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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月13日核实
本指南写给新山及马来西亚半岛的新盘买家，无论本地或外国买家，如果发展商在买卖合约（SPA）签署后更改了单位格局、设施或规格，都可参考。简单来说：根据法定 SPA，发展商必须按照批准的图则和您合约所附的规格建造，除非有关当局要求，否则未经您书面同意不得更改。您无须为发展商的更改付费；如果使用较便宜的材料或漏做工程，您有权获得相应的减价或赔偿。RM50,000 以内的索偿可以 RM10 向购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出；金额更大的则须上法庭。
快速解答
- 您的 SPA 固定了图则：持牌发展商必须使用规定格式（Schedules G、H、I 或 J），合约附有批准图则、公共设施清单和建筑规格。
- 未经您书面同意不得更改，有关当局要求的更改除外（Schedule H 第14条；Schedule G 第15条）。
- 您永远不用为发展商的更改付钱。较便宜的材料或漏做的工程，意味着减价或赔偿。
- 公共设施：分层项目的公共设施必须在 SPA 签署后36个月内完成，若延误，须按房价最后20%部分每年10%的比率赔偿（Schedule H 第29条）。
- 向哪里索偿：每项索偿 RM50,000 以内可向购屋者索偿仲裁庭提出（收费 RM10），通常须在 CCC 发出后或缺陷责任期结束后12个月内提出；超过此数则上法庭。
- 及早行动：以书面提出反对，不要签署您没看懂的同意书，并保留宣传册、SPA 和照片。
您的 SPA 实际上固定了什么
马来西亚半岛（包括柔佛）的持牌房屋发展商，依据 Housing Development (Control and Licensing) Act 1966（Act 118）及其1989年条例出售房屋。条例第11条规定他们使用规定的买卖合约：有地住宅用 Schedule G，分层单位用 Schedule H，以先建后售方式出售的同两类房屋则用 Schedules I 和 J。现行格式随2015年修订（P.U.(A) 106/2015）推出，自2015年7月1日起生效。
就 Schedule H 下的分层单位而言，合约的以下部分界定了您买的是什么：
| Schedule H SPA 的部分 | 内容 | 有更改时为何重要 |
|---|---|---|
| First Schedule（附表一） | 批准图则：地盘图、布局图、您单位的平面图、楼层图，以及（如适用）附属地段图和公共设施图 | 任何格局、停车位或设施更改的基准 |
| Second Schedule（附表二） | 公共设施与服务的清单及说明 | 游泳池、健身房、游乐场及其他发展商须自费提供的项目（第18条） |
| Fourth Schedule（附表四） | 建筑物说明：结构、墙壁、屋顶、天花板、门、窗、饰面、卫生洁具及电气配件 | “规格”投诉的基准，例如换成较便宜的瓷砖或漏装项目 |
| 第13条 | 面积调整 | 如果分层地契上的面积小于建筑图面积，超出2%的不足部分须相应减价 |
| 第14条 | 按批准图则和规格建造；除非当局要求，否则未经您书面同意不得更改 | 本指南的核心保障 |
| 第29条 | 公共设施须在 SPA 签署后36个月内完成 | 设施延误须按房价最后20%部分每年10%的比率赔偿 |
| 第30条 | 24个月缺陷责任期，涵盖单位和公共财产 | 包括未按批准图则建造所造成的缺陷 |
发展商可以自行加入更改条款吗？
不能改变法定条款。根据 Malaysian Bar 于2019年12月总结的一项2019年判决，联邦法院裁定必须严格遵守规定合约，房屋总监（Controller of Housing）无权豁免或修改；允许这样做的条例被裁定超越了该法令的权限。声称允许发展商“酌情”更改您单位的附加信函或订购表格，不能凌驾于法定格式之上。如果您看到这样的文件，签署前请先咨询您自己的律师。
商业地契的服务式公寓和 SOHO 通常以非法定合约出售，一切以合约本身为准。请参阅商业地契服务式公寓和SPA 解析。
发展商在什么情况下可以更改
- 当局要求。如果市议会、消防局或其他当局要求更改，SPA 允许这样做。请索取要求更改的信函。
- 获得您书面同意。您可以拒绝签署同意书、先提出问题，或先商讨补偿。
- 修改后的图则仍须批准。图则须重新提交市议会（新山为 MBJB 或 MBIP），而 KPKT 于2025年2月发布的修改广告及销售准证指南，要求发展商申报修改后的建筑图和规格。
市议会的批准并不会取消您的合约权利：一项更改在规划上可能合法，但根据 SPA 仍属于您未曾同意的更改。
宣传册、样板屋与效果图
大多数纠纷源自营销材料，而不是 SPA。Bernama 于2026年7月报道，有些买家发现宣传中的健身房、主题花园等设施并没有提供。国家房屋局必须在使用前批准宣传册和推广材料，违反广告规定可被罚款最高 RM50,000、监禁最长五年，或两者兼施（Bernama，2026年7月31日）。样板屋附有免责声明，所以 SPA 附表最为重要；我的售楼处清单说明了该拍哪些照片。
常见更改及 SPA 如何处理
| 更改了什么 | 法定 SPA 通常如何处理 | 要索取什么 |
|---|---|---|
| 单位内部格局（墙壁移位、房间变小、厨房换位置） | 偏离批准的单位平面图，须获得您书面同意，除非是当局要求 | 修改后的批准图则及书面理由 |
| 分层地契上的单位面积较小 | 超出建筑图面积2%的不足部分须减价（第13条），在地契发出后30天内支付 | 比较地契面积与 SPA 面积 |
| 较便宜的瓷砖、配件或饰面；漏装项目 | 您无须承担费用；可获相当于差额的减价或赔偿（第14(3)条） | 附表四的相关项目，以及差额的报价 |
| 列明的设施被取消或替换 | 附表二列明必须提供的设施；未经同意取消属于违约 | 是否为当局要求，以及补偿 |
| 设施延误 | 根据第29条就公共设施延误获得赔偿 | 建筑师核证的完工日期 |
| 停车位或附属地段有变 | 附属地段载于附表一的图则 | 请参阅我的附属地段指南 |
| 附近土地上的新座或额外阶段 | 取决于该土地是否在您 SPA 的批准布局图内；在布局图以外的土地属于规划事务 | 您 SPA 中的布局图及地方规划（请参阅查核柔佛分区规划） |
该怎么做：逐步说明
- 收集文件。包括所有附表的 SPA、订购表格、宣传册、价目表、售楼处照片，以及发展商的通知。
- 致函发展商。询问更改了什么、是否为当局要求，并索取修改后的批准图则。
- 不要急着签同意书。签了同意书可能削弱日后的索偿；任何补偿都要记录在同一份文件里。
- 与其他买家沟通。就共用设施联名致函更有分量。
- 交屋时检查。对照附表四和平面图检查单位，除了缺陷，也要列出偏离之处；请参阅我的交屋检查清单。
- 向上投诉。如果发展商不解决，向 KPKT 投诉，并考虑仲裁庭或律师，详见下文。
在就更改提出争议期间，请继续缴付进度款。停止付款可能令您在 SPA 下违约；后果请参阅签 SPA 后退出。
向哪里投诉或索偿
| 途径 | 适合 | 重点 |
|---|---|---|
| 向 KPKT 投诉 | 持牌发展商无视 SPA、误导性广告、准证问题 | KPKT 负责发展商执照并批准广告准证；其网站有公共投诉渠道的链接。投诉可能引发执法行动，但不会判给您任何款项。 |
| 购屋者索偿仲裁庭（TTPR） | SPA 下的金钱索偿：减价、更改赔偿、设施延误、缺陷 | 每项索偿最高 RM50,000，以 RM10 提交 Form 1；一般不允许律师代表；目标是在首次聆讯后60天内作出裁决 |
| 民事法庭 | 金额较大的索偿、多名买家联合索偿、基于失实陈述的索偿 | 通常须聘请律师；就合约提出诉讼的时限一般为六年 |
| Strata Management Tribunal（分层管理仲裁庭） | 交屋后，与发展商或管理机构有关公共财产的纠纷 | Strata Management Act 2013 所列的索偿，最高 RM250,000；请参阅我的分层仲裁庭指南 |
购屋者索偿仲裁庭
KPKT 的常见问题列明，“技术性索偿”包括未按 SPA 中的批准图则和规格施工。非技术性索偿（例如赔偿和退款）一般须在完工及合格证书（CCC）发出后12个月内提出；技术性索偿则须在缺陷责任期结束后12个月内提出。RM50,000 的上限适用于每一项索偿，所以就同一单位不同事项提出的个别索偿，每项都可达到上限（联邦法院，FMT 于2023年3月报道），但不能把一项索偿拆开来迁就上限。KPKT 的南区仲裁庭办事处设在新山。我的购屋者仲裁庭指南逐步介绍了表格，延迟交屋索偿则介绍了延迟交付的情况。
法庭
损失较大时，买家可以违反 SPA 或失实陈述为由提出诉讼。2026年7月，仲裁庭主席向 Bernama 表示，买家一般有六年时间（从 SPA 起算）就误导性广告采取行动；同一篇报道还提到一宗2023年的高等法院案件，买家因发展项目与宣传不符而获判赔偿。请先向律师索取费用估算。
买家可以实际期待什么
- 赔钱，而不是重建。SPA 的补救方式是减价或赔偿。
- 当局要求的更改很难反对。这时您的索偿重点在于漏做的项目或价值损失。
- 很少能解约。主要的法定退出途径适用于停工六个月或以上的发展商；请参阅烂尾房屋项目。
- 证据最重要。SPA 附表、宣传册页面和注明日期的照片，能让索偿容易证明得多。
- 法律可能会变。Bernama 于2026年7月31日报道，Real Property Development Act 草案已进入最后起草阶段。在其生效之前，仍适用 Act 118 和2015年格式。
预订新盘前的核查
在 KPKT 的 TEDUH 平台查核发展商执照和广告准证（请参阅查核发展商），在支付订金之前要求查看 SPA 的附表一、附表二和附表四，仔细阅读平面图，并保留每一份宣传册和截图，直到缺陷责任期结束。
如果这对您很重要，可以考虑这些地区
已完工的项目可以消除大部分这类风险，因为您买的是看得到的东西。以下指南涵盖新盘和已完工住宅：
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour 以及靠近第二通道的较新镇区。
- Mount Austin：靠近学校和咖啡馆的已完工公寓和有地住宅。
- JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近 RTS Link 车站的市中心项目。
- Permas Jaya 与 Senibong：东区公寓和海滨项目。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：有二手房选择的成熟住宅区。
可在我的新山房产地图上比较这些地区，或浏览新山新盘和二手房与新盘比较。
更多柔佛生活指南：SPA 解析 · 购屋者索偿仲裁庭 · 缺陷责任期后的缺陷 · CCC 解析
常见问题
在马来西亚签 SPA 后，发展商可以更改格局吗？
只有在获得您书面同意，或当局要求更改的情况下才可以。根据法定 SPA（Schedule H 第14条，Schedule G 第15条），发展商必须按照您合约所附的批准图则建造，而且您无须为其更改付任何费用。
如果发展商取消了宣传册上承诺的设施怎么办？
查看分层 SPA 的附表二，上面列明发展商必须提供的公共设施。未经同意取消列明的设施属于违约，您可以索偿。如果它只出现在宣传册上，您仍可能以失实陈述提出索偿，所以请保留宣传册并咨询律师。
发展商使用比 SPA 规格便宜的配件，我可以索偿吗？
可以。Schedule H 第14(3)条规定，使用较便宜的材料或漏做工程，您有权获得相应的减价或赔偿。对照附表四检查单位，并取得差额的报价。
在购屋者索偿仲裁庭可以索偿多少？
每项索偿最高 RM50,000，提交费 RM10。非技术性索偿须在 CCC 发出后12个月内提出；技术性索偿（例如偏离批准图则）须在缺陷责任期结束后12个月内提出。
发展商更改了图则，我可以取消 SPA 吗？
单凭这个理由通常不行。法定 SPA 对未经批准的更改提供金钱补救。解约主要适用于发展商根据 Act 118 第8A条停工六个月或以上的情况。具体情况请咨询律师。
我应该签发展商的更改同意书吗？
先阅读，询问为什么需要更改、是否为当局要求，并在同一份文件中约定任何补偿。对于并非当局要求的更改，您没有义务同意。
担心新房子被更改？
告诉我项目、您的单位和更改内容。我会帮您把 SPA 附表与通知和宣传册作比较。如果您还在挑选，我可以带您看已完工的住宅。您也可以预约见面；如果您在国外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，P.U.(A) 106/2015，Schedules G 及 H，2015年7月1日生效（DBKL 发布的副本），2026年11月查阅；Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989，经修订的第11条，National House Buyers Association 副本，2026年11月查阅；Malaysian Bar，“Upholding the rights of house buyers”，2019年12月2日；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（RM50,000 上限、RM10 收费、时限、技术性索偿），2023年1月20日更新，2026年11月查阅；KPKT，Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata（各区办事处），2025年8月13日更新；KPKT，Senarai Perundangan KPKT 及投诉链接（SISPAA），2026年11月查阅；KPKT，修改及更新广告与销售准证指南，2025年2月20日更新；KPKT，TEDUH 平台，2026年11月查阅；MBJB，OSC 3.0 Plus 修改建筑图清单，2025年1月1日更新；Bernama，“Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”，2026年7月31日；Bernama，Real Property Development Act 进入最后起草阶段，2026年7月31日；FMT，“House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”，2023年3月17日；Attorney General’s Chambers，Laws of Malaysia：Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) 第8A、16M及16N条，Limitation Act 1953 (Act 254) 第6条，以及 Strata Management Act 2013 (Act 757)，2026年11月查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月13日核实，并非法律意见。您的权利取决于 SPA 附表、批准图则和项目的实际情况；采取行动前，请咨询您自己的律师、KPKT 或仲裁庭。