English · 中文 · Bahasa Indonesia
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026
Bolehkah warganegara AS membeli hartanah di Malaysia? Boleh, atas nama sendiri, dengan syarat yang sama seperti warga asing lain: di Johor, ini secara amnya bermaksud harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan rumah, kelulusan negeri dan duti setem 8% atas pindah milik. Perbezaan yang lebih besar berlaku di negara sendiri. Amerika Syarikat mengenakan cukai ke atas pendapatan seluruh dunia warganegaranya walau di mana mereka tinggal, jadi sewa dan keuntungan daripada rumah di Johor perlu dilaporkan dalam penyata cukai AS anda, dan akaun bank Malaysia yang anda buka untuk menguruskannya mungkin perlu dilaporkan dalam FBAR.
Jawapan ringkas
- Bolehkah anda membeli? Boleh, sebagai pembeli asing; tiada peraturan khusus untuk rakyat AS.
- Peraturan Johor: secara amnya harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, kelulusan negeri, dan fi kelulusan sebanyak 3% daripada harga (minimum RM30,000) serta RM2,000 bagi setiap hakmilik.
- Duti setem: 8% atas pindah milik hartanah kediaman kepada bukan warganegara mulai 1 Januari 2026.
- Cukai AS: warganegara dikenakan cukai atas pendapatan seluruh dunia, jadi sewa dan keuntungan dari Malaysia dilaporkan dalam dolar AS. Kredit cukai asing (foreign tax credit) boleh mengimbangi cukai pendapatan Malaysia; tiada perjanjian cukai pendapatan AS–Malaysia.
- Pelaporan AS: rumah yang dipegang atas nama sendiri tidak dilaporkan dalam FBAR atau Form 8938, tetapi akaun bank Malaysia perlu dilaporkan sebaik sahaja melepasi ambang.
- Rumah tidak datang bersama visa: warganegara AS boleh melawat tanpa visa sehingga 90 hari; tempoh tinggal yang lebih lama memerlukan MM2H, PVIP atau pas lain. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC.
Dari sudut Malaysia: apa yang boleh dibeli oleh warganegara AS di Johor
Malaysia melayan warganegara AS sama seperti pembeli asing lain, dan setiap negeri menetapkan syaratnya sendiri. Di Johor:
| Peraturan | Maksudnya bagi anda | Sumber |
|---|---|---|
| Harga minimum | Secara amnya RM1 juta bagi pembeli asing hartanah kediaman, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya. | Malaysian Bar Circular 444/2024; New Straits Times, April 2026 |
| Kelulusan negeri dan fi kelulusan | Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan kelulusan negeri. Fi: 3% daripada harga (atau nilaian, jika lebih tinggi), minimum RM30,000, serta RM2,000 bagi setiap hakmilik; 2% (minimum RM20,000) antara ahli keluarga terdekat. | PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025 |
| Duti setem atas pindah milik | Kadar rata 8% daripada harga atau nilai pasaran bagi hartanah kediaman yang dibeli oleh individu yang bukan warganegara atau pemastautin tetap, mulai 1 Januari 2026. | Garis panduan duti setem LHDN, 30 Jun 2026 |
| Cukai semasa menjual (RPGT) | Bagi bukan warganegara: 30% daripada keuntungan dalam tempoh lima tahun, 10% mulai tahun keenam. Pihak pembeli menahan 7% daripada harga untuk LHDN dalam tempoh 60 hari. | Halaman kadar RPGT dan tanggungjawab pemeroleh LHDN, dikemas kini Jun 2026 |
| Sewa daripada hartanah | Individu bukan pemastautin membayar kadar rata 30% tanpa pelepasan peribadi. | LHDN, “Who is taxable”, disemak November 2026 |
Berdasarkan dua contoh harga (pengiraan saya):
| Harga belian | Duti setem (8%) | Fi kelulusan negeri (3%) | Jumlah sebelum kos guaman dan pinjaman |
|---|---|---|---|
| RM1,000,000 | RM80,000 | RM30,000 | RM1,110,000 |
| RM1,500,000 | RM120,000 | RM45,000 | RM1,665,000 |
Untuk maklumat lanjut, lihat harga minimum warga asing di Johor, kelulusan negeri di Johor, duti setem pada 2026 dan RPGT.
Miliki atas nama sendiri, dan fahami cara pinjaman berfungsi
Unit atas nama rakan warga Malaysia tidak memberi anda pemilikan berdaftar; lihat risiko pemilikan melalui penama. Struktur syarikat mengubah kedua-dua peraturan Malaysia dan pemfailan AS anda, jadi dapatkan nasihat di kedua-dua pihak terlebih dahulu; lihat membeli melalui syarikat. Bank Negara Malaysia membenarkan bukan pemastautin meminjam ringgit untuk hartanah kediaman, tetapi setiap bank menentukan sendiri jumlah yang dipinjamkan; lihat pinjaman perumahan untuk warga asing dan peraturan margin pembiayaan.
Cukai AS: rumah Johor anda dilaporkan dalam penyata cukai AS
IRS menyatakan bahawa warganegara AS dikenakan cukai atas pendapatan seluruh dunia daripada semua sumber, dengan peraturan pemfailan yang secara amnya sama sama ada mereka tinggal di AS atau di luar negara. Bagi rumah di Johor, ini penting apabila anda menyewakannya, menjualnya atau mewariskannya.
| Peristiwa | Malaysia | Amerika Syarikat |
|---|---|---|
| Anda menyewakan unit | Sewa dicukai di Malaysia (kadar rata 30% jika anda bukan pemastautin cukai Malaysia) | Sewa dilaporkan dalam dolar AS; cukai Malaysia boleh dikreditkan (Form 1116) atau ditolak |
| Anda menjual | RPGT atas keuntungan (30% dalam tempoh lima tahun, 10% selepas itu); 7% daripada harga ditahan | Keuntungan dilaporkan dalam dolar AS; tanya tentang pengecualian rumah utama dan kredit bagi cukai Malaysia |
| Anda meninggal dunia atau menghadiahkannya | Probet atau surat kuasa mentadbir di Malaysia; wasiat Malaysia banyak membantu | Harta pusaka kasar warganegara merangkumi semua yang dimiliki semasa kematian; pengecualian asas 2026 ialah US$15 juta |
Sewa: dilaporkan dalam dolar, dengan kredit bagi cukai Malaysia
- Tukar kepada dolar. IRS menyatakan bahawa amaun dalam penyata cukai AS mesti dalam dolar AS, secara amnya pada kadar pertukaran ketika anda menerima, membayar atau mengakru setiap item.
- Pengecualian pendapatan diperoleh asing (foreign earned income exclusion) tidak meliputi sewa. IRS mentakrifkan pendapatan diperoleh asing sebagai bayaran untuk perkhidmatan peribadi, seperti upah, gaji dan yuran profesional. Sewa bukan pendapatan sedemikian, jadi ia tetap dikenakan cukai walaupun gaji anda dikecualikan.
- Kredit cukai asing. Di bawah IRS Topic 856, anda boleh menuntut kredit (secara amnya melalui Form 1116) atau potongan bagi cukai pendapatan asing yang merupakan liabiliti sah dan sebenar. Cukai yang boleh dikembalikan oleh Malaysia kepada anda tidak dikira, jadi failkan penyata cukai Malaysia anda dengan betul terlebih dahulu.
- Tiada perjanjian cukai. Malaysia tidak tersenarai dalam senarai perjanjian cukai pendapatan AS oleh IRS (dikemas kini Januari 2026). Pelepasan hanya datang daripada peraturan kredit AS; minta penyedia cukai AS mengira perbelanjaan, susut nilai dan had kredit.
Untuk sudut Malaysia dalam menyewakan hartanah, lihat cukai pendapatan sewa bagi tuan rumah bukan pemastautin dan mengurus hartanah JB dari luar negara.
Menjual: dua sistem cukai menilai keuntungan yang sama
Malaysia mengenakan RPGT atas keuntungan dalam ringgit; AS mengukur keuntungan dalam dolar, jadi pergerakan kadar pertukaran boleh menjadikan kedua-dua angka itu agak berbeza. Simpan dokumen pembelian dan penjualan bersama kadar pertukaran pada setiap tarikh. Pengecualian jualan rumah IRS (sehingga US$250,000, atau US$500,000 bagi pemfail bersama, untuk rumah utama yang dimiliki dan didiami selama dua daripada lima tahun terakhir) tidak dinyatakan terhad kepada rumah di AS; jika anda akan tinggal di rumah Johor anda, tanya penyedia cukai anda sama ada ia terpakai. Lihat juga menjual hartanah JB sebagai warga asing dan dokumen hartanah yang perlu disimpan.
Harta pusaka dan hadiah
IRS menyatakan bahawa harta pusaka kasar merangkumi semua yang anda miliki semasa kematian; pengecualian asas ialah US$15 juta bagi kematian pada 2026, dan pengecualian hadiah tahunan US$19,000 bagi setiap penerima. Wasiat Malaysia sangat memudahkan waris memindahkan hakmilik. Lihat menulis wasiat di Malaysia dan benefisiari asing mewarisi hartanah.
Membeli di JB sebagai warganegara AS?
Beritahu saya di mana anda tinggal dan bajet anda. Saya akan menyenaraikan setiap kos di Malaysia, bila setiap bayaran perlu dibuat dan dokumen yang akan anda terima, supaya penyedia cukai AS anda mempunyai rekod dari hari pertama.
WhatsApp JasonFBAR dan FATCA: apa yang perlu dilaporkan, dan apa yang tidak
Akaun bank Malaysia yang anda buka untuk ansuran, fi dan sewa, bukan rumah itu, yang biasanya menyebabkan borang-borang ini perlu difailkan.
| Borang | Siapa yang memfailkan | Ambang | Rumah atas nama sendiri? |
|---|---|---|---|
| FBAR (FinCEN Form 114), difailkan dalam talian dengan FinCEN | Orang AS yang mempunyai kepentingan kewangan dalam, atau kuasa menandatangani ke atas, akaun kewangan asing | Jumlah nilai akaun asing melebihi US$10,000 pada bila-bila masa dalam tahun tersebut | Tidak perlu dilaporkan |
| Form 8938, dilampirkan pada penyata cukai anda | Pembayar cukai yang mempunyai aset kewangan asing tertentu | Tinggal di AS: melebihi US$50,000 pada akhir tahun atau US$75,000 pada bila-bila masa (bujang). Tinggal di luar negara: melebihi US$200,000 atau US$300,000 (bujang); dua kali ganda bagi pemfail bersama. | Tidak perlu dilaporkan |
- Tarikh akhir. FBAR perlu difailkan selewat-lewatnya 15 April, dengan lanjutan automatik hingga 15 Oktober. Warganegara yang tinggal di luar negara mendapat lanjutan automatik bagi penyata cukai hingga 15 Jun, walaupun faedah dikira dari 15 April.
- FATCA. Malaysia dan AS menandatangani perjanjian antara kerajaan FATCA pada 21 Julai 2021 (Ministry of Finance), jadi jangkakan bank Malaysia anda bertanya tentang status cukai AS anda; lihat membuka akaun bank sebagai warga asing.
- Tiada jalan pintas. Jangan sekali-kali memecahkan pemindahan wang supaya kekal di bawah paras pelaporan. Peguam dan bank di Malaysia juga menyemak sumber dana di bawah Anti-Money Laundering Act 2001; lihat semakan sumber dana.
Jika anda bercadang tinggal di Johor
Berpindah ke sini tidak menamatkan kewajipan pemfailan AS. Jika anda berada cukup lama di Malaysia, anda mungkin menjadi pemastautin cukai Malaysia (lihat peraturan 182 hari), jadi sewa di Malaysia dicukai pada kadar pemastautin dan bukan kadar rata 30%, manakala penyata cukai AS anda tetap perlu difailkan setiap tahun. Sebelum meninggalkan Malaysia untuk selamanya, baca pelepasan cukai bagi pemilik hartanah.
Visa: rumah tidak datang bersama visa
US State Department menyatakan bahawa warganegara AS tidak memerlukan visa untuk tempoh tinggal sehingga 90 hari, dengan pasport yang sah enam bulan selepas ketibaan dan Malaysia Digital Arrival Card. Ini mencukupi untuk lawatan melihat rumah; memiliki rumah tidak memanjangkan tempoh tinggal, seperti yang saya jelaskan dalam adakah membeli hartanah memberi hak pemastautin di Malaysia? Pilihan untuk tinggal lebih lama:
| Pilihan | Syarat utama | Perlu beli rumah? |
|---|---|---|
| MM2H Silver, Gold, Platinum | Umur 25 tahun ke atas; deposit tetap USD150,000, USD500,000 atau USD1 juta; pas 5, 15 atau 20 tahun | Ya, selepas kelulusan: sekurang-kurangnya RM600,000, RM1 juta atau RM2 juta, dipegang selama 10 tahun. Peraturan pembeli asing Johor masih terpakai. |
| MM2H SEZ/SFZ | Deposit tetap USD65,000 (umur 21 hingga 49) atau USD32,000 (50 tahun ke atas); pas 10 tahun | Ya: dibeli terus daripada pemaju, harga minimum mengikut dasar Johor, dipegang selama 10 tahun |
| Premium Visa Programme (PVIP) | Pendapatan bulanan RM40,000 dan deposit tetap RM1 juta; sehingga 20 tahun; boleh bekerja | Tidak, tetapi pemegang boleh membeli |
| DE Rantau Nomad Pass, pas kerja | Untuk pekerja jarak jauh atau mereka yang bekerja di Malaysia; semak dengan MDEC atau majikan anda untuk syarat terkini | Tidak |
Saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC untuk permohonan dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan panduan MM2H 2026 saya, penyemak kelayakan dan sokongan hartanah MM2H. Permohonan PVIP dibuat melalui agensi yang diberi kuasa oleh Imigresen; lihat panduan PVIP saya. Pesara juga boleh membaca bersara di JB.
Senarai semak praktikal untuk pembeli AS
- Jumpa penyedia cukai AS sebelum anda membuat tempahan tentang sewa, jualan dan akaun Malaysia anda.
- Pastikan unit layak: harga pada atau melebihi harga minimum Johor, hakmilik terbuka kepada warga asing.
- Bayar daripada akaun anda sendiri ke akaun klien peguam atau akaun projek pemaju; lihat membayar dari luar negara.
- Simpan satu fail: SPA, dokumen pindah milik, resit duti setem, surat kelulusan, penyata cukai Malaysia, baki akaun dan kadar pertukaran.
- Tandatangan dari luar negara jika perlu: lihat membeli tanpa perlu terbang ke sini dan surat kuasa wakil.
Panduan berkaitan: ekspatriat UK dan Australia, pembeli Filipina dan ekspatriat di Singapura.
Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda
- Iskandar Puteri: Medini, sekolah antarabangsa di EduCity dan Second Link.
- JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link, dengan perkhidmatan disasarkan pada Februari 2027.
- Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap dengan sekolah dan pusat beli-belah.
- Permas Jaya dan Senibong: rumah tepi air di sebelah timur.
Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau layari projek baharu di Johor Bahru.
Lagi panduan hidup di Johor: Kos sara hidup di JB · Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Hospital dan penjagaan kesihatan di JB · Menyewa di JB sebagai warga asing
Soalan lazim
Bolehkah warganegara AS membeli hartanah di Malaysia?
Boleh, atas nama sendiri, sebagai pembeli asing. Di Johor, ini secara amnya bermaksud harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan rumah, kelulusan negeri dengan fi kelulusan 3% (minimum RM30,000) dan duti setem 8% atas pindah milik.
Adakah saya perlu melaporkan rumah saya di Malaysia dalam FBAR atau Form 8938?
Tidak, jika anda memegangnya secara terus atas nama sendiri: IRS menyatakan hartanah asing yang dipegang secara terus tidak perlu dilaporkan dalam mana-mana borang tersebut. Akaun bank Malaysia anda perlu dilaporkan dalam FBAR apabila jumlah nilainya melebihi US$10,000 pada bila-bila masa dalam tahun tersebut.
Adakah saya membayar cukai AS atas sewa daripada rumah di Johor?
Ya. Warganegara AS dikenakan cukai atas pendapatan seluruh dunia, jadi sewa dilaporkan dalam penyata cukai AS anda dalam dolar. Secara amnya, anda boleh menuntut kredit cukai asing atau potongan bagi cukai pendapatan Malaysia yang dibayar ke atas sewa itu. Pengecualian pendapatan diperoleh asing tidak meliputi sewa.
Adakah terdapat perjanjian cukai antara AS dan Malaysia?
Bukan perjanjian cukai pendapatan: Malaysia tiada dalam senarai perjanjian cukai pendapatan AS oleh IRS. Pelepasan daripada cukai berganda datang daripada peraturan kredit cukai asing AS. Kedua-dua negara memang telah menandatangani perjanjian FATCA pada Julai 2021.
Apakah cukai Malaysia yang saya bayar apabila menjual?
RPGT pada kadar 30% daripada keuntungan jika anda menjual dalam tempoh lima tahun selepas membeli dan 10% mulai tahun keenam, bagi individu yang bukan warganegara atau pemastautin tetap. Pihak pembeli menahan 7% daripada harga untuk LHDN. Keuntungan itu juga dilaporkan dalam penyata cukai AS anda.
Adakah membeli hartanah di Malaysia memberi warganegara AS visa?
Tidak. Warganegara AS boleh melawat tanpa visa sehingga 90 hari. Tempoh tinggal yang panjang memerlukan MM2H, PVIP, DE Rantau atau pas kerja, dan hanya MM2H yang mewajibkan pembelian rumah. Jason berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa.
Merancang pembelian dari AS atau luar negara?
Beritahu saya di mana anda tinggal, bajet anda dan rumah yang anda inginkan. Saya akan menyenarai pendek unit yang mematuhi peraturan pembeli asing Johor, menyenaraikan kos penuh di Malaysia dan bekerjasama dengan peguam anda untuk kelulusan negeri. Anda juga boleh membuat temujanji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.
Sumber: IRS, U.S. citizens and resident aliens abroad, dikemas kini 20 Oktober 2026; IRS, Foreign earned income exclusion, dikemas kini 12 Jun 2026; IRS, Topic 856, Foreign tax credit, dikemas kini 26 Oktober 2026; IRS, Foreign currency and currency exchange rates, dikemas kini 22 Mei 2026; IRS, United States income tax treaties A to Z, dikemas kini 3 Januari 2026; IRS, Topic 701, Sale of your home, dikemas kini 9 November 2026; IRS, What’s new: estate and gift tax, dikemas kini 3 November 2026; IRS, Frequently asked questions on estate taxes, dikemas kini 23 Julai 2026; IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR), dikemas kini 30 Julai 2026; IRS, Comparison of Form 8938 and FBAR requirements, dikemas kini 19 September 2026; Ministry of Finance Malaysia, press release on the Malaysia–US FATCA agreement, 21 Julai 2021; US Department of State, Malaysia international travel information, disemak November 2026; Bank Negara Malaysia, Foreign Exchange Policy, non-residents investing in Malaysia, disemak November 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (foreign-interest approval fees), berkuat kuasa 1 Julai 2025; Malaysian Bar, Circular No 444/2024, restrictions on non-citizens, 23 Disember 2024; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; LHDN, RPGT rates, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, RPGT responsibilities of disposer and acquirer, dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, Who is taxable (non-resident individuals), disemak November 2026; MM2H official site, requirements and regulations (dikemas kini 10 Februari 2026), disemak November 2026; MOTAC, Terms and Regulations under the SEZ/SFZ category, Januari 2026; Immigration Department of Malaysia, PVIP general FAQ, disemak November 2026
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Jason tidak memberi nasihat cukai AS atau memproses permohonan visa; untuk MM2H, beliau berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC. Peraturan AS, Malaysia dan Johor boleh berubah; sahkan dengan profesional cukai AS, LHDN dan peguam Malaysia anda sebelum setiap langkah.