Pembeli Filipina dan Hartanah Malaysia: Peraturan Johor, Menghantar Wang dari Filipina, Cukai dan Visa

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Bolehkah rakyat Filipina membeli hartanah di Malaysia? Boleh. Warganegara Filipina membeli atas syarat yang sama seperti warga asing lain, sama ada anda tinggal di Manila, bekerja di Singapura atau seorang OFW (pekerja Filipina di luar negara) di rantau Teluk. Di Johor, ini biasanya bermaksud harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan rumah (kira-kira ₱15.6 juta pada awal November 2026), kebenaran negeri dengan fi kelulusan 3% dan duti setem 8% atas pindah milik. Di pihak Filipina, peraturan Bangko Sentral membenarkan pelaburan di luar negara, dan sama ada BIR mengenakan cukai ke atas sewa Malaysia anda bergantung pada sama ada anda warganegara pemastautin atau bekerja di luar negara.

Untuk siapa panduan ini

Malaysia tidak mempunyai kategori khas untuk pembeli Filipina. Yang penting ialah kewarganegaraan anda di sini dan status cukai anda di tanah air:

Anda ialah	Peraturan Malaysia	Perkara di Filipina
Rakyat Filipina yang tinggal di Filipina	Pembeli asing: harga minimum Johor, kebenaran negeri, duti setem 8%	Warganegara pemastautin: sewa dan keuntungan dari Malaysia dikira dalam pendapatan Filipina anda. Peraturan BSP terpakai pada wang yang anda hantar.
OFW di Singapura, Malaysia atau rantau Teluk	Pembeli asing di bawah peraturan yang sama. Pas kerja atau PR Singapura tidak memberi sebarang status di Malaysia.	Pekerja kontrak luar negara atau warganegara bukan pemastautin hanya dikenakan cukai atas pendapatan bersumberkan Filipina. Sahkan status anda dengan BIR.
Rakyat Filipina yang berkahwin dengan rakyat Malaysia	Masih pembeli asing jika atas nama sendiri; membeli secara bersama atau atas nama pasangan mengubah peraturannya	Seperti di atas, bergantung pada tempat anda tinggal. Lihat pasangan warga asing membeli hartanah.

Berpindah ke JB, bukan sekadar melabur? Panduan saya tentang kehidupan komuniti Filipina di Johor Bahru merangkumi kedutaan, penerbangan, gereja dan makanan.

Peraturan Johor untuk pembeli asing

Setiap negeri menetapkan syaratnya sendiri. Di Johor:

Peraturan	Maksudnya untuk anda	Sumber
Harga minimum	Biasanya RM1 juta bagi hartanah kediaman yang dibeli oleh warga asing, baharu atau subsale. Tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya; pengecualian adalah terhad, contohnya sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri.	Malaysian Bar Circular 444/2024 (jadual Johor setakat Oktober 2024); New Straits Times, April 2026
Kebenaran negeri dan fi kelulusan	Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan kebenaran negeri Johor. Fi ialah 3% daripada harga (atau nilaian rasmi bagi subsale, jika lebih tinggi), minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik.	PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025
Duti setem atas pindah milik	Kadar rata 8% daripada harga atau nilai pasaran bagi hartanah kediaman yang dibeli oleh individu asing dan syarikat asing, mulai 1 Januari 2026.	Garis panduan duti setem LHDN, 30 Jun 2026
Tanah yang tidak boleh dibeli warga asing	Tanah Rizab Melayu, dan rumah yang dikhaskan untuk rakyat Malaysia seperti rumah mampu milik negeri.	Lihat Tanah Rizab Melayu di Johor dan Rumah Mampu Milik Johor

Berdasarkan dua contoh harga (pengiraan saya, menggunakan ₱100 = RM6.40, kadar yang dilaporkan pada 4 November 2026):

Harga belian	Duti setem (8%)	Fi kelulusan negeri (3%)	Jumlah sebelum kos guaman dan pembiayaan	Dalam peso (anggaran)
RM1,000,000	RM80,000	RM30,000	RM1,110,000	₱17.3 juta
RM1,500,000	RM120,000	RM45,000	RM1,665,000	₱26.0 juta

Maklumat lanjut: harga minimum warga asing di Johor, kebenaran negeri dan duti setem pada 2026. Beli atas nama sendiri: unit yang dipegang untuk anda oleh rakan rakyat Malaysia menyebabkan anda tiada pemilikan berdaftar (lihat risiko penama).

Pembiayaan rumah di Malaysia sebagai rakyat Filipina

Dasar Pertukaran Asing (Foreign Exchange Policy) Bank Negara Malaysia membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit daripada bank di Malaysia untuk membeli atau membina hartanah kediaman atau komersial, tetapi bukan tanah semata-mata. Setiap bank memutuskan sama ada untuk memberi pinjaman kepada anda, dan berapa banyak.

OFW patut membawa kontrak kerja, slip gaji dan penyata bank. Rancang bahagian tunai yang besar walaupun anda membuat pinjaman, dan dapatkan petunjuk awal daripada bank sebelum menandatangani SPA. Lihat pinjaman perumahan untuk warga asing, membiayai hartanah JB dari Singapura dan tunai berbanding pinjaman. Ini maklumat umum, bukan nasihat kewangan.

Menghantar wang dari Filipina: dari sudut BSP

Manual pertukaran asing Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP) meliputi pelaburan keluar oleh pemastautin. Secara umum:

• Dolar anda sendiri. Pemastautin boleh melabur di luar negara tanpa kelulusan terdahulu BSP apabila menggunakan mata wang asing sendiri yang disimpan dalam akaun deposit mata wang asing, di Filipina atau di luar negara.
• Membeli dolar daripada bank. Pemastautin boleh membeli mata wang asing daripada bank yang diberi kuasa untuk pelaburan keluar sehingga USD60 juta bagi setiap pelabur setahun tanpa kelulusan terdahulu BSP; melebihi jumlah itu, pelabur perlu memaklumkan BSP terlebih dahulu. BSP Circular No. 1171 (2023) masih merujuk ambang ini.
• Dokumen. Jangkakan untuk menunjukkan SPA atau bil pemaju serta pengenalan diri anda. Tanya bank anda bagaimana ia mengklasifikasikan bayaran hartanah.

OFW yang dibayar gaji dalam dolar Singapura atau mata wang Teluk sering membayar dari luar negara; simpan rekod dalam apa jua keadaan. Peraturan berubah, jadi sahkan dengan bank anda atau BSP sebelum memindahkan jumlah yang besar.

Menerima wang di Malaysia

Di bawah Notis Dasar Pertukaran Asing Bank Negara (berkuat kuasa 1 Oktober 2025), bukan pemastautin boleh menukar mata wang asing kepada ringgit dengan bank dalam negara yang berlesen dan kemudian membawa keluar hasil jualan dan sewa dalam mata wang asing.

• Bayar hanya ke akaun yang betul. Projek baharu dibayar ke Akaun Pemajuan Perumahan (Housing Development Account) projek yang dinyatakan dalam SPA atau bil anda; subsale ke akaun klien peguam anda. Jangan sekali-kali ke akaun peribadi.
• Jangkakan soalan tentang sumber dana. Di bawah Anti-Money Laundering Act 2001, peguam, ejen hartanah dan bank boleh bertanya dari mana datangnya wang itu. Gunakan bank atau pengendali kiriman wang berlesen dan jangan sekali-kali memecahkan bayaran. Lihat semakan sumber dana.
• Perhatikan kadar pertukaran. RM1 juta bersamaan kira-kira ₱15.6 juta pada 4 November 2026. Pergerakan 5% nilai peso berbanding ringgit mengubah jumlah itu kira-kira ₱780,000.

Lihat membayar hartanah Johor dari luar negara dan membuka akaun bank Malaysia.

Cukai: Malaysia dahulu, kemudian Filipina

Malaysia mengenakan cukai ke atas pendapatan hartanah Malaysia terlebih dahulu. Di bawah Seksyen 23 Kod Cukai Filipina (Tax Code), warganegara yang bermastautin di Filipina dikenakan cukai atas pendapatan daripada sumber di dalam dan di luar negara, manakala warganegara bukan pemastautin, dan warganegara yang bekerja di luar negara sebagai pekerja kontrak luar negara, hanya dikenakan cukai atas pendapatan bersumberkan Filipina.

Peristiwa	Di Malaysia	Di Filipina
Anda membeli	Duti setem 8%, fi kelulusan Johor, yuran guaman	Simpan SPA, resit dan rekod pemindahan wang.
Anda menyewakan rumah	Individu bukan pemastautin membayar kadar rata 30% atas pendapatan sewa, tanpa pelepasan peribadi	Warganegara pemastautin: isytiharkan, dengan kredit bagi cukai asing yang dibayar dalam had tertentu (Seksyen 34(C)). OFW atau warganegara bukan pemastautin: biasanya tidak dikenakan cukai.
Anda menjual	RPGT bagi bukan warganegara: 30% daripada keuntungan dalam tempoh lima tahun, 10% mulai tahun keenam. Peguam pembeli menahan 7% daripada harga untuk LHDN dalam tempoh 60 hari.	Warganegara pemastautin: biasanya pendapatan yang perlu dilaporkan; tanya BIR caranya. OFW atau warganegara bukan pemastautin: biasanya tidak dikenakan cukai.

Sahkan status anda dengan BIR atau penasihat cukai Filipina. Jika anda berpindah ke Johor, baca peraturan pemastautin cukai 182 hari; jika anda tinggal di Singapura, lihat cukai Singapura dan pendapatan sewa JB. Lihat juga cukai pendapatan sewa, cukai bagi pemilik rumah sewa bukan pemastautin dan RPGT.

Visa: rumah tidak datang bersama visa

Jabatan Imigresen Malaysia menyatakan bahawa warganegara ASEAN, kecuali dari Myanmar, tidak memerlukan visa untuk tinggal kurang daripada sebulan, jadi pasport Filipina mencukupi untuk lawatan melihat rumah atau menandatangani dokumen. Isi Malaysia Digital Arrival Card dalam talian dalam tempoh tiga hari sebelum ketibaan. Rumah tidak melanjutkan tempoh tinggal anda (lihat adakah membeli hartanah memberi hak pemastautin?). Pilihan untuk tinggal lebih lama:

Pilihan	Syarat utama	Perlu beli rumah?
MM2H Silver, Gold, Platinum	Umur 25+; deposit tetap USD150,000, USD500,000 atau USD1 juta; pas selama 5, 15 atau 20 tahun	Ya, selepas kelulusan: sekurang-kurangnya RM600,000, RM1 juta atau RM2 juta, dipegang selama 10 tahun. Peraturan pembeli asing Johor tetap terpakai.
MM2H SEZ/SFZ	Deposit tetap USD65,000 (umur 21 hingga 49) atau USD32,000 (50 dan ke atas); pas 10 tahun	Ya: dibeli terus daripada pemaju, harga minimum mengikut dasar Johor, dipegang selama 10 tahun
Premium Visa Programme (PVIP)	Pendapatan bulanan RM40,000 dan deposit tetap RM1 juta; sehingga 20 tahun	Tidak, tetapi pemegangnya boleh membeli
DE Rantau Nomad Pass	Pekerja jarak jauh: USD36,000 setahun (teknologi) atau USD60,000 (bidang lain); sehingga 48 bulan. Permohonan baharu digantung 1–30 November 2026; rangka kerja baharu terpakai mulai 1 Disember 2026.	Tidak

MM2H ialah satu-satunya laluan yang dikaitkan dengan rumah: kelulusan dahulu, kemudian pembelian. Saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC untuk permohonan dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan panduan MM2H 2026 saya, penyemak kelayakan dan sokongan hartanah MM2H. Permohonan PVIP hanya melalui agensi yang diberi kuasa oleh Imigresen; lihat panduan PVIP saya.

Menandatangani dokumen dari Manila, Cebu atau Singapura

Ramai pembeli melihat rumah melalui video secara langsung dan terbang ke sini sekali sahaja untuk SPA atau kunci. Jika anda menandatangani di Filipina, peguam Malaysia anda akan memberitahu cara penyaksian yang diterima: pegawai kedutaan Malaysia, atau notari Filipina serta apostille. Filipina menyertai Apostille Convention pada 14 Mei 2019, jadi DFA mengeluarkan apostille bagi menggantikan pengesahan reben merah yang lama.

Lihat membeli tanpa perlu datang, surat kuasa wakil dan langkah undang-undang membeli di Johor. Buat wasiat yang turut meliputi rumah di Malaysia; lihat penulisan wasiat di Malaysia.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• JB Sentral dan Bukit Chagar: Tambak Johor, stesen RTS Link (perkhidmatan disasarkan awal 2027) dan perjalanan terpantas ke Changi.
• Iskandar Puteri: sekolah antarabangsa EduCity dan Laluan Kedua ke barat Singapura.
• Kulai dan Senai: paling dekat dengan lapangan terbang Senai dan penerbangannya ke Kuala Lumpur.
• Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap dengan sekolah, kafe dan pusat beli-belah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang dengan pusat beli-belah dan gereja.
• Danga Bay: kondominium tepi air berhampiran pusat bandar.

Bandingkan di peta hartanah JB saya, atau lihat projek baharu di Johor Bahru. Ramai keluarga menyewa dahulu. Panduan untuk pembeli lain: Indonesia, Thailand dan Vietnam, warganegara AS.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kehidupan komuniti Filipina di JB · Kos sara hidup di JB · Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Tinggal di JB, bekerja di Singapura

Soalan lazim

Bolehkah rakyat Filipina membeli hartanah di Malaysia?

Boleh, sebagai pembeli asing atas nama sendiri. Di Johor, ini biasanya bermaksud harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan rumah, kebenaran negeri dengan fi kelulusan 3% (minimum RM30,000) dan duti setem 8% atas pindah milik.

Berapakah RM1 juta dalam peso Filipina?

Kira-kira ₱15.6 juta pada kadar yang dilaporkan pada 4 November 2026 (₱100 = RM6.40). Dengan duti setem 8% dan fi kelulusan Johor 3%, rumah RM1 juta menelan kos kira-kira RM1.11 juta, atau ₱17.3 juta, sebelum kos guaman dan pembiayaan.

Saya OFW di Singapura. Adakah peraturan berbeza terpakai kepada saya?

Tidak di Malaysia: pas atau PR Singapura tidak memberi sebarang status di Malaysia. Di Filipina, pekerja kontrak luar negara hanya dikenakan cukai atas pendapatan bersumberkan Filipina (Tax Code, Seksyen 23). Sahkan status anda dengan BIR.

Adakah saya memerlukan kelulusan BSP untuk menghantar wang bagi rumah di Malaysia?

Biasanya tidak. Peraturan BSP membenarkan pemastautin melabur di luar negara tanpa kelulusan terdahulu menggunakan deposit mata wang asing sendiri, atau mata wang asing yang dibeli daripada bank sehingga USD60 juta bagi setiap pelabur setahun. Bank akan meminta borang permohonan dan dokumen, jadi semak dengan bank terlebih dahulu.

Adakah Filipina mengenakan cukai ke atas sewa daripada hartanah Malaysia saya?

Jika anda warganegara pemastautin, ya: anda dikenakan cukai atas pendapatan dari dalam dan luar Filipina, dengan kredit bagi cukai asing yang dibayar dalam had tertentu. Malaysia mengenakan cukai kadar rata 30% ke atas pemilik rumah sewa bukan pemastautin. Tanya BIR atau penasihat cukai bagaimana ini terpakai kepada anda.

Adakah membeli rumah di Malaysia memberi saya visa?

Tidak. Rakyat Filipina boleh melawat kurang daripada sebulan tanpa visa; tinggal lama memerlukan MM2H, PVIP, DE Rantau atau pas kerja. Hanya MM2H yang mensyaratkan pembelian rumah, selepas kelulusan. Jason berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa.

Merancang pembelian dari Filipina?

Beritahu saya di mana anda tinggal dan bekerja, bajet anda dan rumah yang anda mahukan. Saya akan menyenarai pendek unit yang memenuhi peraturan pembeli asing Johor, menerangkan jadual bayaran dan bekerjasama dengan peguam anda untuk kebenaran negeri. Anda juga boleh membuat temu janji untuk melihat rumah, atau konsultasi Zoom dari Manila, Cebu atau Singapura.

Sumber: PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi kelulusan kepentingan asing), berkuat kuasa 1 Julai 2025; Malaysian Bar, Circular No 444/2024, restrictions on non-citizens (jadual Johor setakat Oktober 2024), 23 Disember 2024; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; LHDN, kadar RPGT, disemak November 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh RPGT (kadar penahanan), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, siapa yang dikenakan cukai (individu bukan pemastautin), disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berkuat kuasa 1 Oktober 2025; Bank Negara Malaysia, FEP rules for non-residents: borrowing in Malaysia, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, AML/CFT/CPF and TFS policy document for DNFBPs and NBFIs, berkuat kuasa 6 Februari 2024; Bangko Sentral ng Pilipinas, Manual of Regulations on Foreign Exchange Transactions, Part Three, Chapter III (outward investments), Section 43 (salinan yang difailkan dengan WTO, September 2016); Bangko Sentral ng Pilipinas, Circular No. 1171, amendments to the FX Manual (Monetary Board Resolution of 23 March 2023); Philippine National Internal Revenue Code of 1997 (Republic Act No. 8424, as amended), Sections 23 and 34(C); Department of Foreign Affairs (Philippine Consulate General in Honolulu), “Philippines enters Apostille Convention on May 14”, 2019; Jabatan Imigresen Malaysia, keperluan visa mengikut negara, disemak November 2026; Tourism Malaysia, makluman perjalanan tentang Malaysia Digital Arrival Card, disemak November 2026; Laman rasmi MM2H, syarat dan peraturan (kali terakhir dikemas kini 10 Februari 2026), disemak November 2026; MOTAC, Terms and Regulations under the SEZ/SFZ category, Januari 2026; Jabatan Imigresen Malaysia, FAQ umum PVIP, disemak November 2026; MDEC, DE Rantau Pass FAQ Version 11.0, 1 November 2026; MDEC, notis tentang Enhanced DE Rantau Nomad Pass Framework (permohonan baharu digantung 1–30 November 2026; rangka kerja baharu mulai 1 Disember 2026), November 2026; Malay Mail (Bernama), kadar penutup ringgit, 4 November 2026; Malay Mail, “Johor-Singapore RTS Link fares expected by year-end”, 20 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai, kewangan atau imigresen. Jason tidak memproses permohonan visa; untuk MM2H, beliau berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC. Peraturan negeri Johor, peraturan Bank Negara dan BSP serta peraturan cukai di kedua-dua negara berubah; sahkan dengan bank anda, BIR atau penasihat cukai Filipina, dan peguam Malaysia anda sebelum setiap langkah.