Apabila pemaju mengubah susun atur, kemudahan atau spesifikasi selepas anda menandatangani SPA (Malaysia, 2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli projek baharu di Johor Bahru dan Semenanjung Malaysia, tempatan atau asing, yang pemajunya telah mengubah susun atur, kemudahan atau spesifikasi selepas perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani. Jawapan ringkasnya: di bawah SPA berkanun, pemaju mesti membina mengikut pelan yang diluluskan dan spesifikasi yang dilampirkan pada kontrak anda, dan tidak boleh mengubahnya tanpa persetujuan bertulis anda kecuali jika diwajibkan oleh pihak berkuasa. Anda tidak membayar untuk perubahan yang dibuatnya, dan bahan yang lebih murah atau kerja yang ditinggalkan memberi anda hak kepada pengurangan harga atau ganti rugi yang setara. Tuntutan sehingga RM50,000 boleh dibawa ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dengan bayaran RM10; tuntutan yang lebih besar dibawa ke mahkamah.

Apa yang sebenarnya ditetapkan oleh SPA anda

Pemaju perumahan berlesen di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, menjual di bawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) dan Peraturan-Peraturan 1989nya. Peraturan 11 mewajibkan mereka menggunakan kontrak jualan yang ditetapkan: Schedule G untuk rumah bertanah, Schedule H untuk unit strata, dan Schedules I dan J untuk dua jenis yang sama yang dijual secara bina-kemudian-jual. Borang semasa diperkenalkan melalui pindaan 2015 (P.U.(A) 106/2015), yang berkuat kuasa mulai 1 Julai 2015.

Bagi unit strata di bawah Schedule H, bahagian-bahagian kontrak berikut mentakrifkan apa yang anda beli:

Bahagian SPA Schedule H	Kandungannya	Kepentingannya jika berlaku perubahan
Jadual Pertama	Pelan yang diluluskan: pelan tapak, pelan susun atur, pelan lantai petak anda, pelan tingkat dan, jika berkenaan, pelan petak aksesori dan pelan kemudahan bersama	Asas rujukan bagi sebarang perubahan susun atur, tempat letak kereta atau kemudahan
Jadual Kedua	Senarai dan perihalan kemudahan dan perkhidmatan bersama	Kolam renang, gim, taman permainan dan perkara lain yang mesti disediakan oleh pemaju atas kosnya sendiri (klausa 18)
Jadual Keempat	Perihalan bangunan: struktur, dinding, bumbung, siling, pintu, tingkap, kemasan, kelengkapan sanitari dan elektrik	Asas rujukan bagi aduan “spesifikasi”, seperti jubin yang lebih murah atau item yang ditinggalkan
Klausa 13	Pelarasan keluasan	Jika keluasan pada hakmilik strata anda lebih kecil daripada keluasan pelan bangunan, harga dikurangkan bagi kekurangan yang melebihi 2%
Klausa 14	Membina mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan; tiada perubahan tanpa persetujuan bertulis anda kecuali jika diwajibkan oleh pihak berkuasa	Perlindungan utama dalam panduan ini
Klausa 29	Kemudahan bersama disiapkan dalam tempoh 36 bulan dari tarikh SPA	Kemudahan yang lewat dikenakan ganti rugi pada kadar 10% setahun atas 20% terakhir harga
Klausa 30	Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan, meliputi petak dan harta bersama	Termasuk kecacatan akibat tidak mengikut pelan yang diluluskan

Bolehkah pemaju menambah klausa perubahan sendiri?

Tidak kepada terma berkanun. Dalam keputusan 2019 yang diringkaskan oleh Malaysian Bar pada Disember 2019, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa kontrak yang ditetapkan mesti dipatuhi dengan ketat dan Pengawal Perumahan tidak mempunyai kuasa untuk mengetepikan atau mengubahnya; peraturan yang membenarkannya diputuskan sebagai melampaui kuasa Akta. Surat sampingan atau borang tempahan yang mendakwa membenarkan pemaju mengubah unit anda “mengikut budi bicaranya” tidak boleh mengatasi borang berkanun. Jika anda melihatnya, tanya peguam anda sendiri sebelum menandatangani.

Pangsapuri servis dan SOHO berhakmilik komersial sering dijual melalui perjanjian bukan berkanun, di mana kontrak itu sahaja yang menentukan. Lihat pangsapuri servis berhakmilik komersial dan SPA diterangkan.

Bilakah pemaju boleh membuat perubahan

• Diwajibkan oleh pihak berkuasa. Jika majlis, bomba atau pihak berkuasa lain mewajibkan sesuatu perubahan, SPA membenarkannya. Minta surat yang mewajibkannya.
• Dengan persetujuan bertulis anda. Anda boleh menolak borang persetujuan, bertanya soalan atau merundingkan pampasan terlebih dahulu.
• Pelan pindaan masih memerlukan kelulusan. Ia dikemukakan semula kepada majlis (MBJB atau MBIP di JB), dan garis panduan KPKT Februari 2025 tentang pindaan permit iklan dan jualan meminta pemaju mengisytiharkan pelan bangunan dan spesifikasi yang dipinda.

Kelulusan majlis tidak membatalkan hak kontrak anda: sesuatu perubahan boleh sah dari segi perancangan tetapi masih merupakan perubahan yang anda tidak persetujui di bawah SPA.

Brosur, unit pameran dan gambaran artis

Kebanyakan pertikaian bermula dengan bahan pemasaran, bukan SPA. Bernama melaporkan pada Julai 2026 bahawa sesetengah pembeli mendapati kemudahan yang dipromosikan seperti gim dan taman bertema tidak disediakan. Jabatan perumahan negara mesti meluluskan brosur dan bahan promosi sebelum ia digunakan, dan pelanggaran peraturan pengiklanan boleh dikenakan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga lima tahun atau kedua-duanya (Bernama, 31 Julai 2026). Unit pameran mempunyai penafian, jadi jadual-jadual SPA yang paling penting; senarai semak galeri jualan saya menerangkan apa yang perlu diambil gambar.

Perubahan biasa dan cara SPA menanganinya

Apa yang berubah	Cara SPA berkanun biasanya menanganinya	Apa yang perlu diminta
Susun atur dalaman unit anda (dinding dialihkan, bilik lebih kecil, dapur dipindahkan)	Penyimpangan daripada pelan petak yang diluluskan memerlukan persetujuan bertulis anda kecuali jika diwajibkan oleh pihak berkuasa	Pelan diluluskan yang dipinda dan sebabnya secara bertulis
Keluasan unit yang lebih kecil pada hakmilik strata	Harga dikurangkan bagi kekurangan melebihi 2% daripada keluasan pelan bangunan (klausa 13), dibayar dalam tempoh 30 hari dari pengeluaran hakmilik	Bandingkan keluasan hakmilik dengan keluasan dalam SPA
Jubin, kelengkapan atau kemasan yang lebih murah; item yang ditinggalkan	Tiada kos kepada anda; pengurangan harga atau ganti rugi bersamaan dengan perbezaannya (klausa 14(3))	Item dalam Jadual Keempat, dan sebut harga bagi perbezaannya
Kemudahan tersenarai dibuang atau diganti	Jadual Kedua menyenaraikan apa yang mesti disediakan; membuangnya tanpa persetujuan ialah satu pelanggaran	Sama ada pihak berkuasa mewajibkannya, dan pampasan
Kemudahan lewat	Ganti rugi bagi kemudahan bersama yang lewat di bawah klausa 29	Tarikh siap yang diperakui oleh arkitek
Petak letak kereta atau petak aksesori diubah	Petak aksesori ditunjukkan pada pelan Jadual Pertama	Lihat panduan petak aksesori saya
Blok baharu atau fasa tambahan di tanah berhampiran	Bergantung pada sama ada tanah itu berada dalam susun atur yang diluluskan dalam SPA anda; tanah di luarnya ialah perkara perancangan	Pelan susun atur dalam SPA anda dan rancangan tempatan (lihat menyemak zon di Johor)

Apa yang perlu dilakukan, langkah demi langkah

1. Kumpulkan dokumen. SPA bersama semua jadual, borang tempahan, brosur, senarai harga, gambar galeri jualan dan notis-notis pemaju.
2. Tulis kepada pemaju. Tanya apa yang berubah, sama ada pihak berkuasa mewajibkannya, dan minta pelan diluluskan yang telah dipinda.
3. Jangan tergesa-gesa dengan borang persetujuan. Persetujuan yang ditandatangani boleh melemahkan tuntutan kemudian; rekodkan apa-apa pampasan dalam dokumen yang sama.
4. Berbincang dengan pembeli lain. Surat bersama tentang kemudahan yang dikongsi mempunyai lebih banyak pengaruh.
5. Periksa semasa milikan kosong. Semak unit berbanding Jadual Keempat dan pelan lantai, dan senaraikan penyimpangan serta kecacatan; lihat senarai semak milikan kosong saya.
6. Bawa ke peringkat lebih tinggi. Jika pemaju tidak menyelesaikannya, buat aduan kepada KPKT dan pertimbangkan tribunal atau peguam, seperti di bawah.

Teruskan membayar bil kemajuan anda semasa mempertikaikan sesuatu perubahan. Berhenti membayar boleh menyebabkan anda ingkar di bawah SPA; lihat menarik diri selepas SPA untuk memahami akibatnya.

Di mana hendak membuat aduan atau tuntutan

Laluan	Sesuai untuk	Fakta utama
Aduan kepada KPKT	Pemaju berlesen yang mengabaikan SPA, iklan mengelirukan, isu permit	KPKT melesenkan pemaju dan meluluskan permit iklan; laman webnya memautkan saluran aduan awam. Aduan boleh mencetuskan penguatkuasaan tetapi tidak memberikan wang kepada anda.
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR)	Tuntutan wang di bawah SPA: pengurangan harga, ganti rugi atas perubahan, kemudahan lewat, kecacatan	Sehingga RM50,000 setiap tuntutan, RM10 untuk memfailkan Borang 1; peguam secara amnya tidak dibenarkan; award disasarkan dalam tempoh 60 hari dari pendengaran pertama
Mahkamah sivil	Tuntutan yang lebih besar, beberapa pembeli bersama, tuntutan berasaskan salah nyataan	Biasanya dengan peguam; secara amnya enam tahun untuk mendakwa atas kontrak
Tribunal Pengurusan Strata	Selepas penyerahan, pertikaian dengan pemaju atau badan pengurusan tentang harta bersama	Tuntutan yang disenaraikan dalam Strata Management Act 2013, sehingga RM250,000; lihat panduan tribunal strata saya

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

Soalan Lazim KPKT menyenaraikan “tuntutan teknikal” sebagai termasuk pembinaan yang tidak mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan dalam SPA. Tuntutan bukan teknikal, seperti ganti rugi dan bayaran balik, secara amnya mesti difailkan dalam tempoh 12 bulan dari perakuan siap dan pematuhan (CCC); tuntutan teknikal dalam tempoh 12 bulan selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat. Had RM50,000 terpakai bagi setiap tuntutan, jadi tuntutan berasingan tentang perkara berbeza bagi unit yang sama boleh masing-masing mencapai had itu (Mahkamah Persekutuan, dilaporkan oleh FMT pada Mac 2023), tetapi satu tuntutan tidak boleh dipecahkan supaya muat dalam had. Pejabat tribunal Zon Selatan KPKT terletak di Johor Bahru. Panduan tribunal pembeli rumah saya menerangkan borang-borangnya langkah demi langkah, dan tuntutan lewat milikan kosong menerangkan penyerahan yang lewat.

Mahkamah

Bagi kerugian yang lebih besar, pembeli boleh mendakwa atas pelanggaran SPA atau salah nyataan. Pada Julai 2026, presiden tribunal memberitahu Bernama bahawa pembeli secara amnya mempunyai enam tahun dari tarikh SPA untuk bertindak berhubung iklan yang mengelirukan, dan laporan yang sama menerangkan satu kes Mahkamah Tinggi 2023 di mana pembeli memenangi ganti rugi atas pembangunan yang berbeza daripada apa yang dipromosikan. Minta anggaran kos daripada peguam terlebih dahulu.

Apa yang boleh dijangkakan secara realistik oleh pembeli

• Wang, bukan pembinaan semula. Remedi SPA ialah pengurangan harga atau ganti rugi.
• Perubahan yang diwajibkan pihak berkuasa sukar dilawan. Tuntutan anda kemudiannya berkisar tentang item yang ditinggalkan atau nilai yang hilang.
• Pembatalan jarang dibenarkan. Jalan keluar berkanun utama adalah bagi pemaju yang menghentikan kerja selama enam bulan atau lebih; lihat projek perumahan terbengkalai.
• Bukti menentukan kemenangan. Jadual SPA, halaman brosur dan gambar bertarikh menjadikan tuntutan lebih mudah dibuktikan.
• Undang-undang mungkin berubah. Bernama melaporkan pada 31 Julai 2026 bahawa draf Akta Pembangunan Harta Tanah (Real Property Development Act) berada di peringkat akhir penggubalan. Selagi ia belum berkuat kuasa, Act 118 dan borang 2015 terpakai.

Semakan sebelum anda menempah projek baharu

Semak lesen pemaju dan permit iklan di portal TEDUH KPKT (lihat menyemak pemaju), minta untuk melihat Jadual Pertama, Kedua dan Keempat SPA sebelum membayar yuran tempahan, baca pelan lantai dengan teliti, dan simpan setiap brosur dan tangkapan skrin sehingga tempoh liabiliti kecacatan tamat.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Projek yang telah siap menghapuskan sebahagian besar risiko ini kerana anda melihat apa yang anda beli. Panduan-panduan ini merangkumi rumah baharu dan yang telah siap:

• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour dan perbandaran lebih baharu berhampiran Laluan Kedua.
• Mount Austin: kondo dan rumah bertanah yang telah siap berhampiran sekolah dan kafe.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: projek pusat bandar berhampiran stesen RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dan projek tepi air.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang mantap dengan pilihan subsale.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau lihat projek baharu di Johor Bahru dan subsale lwn projek baharu.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: SPA diterangkan · Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah · Kecacatan selepas DLP · CCC diterangkan

Soalan lazim

Bolehkah pemaju mengubah susun atur selepas saya menandatangani SPA di Malaysia?

Hanya dengan persetujuan bertulis anda, atau jika pihak berkuasa mewajibkan perubahan itu. Di bawah SPA berkanun (Schedule H klausa 14, Schedule G klausa 15), pemaju mesti membina mengikut pelan diluluskan yang dilampirkan pada kontrak anda, dan anda tidak membayar apa-apa untuk perubahan yang dibuatnya.

Bagaimana jika pemaju membuang kemudahan yang dijanjikan dalam brosur?

Semak Jadual Kedua SPA strata, yang menyenaraikan kemudahan bersama yang mesti disediakan oleh pemaju. Membuang kemudahan yang tersenarai tanpa persetujuan ialah pelanggaran yang boleh anda tuntut. Jika ia hanya ada dalam brosur, anda mungkin masih mempunyai tuntutan atas salah nyataan, jadi simpan brosur itu dan tanya peguam.

Bolehkah saya menuntut jika pemaju menggunakan kelengkapan yang lebih murah daripada spesifikasi SPA?

Boleh. Klausa 14(3) Schedule H menyatakan bahawa bahan yang lebih murah atau kerja yang ditinggalkan memberi anda hak kepada pengurangan harga atau ganti rugi yang setara. Bandingkan unit dengan Jadual Keempat dan dapatkan sebut harga bagi perbezaannya.

Berapa banyak yang boleh saya tuntut di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah?

Sehingga RM50,000 setiap tuntutan, dengan fi pemfailan RM10. Failkan dalam tempoh 12 bulan dari CCC bagi tuntutan bukan teknikal, atau dalam tempoh 12 bulan selepas tempoh liabiliti kecacatan tamat bagi tuntutan teknikal seperti penyimpangan daripada pelan yang diluluskan.

Bolehkah saya membatalkan SPA kerana pemaju mengubah pelan?

Biasanya tidak atas alasan itu sahaja. SPA berkanun memberikan remedi wang bagi perubahan yang tidak dipersetujui. Penamatan terutamanya dibenarkan apabila pemaju menghentikan kerja selama enam bulan atau lebih di bawah seksyen 8A Act 118. Tanya peguam tentang fakta kes anda.

Patutkah saya menandatangani surat persetujuan pemaju bagi sesuatu perubahan?

Baca dahulu, tanya mengapa perubahan itu perlu dan sama ada pihak berkuasa mewajibkannya, dan persetujui apa-apa pampasan dalam dokumen yang sama. Anda tidak wajib bersetuju dengan perubahan yang tidak diwajibkan oleh pihak berkuasa.

Bimbang tentang perubahan pada rumah baharu anda?

Beritahu saya projek, unit anda dan apa yang berubah. Saya akan membantu anda membandingkan jadual SPA dengan notis dan brosur. Jika anda masih memilih, saya boleh menunjukkan rumah yang telah siap. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedules G dan H, berkuat kuasa 1 Julai 2015 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, peraturan 11 seperti dipinda, salinan National House Buyers Association, disemak November 2026; Malaysian Bar, “Upholding the rights of house buyers”, 2 Disember 2019; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (had RM50,000, fi RM10, had masa, tuntutan teknikal), dikemas kini 20 Januari 2023, disemak November 2026; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (pejabat zon), dikemas kini 13 Ogos 2025; KPKT, Senarai Perundangan KPKT dan pautan aduan (SISPAA), disemak November 2026; KPKT, garis panduan pindaan dan pembaharuan permit iklan dan jualan, dikemas kini 20 Februari 2025; KPKT, portal TEDUH, disemak November 2026; MBJB, senarai semak OSC 3.0 Plus bagi pelan bangunan pindaan, dikemas kini 1 Januari 2025; Bernama, “Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”, 31 Julai 2026; Bernama, Real Property Development Act di peringkat akhir penggubalan, 31 Julai 2026; FMT, “House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”, 17 Mac 2023; Jabatan Peguam Negara, Laws of Malaysia: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), seksyen 8A, 16M dan 16N, Limitation Act 1953 (Act 254), seksyen 6, dan Strata Management Act 2013 (Act 757), disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Jadual SPA anda, pelan yang diluluskan dan fakta projek anda yang menentukan hak anda; tanya peguam anda sendiri, KPKT atau tribunal sebelum bertindak.