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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
本指南写给想在柔佛购买空地（通常是独立洋房地段，lot banglo）并自建房子的本地人和外国买家。简单来说：确保地契属于“建筑”类别并附有住宅用途条件，由建筑师或工程师向市政厅（MBJB、MBIP 或 MPKu）申请图则批准，与在 CIDB 注册的承包商签订书面合约来建造，并在竣工与合规证书（CCC）发出后才入住。外国人还要多走几步：柔佛 RM100万的最低价格门槛、州政府批准，以及空地方面尚未明确的立场。
快速回答
- 先看地契：土地应属于“建筑”（bangunan）类别，并附有住宅用途条件。农业地须根据 National Land Code 第124条申请更改条件，须缴付州政府订定的补价（premium），而且不保证获批。
- 可以建什么：在 MBJB 管辖区，新建两层或三层独立式住宅的地段至少须为45 x 70英尺，前方退缩20英尺、两侧和后方各退缩10英尺，最高三层（MBJB 指南，2023年2月上载）。
- 审批：由主要提交人（Principal Submitting Person，PSP）通过市政厅的一站式中心提交图则。MBJB 的 OSC 简报显示，小型规划申请连同建筑图则一并提交，需时50至92天。
- 承包商：选用在 CIDB 注册的承包商（G1至G7级），签订书面合约（例如 CIDB 2022年标准格式合约），并按经认证的工程阶段付款。
- 拿钥匙：没有 CCC 而入住建筑物属于违法，可被罚款最高 RM250,000、监禁最多10年，或两者兼施。
- 外国人：最低价格门槛一般为 RM100万，须获州政府批准；自2025年7月1日起，柔佛对住宅购买收取的批准费为房价的3%（最低 RM30,000）。外国人不能拥有农业地或马来保留地。
自建房子还是买现成房子？
自建可以让你拥有一间围绕家人需要而设计的房子，但你也因此成为项目业主：审批、合约和延误都由你承担。
| 买地自建 | 买现成房子 | |
|---|---|---|
| 设计 | 由你决定格局、房间、楼层高度和装修 | 现有格局，加上获批的装修 |
| 土地 | 由你挑选地段面积、形状和位置 | 受现有地段所限 |
| 谁保障你 | 你的建筑合约和你的顾问 | SPA；新盘则有法定的 Schedule G |
| 入住所需时间 | 购地、设计、审批和施工依次进行 | 通常是 SPA 规定的完工期限 |
| 融资 | 土地贷款加上分阶段发放的建筑融资 | 一笔房屋贷款 |
一个法律要点：Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 适用于兴建超过四个单位的发展商，其标准合约保障这些发展商的买家。在自己地段上建一间房子不在其管辖范围内，所以你的保障来自地契查核、审批和你的建筑合约。
第一步：查核地契
付订金之前，先向土地局（Pejabat Tanah）或柔佛土地与矿务局（PTG Johor）查册；我的地契查册与 caveat指南说明了做法。要看：
- 土地用途类别（kategori kegunaan tanah）。根据 National Land Code 第52条，土地分为“农业”、“建筑”或“工业”类别，各附有隐含条件（第115至117条）。要建房子，你需要“建筑”类别。
- 明示条件（syarat nyata）。土地可作什么用途，例如一间独立式住宅。
- 权益限制（sekatan kepentingan）。例如转让须获州政府批准，或属马来保留地，这会限制谁可以持有该土地。
- 地契年限。永久地契，或注明到期日的租赁地契。见永久地契与租赁地契。
- 抵押与 caveat。银行抵押须在交易完成时赎回，而 caveat 可能阻止转让。
- 个别地契。仍在母地契之下的地段会增加延误和风险。
然后实地走一趟：道路出入、沟渠、坡度、填土迹象、水灾风险，以及路边是否已有电线和水管。把叫价与类似地段的成交记录作比较；见出价前查核成交价。
如果是农业地
乡区土地常属于“农业”类别。National Land Code 第124条允许业主向州政府申请更改类别、条件或限制（ubah syarat）。预计须缴付州政府订定的补价、新的地税，并取得市政厅的规划准证。是否批准由州政府酌情决定，所以不要假设申请一定成功就买下。
第二步：你可以建什么
每个市政厅都为独立式住宅（rumah sesebuah）订定规划规则。MBJB 的住宅规划指南为新布局订定以下最低要求：
| MBJB 规则（PR 01，独立式住宅） | 数值 |
|---|---|
| 最小地段，两层或三层，中间地段 | 45 x 70英尺（3,150平方英尺） |
| 最小地段，两层或三层，靠道路保留地的角头地段 | 55 x 70英尺（3,850平方英尺） |
| 前方退缩（anjakan hadapan） | 20英尺（6.096米） |
| 面向道路保留地的侧面退缩 | 20英尺（6.096米） |
| 其他侧面和后方退缩 | 各10英尺（3.048米） |
| 高度 | 最高三层，包括任何半地下室 |
| 卧室 | 至少三间 |
退缩距离很快就会吃掉小地段的面积，所以在作出承诺前，请建筑师先做一个简单的布局研究。我的角头单位指南介绍了侧面退缩。
有门禁社区里的独立洋房地段
有门禁的社区往往另有规则：屋顶、颜色和围墙的设计指南、图则须先经社区批准才能提交市政厅、可退还的施工押金、施工时间，有时还有限期建屋的规定。预订前先索取这些资料，并查清该社区是个别地契还是分层地契。见我的有门禁与保安的住宅和分层地契指南。
第三步：图则与市政厅审批
Street, Drainage and Building Act 1974 第70(1)条规定，任何人未经地方政府事先书面许可，不得兴建建筑物。实际流程如下：
- 委任主要提交人。由注册建筑师、专业工程师或注册建筑绘图员（在其权限范围内）准备并提交图则，之后为工程作出认证。
- 测量和土壤检测，用于地基设计。
- 规划准证（kebenaran merancang），根据 Town and Country Planning Act 1976，在市政厅要求时申请。MBJB 2025年的检查清单要求提供近期的地契打印本和地税收据；每间独立式住宅收费 RM30。
- 建筑图则（pelan bangunan），以及按需要提交的结构、土方和排水图则，通过市政厅的一站式中心（OSC）提交。MBJB 的 OSC 3.0 Plus 简报显示，小型规划申请需时30至48天，若连同建筑图则和其他技术审批一并提交，则需50至92天。
- 施工与阶段证书。PSP 负责监督并收集各阶段证书（Forms G1 至 G21）。
- CCC。PSP 以 Form F 发出 CCC，并将副本存放于市政厅。我的CCC 指南说明了流程。
未经批准兴建，可被罚款最高 RM50,000、监禁最多三年，或两者兼施，法庭也可下令修改或拆除有关工程（第70(13)和(15)条）。
第四步：挑选承包商并签约
- 查核 CIDB 注册。CIDB 把承包商分为 G1 至 G7 级，反映他们可承接的工程规模。在 CIDB 的承包商搜索系统查核该公司，确保其级别符合你的合约金额。
- 比较分项报价，根据同一套图纸和规格，向至少三家承包商索取。
- 使用正式合约。CIDB 发布了 Standard Form of Contract for Building Works（2022年版）。任何合约都应订明价格、范围、完工日期、延误赔偿、变更、付款阶段、保留金和缺陷责任期。
- 按证书付款，而不是按日期。你的建筑师或工程师认证已完成的工程后才发放每期款项。避免预先支付大笔订金。
我的在新山聘请设计师或承包商和装修与家具费用指南列出了危险信号。打算安装屋顶太阳能或电动车充电器？现在就把它们纳入设计。
水电与排污：电、水和污水
- 电力（TNB）。你的电气承包商负责布线和测试，并申请供电。TNB 的低压供电接驳费按你申报的最高需求量计算，所以安装很多冷气的大房子可能需要三相电。
- 供水（Ranhill SAJ）。由持证水管工安装室内水管并代你申请。所需文件包括地契，以及 CCC 或门牌税单的副本。获批后你须缴付押金和接驳费；个别申请的水表会在缴付押金后两天内交给你的水管工。
- 污水。有公共排污管的地方就接驳；其他地方则须在图则中包括获批准的个别化粪池。
费用是多少
柔佛私人住宅没有官方的每平方英尺建筑成本；它取决于设计、土壤、装修和承包商。请预算以下项目：
| 费用项目 | 须知事项 |
|---|---|
| 土地 | 叫价与成交价不同。请比较同一社区的成交记录。 |
| 土地的印花税和律师费 | 与购买房屋的收费标准相同；见我的印花税和律师费指南。 |
| 顾问 | 建筑师或工程师、土地测量师、土壤勘察，最好还有工料测量师。请每位提供书面收费建议书。 |
| 市政厅收费与缴款 | MBJB 的规划准证每间独立式住宅收费 RM30（2025年检查清单）。建筑图则费及其他收费因市政厅和楼面面积而异；你的 PSP 会列出这些费用。 |
| 施工 | 最大的一项。建材价格会波动：2026年9月，DOSM 公布的波特兰水泥价格为每50公斤包 RM25.80，钢筋约每吨 RM3,432。 |
| 水电接驳 | TNB 按申报的最高需求量收费；Ranhill SAJ 的押金和接驳费视房产而定。 |
| 持有成本 | 土地空置期间仍须缴付地税和门牌税；见地税与门牌税。 |
自建房子的融资
融资通常分为两部分，而各银行的做法不同：
- 土地贷款。银行对空地的贷款比例往往低于现成房子，有些银行还要求提供获批图则或建屋时间表。
- 建筑融资。在你的建筑师或工程师认证工程进度后分阶段发放，所以只按已提取的款项计算利息。
- BNM 规定仍然适用。自2010年11月起，Bank Negara Malaysia 把借款人第三笔房屋贷款起的贷款与价值比率（LTV）上限定为70%。BNM 于2026年11月5日把隔夜政策利率维持在2.75%。
- 公积金（EPF）。EPF 的购屋提款也涵盖建屋，但附有条件；见用公积金买房，并向 KWSP 确认。
签约购地之前，先了解银行的看法。见我的新山房屋贷款指南、贷款为何被拒和外国人房屋贷款。以上是一般资讯，并非财务意见。
外国买家：可以在柔佛买地吗？
对外国人来说，这是自建房子最困难的部分：
- 州政府批准。National Land Code 第433B条规定，非公民和外国公司只有在获得州政府批准后才可取得土地。
- 全国指南。经济部的房产收购指南（2022年7月13日）禁止外国利益收购每单位低于 RM100万的房产、低价与中低价房屋，以及马来保留地上的房产等。农业地只限于特定用途，并须通过本地公司购买。
- 柔佛的门槛。柔佛一般把外国人购买住宅房产的最低价格定为 RM100万，指定区域有例外（New Straits Times，2026年4月）。
- 柔佛的收费。PTG Johor 的 2025年第3号通令规定，自2025年7月1日起，住宅购买的批准费为房价的3%，最低 RM30,000，另加每份地契 RM2,000 的申请费。对于农业地，该通令只列出租赁，没有列出购买。
- 空置住宅地段。我没有找到柔佛关于外国人购买空置独立洋房地段的公开规定，所以应视为个案处理。在付任何订金之前，请律师先向 PTG Johor 确认。
- 印花税。自2026年1月1日起，转让给外国买家的住宅房产须缴付8%印花税（The Star，2025年12月）。请向你的律师询问这如何适用于空置地段。
对大多数外国买家来说，购买 RM100万以上的现成独立洋房或新的有地住宅更为实际。见柔佛外国人最低房价与配额和新山有地住宅。至于 MM2H，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合，我则负责房产部分；是否批准由当局决定。见我的MM2H 房产支援页面。
实际的时间表
| 阶段 | 内容 | 时间 |
|---|---|---|
| 1. 购买土地 | SPA、贷款、转让；外国人须获州政府批准 | SPA 规定的完工期限，若须获批准则更长 |
| 2. 设计 | 测量、土壤检测、图纸，有门禁社区还须社区批准 | 视设计而定 |
| 3. 市政厅审批 | 通过 OSC 提交规划和建筑图则 | MBJB 简报：一并提交需50至92天 |
| 4. 施工 | 分阶段施工及 G1 至 G21 证书 | 按你的合约规定 |
| 5. CCC 与水电 | Form F、水表和供电 | 缴付押金后两天内安装水表（Ranhill SAJ） |
如果你重视这些，可以在哪里买
- 新山有地住宅：现成的独立洋房和半独立式洋房。
- 有地住宅新盘：由发展商兴建、受 Schedule G 保障的房子。
- Iskandar Puteri：MBIP 管辖下较新的门禁城镇。
- Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近第二通道的有地住宅社区。
- Permas Jaya 与 Senibong：东区有地住宅区和海滨社区。
- Kulai 与 Senai：靠近机场、地段较大。
在我的新山房产地图上比较各区。
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常见问题
我可以在柔佛买地自建房子吗？
可以，只要土地属于建筑类别并附有住宅用途条件。由主要提交人（建筑师或工程师）向市政厅申请图则批准，由在 CIDB 注册的承包商施工，CCC 发出后你就可以入住。
外国人可以在柔佛购买空地吗？
只有根据 National Land Code 第433B条获得州政府批准才可以。全国规定禁止外国人购买低于 RM100万的房产和马来保留地，而柔佛对农业地只列出租赁。空置住宅地段的批准属个案处理，所以在付订金之前，请律师先向 PTG Johor 确认。
我可以在柔佛的农业地上建房子吗？
不能理所当然地这样做。业主须根据 National Land Code 第124条向州政府申请更改类别或条件，缴付州政府订定的补价，并取得规划准证。是否批准由州政府酌情决定。
新山的独立洋房地段须多大？
在 MBJB 管辖区新建两层或三层独立式住宅，规划指南规定中间地段至少45 x 70英尺，角头地段至少55 x 70英尺，前方退缩20英尺，侧面和后方退缩10英尺。其他市政厅各有自己的规则。
在柔佛建房子每平方英尺要多少钱？
私人住宅没有官方的每平方英尺数字。请根据同一套图纸索取分项报价。DOSM 公布2026年9月的水泥价格为每50公斤包 RM25.80。
CCC 发出之前可以入住吗？
不可以。根据 Street, Drainage and Building Act 1974 第70(27)条，没有竣工与合规证书而入住建筑物属于违法，可被罚款最高 RM250,000、监禁最多10年，或两者兼施。
在柔佛找独立洋房地段吗？
告诉我地区、地段面积、购地预算，以及你是以本地人还是外国人身份购买。我会为你筛选地段，在你预订前安排地契查核，并带你看可比较的现成房子，让你权衡两种做法。你也可以预约实地看地，或者如果你在海外，预约Zoom 咨询。
资料来源：MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan（住宅规划指南），PR 01 Rumah Sesebuah，2023年2月上载，2026年11月查阅；MBJB, Borang Senarai Semak Permohonan Kebenaran Merancang（规划准证检查清单与收费），2025年1月；MBJB, OSC 3.0 Plus briefing（审批时限，依据 KPKT Circular No. 1 of 2020），2026年11月查阅；Street, Drainage and Building Act 1974, Part V，第70条（由 National House Buyers Association 发布），2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第52、115–117、120、124及433B条（条文标题），2026年11月查阅；Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，第3条（housing development 的定义），2026年11月查阅；CIDB，常见问题（承包商注册级别 G1 至 G7 及承包商搜索），2026年11月查阅；CIDB, Guide and FAQs on the CIDB Standard Form of Contract for Building Works (2022 Edition)，2024年10月；Ranhill SAJ，供水申请（文件、持证水管工和水表安装），2026年11月查阅；TNB，接驳费（按申报最高需求量计算的负载费），2026年11月查阅；DOSM, Building Cost Index 及建材价格，2026年9月，2026年10月12日发布；Bank Negara Malaysia，房产市场措施（第三笔房屋贷款起 LTV 70%），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement，2026年11月5日；Ministry of Economy, Garis Panduan Perolehan Hartanah（房产收购指南），2022年7月13日；PTG Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025（外国人收购与转让收费），2025年6月13日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star, “The Malaysian tax landscape in 2026”，2025年12月23日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。土地、规划和贷款规定会有变动；在作出承诺之前，请向你的律师、土地局（PTG Johor 或县土地局）、地方市政厅和你的银行确认你地段的情况。