019；Arshad et al., “A Comparative Analysis of the Application of Joint Tenancy in the Administration of Real Property in Malaysia, Singapore and Australia”, Planning Malaysia vol. 21 issue 3，2023；Nur Akmal Adnan, “Analysis on the Application of Joint Tenancy in Administration of Real Property in West Malaysia”，LLM论文，Universiti Teknologi MARA，2023；National Land Code (Act 56 of 1965)，参考版本，条文目录（第214、217、343至345条），2026年11月查阅；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，分割（pecah bahagian）指南，National Land Code第140至145条，2026年11月查阅；Universiti Teknologi Malaysia，土地交易法律笔记（不可分割份额的转让），2023年10月；LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949，2026年6月30日；LHDN，印花税命令列表（P.U.(A) 420/2007），2026年11月查阅；Ministry of Finance，关于基于亲情（love-and-affection）的印花税豁免声明（P.U.(A) 178/2023），2023年6月9日；LHDN，RPGT税率，2026年6月23日更新；LHDN，视为无盈无亏的处置，2026年5月18日更新；LHDN，处置人与取得人的责任（预扣、e-CKHT），2026年6月26日更新；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025（2025年7月1日起的外国人购置费用），2025年6月13日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，于2026年11月15日核对，不构成法律、税务或财务建议。土地法、印花税、RPGT及州政府规定会变动，每个家庭的情况也不同；在购买、转让或签署前，请向你的律师、土地局及LHDN确认。