Margin Pembiayaan dan Peraturan LTV di Malaysia (2026): Berapa Banyak Bank Akan Pinjamkan?

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Margin pembiayaan, juga dikenali sebagai nisbah pinjaman kepada nilai (loan-to-value, LTV), ialah bahagian nilai hartanah yang sanggup dipinjamkan oleh bank. Bank Negara Malaysia (BNM) menetapkan satu had tetap sahaja: 70% bermula daripada pinjaman perumahan ketiga peminjam yang masih tertunggak. Bagi pinjaman pertama dan kedua, setiap bank menetapkan marginnya sendiri, selalunya sehingga 90% untuk rakyat Malaysia, dikira berdasarkan harga belian atau nilaian bank, mengikut mana-mana yang lebih rendah.

Margin pembiayaan dan LTV: maksud kedua-dua istilah

Kedua-dua istilah bermaksud jumlah pinjaman sebagai peratusan nilai hartanah. Peraturan BNM menggunakan “LTV”; surat tawaran dan pembiayaan rumah Islam biasanya menggunakan “margin pembiayaan” (margin of financing, MOF).

Margin 90% bagi rumah RM500,000 bermaksud pinjaman sehingga RM450,000 dan bayaran pendahuluan RM50,000. Margin ialah had maksimum, bukan janji: pendapatan, hutang, rekod kredit, umur atau hartanah itu sendiri boleh menurunkannya. Nisbah khidmat hutang (DSR) anda selalunya menjadi had sebenar; lihat berapa harga rumah yang mampu anda beli dan mengapa pinjaman perumahan ditolak.

Peraturan dalam satu jadual

Situasi	Peraturan margin	Siapa yang menetapkan
Pinjaman perumahan tertunggak pertama atau kedua	Tiada had kawal selia. Bank lazimnya memberi sehingga 90%, dan BNM menyatakan pembeli rumah pertama yang layak biasanya mendapat sehingga 95% termasuk insurans gadai janji.	Dasar kredit setiap bank
Pinjaman perumahan tertunggak ketiga dan seterusnya	Maksimum 70% daripada nilai hartanah	BNM, 3 November 2010
Pembeli rumah pertama rakyat Malaysia di bawah jaminan SJKP	Sehingga 110%, atau sehingga 120% bagi rumah bawah RM300,000 (skim Belanjawan 2027)	Jaminan kerajaan; bank tetap membuat keputusan
Peminjam asing atau bukan pemastautin	Tiada LTV perumahan BNM yang berasingan. Margin berbeza-beza dan biasanya lebih rendah berbanding rakyat Malaysia. Had 70% tetap terpakai mulai pinjaman ketiga.	Setiap bank
Tempoh pinjaman (mempengaruhi jumlah yang boleh dipinjam)	Maksimum 35 tahun bagi hartanah kediaman dan bukan kediaman	BNM, 5 Julai 2013
Pajakan dengan baki tempoh pajakan yang pendek	Bank mungkin mengurangkan margin atau tempoh, atau menolak permohonan	Setiap bank

Had 70% BNM bagi pinjaman perumahan ketiga

Pada 3 November 2010, BNM menetapkan LTV maksimum 70% bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga yang diambil oleh seseorang peminjam, manakala pinjaman pertama dan kedua diserahkan kepada dasar bank masing-masing. Tujuannya adalah untuk mengekang spekulasi. Pada Julai 2013, BNM menambah tempoh maksimum 35 tahun bagi pembiayaan hartanah.

Saya tidak menemui sebarang pengumuman perubahan kepada kedua-dua peraturan ini setakat pertengahan November 2026.

Cara bank mengira pinjaman anda

• Pinjaman tertunggak dikira. Pinjaman yang telah dijelaskan sepenuhnya dan ditutup biasanya tidak lagi dikira.
• Pinjaman bersama biasanya dikira bagi setiap peminjam. Jika peminjam bersama anda sudah mempunyai dua pinjaman perumahan tertunggak, pinjaman bersama yang baharu biasanya dianggap sebagai pinjaman ketiganya, dan had 70% boleh dikenakan ke atas keseluruhan pinjaman. Lihat panduan pinjaman rumah bersama saya.
• Bank membaca laporan kredit anda. Bank melihat pinjaman perumahan anda dalam Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) BNM. Anda boleh memuat turun laporan anda sendiri melalui eCCRIS BNM tanpa bayaran; lihat CCRIS dan pinjaman rumah anda.
• Kes luar biasa berbeza-beza. Cara bank menilai pinjaman yang sedang dijelaskan melalui jualan, atau pembelian atas nama syarikat (membeli melalui syarikat), ialah amalan bank, bukan undang-undang. Tanya dahulu.

Meletakkan rumah ketiga atas nama saudara untuk mendapatkan margin lebih tinggi bermakna pemilikan dan hutang berpindah kepada mereka; berbincang dengan peguam terlebih dahulu. Panduan pinjaman rumah kedua dan ketiga saya merangkumi kos yang lebih menyeluruh.

Bagaimana nilaian rendah mengubah margin anda

Bank mengira margin berdasarkan harga belian atau angka penilai mereka, mengikut mana-mana yang lebih rendah. Jika nilaian lebih rendah daripada harga yang dipersetujui, pinjaman mengecil dan anda membayar perbezaannya secara tunai.

Ilustrasi: rumah subjual RM600,000	Nilaian RM600,000, margin 90%	Nilaian RM570,000, margin 90%	Pinjaman ketiga, had 70%
Pinjaman	RM540,000	RM513,000	RM420,000
Tunai untuk harga	RM60,000	RM87,000	RM180,000
Duti setem atas pindah milik (tiada pengecualian rumah pertama)	RM12,000	RM12,000	RM12,000
Duti setem atas pinjaman (0.5%)	RM2,700	RM2,565	RM2,100
Tunai sebelum yuran guaman dan kos lain	RM74,700	RM101,565	RM194,100

Untuk mengurangkan risiko, minta nilaian indikatif sebelum membayar deposit cengkeram (earnest deposit) dan bandingkan transaksi yang direkodkan berhampiran. Panduan saya mengenai nilaian bank lebih rendah daripada harga, menyemak harga transaksi sebelum membuat tawaran dan nilaian bebas menghuraikannya dengan terperinci.

Projek baharu

Bagi rumah dalam pembinaan, bank berpandukan harga SPA dan nilaiannya sendiri. Anda membayar bahagian anda dahulu, kemudian bank membayar bil kemajuan seterusnya, dengan faedah dikenakan hanya atas jumlah yang telah dikeluarkan. Lihat penjelasan pembiayaan akhir dan jadual bayaran berperingkat.

Pembeli rumah pertama: melebihi 90%

Warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama untuk didiami boleh mendapat pembiayaan melebihi margin biasa melalui Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), yang menanggung sebahagian risiko bank; anda tetap membayar balik keseluruhan pinjaman. Di bawah Belanjawan 2027 yang diumumkan pada 9 Oktober 2026, kerajaan memperuntukkan jaminan RM20 bilion: sehingga 120% bagi rumah mampu milik bawah RM300,000 dan sehingga 110% bagi rumah pertama lain, dengan pembiayaan sehingga RM500,000.

Pinjaman yang lebih tinggi bermakna lebih banyak faedah sepanjang tempoh; House Buyers Association telah memberi amaran terhadap pembiayaan yang terlalu tinggi (New Straits Times, Januari 2025). Panduan skim pembiayaan rumah pertama saya merangkumi kelayakan dan had pendapatan. Cara lain rakyat Malaysia membiayai bayaran pendahuluan termasuk simpanan KWSP (menggunakan KWSP untuk membeli rumah); pinjaman peribadi untuk bayaran pendahuluan menambah DSR anda dan membawa risikonya sendiri (pinjaman peribadi untuk bayaran pendahuluan).

Pembeli asing: margin dan tunai yang diperlukan di Johor

Peraturan pertukaran asing BNM membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit dalam apa-apa jumlah daripada pemastautin untuk membiayai “aktiviti sektor benar” (real sector activity), termasuk membeli hartanah kediaman atau komersial; pembelian tanah yang tidak akan dibina dikecualikan (BNM Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, Oktober 2025). Sama ada bank memberi pinjaman kepada anda, dan berapa banyak, adalah keputusan bank itu sendiri.

• Margin lebih rendah adalah perkara biasa. Bank kerap memberi pinjaman kepada warga asing pada margin lebih rendah berbanding rakyat Malaysia, bergantung pada kewarganegaraan, status pemastautin dan mata wang pendapatan. Ada bank yang langsung tidak memberi pinjaman kepada bukan pemastautin.
• Had 70% tetap terpakai mulai pinjaman perumahan Malaysia ketiga anda yang masih tertunggak.
• Harga minimum Johor. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri). Tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya. Lihat panduan harga minimum dan kuota.
• Kos tambahan. Individu dan syarikat asing membayar duti setem rata 8% bagi pindah milik kediaman mulai 1 Januari 2026, serta fi kelulusan negeri Johor sebanyak 3% daripada harga (minimum RM30,000) dan RM2,000 bagi setiap hakmilik, atau 2% (minimum RM20,000) bagi pindah milik kepada ahli keluarga terdekat.

Ilustrasi: kondo RM1.2 juta, pembeli asing	Jika bank memberi pinjaman 60%	Jika bank memberi pinjaman 70%
Pinjaman	RM720,000	RM840,000
Tunai untuk harga	RM480,000	RM360,000
Duti setem atas pindah milik (8%)	RM96,000	RM96,000
Fi kelulusan Johor (3%) serta RM2,000 bagi setiap hakmilik	RM38,000	RM38,000
Duti setem atas pinjaman (0.5%)	RM3,600	RM4,200
Tunai sebelum yuran guaman dan kos lain	RM617,600	RM498,200

Kadar pertukaran juga mengubah kos sebenar ansuran anda. Panduan saya mengenai pinjaman rumah untuk warga asing, membiayai hartanah JB dari Singapura, warganegara AS membeli di Malaysia dan pembeli dari Filipina menghuraikan butirannya. Jika pembelian ini sebahagian daripada rancangan MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa (sokongan hartanah MM2H).

Perkara lain yang boleh menurunkan margin anda

• Umur dan tempoh. Tempoh yang lebih pendek bermakna ansuran lebih tinggi, yang boleh mengehadkan pinjaman di bawah margin. Lihat had tempoh dan umur.
• Baki tempoh pajakan. Malay Mail melaporkan pada Julai 2026 bahawa pemilik rumah pajakan lama di Petaling Jaya berdepan tempoh bayaran balik yang lebih pendek dan margin yang lebih kecil. Semak tarikh tamat pajakan pada hakmilik; lihat pegangan bebas vs pajakan.
• Hakmilik komersial. Sesetengah pangsapuri servis dan unit SOHO terletak di atas tanah komersial, dan bank mungkin menggunakan dasar yang berbeza. Lihat pangsapuri servis berhakmilik komersial dan membeli unit pejabat.
• Jenis pendapatan. Individu bekerja sendiri dan penerima komisen mungkin ditawarkan margin lebih rendah jika pendapatan sukar disahkan; lihat pinjaman rumah untuk individu bekerja sendiri.

Cara merancang sebelum menempah unit

1. Kira pinjaman perumahan tertunggak anda, termasuk pinjaman bersama, menggunakan laporan CCRIS anda.
2. Minta margin indikatif daripada dua atau tiga bank serta pra-kelulusan, berdasarkan dokumen pendapatan sebenar anda.
3. Semak anggaran nilaian berbanding harga yang direkodkan bagi unit serupa sebelum anda membuat komitmen.
4. Tambah setiap kos kepada bayaran pendahuluan: duti setem, yuran guaman, nilaian, insurans, pindah rumah dan perabot. Kalkulator kos pembelian, panduan duti setem dan panduan kos tersembunyi saya boleh membantu.
5. Uji ansuran dengan kalkulator pinjaman rumah. BNM mengekalkan Kadar Dasar Semalaman (OPR) pada 2.75% pada 5 November 2026; kebanyakan pinjaman rumah berkadar terapung, jadi sediakan ruang untuk perubahan.
6. Baca surat tawaran untuk margin yang diluluskan, tempoh, tempoh kunci masuk (lock-in) dan syarat; lihat membaca surat tawaran bank.

Lokasi untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Margin anda menentukan bajet sama seperti pendapatan anda. Panduan kawasan ini membantu anda memadankan julat harga dengan tunai anda:

• Mount Austin: kondo dan rumah bertanah dalam julat harga yang luas, popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan subjual yang mantap dengan banyak transaksi direkodkan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan pangsapuri lama untuk bajet pembeli rumah pertama.
• Iskandar Puteri: perbandaran baharu dan projek bertingkat tinggi, termasuk rumah pada paras RM1 juta untuk pembeli asing.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: rumah di pusat bandar berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dan rumah tepi air.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pinjaman rumah kedua dan ketiga · Nilaian bank lebih rendah daripada harga · Berapa harga rumah yang mampu saya beli? · Rumah pertama di Johor Bahru

Soalan lazim

Berapakah margin pembiayaan maksimum di Malaysia?

Bagi pinjaman perumahan pertama atau kedua, tiada had Bank Negara; bank menetapkan margin dan lazimnya memberi sehingga 90%, kadangkala lebih jika insurans gadai janji turut dibiayai. Mulai pinjaman perumahan tertunggak ketiga, Bank Negara mengehadkan pembiayaan kepada 70%. Pembeli rumah pertama rakyat Malaysia boleh mendapat sehingga 110% atau 120% di bawah jaminan SJKP.

Adakah had LTV 70% terpakai bagi rumah kedua saya?

Tidak. Had 70% Bank Negara, yang berkuat kuasa sejak 3 November 2010, bermula daripada pinjaman perumahan tertunggak ketiga peminjam. Pinjaman kedua mengikut dasar bank sendiri, yang tetap bergantung pada pendapatan, DSR, rekod kredit anda dan nilaian hartanah.

Adakah margin berdasarkan harga belian atau nilaian?

Biasanya yang lebih rendah antara kedua-duanya. Jika anda bersetuju membayar RM600,000 dan bank menilai rumah itu pada RM570,000, margin 90% memberikan pinjaman RM513,000, bukan RM540,000, dan anda membayar perbezaan RM27,000 secara tunai di samping bayaran pendahuluan.

Adakah pinjaman rumah bersama dikira dalam peraturan 70%?

Secara amnya ya. Pinjaman bersama tercatat dalam rekod CCRIS setiap peminjam dan biasanya dikira bagi setiap orang. Jika seorang peminjam bersama sudah mempunyai dua pinjaman perumahan tertunggak, bank mungkin mengenakan had 70% ke atas pinjaman bersama yang baharu. Layanan berbeza-beza, jadi tanya bank dahulu.

Berapa banyak yang boleh dipinjam oleh warga asing untuk membeli rumah di Johor?

Bergantung pada bank. Peraturan pertukaran asing Bank Negara membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit untuk membeli hartanah, tetapi bank menetapkan margin sendiri bagi warga asing, biasanya lebih rendah berbanding rakyat Malaysia, dan ada bank yang tidak memberi pinjaman kepada bukan pemastautin. Dengan harga minimum RM1 juta di Johor dan duti setem 8%, rancang untuk bahagian tunai yang besar.

Bolehkah saya mendapat pembiayaan 100% di Malaysia?

Warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama mungkin mendapat pembiayaan melebihi 100% melalui jaminan SJKP: sehingga 120% bagi rumah bawah RM300,000 dan sehingga 110% bagi rumah pertama lain di bawah Belanjawan 2027. Pembeli lain biasanya perlu membuat bayaran pendahuluan. Pinjaman lebih tinggi juga bermakna lebih banyak faedah sepanjang tempoh.

Merancang pembelian di JB?

Beritahu saya bajet anda, berapa pinjaman perumahan yang anda ada sekarang dan sama ada anda membeli sebagai rakyat Malaysia atau warga asing. Saya akan menyenarai pendek rumah yang sesuai dengan tunai anda dan berkongsi harga yang direkodkan serta harga tawaran supaya anda boleh menilai anggaran nilaian. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat unit, atau perundingan Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bank Negara Malaysia, measures in promoting a stable and sustainable property market (LTV 70% bagi kemudahan pembiayaan rumah ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, measures to further promote a sound and sustainable household sector (tempoh maksimum 35 tahun), 5 Julai 2013; Bank Negara Malaysia, Quarterly Bulletin 1Q 2017, artikel kotak mengenai langkah hartanah dan kelulusan pinjaman; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, Oktober 2025; Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, laporan CCRIS dan eCCRIS, disemak November 2026; SJKP, gambaran keseluruhan skim, disemak November 2026; Bernama, “Budget 2027: RM20 bln boost for SJKP guarantee fund”, 9 Oktober 2026; Bernama, jaminan pembiayaan SJKP sehingga 120 peratus, 9 Oktober 2026; New Straits Times, “Red flag raised on loose housing loan policies”, Januari 2025; Malay Mail, “Petaling Jaya’s leasehold dilemma”, 22 Julai 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi kelulusan kepentingan asing), berkuat kuasa 1 Julai 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat kewangan atau undang-undang. Margin bank, nilaian dan peraturan boleh berubah; sahkan dengan bank anda, saluran pengguna Bank Negara Malaysia atau AKPK, dan peguam anda sebelum membuat komitmen.