Properti setelah perceraian di Malaysia (2026): rumah perkawinan, pinjaman, bea meterai, dan RPGT

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 6 November 2026

Ketika sebuah pernikahan berakhir di Malaysia, rumah keluarga dibagi berdasarkan kesepakatan atau perintah pengadilan. Untuk pernikahan non-Muslim, High Court membagi harta perkawinan berdasarkan pasal 76 Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976; untuk pernikahan Muslim, Syariah High Court memutuskan harta bersama (harta sepencarian). Keduanya mempertimbangkan kontribusi berupa uang maupun pengurusan rumah tangga. Rumah tersebut kemudian dijual dan hasilnya dibagi, dibeli oleh salah satu pasangan, dialihkan berdasarkan perintah pengadilan, atau tetap dimiliki bersama untuk sementara waktu, dan bank harus menyetujui setiap perubahan atas pinjamannya.

Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau keuangan. Bicarakan dengan pengacara hukum keluarga, atau peguam syarie untuk perkara syariah, sebelum Anda menyetujui apa pun mengenai rumah tersebut.

Sipil atau Syariah: aturan mana yang berlaku untuk rumah Anda

Sistem yang berlaku bergantung pada cara Anda menikah, bukan pada nama siapa yang tercantum di sertifikat. DOSM mencatat 60,457 perceraian pada 2024, 7,826 di antaranya di Johor.

	Sipil (pernikahan non-Muslim)	Pernikahan Muslim
Undang-undang	Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976, pasal 76, sebagaimana diubah oleh Act A1546 sejak 15 Desember 2018	Hukum keluarga Islam negara bagian; di Johor, pasal 122 Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003
Pengadilan	High Court	Perceraian di Syariah Lower Court di negara bagian tempat pemohon tinggal; gugatan harta sepencarian di Syariah High Court
Apa yang dibagi	Harta perkawinan (aset perkahwinan), terutama yang diperoleh selama pernikahan	Harta yang diperoleh selama pernikahan, melalui usaha bersama atau usaha salah satu pasangan
Apa yang dipertimbangkan pengadilan	Uang, harta, atau kerja yang dikontribusikan untuk aset atau pengeluaran keluarga; pengurusan rumah atau pengasuhan keluarga; utang bersama; kebutuhan anak di bawah umur; lamanya pernikahan	Kontribusi berupa uang, harta, atau kerja; utang bersama; kebutuhan anak di bawah umur. Jika aset diperoleh oleh salah satu pasangan, kontribusi pasangan lainnya terhadap rumah tangga dipertimbangkan dan pasangan yang memperoleh aset umumnya mendapat bagian yang lebih besar
Kapan gugatan diajukan	Bersamaan dengan permohonan cerai atau sesudahnya	Saat perceraian, saat suami mengambil istri lagi (poligami), atau setelah salah satu pasangan meninggal dunia

Waktu dalam perceraian sipil

Permohonan cerai sipil umumnya tidak dapat diajukan dalam dua tahun pertama pernikahan kecuali diizinkan oleh hakim (pasal 50). Permohonan bersama atas dasar persetujuan kedua belah pihak (pasal 52) memerlukan ketentuan yang layak bagi istri dan anak-anak, sehingga banyak pasangan menyelesaikan urusan rumah sebagai bagian dari ketentuan tersebut.

Harta sepencarian di Johor

Sebuah studi tahun 2026 atas perkara di Syariah High Court Johor Bahru menemukan bahwa gugatan dikabulkan dalam kasus perceraian, poligami, dan kematian. Tidak ada batas waktu yang pasti, tetapi arahan praktik dari Departemen Kehakiman Syariah (JKSM) meminta agar gugatan diajukan secepat mungkin. Banyak pasangan menyelesaikannya melalui kesepakatan; tanyakan kepada peguam syarie Anda cara mencatatkannya.

Empat pilihan untuk rumah perkawinan

Pilihan	Cara kerjanya	Hal yang perlu diwaspadai
Jual dan bagi hasilnya	Jual di pasar terbuka, lunasi pinjaman dari hasil penjualan, dan bagi sisanya sesuai kesepakatan atau perintah pengadilan.	Siapa yang membayar cicilan dan tagihan hingga transaksi selesai; kedua pemilik harus menandatangani; RPGT mungkin berlaku.
Salah satu pasangan membeli bagian pasangan lainnya	Sepakati nilai pasar, bayar bagian ekuitas pasangan lainnya, dan lakukan refinancing pinjaman atas satu nama.	Pembeli harus memenuhi syarat pinjaman seorang diri; bea meterai, biaya hukum, dan biaya penilaian.
Pengalihan berdasarkan perintah pengadilan	Pengadilan memerintahkan rumah atau sebagian bagiannya diberikan kepada salah satu pasangan, terkadang diimbangi dengan aset lain.	Perintah tersebut tetap harus dilaksanakan: persetujuan bank, pembubuhan meterai, dan pendaftaran di kantor pertanahan.
Tetap memilikinya bersama untuk sementara waktu	Keduanya tetap tercantum dalam sertifikat, misalnya sampai anak bungsu menyelesaikan sekolah.	Keduanya tetap bertanggung jawab atas pinjaman; sepakati secara tertulis siapa yang tinggal di rumah itu, siapa yang membayar, dan kapan rumah akan dijual.

Menjual sering kali merupakan cara berpisah yang paling tuntas jika tidak satu pun dari Anda mampu menanggung pinjaman seorang diri. Lihat panduan saya tentang menentukan harga rumah di JB, biaya agen, penawaran, dan menjual dulu atau membeli dulu.

Contoh pembelian bagian pasangan

Contoh (angka bulat, hanya sebagai ilustrasi)	Jumlah
Nilai pasar rumah yang disepakati	RM800,000
Sisa pinjaman bersama	RM400,000
Ekuitas, dibagi 50:50 sesuai kesepakatan	RM200,000 masing-masing
Pinjaman baru yang diperlukan pasangan yang tetap tinggal (melunasi pinjaman lama dan membayar ekuitas pasangan lainnya)	RM600,000
Bea meterai atas perjanjian pinjaman baru sebesar 0.5%	RM3,000
Bea meterai atas setengah bagian (RM400,000) jika tidak ada pembebasan yang berlaku	RM7,000 (1% atas RM100,000, 2% atas RM300,000)
Jika setengah bagian tersebut dihibahkan saat masih menikah	Dibebaskan berdasarkan P.U.(A) 420/2007

Pinjaman rumah: apa yang diperlukan bank

• Kedua peminjam tetap bertanggung jawab. Pinjaman bersama biasanya membuat setiap peminjam bertanggung jawab atas seluruh utang, apa pun isi perintah perceraian. Hanya bank yang dapat membebaskan seorang peminjam, biasanya melalui pinjaman baru atas nama pemilik yang tersisa.
• Pasangan yang tetap tinggal harus memenuhi syarat seorang diri. Bank melihat penghasilan, utang yang ada, dan rasio pembayaran utang orang tersebut, serta akan meminta penilaian. Lihat panduan saya tentang refinancing dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Tetap bayar selama Anda bernegosiasi. Cicilan yang terlewat akan tercatat di CCRIS kedua peminjam. Jika keuangan sedang sulit, bicarakan dengan bank sejak awal atau dengan AKPK (Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit); lihat cicilan pinjaman rumah yang terlewat.
• Periksa masa lock-in. Melunasi pinjaman lama lebih awal dapat menimbulkan penalti berdasarkan surat penawaran Anda, jadi mintalah pernyataan pelunasan (redemption statement) sebelum menyepakati tanggal.

Jika sertifikat strata belum diterbitkan, persetujuan pengembang biasanya juga diperlukan; lihat penjelasan tentang sertifikat strata.

Bea meterai dan RPGT atas pengalihan karena perceraian

Bea meterai (duti setem) dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasar. Pajak keuntungan properti (RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah) bergantung pada apakah pengalihan tersebut tergolong “no gain, no loss”.

Situasi	Bea meterai	RPGT bagi pihak yang mengalihkan
Hibah antara suami dan istri saat masih menikah	Dibebaskan (P.U.(A) 420/2007, pengalihan sukarela antara suami dan istri)	No gain, no loss jika pemberi hibah adalah warga negara Malaysia (Schedule 2, paragraf 12)
Pengalihan antara suami dan istri dengan pembayaran	Skala normal: 1% atas RM100,000 pertama, 2% atas RM400,000 berikutnya, 3% atas RM500,000 berikutnya, 4% di atas RM1 juta	No gain, no loss jika pihak yang mengalihkan adalah warga negara Malaysia (paragraf 3(1)(b)(i), syarat kewarganegaraan sejak 1 Januari 2018)
Pengalihan antara mantan pasangan berdasarkan perintah pengadilan perceraian	Tidak ada pembebasan khusus dalam daftar perintah LHDN; tanyakan kepada pengacara Anda dan LHDN bagaimana penetapannya	No gain, no loss dengan atau tanpa pembayaran, jika pihak yang mengalihkan adalah warga negara Malaysia (paragraf 3(1)(b)(ia))
Penjualan kepada pembeli dari luar	Dibayar oleh pembeli	RPGT normal atas bagian masing-masing pemilik, sesuai masa kepemilikan
Pengalihan kepada pasangan yang bukan warga negara atau penduduk tetap	8% untuk properti hunian sejak 1 Januari 2026	Bergantung pada status pihak yang mengalihkan
Pinjaman baru untuk refinancing atau membeli bagian pasangan	0.5% dari jumlah pinjaman	Tidak berlaku

• Waktu dapat berpengaruh. Pembebasan untuk suami dan istri berlaku atas hibah antara pasangan, sehingga penandatanganan sebelum atau sesudah perceraian berkekuatan tetap, serta ada atau tidaknya pembayaran, dapat mengubah bea yang dikenakan. Tanyakan kepada pengacara Anda sebelum menandatangani.
• Penerima mewarisi biaya perolehan. Harga pelepasan dianggap sama dengan biaya perolehan pihak yang mengalihkan, sehingga penjualan di kemudian hari oleh pasangan yang mempertahankan rumah umumnya dihitung dari harga semula. Berdasarkan aturan umum LHDN, tanggal perolehan adalah tanggal pengalihan; tanyakan kepada penasihat pajak bagaimana hal ini berlaku bagi Anda.
• Menjual kepada pembeli dari luar. Warga negara dan penduduk tetap membayar 30% atas keuntungan dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan 0% sesudahnya. Bukan warga negara membayar 30% dalam lima tahun dan 10% sesudahnya. Perorangan memperoleh pengurangan RM10,000 atau 10% dari keuntungan, mana yang lebih besar, dan warga negara serta penduduk tetap (PR) memiliki pembebasan rumah tinggal pribadi yang hanya dapat digunakan sekali seumur hidup.
• Pelaporan. Kedua belah pihak menyampaikan laporan RPGT melalui e-CKHT dalam 60 hari, bahkan jika tidak ada pajak yang terutang (hanya secara daring sejak 1 Januari 2025). Pembubuhan meterai wajib dilakukan dalam 30 hari sejak penandatanganan.

Rincian lebih lanjut ada dalam panduan saya tentang RPGT, bea meterai pada 2026, dan biaya hukum.

Sertifikat, kaveat, dan persetujuan

• Mulailah dengan penelusuran sertifikat (carian rasmi). Penelusuran ini menunjukkan pemilik terdaftar dan bagiannya, hak tanggungan bank, kaveat, serta pembatasan kepentingan (restriction in interest) yang memerlukan persetujuan negara bagian. Lihat panduan kepemilikan atas nama bersama dan panduan freehold vs leasehold saya.
• Rumah hanya atas satu nama. Rumah tersebut tetap dapat menjadi harta perkawinan atau harta sepencarian. Jika Anda khawatir rumah akan dijual sebelum pengadilan memutuskan, tanyakan kepada pengacara Anda tentang kaveat pribadi (kaveat persendirian, Form 19B berdasarkan National Land Code) atau perintah pengadilan untuk mempertahankannya. Kaveat tanpa dasar yang layak dapat menimbulkan tuntutan terhadap Anda.
• Pasangan berkewarganegaraan asing. Bukan warga negara yang akan memiliki tanah di Johor memerlukan persetujuan negara bagian berdasarkan National Land Code. Johor umumnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum untuk sebagian besar pembelian properti hunian oleh warga negara asing; lihat panduan harga minimum bagi warga negara asing di Johor saya dan tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana negara bagian memperlakukan pengalihan berdasarkan perintah perceraian.

Anak-anak dan tempat tinggal setiap orang

Baik pengadilan sipil maupun Syariah mempertimbangkan kebutuhan anak di bawah umur. Dalam praktiknya, pertanyaannya menyangkut sekolah, perjalanan, dan stabilitas: sebagian orang tua mempertahankan rumah hingga tahun ajaran berakhir, sementara yang lain menjualnya dan membeli dua rumah yang lebih kecil di kawasan sekolah yang sama.

• Dua rumah yang lebih kecil. Bandingkan jenis properti dalam panduan kondominium vs rumah tapak vs SoHo saya dan sekolah dalam sekolah dan kehidupan keluarga di JB.
• Menyewakan untuk sementara. Jika Anda berdua pindah, menyewakan rumah dapat membantu menutup cicilan. Lihat menyewakan properti di Johor.
• Asuransi dan wasiat. Periksa siapa yang ditanggung oleh asuransi hipotek (MRTA vs MLTA) dan tinjau kembali wasiat serta penunjukan ahli waris (nominasi) Anda.

Langkah praktis, secara berurutan

1. Dapatkan nasihat sejak awal dari pengacara atau Departemen Bantuan Hukum.
2. Kumpulkan dokumen: sertifikat atau SPA, laporan pinjaman, catatan siapa yang membayar uang muka dan cicilan, penarikan EPF, dan kuitansi renovasi.
3. Lakukan penelusuran sertifikat dan mintalah kepada bank pernyataan pelunasan serta ketentuan masa lock-in.
4. Sepakati nilai pasar berdasarkan harga tercatat atau, jika diperlukan, laporan penilai terdaftar.
5. Tetap bayar pinjaman dan tagihan, dengan pengaturan sementara apa pun dibuat secara tertulis.
6. Pilih satu opsi dan catat dalam perjanjian tertulis atau perintah pengadilan, termasuk siapa membayar apa dan tenggat waktunya.
7. Laksanakan: lakukan refinancing atau jual, bubuhkan meterai dalam 30 hari, sampaikan e-CKHT dalam 60 hari, dan daftarkan pengalihan di kantor pertanahan.
8. Perbarui catatan: sewa tanah (cukai tanah), pajak penilaian (cukai pintu), kantor pengelola, asuransi, dan utilitas. Lihat panduan quit rent dan assessment saya.

Bantuan hukum untuk perceraian dan gugatan harta

JBG membantu warga negara Malaysia yang memenuhi syarat berdasarkan Legal Aid Act 1971, termasuk dalam perkara perceraian, hak asuh, dan harta perkawinan, serta memiliki unit Syariah. Jumlah yang Anda bayar bergantung pada sumber keuangan tahunan Anda:

Sumber keuangan tahunan	Biaya pendaftaran	Kontribusi
RM50,000 atau kurang	RM10	Tidak ada
RM50,001 hingga RM70,000 (empat tingkatan)	RM10	Dari RM500 hingga RM5,000, naik sesuai tingkatan
Di atas RM70,000 (memerlukan persetujuan Menteri)	RM10	RM5,001 hingga RM50,000

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Banyak orang membeli rumah yang lebih kecil di dekat sekolah anak-anak atau tempat kerja. Titik awal di JB:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang mapan dengan sekolah, toko, dan kondominium.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan permukiman mapan di dekat pusat perbelanjaan, dengan pilihan rumah tapak dan hunian bertingkat tinggi.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan kondominium dengan harga menengah.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan kota mandiri di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kota mandiri di sisi barat dekat Second Link.
• Kulai dan Senai: rumah yang lebih luas untuk anggaran yang sama.

Bandingkan kawasan-kawasan tersebut di peta properti JB saya, atau baca kawasan terbaik untuk tinggal di JB.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Mengalihkan properti kepada keluarga · Kepemilikan atas nama bersama dan tenancy in common · Penjelasan RPGT · Refinancing pinjaman rumah · Menjual dulu atau membeli dulu?

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah rumah perkawinan selalu dibagi 50:50 dalam perceraian di Malaysia?

Tidak. Tidak ada pembagian yang tetap. Pengadilan sipil mempertimbangkan kontribusi berupa uang dan kerja, pengurusan rumah tangga, utang, kebutuhan anak di bawah umur, dan lamanya pernikahan; pengadilan Syariah mempertimbangkan faktor-faktor serupa untuk harta sepencarian. Pasangan juga dapat menyepakati pembagian mereka sendiri. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Apakah pasangan yang tidak bekerja mendapat bagian dari rumah?

Biasanya, ya. Sejak 15 Desember 2018, pengadilan sipil mempertimbangkan pengurusan rumah atau pengasuhan keluarga berdasarkan pasal 76 Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976. Di Johor, pasal 122 enakmen hukum keluarga Islam juga mempertimbangkan kontribusi terhadap rumah tangga.

Apa itu harta sepencarian?

Harta sepencarian adalah harta yang diperoleh suami dan istri Muslim selama pernikahan, melalui usaha bersama atau usaha salah satu pasangan. Di Johor, harta ini digugat di Syariah High Court berdasarkan pasal 122 Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003, saat perceraian, poligami, atau setelah salah satu pasangan meninggal dunia.

Dapatkah nama mantan pasangan saya dihapus dari pinjaman rumah bersama kami?

Hanya bank yang dapat membebaskan seorang peminjam. Perintah perceraian di antara Anda berdua tidak dengan sendirinya mengubah perjanjian pinjaman. Biasanya pasangan yang mempertahankan rumah melakukan refinancing atas namanya sendiri, yang mengharuskan ia memenuhi syarat dari sisi penghasilan dan rasio pembayaran utang.

Apakah ada RPGT ketika saya mengalihkan rumah kepada mantan pasangan berdasarkan perintah perceraian?

Pengalihan antara mantan pasangan yang dilakukan berdasarkan perintah pengadilan perceraian diperlakukan sebagai no gain, no loss, dengan atau tanpa pembayaran, jika pihak yang mengalihkan adalah warga negara Malaysia. Menurut LHDN, kedua belah pihak tetap harus menyampaikan laporan RPGT melalui e-CKHT dalam 60 hari.

Apakah ada bea meterai untuk pengalihan rumah kepada pasangan atau mantan pasangan saya?

Hibah properti antara suami dan istri dibebaskan berdasarkan P.U.(A) 420/2007. Daftar perintah bea meterai LHDN tidak menunjukkan pembebasan tersendiri untuk pengalihan berdasarkan perintah perceraian, dan pengalihan dengan pembayaran dikenakan skala normal, jadi tanyakan kepada pengacara Anda dan LHDN sebelum menandatangani.

Dapatkah saya memperoleh bantuan hukum untuk perceraian dan gugatan harta?

Jabatan Bantuan Guaman membantu warga negara Malaysia yang memenuhi syarat, termasuk dalam perkara perceraian dan harta perkawinan, serta memiliki unit Syariah. Dengan sumber keuangan tahunan RM50,000 atau kurang, Anda membayar biaya pendaftaran RM10 dan tanpa kontribusi.

Sedang memutuskan apa yang akan dilakukan terhadap rumah keluarga?

Sampaikan lokasi properti dan apa yang sedang Anda pertimbangkan. Saya dapat membagikan harga tercatat dan harga yang ditawarkan untuk rumah serupa, mengurus penjualan jika Anda memutuskan untuk menjual, dan membantu Anda menemukan rumah baru. Pembagian harta itu sendiri ditangani oleh pengacara Anda dan pengadilan. Anda juga dapat membuat janji temu atau konsultasi melalui Zoom.

Sumber: The Star, tentang Law Reform (Marriage and Divorce) (Amendment) Act 2017 (Act A1546) yang berlaku sejak 15 Desember 2018, 24 Desember 2018; IIUM Law Journal, “The Amendment to the Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976: Reconciling the Irreconcilable”, Vol. 29 (S1), 2021; Ministry of Home Affairs, cetak ulang daring Act 164 per 1 Oktober 2015 (pasal 50 dan 52), diperiksa November 2026; Journal of Contemporary Islamic Law (UKM), studi tentang gugatan harta sepencarian setelah kematian di Syariah High Court Johor Bahru (pasal 122, enakmen Johor), 15 Juni 2026; MyGOV, pasangan yang merencanakan perceraian, diperbarui 21 Oktober 2026; MyGOV, layanan hukum terkait perceraian, diperbarui 21 Oktober 2026; Jabatan Bantuan Guaman, khidmat bantuan guaman (tingkatan kelayakan dan kontribusi), diperiksa November 2026; DOSM, Marriage, Divorce and Rujuk Statistics, Malaysia 2025 (data 2024), November 2025; The Star, “Malaysia recorded 190,304 marriages, 60,457 divorces in 2024”, 20 November 2025; LHDN, daftar perintah bea meterai (P.U.(A) 420/2007, suami dan istri), diperbarui 1 November 2026; LHDN, pembebasan dan keringanan bea meterai, diperbarui 21 Juli 2026; PwC, Malaysian Tax Booklet, bea meterai (skala, perjanjian pinjaman, tarif 8% sejak 1 Januari 2026), diperiksa November 2026; LHDN, pelepasan yang dianggap no gain no loss (Schedule 2, paragraf 3 dan 12, RPGT Act 1976), diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, tanggal pelepasan dan perolehan, diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, kewajiban pihak yang melepas dan memperoleh (e-CKHT, 60 hari), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, pembebasan RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, daftar periksa untuk kaveat pribadi (Form 19B), diperiksa November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 6 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Aturan dapat berubah dan setiap perkara bergantung pada faktanya masing-masing; konfirmasikan kepada pengacara hukum keluarga atau peguam syarie, pengadilan, Jabatan Bantuan Guaman, LHDN, dan bank Anda sebelum Anda menandatangani.