马来西亚公寓常年大会与业主投票（2026年）：谁能投票、代理人、法定人数与议决

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月9日

本指南写给马来西亚和柔佛的公寓及分层产业业主，包括来自新加坡、印尼、印度、中国的买家以及MM2H参与者。简短回答：根据Strata Management Act 2013（2013年分层管理法令），每个联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）都必须召开常年大会（AGM），并至少提前14天发出通知。举手表决时每个单位一票，投票表决时按份额单位计票；但如果业主在大会前第七天仍拖欠费用，就不能投票。如果您无法出席，可以至少提前48小时提交书面委托书，由代理人代您投票。

JMB还是MC：由谁召开常年大会？

在包括柔佛在内的西马，公寓、服务式住宅和封闭式分层住宅区都依据Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata 2013，Act 757）及其2015年条例管理。由哪个机构召开常年大会，取决于分层地契是否已发出；我的分层地契指南说明了这一步骤。

阶段	谁投票	第一次常年大会	须知要点
联合管理机构（JMB，Badan Pengurusan Bersama）	买家，以及发展商（就其未售出的单位）	由发展商在交屋后12个月内召开，至少提前14天发出书面通知（第17及18条）	计算法定人数时发展商只算一人，但每个未售出单位各有一票（第22条）。
管理机构（MC，Perbadanan Pengurusan）	业主（注册业主）	由发展商在初始期结束后一个月内召开，至少提前14天发出通知（第57条）	当其他业主持有至少四分之一的份额单位时，初始期即告结束（第46条）。

第一次常年大会决定什么

根据第58条，MC的第一次常年大会须确定委员会人数并选出委员，审议发展商的12个月预算，确认或调整管理费和偿债基金，订定迟付利息率，审阅经审计的账目和保险，也可以制定附加细则。JMB的第一次大会处理的事项大致相同。

通知、议程以及加入您自己的提案

• 通知期。常年大会至少14天；第一次常年大会时，发展商还必须在发展项目内的显眼位置张贴通知。地方政府COB的指引指出，若能以挂号信或亲手送达证明已送达，即使在最后一天发出的通知仍然有效。
• 您自己的提案。任何业主都可以在大会前至少七天，以书面形式向注册办事处要求把提案列入议程（2015年条例第12及23条，以及官方Form 14）。
• 账目。经审计的财务报表须在常年大会上提呈，并提交给COB（DBKL COB指引）。
• 新的管理费。在任何确认或调整管理费的大会之后28天内，JMB或MC必须向每位业主发出正式通知。

谁能投票，票数如何计算

官方Form 14（MC第一次常年大会的通知）所附注释概括了投票规则：

规则	实际意义
欠费截止日	如果在大会前第七天，该单位的管理费、偿债基金或其他应缴款项仍有拖欠，业主就不能投票。欠费者可以出席，但不能投票或被选为委员。
举手表决	每个单位一票，不论面积大小。大多数提案都以这种方式决定。
投票表决（poll）	任何业主或代理人都可以要求进行投票表决。届时每个单位按其份额单位投票，面积较大的单位分量较重。
联名业主	可以委任一名共同代理人。若没有委任，除非需要一致议决，否则不能参与举手表决，但其中任何一人都可以要求投票表决，届时按各业主在该单位所占的份额计票。

份额单位依据法令中主要以建筑面积为基础的公式计算，也决定您应分摊的管理费；请参阅我的管理费与偿债基金指南。如果某项表决对您很重要，请在第七天之前尽早缴清欠款并保留收据。

代理人：住在国外如何投票

对住在国外的业主来说，委托代理人（proksi）是参与投票的常见方式。官方委托书表格上的规则：

• 任何人都可以当您的代理人。此人不必拥有单位。地方政府的COB常见问题确认，租户可以作为您的代理人出席并投票，但不能被选入委员会。
• 每名代理人只代表一名业主。在任何一次大会上，每人只能代表一名业主，所以一位朋友不能替多名业主投票。
• 须以书面形式并签署，由您本人或您的授权代表签署；若是公司，则须盖印或由授权职员签署。
• 48小时期限。表格必须在大会或任何延期大会召开前至少48小时，送交JMB或MC的注册地址。
• 完整投票权。代理人可以参与举手表决或投票表决，也可以要求进行投票表决。

给海外业主的实用建议

• 把您的海外地址和电邮提供给管理处，并询问扫描版委托书是否被接受，还是必须以快递寄送正本。
• 以书面形式告诉您的代理人每个议程项目该如何投票。
• 委托书只适用于一次大会。若要出售或管理单位，授权书（power of attorney）是另一份文件；请参阅我的授权书指南和在海外管理新山产业指南。

法令并未明确规定网上或混合形式的大会。The Star在2025年3月报道了允许这类会议的建议，房屋及地方政府部（KPKT）在2026年6月和8月表示正在检讨该法令，但没有公布时间表。如果某次大会提供网上投票，请先询问COB。

法定人数：为什么出席很重要

法定人数是有投票权业主的一半，亲自出席或由代理人出席均可。若在开始时间后半小时内仍未达到，出席且有投票权的业主即构成法定人数（Form 14注释；Majlis Bandaraya Seremban COB常见问题）。实际上，这意味着当大多数业主不出席时，一小群人就能通过预算并选出委员会。委托代理人是保住发言权最简单的方式。

普通、特别、综合及一致议决

类型	通知	所需票数	常见用途
普通议决	至少14天	有效票的简单多数	预算、管理费、经审计账目、选举委员会
特别议决	至少21天，并列明议决内容	所投有效票的至少四分之三（举手表决或投票表决）	制定或修改附加细则
综合议决（仅限MC）	至少30天，并列明议决内容	以投票表决方式，在大会后60天届满前，获得持有全部份额单位至少三分之二的单位支持	法令规定须以此议决处理的重大事项
一致议决	至少21天	所投的每一张有效票	法令规定须一致通过的少数事项

金钱方面的决定：管理费、偿债基金和账目

• 管理费根据预算订定，并按份额单位分摊。2026年9月，联邦法院维持了仲裁庭的裁决，即在某JMB第一次常年大会上订定的不平等管理费率无效（The Star，2026年9月28日）。
• 偿债基金的缴款定为管理费的10%。大会可以调高，但不能调低。
• 迟付利息由大会订定，上限为每年10%。

我的二手交易中的欠款与分摊指南说明了单位易手时谁该支付什么。

选举委员会

• 人数。3至14人，具体人数由常年大会决定（The Edge Malaysia，2026年8月）。在JMB阶段，发展商也是委员会成员（第22条）。
• 谁能参选。根据COB常见问题，业主可以参选，包括非居民和外国人。欠费者即使获得多数票也不能当选，而出售单位的业主必须卸任。
• 职位。委员会选出主席、秘书和财政。地方政府的COB常见问题指出，从2015年6月1日起计，委员最多可连任三年，职位持有人担任同一职位最多两年。
• 委员会会议记录须在每次委员会会议后21天内张贴在布告栏上（The Edge Malaysia，2026年8月）。

附加细则：大楼的住户守则

每个分层计划都受2015年条例Third Schedule中的标准细则约束。业主可以就宠物、装修、停车或短租另订规则：

• JMB：以特别议决通过，并在14天内把核证副本提交给COB（第32条）。
• MC：以特别议决通过，并在30天内把核证副本提交给COB（第70条）。
• 罚款：附加细则可规定违规罚款最高RM200（第70条）。

如果您打算出租，请查看有关短租的细则（参阅我的Airbnb与短租指南）以及装修规定（参阅我的装修准证指南）。至于欠费者，标准细则允许把名字张贴在布告栏上；而房屋部长在2026年10月表示，仍必须为欠缴管理费的业主提供进出住家的途径（The Star，2026年10月29日）。

特别大会（EGM），以及没有召开常年大会时会怎样

• 特别大会（EGM）处理两次常年大会之间的事项。委员会可以召开，持有足够份额单位的业主也可以要求召开；门槛请向COB查询。
• 不召开常年大会属违法。没有召开常年大会的JMB或MC可被罚款最高RM50,000、监禁最长三年，或两者兼施（第34条条例）。没有召开MC第一次常年大会的发展商可被罚款最高RM250,000、监禁最长三年，或两者兼施（第57条）。
• COB可以介入。2026年10月，上诉法院维持了COB的决定：应141名业主的要求，为一个自2019年以来从未召开常年大会的Petaling Jaya JMB召开特别大会（The Edge Malaysia，2026年10月23日）。

大会后的纠纷

先以书面形式向委员会投诉，然后向您所属地方政府的建筑专员（Pesuruhjaya Bangunan）投诉，例如MBJB、MBIP或MPKu。如果仍无法解决，Strata Management Tribunal（Tribunal Pengurusan Strata）可以下令召开大会、撤销违反法令的程序，并在投票权被剥夺或未发出适当通知时宣布议决无效。索偿额最高RM250,000，住宅产业的申请费为RM100（KPKT常见问题，2025年7月）。我的Strata Management Tribunal指南介绍了相关步骤。

要买房？先看常年大会会议记录

最近两次常年大会的会议记录比样板单位更能说明一栋大楼的情况。请向卖家索取会议记录和经审计账目，并留意：

• 是否达到法定人数，以及有多少业主因欠费而不能投票。
• 管理费上调、特别征费，以及偿债基金的用途。
• 已到期但未有资金的维修，例如电梯或防水工程。
• 仲裁庭或法庭案件、细则修改，以及延迟召开的常年大会。

您也可以通过卖家，向管理层索取单位管理费及欠款证明，费用不超过RM50（第31条）。我的购买前如何检查公寓管理清单逐一介绍了每份文件。外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛住宅，但有一些例外（New Straits Times，2026年4月）；请参阅我的柔佛外国人最低价格指南。

本指南为一般资讯，并非法律建议；如有纠纷，请向COB或律师确认相关规定。

如果这对您很重要，该在哪里买

成熟地区有多年的常年大会记录可供查阅：

• Mount Austin：有许多已完工的公寓可以比较。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
• Danga Bay：靠近市中心的海滨大楼。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：公寓和封闭式分层住宅。
• Permas Jaya和Senibong：东区新旧公寓。
• Iskandar Puteri：较新的大楼，部分仍处于发展商或JMB阶段。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：楼上单位漏水 · 新山房屋保险 · 新山房东租约 · 公寓、有地住宅与SOHO比较

常见问题

如果我欠缴管理费，还能在公寓常年大会上投票吗？

该单位不能。如果在大会前第七天，该单位的管理费、偿债基金或其他款项仍有拖欠，您就不能投票。您仍然可以出席，但不能竞选委员。

在马来西亚，谁可以当我公寓常年大会的代理人？

任何您信任的人；代理人不必是业主，所以亲人或您的租户都可以代表您。每人在每次大会只能代表一名业主，而签好的表格必须至少提前48小时送达JMB或MC的注册地址。

JMB或MC会议的法定人数是多少？

有投票权业主的一半，亲自出席或由代理人出席均可。若开始时间半小时后仍未达法定人数，出席且有投票权的业主即构成法定人数，所以一小群人仍可作出决定。

每位业主有多少票？

举手表决时，每个单位一票，不论面积大小。如果有业主或代理人要求投票表决，每个单位按其份额单位投票，较大的单位分量较重。

特别议决和综合议决有什么不同？

特别议决需要至少21天通知，并获所投有效票的四分之三支持；例如用于制定附加细则。综合议决需要30天通知，并须以投票表决方式，在大会后60天届满前获得持有全部份额单位至少三分之二的单位支持。

如果我的公寓多年没有召开常年大会，我可以怎么做？

先写信给委员会，然后向您所属地方政府（例如MBJB或MBIP）的建筑专员（COB）投诉。不召开常年大会属违法，COB或Strata Management Tribunal都可以促成大会召开。

想在新山买公寓？

告诉我您正在考虑的项目。我会帮您通过卖家取得最新的常年大会会议记录、账目和管理费结算单，解释其中内容，并安排看房。您也可以预约；若仍在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第2条（特别、综合及一致议决的定义），2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第17、18及32条（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Act 757，第22条（联合管理委员会），2026年11月核实；Act 757，第25、31、46、57及58条，2026年11月核实；Act 757，第70条（MC的附加细则），2026年11月核实；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107，第12、13、23、24及34条条例（DBKL发布的版本），2015年6月1日；Majlis Bandaraya Seremban，Form 14（MC第一次常年大会通知）及附注释的委托书表格，2020年7月；Majlis Bandaraya Seremban，Commissioner of Buildings常见问题（谁能投票、法定人数），2026年11月核实；Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata，2015–2016；Majlis Bandaraya Seberang Perai，Commissioner of Buildings常见问题，2026年11月核实；Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Garis Panduan Tatacara Kewangan Mengurus Akaun Penyenggaraan Bangunan，2013年10月；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”，2026年8月27日；The Edge Malaysia, “Appeals court affirms building regulator’s power to force residents’ committee election”，2026年10月23日；The Star, “Enhancing meeting procedures”，2025年3月23日；Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”，2026年6月11日；The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”，2026年8月10日；The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”，2026年9月28日；The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”，2026年10月29日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月9日，并非法律建议。分层法律、条例和COB的做法会有变动，而Strata Management Act 2013正在检讨中；采取行动前，请向您所属地方政府的建筑专员（Commissioner of Buildings）、Strata Management Tribunal或律师确认。