Pemilikan bersama dan syer tidak berpecah pada geran di Malaysia (2026): apa maksud syer anda

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Apabila dua orang atau lebih didaftarkan pada satu geran tanah atau hakmilik strata di Malaysia, setiap seorang memegang syer tidak berpecah, seperti 1/2 atau 3/10, yang dicatat di sebelah nama mereka. Setiap pemilik bersama boleh berurusan dengan syer masing-masing, tetapi menjual atau menggadaikan keseluruhan hartanah memerlukan persetujuan semua, dan syer tidak berpindah secara automatik kepada pemilik yang masih hidup.

Panduan ini untuk sesiapa yang membeli, mewarisi atau memegang rumah di Johor atas lebih daripada satu nama, termasuk pembeli asing yang biasa dengan sistem lain.

Apakah maksud syer tidak berpecah pada geran di Malaysia?

Mereka yang didaftarkan bersama pada satu geran ialah tuan punya bersama (co-proprietors). Setiap seorang memegang syer tidak berpecah: satu pecahan daripada keseluruhan hartanah, bukan satu bahagian yang berasingan. Separuh rumah teres di Skudai bermaksud separuh daripada setiap bata, bukan tingkat atas. Perkara yang sama terpakai bagi hakmilik strata kondo.

Syer ditunjukkan sebagai pecahan di sebelah setiap nama. Panduan saya tentang cara membaca geran tanah menunjukkan di mana untuk melihat, dan carian hakmilik mengesahkan pemilik dan syer semasa sebelum anda membeli.

Catatan pada geran (ilustrasi)	Maksudnya
Tan A, syer 1/2; Lim B, syer 1/2	Dua pemilik bersama dengan syer sama rata, masing-masing berhak kepada separuh hasil jualan bersih.
Tan A, syer 7/10; Lim B, syer 3/10	Syer pemilik bersama tidak sama rata; hasil jualan dibahagi 70:30.
Tan A, Lim B, Wong C (tiada pecahan ditunjukkan)	Dianggap syer sama rata, iaitu satu pertiga setiap seorang, di bawah seksyen 343.
Wasi yang didaftarkan sebagai wakil pemilik yang telah meninggal dunia	Mereka memegang bagi pihak pusaka; hak terselamat terpakai antara mereka di bawah seksyen 345.

Satu kertas Planning Malaysia 2023 dan satu tesis UiTM 2023 kedua-duanya menyatakan bahawa National Land Code (Act 828) hanya mengiktiraf tenancy in common, bukan joint tenancy. Ini paling penting apabila seorang pemilik bersama meninggal dunia. Lihat juga panduan saya tentang nama bersama dan tenancy in common.

Patutkah pemilik bersama memegang syer sama rata atau syer yang dinyatakan?

Jika tiada pecahan dicatatkan, syer adalah sama rata. Sebaliknya, anda boleh menyatakan syer semasa membeli, dalam dokumen pindah milik (Borang 14A bagi rumah yang mempunyai hakmilik sendiri; lihat cara pindah milik didaftarkan). Buat keputusan awal: menukar syer kemudian ialah satu pindah milik baharu.

Soalan	Syer sama rata (cth. 50:50)	Syer dinyatakan (cth. 70:30)
Biasanya sesuai untuk	Pasangan suami isteri; adik-beradik yang mewarisi	Pembeli yang membayar jumlah berbeza
Hasil jualan selepas pinjaman	Dibahagi sama rata	Dibahagi mengikut pecahan yang dinyatakan
RPGT atas jualan	Setiap pemilik atas separuh keuntungan	Setiap pemilik atas pecahan keuntungan masing-masing
Apabila berlaku kematian	Separuh masuk ke dalam pusaka	Hanya pecahan si mati masuk ke dalam pusaka
Menukarnya kemudian	Pindah milik sebahagian syer: duti setem dan mungkin RPGT	Sama

Daftar hanya menunjukkan pecahan, bukan siapa membayar berapa atau siapa yang tinggal di situ, jadi pemilik bersama yang belum berkahwin patut menyediakan perjanjian bertulis bersama peguam mereka. Lihat juga membeli sebelum berkahwin dan ibu bapa membantu bayaran pendahuluan.

Apa yang boleh dilakukan oleh seorang pemilik bersama sendirian, dan apa yang memerlukan semua?

Tindakan	Bolehkah seorang pemilik bersama melakukannya sendirian?	Catatan
Memindah milik (menjual atau menghadiahkan) syer sendiri	Ya, pada prinsipnya	Dibenarkan oleh seksyen 214 National Land Code (borang: seksyen 217). Tidak ramai pembeli mahukan sebahagian rumah; hakmilik bersekatan masih memerlukan kebenaran negeri.
Menjual keseluruhan hartanah	Tidak	Setiap pemilik bersama menandatangani, atau mahkamah memerintahkan jualan.
Mengambil pinjaman bercagarkan keseluruhan hartanah	Tidak	Bank biasanya mahu setiap pemilik berdaftar menandatangani gadaian (charge).
Menyewakan keseluruhan rumah	Secara praktikal, tidak	Setuju siapa yang menandatangani dan bagaimana sewa dibahagikan; setiap pemilik bersama biasanya melaporkan bahagian masing-masing kepada LHDN.
Memasukkan kaveat persendirian atas kepentingan yang dituntut	Ya	Hanya dengan tuntutan yang sah; kaveat yang tidak berasas berisiko menghadapi tuntutan pampasan.
Memohon pecah bahagian tanah	Kadang-kadang	Semua pemilik bersama, atau pemilik syer majoriti (seksyen 141A). Satu lot rumah atau unit kondo biasanya tidak boleh dipecahkan.
Memaksa jualan atau pembelian syer apabila yang lain enggan	Melalui Mahkamah Tinggi	Seksyen 145: pecah bahagian yang disifatkan, pindah milik syer kepada pemilik lain, atau jualan keseluruhan hartanah.

Jika berlaku pertikaian, lihat membeli syer pemilik bersama, jualan hartanah milik bersama atas perintah mahkamah dan cukai pendapatan sewa bagi tuan rumah pemastautin.

Apakah yang berlaku kepada syer pemilik bersama apabila dia meninggal dunia?

Sebagai tenants in common, pemilik bersama yang masih hidup tidak mengambil syer pemilik yang meninggal dunia secara automatik. Syer itu masuk ke dalam pusaka, dan seseorang memerlukan kuasa undang-undang untuk memindah miliknya: wasi dengan probet, pentadbir dengan surat kuasa mentadbir, atau perintah melalui proses pusaka kecil.

• Dengan surat wasiat: syer diberikan kepada sesiapa yang dinamakan dalam wasiat. Lihat panduan menulis wasiat saya.
• Tanpa wasiat (bukan Islam): waris yang sah, mungkin termasuk anak dan ibu bapa, berkongsi syer itu, jadi pasangan mungkin akhirnya memiliki bersama dengan mereka. Lihat siapa mewarisi tanpa wasiat.
• Pemilik beragama Islam: syer diagihkan mengikut faraid melainkan hibah yang sah atau aturan lain terpakai. Lihat faraid, hibah dan wasiat.
• Anak bawah 18 tahun: waris bawah umur tidak boleh menandatangani pindah milik, dan ini melambatkan sebarang jualan atau pembiayaan semula kemudian. Lihat apabila kanak-kanak mewarisi hartanah.

Seksyen 345 National Land Code memperuntukkan hak terselamat hanya antara orang yang didaftarkan sebagai pemegang amanah atau wakil, seperti wasi bersama. Ia tidak menjadikan pemilikan bersama suami isteri sebagai joint tenancy. (Geran lama Pulau Pinang dan Melaka mempunyai peraturan hak terselamat yang berasingan; ia tidak terpakai di Johor.)

Pembeli Singapura, ambil perhatian: ramai pasangan Singapura memegang sebagai joint tenants, di mana yang masih hidup mengambil semuanya. Geran Johor tidak berfungsi begitu. Untuk pinjaman, lihat apa yang berlaku kepada pinjaman perumahan apabila peminjam meninggal dunia dan MRTA vs MLTA.

Bagaimana jika pemilik bersama bankrap, bercerai atau mahu menjual?

• Kebankrapan: syer pemilik bersama yang bankrap ditadbir oleh Director General of Insolvency (Ketua Pengarah Insolvensi); yang lain mengekalkan syer mereka, tetapi jualan mungkin menyusul. Carian kebankrapan ialah langkah biasa bagi sebarang pembelian.
• Perceraian: rumah kelamin biasanya diuruskan dalam prosiding perceraian; lihat hartanah selepas perceraian.
• Seorang pemilik mahu keluar: biasanya pembelian syer atau jualan bersama.
• Kebuntuan: Mahkamah Tinggi di bawah seksyen 145, selepas rundingan dan pengantaraan.

Bagaimanakah pinjaman perumahan berfungsi bagi hartanah milik bersama?

Geran menunjukkan siapa memiliki apa; surat tawaran menunjukkan siapa yang berhutang kepada bank.

• Pinjaman bersama, pemilik bersama: semua pemilik bersama meminjam bersama-sama. Setiap seorang bertanggungjawab ke atas keseluruhan pinjaman, tanpa mengira syer mereka pada geran. Lihat pinjaman perumahan bersama.
• Seorang peminjam, dua pemilik: pemilik yang seorang lagi menandatangani gadaian sebagai penggadai pihak ketiga.
• Syer dan bayaran balik berbeza: membayar lebih banyak ansuran tidak mengubah geran; rekodkan sebarang pelarasan secara bertulis.

Ansuran tertunggak akan tercatat dalam rekod kredit setiap peminjam, dan melepaskan seorang peminjam bersama memerlukan persetujuan bank, biasanya melalui pembiayaan semula.

Berapakah kos untuk menukar atau memindah milik syer?

Menukar syer ialah satu pindah milik. Duti setem dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran syer pada kadar 1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1 juta dan 4% bagi selebihnya (garis panduan LHDN, 30 Jun 2026).

Siapa yang menerima syer	Sebagai hadiah	Jika dibayar
Suami atau isteri	Dikecualikan (P.U.(A) 420/2007)	Skala biasa atas nilai syer
Anak, ibu bapa, cucu atau datuk/nenek yang warganegara Malaysia	RM1 juta pertama nilai dikecualikan, 50% daripada duti biasa bagi selebihnya (P.U.(A) 178/2023, mulai 1 April 2023)	Skala biasa
Adik-beradik, pasangan, kawan	Skala biasa atas nilai pasaran	Skala biasa
Individu asing (hartanah kediaman)	8% sejak 1 Januari 2026	8% sejak 1 Januari 2026

Bagi RPGT, pihak yang melepaskan syer ialah penjual. Warganegara dan pemastautin tetap membayar 30% atas keuntungan dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam; bukan warganegara membayar 30% dalam tempoh lima tahun dan 10% selepas itu (LHDN, 23 Jun 2026). Pindah milik antara suami isteri dan hadiah keluarga dianggap tiada untung, tiada rugi bagi pemindah milik warganegara. Pembeli yang membayar menahan 3% (penjual warganegara atau PR) atau 7% (bukan warganegara) untuk LHDN dalam tempoh 60 hari. Maklumat lanjut dalam panduan RPGT dan memindah milik hartanah kepada keluarga saya. Bukan nasihat cukai.

Bolehkah warga asing menjadi pemilik bersama hartanah di Johor?

Boleh, tetapi warga asing yang memperoleh tanah atau syer di Johor memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Harga minimum RM1 juta Johor bagi pembeli asing meliputi kebanyakan hartanah kediaman, dengan hanya pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Di bawah Pekeliling PTG Bil. 3/2025, PTG Johor mengenakan fi kelulusan 3% (minimum RM30,000), atau 2% (minimum RM20,000) bagi pindah milik kepada keluarga terdekat, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik.

Pasangan campuran patut mengesahkan dengan peguam mereka bagaimana perkara ini terpakai sebelum membuat tempahan. Lihat membeli bersama pasangan warga asing, harga minimum Johor untuk warga asing dan kebenaran negeri di Johor. Jika rumah belum mempunyai hakmilik individu atau strata, syer berpindah melalui surat ikatan penyerahan hak (deed of assignment) dan bukan Borang 14A.

Apakah yang patut dipersetujui oleh pemilik bersama sebelum membeli?

1. Syer sepadan dengan sumbangan.
2. Pinjaman: siapa meminjam dan membayar, dan bagaimana jika seorang berhenti membayar.
3. Kos berjalan: yuran penyelenggaraan, cukai tanah, cukai pintu, pembaikan.
4. Penggunaan: siapa tinggal di situ; menyewakannya.
5. Keluar: kaedah penilaian, hak pertama untuk membeli, had masa.
6. Kematian: surat wasiat (atau hibah atau wasiat bagi orang Islam) dan insurans pinjaman.

Bagi keluarga yang membeli bersama, panduan rumah keluarga pelbagai generasi saya merangkumi susun atur, dan membeli atas nama anak menerangkan cara menambah anak pada geran.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Titik permulaan untuk pembeli bersama:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan kondo pada harga sederhana.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang berhampiran pusat beli-belah.
• Iskandar Puteri: perbandaran berpagar yang lebih baharu.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo dan rumah bertanah di sebelah timur.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Nama bersama dan tenancy in common · Membeli syer pemilik bersama · Jualan hartanah milik bersama atas perintah mahkamah · Pinjaman perumahan bersama

Soalan lazim

Apakah maksud syer tidak berpecah pada geran di Malaysia?

Syer tidak berpecah ialah pecahan daripada keseluruhan hartanah, seperti 1/2 atau 3/10, yang dipegang oleh setiap pemilik bersama yang didaftarkan pada geran di Malaysia. Ia tidak memberi sesiapa bilik atau bahagian tanah tertentu. Setiap pemilik bersama boleh memindah milik syer tidak berpecah masing-masing, tetapi menjual atau menggadai keseluruhan hartanah memerlukan persetujuan semua.

Adakah syer pemilik bersama sama rata jika geran tidak menunjukkan pecahan?

Ya. Di bawah seksyen 343 National Land Code, syer pemilik bersama dianggap sama rata melainkan syer yang berbeza dicatatkan dalam daftar. Pembeli yang menyumbang jumlah berbeza boleh meminta peguam mereka menyatakan syer tidak sama rata, seperti 70:30, dalam pindah milik semasa membeli.

Adakah pemilik bersama yang masih hidup mendapat keseluruhan hartanah secara automatik di Malaysia?

Tidak. Pemilik bersama pada geran Johor atau geran lain di Semenanjung Malaysia memegang sebagai tenants in common, jadi syer pemilik bersama yang meninggal dunia masuk ke dalam pusakanya. Syer itu berpindah mengikut wasiatnya, mengikut faraid bagi orang Islam, atau mengikut undang-undang pembahagian harta tanpa wasiat, selepas probet, surat kuasa mentadbir atau perintah pusaka kecil.

Bolehkah saya menjual syer saya dalam hartanah milik bersama tanpa pemilik yang lain?

Anda boleh memindah milik syer tidak berpecah anda sendiri di bawah National Land Code, tetapi tidak ramai pembeli mahukan sebahagian rumah dan bank jarang memberi pinjaman bercagarkan syer. Kebanyakan pemilik bersama sebaliknya bersetuju dengan pembelian syer atau jualan bersama. Jika yang lain enggan bekerjasama, Mahkamah Tinggi boleh memerintahkan jualan atau pindah milik di bawah seksyen 145.

Berapakah duti setem yang perlu dibayar apabila pemilik bersama menukar syer mereka?

Pertukaran syer ialah pindah milik, yang disetem atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasaran syer pada kadar 1% hingga 4% di bawah skala LHDN Jun 2026. Hadiah antara suami isteri dikecualikan, dan hadiah kepada anak, ibu bapa, cucu atau datuk/nenek yang warganegara Malaysia dikecualikan bagi RM1 juta pertama. Adik-beradik dan kawan tidak mendapat sebarang pelepasan.

Bolehkah warga asing memiliki bersama hartanah di Johor dengan rakyat Malaysia?

Ya, dengan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Harga minimum RM1 juta Johor bagi pembeli asing terpakai dengan hanya pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan; dan PTG Johor mengenakan fi kelulusan 3% (minimum RM30,000), atau 2% (minimum RM20,000) bagi keluarga terdekat, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik.

Membeli, mewarisi atau menyelesaikan urusan rumah milik bersama?

Beritahu saya hartanah itu dan siapa yang tercatat pada geran. Saya akan kongsikan harga transaksi yang direkodkan dan harga tawaran supaya semua orang berpandukan angka yang sama, atau menyenarai pendek rumah jika anda membeli bersama; peguam anda menguruskan pindah milik. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan, atau konsultasi Zoom jika pemilik bersama berada di luar negara.

Sumber: Sulong, Mohamad and Taha, “Joint Tenancy in the Islamic Law and Its Application in Malaysia”, European Proceedings of Social and Behavioural Sciences vol. 68 (seksyen 343 hingga 345 National Land Code), 2019; Arshad et al., “A Comparative Analysis of the Application of Joint Tenancy in the Administration of Real Property in Malaysia, Singapore and Australia”, Planning Malaysia vol. 21 issue 3, 2023; Nur Akmal Adnan, “Analysis on the Application of Joint Tenancy in Administration of Real Property in West Malaysia”, tesis LLM, Universiti Teknologi MARA, 2023; National Land Code (Act 56 of 1965), salinan rujukan, susunan seksyen (seksyen 214, 217, 343 hingga 345), disemak November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, panduan pecah bahagian, seksyen 140 hingga 145 National Land Code, disemak November 2026; Universiti Teknologi Malaysia, nota undang-undang tanah tentang urusan tanah (pindah milik syer tidak berpecah), Oktober 2023; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; LHDN, senarai perintah duti setem (P.U.(A) 420/2007), disemak November 2026; Kementerian Kewangan, kenyataan tentang pengecualian duti setem atas dasar kasih sayang (P.U.(A) 178/2023), 9 Jun 2023; LHDN, kadar RPGT, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, pelupusan yang dianggap tiada untung tiada rugi, dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (penahanan, e-CKHT), dikemas kini 26 Jun 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (fi pemerolehan asing mulai 1 Julai 2025), 13 Jun 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Undang-undang tanah, duti setem, RPGT dan peraturan negeri boleh berubah dan kedudukan setiap keluarga berbeza; sahkan dengan peguam anda, pejabat tanah dan LHDN sebelum anda membeli, memindah milik atau menandatangani.