2026年如何看懂马来西亚地契（geran）：地契编号、地段、mukim、地契期限、土地用途与产权负担

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日

本指南写给柔佛的买家、卖家和继承人，无论是本地人还是来自海外，帮助你看懂地契。简单来说：地契告诉你这是哪一块土地（地契编号、地段、mukim和县）、持有多久（永久地契，或注明到期日的租赁地契）、可以用来做什么（土地用途类别和明示条件）、处理这块地有什么限制（权益限制）、谁拥有它，以及有什么登记在它上面，例如银行抵押或禁止令（caveat）。纸本副本可能已经过时，所以一定要通过查册，与土地局的登记册核对。

Geran、IDT和登记册：你看的是哪一份文件？

在马来西亚，人们把任何地契都叫做“geran”，但严格来说，Geran只是地契的其中一种。地契发出时，土地局保留登记册地契文件，并把发出地契文件（IDT）交给业主。槟城土地局把电脑化版本称为DHDK（存放在局里的登记册副本）和DHKK（由业主或其他有关方持有的发出文件）。

根据《National Land Code》（Act 828），登记册文件是地契的确凿证据（第89条），而注册使业主获得不可推翻的地契，但欺诈等情况除外（第340条）。如果业主有房屋贷款，IDT通常由银行保管。所以，一份影印本，甚至是IDT原件，都可能没有显示最新的抵押、禁止令或法庭命令。查册显示的是登记册今天的状况。

地契类型和保管单位

缩写	全称	地契期限	保管单位（柔佛）
GRN或GN	Geran（Geran Negeri）	通常是永久地契	PTG Johor（土地注册局地契）
PN	Pajakan Negeri（州租赁）	租赁地契	PTG Johor（土地注册局地契）
HS(D)	Hakmilik Sementara Daftar	临时地契，土地注册局	PTG Johor（土地注册局地契）
GM	Geran Mukim	通常是永久地契	县土地局（县土地局地契）
PM	Pajakan Mukim（mukim租赁）	租赁地契	县土地局（县土地局地契）
HS(M)	Hakmilik Sementara Mukim	临时地契，县土地局	县土地局（县土地局地契）
分层地契	Hakmilik Strata	跟随母地契	PTG Johor

临时地契（hakmilik sementara）是在土地完成精确测量之前发出的；测量获认证后，再发出正式地契。槟城土地局表示，转名和抵押等交易可以在临时地契上进行，无须等待正式地契。我的临时地契与正式地契指南解释了这对买家意味着什么。

逐行看懂地契

早期手写地契、电脑化地契和分层地契的版面各有不同，但列出的资料是一样的。以下是你要找的栏目，以及你会看到的马来文标签：

栏目（马来文标签）	它告诉你什么	要检查什么
地契编号（No. Hakmilik）	地契类型和编号，例如GN或HS(D)编号	与SPA、贷款文件和查册结果一致
地段编号（No. Lot）	已测量的地段；临时地契可能带有临时编号	与你看过的房子或土地以及位置图一致
Mukim、Bandar或Pekan；Daerah；Negeri	土地所在位置：县和州内的mukim或镇	告诉你地契由哪个土地局保管
面积（Luas）	土地面积，较新的地契使用公制单位	与SPA比较；分层地契请看单位（parcel）面积
地契期限（Tempoh Pegangan）	Selama-lamanya（永久地契），或pajakan若干年，并注明到期日	剩余年数；银行对剩余期限短的租赁地契会特别留意
年税（Cukai Tahunan）	该土地须缴的地税	要求看最新收据；欠缴会阻碍注册
土地用途类别（Kategori Penggunaan Tanah）	Pertanian（农业）、Bangunan（建筑）或Perusahaan（工业）	住家一般应位于建筑类土地上
明示条件（Syarat-syarat Nyata）	土地可作什么用途，例如住宅建筑	商业地上的店铺、办公室或服务式公寓用途，费用不同
权益限制（Sekatan-sekatan Kepentingan）	对转名、出租或抵押的限制	是否须取得州政府同意；是否禁止非公民
注册业主（Tuan Punya Berdaftar）	业主或共同业主及其份额	每一位名字在上面的人都必须签署或有人代表
交易记录（Rekod Urusan）	已注册的抵押、租赁、禁止令、留置权和禁令（prohibitory order）	任何看不懂的地方，都要问你的律师

地契期限：永久地契还是租赁地契

法典允许州政府以永久或定期方式批出土地，州租赁一般最长99年。租赁地契会显示到期日；用到期年份减去今年，就是剩余期限。一份2006年开始的99年租赁地契，到2026年约剩79年。参阅永久地契与租赁地契、柔佛租赁地契续期，至于一些柔佛房源上看到的“lease tenancy”标签，请参阅这篇解说。

土地用途类别和明示条件

法典第52条规定三个类别：农业、建筑和工业。明示条件则更具体地说明允许的用途，例如一间住宅、一栋商业建筑或一间工厂。如果类别或条件与产业的实际用途不符，例如农业地上的房子，或当住家用的办公室，可能会影响贷款、地税和各项批准。更改用途须另行向土地局申请（tukar syarat），并须缴付费用和地价。我的商业地契服务式公寓和查询分区规划指南有更详细的说明。

权益限制

法典第120条允许州政府施加权益限制。柔佛常见的例子：

• 未经州政府同意，不得转名、出租或抵押。你的律师会申请同意，这需要时间；要在SPA中预留这段时间。PTG Johor的iTanah网站接受在线申请同意。参阅柔佛州政府同意。
• 低价房和可负担房屋。柔佛的转名清单规定，低价房、中低价房和Rumah Mampu Milik Johor房屋须取得州房屋部门批准。
• 禁止非公民。根据第433B条，非公民的任何购置都须取得州政府批准，而禁止转名给非公民的限制，意味着外国买家不能购买该产业。
• 马来保留地。注明为马来保留地的土地受另一套规定约束；参阅柔佛的马来保留地。

业主和产权负担

业主栏列出每一位注册业主及其份额，例如各占一半。交易记录栏则记录对土地有约束力的事项：

• 抵押（gadaian）：已注册的银行贷款。在二手房交易中很常见；卖方贷款会在成交时赎回，抵押随之解除。参阅解除抵押。
• 禁止令（kaveat）：对某项权益的申索，或由注册官下令冻结。再付任何款项之前，先停下来问你的律师。
• 禁令（perintah larangan）：禁止交易的法庭命令，常与判决债务有关。
• 租赁或租约：已注册的租赁对新业主有约束力。

我的地契查册与禁止令指南解释了每一种禁止令以及它如何结束。

分层地契有什么不同

公寓、组屋或分层有地住宅的每个单位都有一份分层地契，根据《Strata Titles Act 1985》第16条从母地契发出。槟城土地局解释了额外的项目：单位本身、其份额单位（share units）、任何附属单位（通常是在分层图上显示、与主单位一起使用的停车位或储藏室），以及在分期项目中的临时楼座（provisional blocks）。地契期限、土地用途和限制都跟随母地契，所以这些也要看。

• 检查单位、楼层和建筑是否与你看过的单位一致。
• 检查份额单位，它会影响你的投票权和你分摊的费用；参阅看懂JMB账目。
• 检查你所付钱买的停车位是否作为附属单位列在你的地契上；参阅附属单位。
• 还没有分层地契？查册会显示发展商的母地契。参阅在没有个别分层地契的情况下买房。

柔佛律师公会（Johore Bar Committee）在2025年通知会员，柔佛的律师可以通过eStrata Johor在线进行分层地契私人查册。另请参阅分层地契解说和有地分层地契。

查册地契：iTanah、e-Tanah和柜台

柔佛的在线土地网站是由PTG Johor运营的iTanah；柔佛律师公会宣布它从2026年2月3日起推行。根据2026年的用户手册，你可以个人身份或律师代表身份注册账户，并验证电邮。私人查册涵盖现有地契、已注销地契和已不再有效的资料，付款前会显示收费，付款后查册记录会电邮给你并可下载。其他州有各自的系统；例如雪兰莪和槟城使用e-Tanah。

查册	法律	柔佛渠道	用途
私人查册（carian persendirian）	《National Land Code》第384条	iTanah在线或土地局柜台	订房或出价前自己检查
正式查册（carian rasmi）	《National Land Code》第385条	在柜台提交Form C2，或在一次性指纹验证后通过iTanah；PTG Johor 2026年表格列明每份地契RM150	律师和银行在签约及成交前使用

看地契时的警示信号

• 业主名字与卖方的身份证件不符，又没有遗产或授权书可以解释。
• 对方只提供影印本，卖方不肯透露地契编号让你查册。
• 有一项没人告诉你的禁止令、禁令或注册官禁止令。
• 租赁剩余期限很短，或土地用途或条件与产业不符。
• 你是外国买家，而地契有禁止非公民的限制。在柔佛，外国人只能购买RM1 million起的住宅，只有少数例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区获得整体豁免（New Straits Times，2026年4月）；参阅我的最低价格门槛指南。

以上每一项，都须在你再付款之前由律师给出答案。我的房产骗局指南介绍了假业主骗局。对于MM2H申请人，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，负责产业方面的事务；批准与否由有关当局决定。

如果这对你很重要，可以在哪里买

• Tebrau、Setia Indah和Molek：拥有个别地契的有地住宅。
• Mount Austin：有分层地契的公寓以及排屋。
• Iskandar Puteri：住宅和商业地契都有。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道的家庭型城镇。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：地契查册与禁止令 · 永久地契与租赁地契 · 分层地契解说 · 地税和门牌税

常见问题

马来西亚地契上的geran是什么意思？

人们用geran来称呼任何地契，但严格来说，Geran（GRN或GN，mukim地契则为GM）只是正式地契的一种，通常是永久地契。其他类型包括州租赁或mukim租赁（PN、PM）以及临时地契（HS(D)、HS(M)）。

HS(D)和HS(M)有什么不同？

两者都是在土地完成精确测量之前发出的临时地契。HS(D)是由PTG Johor保管的土地注册局地契，HS(M)则是由县土地局保管的县土地局地契。

土地用途类别是什么意思？

根据《National Land Code》第52条，土地分为三个类别之一：农业、建筑或工业。地契上的明示条件再更具体地说明土地可作什么用途。

什么是权益限制？

州政府对处理土地施加的限制，例如未经其同意不得转名、出租或抵押，或不得转名给非公民。所需的同意由你的律师申请。

如何在线查询柔佛地契？

使用PTG Johor的iTanah网站。注册账户，输入地契或地段资料，缴付显示的费用，私人查册记录就会电邮给你。律师可以通过eStrata Johor查册分层地契。

纸本地契足以证明拥有权吗？

不够。土地局的登记册才是确凿证据，纸本副本可能已经过时或由银行保管。要查册才能看到目前的业主以及任何登记在土地上的事项。

在看新山的产业和它的地契？

把项目名称或地址发给我，如果有的话也附上地契或地段编号。在你缴付订金之前，我会安排私人查册，并带你看懂地契的内容；之后由你的律师进行正式查册。你也可以预约见面，人在国外的话也可以预约Zoom咨询。

来源：《National Land Code》（Act 828），第52、76、89、120、340、384、385和433B条，2026年11月查阅；《Strata Titles Act 1985》（Act 318），第16条；柔佛土地局，转名申请清单（Senarai Semak Borang Pindahmilik），2026年；槟城土地与矿务局，土地事务注册常见问题（地契类型、DHKK和DHDK、临时地契），2026年11月查阅；槟城土地与矿务局，分层地契常见问题，2026年11月查阅；Johore Bar Committee，Circular No. 77/2025，柔佛iTanah网站的推行（自2026年2月3日起）；Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor，iTanah公众用户手册，1.0版，2026年；PTG Johor，Borang C2：正式查册申请，修订01/2026，2026年5月发布；Johore Bar Committee，Circular No. 11/2025，通过eStrata Johor在线私人查册分层地契，2025年；雪兰莪州政府，e-Tanah公众用户手册，1.0版，2023年9月28日；槟城土地与矿务局，e-Tanah简介，2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月13日，不构成法律建议。地契格式、土地局程序和费用会改变；在作出承诺前，请通过查册和你的律师确认地契，并向PTG Johor或县土地局确认程序。