Soalan untuk ditanya semasa melawat rumah subsale di Johor Bahru (2026): senarai semak boleh cetak

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk sesiapa yang melawat rumah jualan semula (subsale) di Johor Bahru, sama ada anda tinggal di JB, berulang-alik dari Singapura atau terbang dari Indonesia, India atau China. Jawapan ringkasnya: lawatan ialah peluang terbaik anda untuk bertanya kepada penjual dan pejabat pengurusan soalan-soalan yang menentukan sama ada anda patut membuat tawaran. Tanya tentang hakmilik dan pegangan, sebarang pinjaman atau kaveat, bil tertunggak, pengubahsuaian dan permitnya, kebocoran dan keretakan, pengurusan bangunan, sebarang penyewa, banjir, parkir dan apa sebenarnya yang ditinggalkan di dalam rumah. Kemudian semak jawapan itu dengan dokumen sebelum anda menandatangani apa-apa.

Sebelum anda pergi: minta perkara ini lebih awal

Lawatan yang baik bermula sehari dua lebih awal. Apabila saya mengaturnya, saya meminta beberapa perkara daripada pemilik supaya kita tidak meneka pada hari lawatan:

• Butiran hakmilik: jenis dan nombor hakmilik, nombor lot atau petak, dan nama pemilik berdaftar. Butiran ini membolehkan anda membuat carian tanah persendirian sebelum membuat tawaran.
• Bil cukai taksiran terkini daripada majlis (MBJB, MBIP atau MPKu) dan resit cukai tanah. Ia menunjukkan nama pemilik dan sama ada bil telah dijelaskan.
• Bagi kondo: penyata penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas terkini serta bilangan petak parkir yang disertakan dengan unit.
• Bagi rumah bertanah: sebarang pelan atau permit yang diluluskan untuk sambungan.

Penjual yang enggan berkongsi butiran asas hakmilik ialah tanda amaran. Panduan saya tentang penipuan hartanah di JB menerangkan cara mengesahkan bahawa anda berurusan dengan pemilik sebenar dan ejen berdaftar.

Senarai semak lawatan (cetak atau simpan)

Bawa jadual ini semasa lawatan. Lajur sebelah kanan ialah cara anda menyemak jawapan, kerana jawapan lisan hanyalah titik permulaan.

Topik	Soalan untuk ditanya	Cara menyemaknya
Pemilik	Siapa nama dalam hakmilik? Adakah setiap pemilik akan menandatangani?	Carian tanah persendirian; salinan IC atau pasport pemilik
Pegangan	Pegangan bebas atau pajakan? Jika pajakan, bila tamat?	Carian hakmilik; lihat pegangan bebas vs pajakan
Status hakmilik	Hakmilik individu atau strata sudah dikeluarkan? Atau masih di bawah hakmilik induk?	Carian hakmilik; surat pemaju bagi unit di bawah hakmilik induk
Sekatan	Ada sekatan kepentingan, seperti kebenaran Negeri untuk pindah milik?	Carian hakmilik
Pinjaman dan kaveat	Adakah terdapat pinjaman bank? Ada kaveat atau perintah mahkamah?	Carian hakmilik; penyata penebusan bank penjual kemudian
Bil	Adakah cukai taksiran, cukai tanah, air dan elektrik telah dijelaskan?	Bil dan resit terkini
Tunggakan penyelenggaraan	Ada caj penyelenggaraan atau kumpulan wang penjelas yang belum dibayar?	Sijil daripada JMB atau MC (sehingga RM50)
Levi khas	Ada levi atau pembaikan besar yang diluluskan atau dicadangkan?	Minit AGM; pejabat pengurusan
Pengubahsuaian	Apa yang diubah, dan adakah ia diluluskan?	Permit majlis; surat kelulusan pengurusan
Kebocoran dan kelembapan	Pernah bocor dari bumbung, unit di atas atau paip? Sudah dibaiki?	Pemeriksaan visual; resit pembaikan; rekod pengurusan
Keretakan dan struktur	Ada keretakan, lantai mendap atau pintu yang tersekat?	Pemeriksaan visual; pemeriksa bangunan jika ragu-ragu
Anai-anai	Pernah ada anai-anai atau rawatan?	Resit rawatan; cari terowong tanah
Pendawaian	Bila kali terakhir pendawaian dikemas kini?	Usia kotak DB; laporan juruelektrik bagi rumah lama
Penyewa	Adakah disewakan? Sehingga bila, pada sewa berapa, dan siapa yang memegang deposit?	Perjanjian sewa yang telah disetem
Banjir	Pernahkah rumah, jalan atau tempat letak kereta dilanda banjir?	Jiran; JPS Public Infobanjir; laporan berita
Parkir	Berapa petak, nombor apa, petak aksesori atau diperuntukkan?	Hakmilik strata; daftar tempat letak kereta pengurusan
Yang disertakan	Kelengkapan, perkakas dan perabot mana yang ditinggalkan?	Senarai bertulis yang dilampirkan pada tawaran
Masa	Mengapa dijual, dan bila pemilik boleh menyerahkan rumah?	Persetujui tarikh penyempurnaan dan penyerahan

Hakmilik, pegangan dan bebanan

Sesiapa sahaja boleh membuat carian persendirian ke atas hakmilik tanah (seksyen 384 National Land Code). Di Johor anda boleh membuatnya di kaunter pejabat tanah atau melalui iTanah, portal Pejabat Tanah dan Galian Johor. Lihat pemilik berdaftar, pegangan dan tarikh tamat, kategori kegunaan tanah, sekatan kepentingan, gadaian, kaveat dan perintah larangan. Gadaian kepada bank adalah perkara biasa; ia ditebus daripada wang pembelian anda semasa penyempurnaan. Kaveat atau perintah mahkamah yang tidak dapat dijelaskan bukan perkara biasa, jadi berhenti dahulu sehingga peguam anda tahu mengapa ia ada. Panduan saya tentang carian hakmilik tanah dan kaveat menerangkan keputusan carian, dan membeli apabila penjual masih ada pinjaman menerangkan proses penebusan.

Bagi kondo yang belum mempunyai hakmilik strata, pemilikan bergantung pada SPA asal dan sebarang surat ikatan penyerahan hak, jadi tanya sama ada penjual memilikinya. Lihat hakmilik strata dijelaskan. Jika iklan menunjukkan label pegangan yang luar biasa, baca apa maksud “lease tenancy”.

Bil dan tunggakan penyelenggaraan

Sesetengah hutang kekal bersama hartanah. Badan pengurusan boleh menuntut caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas yang belum dibayar daripada pemilik kemudian, dan cukai tanah serta cukai taksiran yang tertunggak menjadi caj ke atas tanah, seperti yang diterangkan dalam panduan tunggakan dan pembahagian saya. Elektrik berbeza: TNB menyatakan pemilik baharu yang membuka akaun dengan bukti pemilikan tidak mengambil alih tunggakan penghuni sebelumnya (keratan berita TNB, Januari 2024).

Bagi kondo, minta sijil di bawah seksyen 31 (JMB) atau seksyen 73 (MC) Strata Management Act 2013 daripada pejabat pengurusan. Bakal pembeli boleh memohon, fi dihadkan kepada RM50, dan sijil itu menunjukkan caj, sebarang tunggakan, baki dalam akaun penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, serta pembaikan yang mungkin menimbulkan liabiliti bagi unit tersebut. Perkara terakhir itu penting: pembaikan besar yang sudah dirancang boleh bermakna levi khas tidak lama selepas anda membeli.

Pengubahsuaian dan permit

Minta pemilik menyenaraikan setiap perubahan sejak rumah atau unit itu dibina, kemudian tanya yang mana telah diluluskan. Soalannya berbeza mengikut jenis hartanah:

• Rumah bertanah: dapur yang dipanjangkan, sambungan belakang dan tepi, tingkat tambahan, bumbung anjung yang ditinggikan atau anjung kereta yang diubah suai. Seksyen 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu untuk mendirikan bangunan, dan kebanyakan sambungan termasuk dalam kategori ini. MBJB menyenaraikan fi pelan penalti sebanyak sepuluh kali ganda fi pemprosesan bagi kerja yang dibina tanpa kelulusan (senarai semak bertarikh Disember 2022). Lihat sambungan tanpa kelulusan pada rumah subsale dan permit pengubahsuaian di JB.
• Kondo: undang-undang kecil standard mewajibkan kelulusan bertulis pihak pengurusan sebelum pengubahsuaian. Tanya sama ada deposit pengubahsuaian telah dikembalikan, yang menunjukkan kerja itu diterima, dan cari balkoni yang ditutup atau kawasan basah yang dipindahkan, yang sering melanggar peraturan.

Kerja tanpa kelulusan menjadi masalah anda selepas pindah milik, jadi tanya peguam anda sama ada SPA patut mewajibkan penjual menyelesaikannya atau mendedahkannya secara bertulis. Pengubahsuaian juga mempengaruhi nilai: lihat pengubahsuaian dan nilai jualan semula.

Kecacatan yang perlu dicari semasa meninjau rumah

• Air. Kesan cincin perang pada siling, cat mengelupas, plaster menggelembung, bau hapak, dan kesan kotoran di bawah sinki dan di sekitar perangkap lantai bilik air. Di kondo, tanya sama ada unit di atas pernah bocor; lihat kebocoran air dari unit di atas dan kelembapan, kulat dan resapan.
• Bumbung. Di rumah bertanah, lihat siling di bawah bumbung, terutamanya berhampiran lurah dan sambungan, dan tanya bila bumbung terakhir dibaiki. Lihat bumbung bocor di rumah JB.
• Keretakan. Retak halus pada plaster adalah biasa; retak yang lebar atau menyerong, retak yang tembus ke bahagian luar, atau jurang antara sambungan dan rumah asal wajar diperiksa oleh profesional.
• Anai-anai. Terowong tanah pada dinding, bingkai pintu yang berbunyi kosong dan kekisi kaki dinding yang rosak. Minta sebarang resit rawatan.
• Elektrik dan paip. Buka paip dan pancuran, pam tandas, uji suis, dan lihat papan agihan. Rumah lama mungkin memerlukan pendawaian semula; lihat pendawaian elektrik rumah lama.

Jika anda menyukai rumah itu, pemeriksaan yang sewajarnya berbaloi ditempah sebelum anda membayar deposit. Panduan pemeriksaan rumah subsale saya menyenaraikan apa yang diperiksa oleh pemeriksa.

Pengurusan, JMB dan undang-undang kecil

Bagi kondo, bangunan itu separuh daripada pembelian anda. Di pejabat pengurusan, tanya sama ada JMB atau MC yang menguruskan bangunan, kadar caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas semasa, berapa ramai pemilik yang tertunggak, bila lif terakhir diselenggara atau diganti, dan apa keputusan AGM yang lalu. Tanya tentang undang-undang kecil berkaitan haiwan peliharaan, sewaan jangka pendek, pengubahsuaian dan parkir pelawat jika perkara itu penting bagi anda. Senarai semak saya untuk menyemak pengurusan kondo dan undang-undang kecil, kad akses dan pelawat menerangkan dengan lebih lanjut.

Penyewa, banjir, parkir dan apa yang ditinggalkan

Jika rumah itu sedang disewa

Minta untuk melihat perjanjian sewa yang telah disetem: tarikh tamat, sewa, deposit yang dipegang dan sebarang opsyen pembaharuan. Tentukan sama ada anda mahu milikan kosong atau mengambil alih penyewaan, dan nyatakannya dalam SPA. Lihat membeli hartanah yang sedang disewa di JB.

Sejarah banjir

Tanya pemilik dan jiran sama ada rumah, jalan atau tempat letak kereta bawah tanah pernah banjir, dan sedalam mana. JPS Public Infobanjir menunjukkan paras sungai dan hujan secara langsung dengan paras amaran, dan MBJB menambah amaran banjir pada aplikasi bandarnya pada Oktober 2025 (The Star). Kesan air pada dinding, lantai yang ditinggikan dan beg pasir dalam stor adalah petunjuk. Panduan risiko banjir di JB saya menerangkan cara membaca alat rasmi.

Petak parkir

Tanya berapa petak yang disertakan dengan unit dan nombornya, dan sama ada setiap petak ialah petak aksesori dalam hakmilik strata atau petak harta bersama yang diperuntukkan oleh pihak pengurusan. Petak aksesori tidak boleh diurus niaga secara berasingan daripada unitnya (seksyen 34(2), Strata Titles Act 1985). Lihat petak aksesori dan petak parkir tambahan.

Apa yang termasuk dalam harga

Kabinet dapur terbina dalam, almari pakaian, penghawa dingin, pemanas air, lampu, langsir, perkakas dan perabot boleh dirunding. Tuliskan apa yang ditinggalkan dan lampirkan senarai itu pada tawaran, kemudian semak semasa penyerahan dengan senarai semak hari penyerahan saya.

Selepas lawatan: apa yang perlu dilakukan seterusnya

1. Bandingkan harga yang diminta dengan transaksi yang direkodkan: menyemak harga transaksi.
2. Buat carian hakmilik persendirian dan minta sijil pengurusan.
3. Buat tawaran bertulis dengan syarat-syarat anda: membuat tawaran untuk rumah subsale di JB.
4. Rancang peringkat dan tempoh masa: garis masa subsale di JB.

Pembeli asing mempunyai soalan tambahan: Johor secara umumnya mewajibkan sekurang-kurangnya RM1 juta bagi kebanyakan pembelian kediaman oleh warga asing, serta kebenaran negeri (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan harga minimum Johor saya.

Di mana untuk melawat jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: banyak kondo dan rumah teres siap untuk dibandingkan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman perumahan bertanah yang mantap; semak sambungan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan bertingkat tinggi di pusat bandar berhampiran RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo lama dan baharu di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: taman perumahan keluarga berhampiran Laluan Kedua.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Pemeriksaan rumah subsale · Membuat tawaran untuk rumah subsale di JB · Membeli kondo lama · Risiko hartanah subsale

Soalan lazim

Apa yang perlu saya tanya semasa melawat rumah subsale di Johor Bahru?

Tanya siapa pemiliknya dan jenis pegangan, sama ada terdapat pinjaman atau kaveat, sama ada bil dan penyelenggaraan telah dibayar, apa yang diubah suai dan diluluskan, tentang kebocoran, keretakan dan banjir, sebarang penyewa, petak parkir dan kelengkapan yang ditinggalkan. Kemudian semak setiap jawapan dengan dokumen.

Bagaimana saya tahu jika unit kondo mempunyai tunggakan penyelenggaraan?

Minta sijil di bawah seksyen 31 atau 73 Strata Management Act 2013 daripada JMB atau MC. Bakal pembeli boleh memohon, fi dihadkan kepada RM50, dan sijil itu menunjukkan caj, tunggakan serta baki penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.

Adakah bil tertunggak berpindah kepada pemilik baharu?

Sesetengahnya ya. Caj penyelenggaraan yang belum dibayar boleh dituntut daripada pemilik kemudian, dan cukai tanah serta cukai taksiran ialah caj ke atas tanah. TNB menyatakan pemilik baharu yang membuka akaun baharu tidak mengambil alih tunggakan elektrik lama. Jelaskan tunggakan daripada wang penjual semasa penyempurnaan.

Bagaimana saya tahu jika pengubahsuaian telah diluluskan?

Minta permit majlis atau pelan yang diluluskan bagi sambungan rumah bertanah, dan surat kelulusan pengurusan bagi kerja di kondo. Bandingkan dengan apa yang telah dibina. Kerja tanpa kelulusan menjadi masalah pemilik baharu.

Bagaimana saya menyemak sama ada sebuah rumah di JB pernah banjir?

Tanya pemilik dan jiran, cari kesan air dan lantai yang ditinggikan, dan semak JPS Public Infobanjir untuk paras sungai dan amaran berhampiran. Laporan berita tentang banjir kilat di jalan itu sebelum ini juga merupakan petunjuk.

Patutkah saya membuat pemeriksaan rumah sebelum membuat tawaran?

Jika anda serius tentang rumah itu dan ia lebih lama, mempunyai sambungan atau menunjukkan tanda kebocoran atau keretakan, pemeriksaan sebelum anda membayar deposit adalah wajar. Kosnya jauh lebih rendah daripada membaiki masalah tersembunyi kemudian.

Merancang lawatan rumah subsale di JB?

Beritahu saya bajet anda, kawasan yang anda suka dan berapa bilik tidur serta petak parkir yang anda perlukan. Saya akan menyenarai pendek unit, mengumpul butiran hakmilik, bil dan penyata pengurusan sebelum kita pergi, dan menyemak senarai ini bersama anda pada hari lawatan. Anda juga boleh membuat temujanji, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Akta 757), seksyen 31 (sijil untuk pemilik petak atau bakal pembeli, fi sehingga RM50), disemak November 2026; Strata Management Act 2013, seksyen 73 (sijil daripada perbadanan pengurusan), disemak November 2026; Strata Titles Act 1985 (Akta 318), seksyen 34 (petak aksesori), diselaraskan daripada Jabatan Peguam Negara pada 23 September 2026; National Land Code (Semakan 2020), seksyen 384 (carian persendirian), disemak November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna iTanah Johor (manual pengguna awam), versi 1.0, 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Bahagian V, seksyen 70 (seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit ubah suai kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, undang-undang kecil Jadual Ketiga (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; MBJB, halaman perkhidmatan cukai harta (taksiran), dikemas kini 6 November 2026; Keratan berita TNB daripada The Sun, pemilik rumah baharu dan bil elektrik penghuni sebelumnya, 19 Januari 2024; JPS (Jabatan Pengairan dan Saliran), Public Infobanjir, disemak November 2026; The Star, “MBJB expands Saifon app to include flood alerts”, 1 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Senarai semak lawatan tidak dapat menggantikan carian hakmilik, pemeriksaan bangunan atau semakan oleh peguam anda; sahkan setiap jawapan dengan dokumen sebelum anda membayar deposit atau menandatangani.