Mengendalikan Tawaran sebagai Penjual di Malaysia: Tawaran Balas, Deposit Cengkeram dan Menerima Pembeli yang Tepat

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menjual rumah di Johor Bahru, sama ada anda tinggal di sini, di Singapura atau lebih jauh. Jawapan ringkasnya: dapatkan setiap tawaran secara bertulis, nilai tawaran itu berdasarkan termanya dan juga harganya, dan balas dengan tawaran balas bertulis yang mempunyai tarikh luput. Terima hanya apabila deposit, syarat dan tarikhnya sesuai dengan anda, kerana surat tawaran yang telah ditandatangani dan diterima boleh mengikat anda sebelum SPA disediakan. Minta peguam anda membaca kata-katanya terlebih dahulu.

Rupa tawaran dalam transaksi subjual di JB

Di Johor, pembeli yang serius menandatangani surat tawaran ringkas (atau tawaran untuk membeli) dan membayar deposit cengkeram bersamanya. Deposit ini kemudian dikira sebagai sebahagian daripada 10% yang biasanya dibayar semasa Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani. Baki 90% biasanya perlu dibayar kira-kira tiga bulan selepas SPA, dengan kemungkinan lanjutan sebulan pada kadar faedah yang dipersetujui (The Edge Malaysia, Oktober 2021).

Pembeli melihat proses yang sama dari sisi lain dalam panduan saya tentang membuat tawaran untuk rumah subjual, dan tempoh setiap peringkat diterangkan dalam garis masa subjual saya.

Adakah tawaran yang diterima mengikat?

Boleh jadi, dan ramai penjual tidak menyedarinya. Contracts Act 1950 menetapkan peraturan asasnya:

• Seksyen 2: cadangan yang diterima menjadi janji, dan janji yang diberikan antara satu sama lain membentuk perjanjian.
• Seksyen 5: pembeli boleh menarik balik tawaran sehingga penerimaan anda lengkap terhadapnya, tetapi tidak selepas itu.
• Seksyen 6: tawaran luput apabila tempoh yang dinyatakan berlalu, atau selepas tempoh yang munasabah jika tiada tempoh ditetapkan. Letakkan tarikh luput pada setiap tawaran dan tawaran balas.
• Seksyen 7: penerimaan mestilah mutlak dan tanpa syarat. “Ya, tetapi tambah RM20,000” ialah tawaran balas, dan pembeli boleh menarik diri.

The Edge Malaysia pernah mengingatkan bahawa kata-kata dalam surat tawaran itu sendiri boleh membentuk kontrak yang penting dalam pertikaian sebelum SPA ditandatangani (Oktober 2021). Sesetengah surat ditanda “subject to contract”, jadi tiada pihak terikat sehingga SPA; yang lain pula perjanjian jual yang muktamad. Ketahui jenis yang anda tandatangani, dan minta peguam anda membacanya dahulu. Lihat memilih peguam pindah milik.

Cara menilai tawaran: lebih daripada harga

Angka tertinggi tidak semestinya tawaran terbaik. Sebelum membalas, semak setiap terma:

Terma dalam tawaran	Soalan untuk diri sendiri
Harga	Bagaimana perbandingannya dengan jualan unit serupa yang direkodkan (bukan harga minta orang lain)?
Deposit cengkeram	Adakah dalam julat biasa 2–3%? Deposit yang lebih kecil bermakna pembeli kurang mempertaruhkan wangnya.
Siapa memegang deposit	Agensi atau peguam sebagai pemegang amanah, dengan resit.
Syarat pinjaman	Berapa jumlah dan margin pembiayaan, dan sebelum tarikh apa? Syarat tanpa had masa menyebabkan rumah anda tidak dapat dipasarkan.
Kebenaran negeri	Diperlukan untuk pembeli asing atau hakmilik bersekatan; ia mengambil masa tambahan.
Tarikh SPA dan penyempurnaan	Adakah ia sesuai dengan penebusan pinjaman anda dan langkah anda seterusnya?
Lekapan dan perabot	Penghawa dingin, pemanas air dan kabinet mana yang ditinggalkan? Senaraikan secara bertulis.
Penyewaan dan keadaan	Milikan kosong atau bersama penyewa? Ada pembaikan sebelum penyempurnaan, atau “as is where is”?

Tetapkan harga minimum yang boleh anda terima sebelum tawaran tiba, berpandukan harga transaksi yang direkodkan. Tawaran yang jauh melebihi jualan yang direkodkan mungkin dirunding semula jika bank pembeli menilai lebih rendah. Lihat apabila penilaian lebih rendah daripada harga.

Dua tawaran sebelah-menyebelah (ilustrasi)

Angka rekaan untuk sebuah rumah teres, bagi menunjukkan bagaimana terma mengubah gambaran:

	Tawaran A	Tawaran B
Harga	RM615,000	RM600,000
Deposit cengkeram	1% (RM6,150)	3% (RM18,000)
Syarat	Tertakluk kepada pinjaman 90%, tiada tarikh akhir dinyatakan	Tertakluk kepada pinjaman dalam tempoh 21 hari dari tawaran; pandangan awal bank dilampirkan
Menandatangani SPA	“Akan diatur”	Dalam tempoh 14 hari
Tambahan	Semua perabot, penghawa dingin dan lampu	Penghawa dingin dan kabinet dapur sahaja

Tawaran A lebih tinggi RM15,000, tetapi pembeli mempertaruhkan wang yang lebih sedikit, tiada tarikh akhir ditetapkan dan semua perabot turut diambil. Ramai penjual akan membuat tawaran balas kepada Tawaran A dari segi terma (deposit 3%, tarikh akhir pinjaman, tarikh SPA yang tetap) dan bukannya menerima mana-mana tawaran seadanya.

Membuat tawaran balas

Tawaran balas adalah perkara biasa, dan kebanyakan pembeli menjangkakannya. Beberapa amalan memastikannya teratur:

• Balas secara bertulis dan turunkan tandatangan ringkas pada setiap perubahan. Panggilan telefon membawa kepada “Saya ingat awak kata”.
• Tetapkan tarikh dan masa luput, supaya tawaran balas anda luput mengikut jadual.
• Runding terma, bukan harga sahaja. Deposit yang lebih tinggi, tarikh akhir pinjaman atau tarikh penyempurnaan yang sesuai dengan anda boleh lebih bernilai daripada perubahan harga yang kecil.
• Terangkan angka anda dengan jualan yang direkodkan dan pembaikan terkini, bukan “jiran saya minta lebih”.
• Tahu bila hendak berhenti. Terlalu banyak pusingan rundingan untuk jumlah kecil boleh menyebabkan anda kehilangan pembeli yang baik.

Jika anda melantik ejen, ejen akan menyampaikan tawaran kepada kedua-dua pihak. Piawaian Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH) menyatakan bahawa perunding (negotiator) tidak boleh menyebut harga yang berbeza daripada yang dipersetujui dengan klien, jadi berikan ejen anda angka yang jelas. Lihat juga penerangan tentang co-broking.

Apabila beberapa pembeli membuat tawaran

Menerima dua atau tiga tawaran serentak adalah kedudukan yang baik, tetapi uruskannya dengan jujur:

• Terima satu sahaja. Menerima tawaran kedua yang lebih tinggi selepas menerima yang pertama boleh mendedahkan anda kepada tuntutan daripada pembeli pertama.
• Bercakap benar. Adalah wajar untuk memaklumkan bahawa ada tawaran lain dan menetapkan satu tarikh akhir untuk terma terbaik. Jangan sekali-kali mereka-reka tawaran.
• Simpan pembeli simpanan sekiranya urusan pertama gagal kerana syarat pinjaman atau kebenaran, dengan menyatakan secara bertulis bahawa belum ada tawaran yang diterima.
• Pulangkan deposit tawaran yang tidak diterima sepenuhnya dan segera, melalui pihak yang memegangnya.

Semakan sebelum anda menerima

Sesetengah masalah berpunca daripada pihak penjual, dan jika ditemui selepas penerimaan, anda boleh kehilangan pembeli atau deposit:

• Pinjaman anda sendiri. Dapatkan jumlah penebusan dan semak tempoh lock-in serta fi penyelesaian awal. Lihat tempoh lock-in pinjaman perumahan dan menjual pada harga lebih rendah daripada pinjaman.
• Semua yang perlu menandatangani. Semua pemilik berdaftar mesti bersetuju, dan rumah yang diwarisi biasanya memerlukan geran probet atau surat kuasa mentadbir terlebih dahulu. Lihat menjual hartanah warisan.
• Hakmilik. Sekatan kepentingan, hakmilik induk atau baki tempoh pajakan yang pendek menjejaskan masa. Lihat membaca geran tanah dan kebenaran negeri.
• Penyewa. Tentukan sama ada anda menjual bersama penyewa atau dengan milikan kosong. Lihat menjual hartanah yang disewakan.
• Pembeli dan wang. Padankan nama dan kad pengenalan pembeli dengan surat tawaran, tolak bayaran tunai secara tangan, dan berhati-hati dengan “pembeli” yang terlebih bayar lalu meminta bayaran balik. Lihat penipuan hartanah di Johor Bahru.

Tawaran daripada pembeli asing

Di Johor, warga asing secara amnya hanya boleh membeli hartanah kediaman bermula RM1 juta, dengan pengecualian terhad seperti sesetengah pangsapuri servis pemaju yang diluluskan negeri; tiada kawasan yang dikecualikan secara keseluruhan. Pembeli juga memerlukan kelulusan negeri di bawah seksyen 433B National Land Code. Di bawah pekeliling fi PTG Johor yang berkuat kuasa mulai 1 Julai 2025, fi kelulusan kediaman ialah 3% daripada harga, minimum RM30,000, ditambah RM2,000 bagi setiap hakmilik (2%, minimum RM20,000, bagi keluarga terdekat). Jadi tawaran warga asing di bawah RM1 juta biasanya tidak boleh dilaksanakan. Di atas paras itu, jadikan tawaran dan SPA tertakluk kepada kebenaran, persetujui secara bertulis siapa yang menanggung fi, dan peruntukkan masa tambahan. Lihat menjual kepada pembeli asing dan harga minimum Johor.

Jika pembeli menarik diri, atau anda

Pembeli mungkir. Jika pembeli sekadar berubah fikiran, surat tawaran biasanya membenarkan anda menyimpan deposit cengkeram. Seksyen 75 Contracts Act mengehadkan jumlah yang dinyatakan bagi pelanggaran kepada pampasan yang munasabah. Dalam kes Cubic Electronics v Mars Telecommunications [2018], Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa pihak yang tidak bersalah tidak perlu membuktikan kerugian sebenar dan pihak yang melanggar perlu menunjukkan bahawa jumlah itu tidak munasabah; mahkamah mengekalkan pelucuthakan kira-kira 3.33% daripada harga. Setiap kes bergantung pada faktanya.

Syarat tidak dipenuhi. Jika syarat bertulis gagal, seperti pinjaman ditolak dalam tempoh yang dinyatakan, deposit biasanya dikembalikan. Sebab itulah syarat yang kabur merugikan penjual: tuliskan jumlah pinjaman dan tarikh akhirnya dalam tawaran.

Fi ejen anda. Piawaian agensi hartanah LPPEH (draf pendedahan) menyatakan bahawa jika wang cengkeram telah dibayar tetapi urusan terbatal sebelum SPA, agensi berhak menerima yang lebih rendah antara 50% daripada fi penuhnya atau 50% daripada deposit yang boleh dilucuthak, ditambah perbelanjaan. Ilustrasi: dengan fi 2% yang dipersetujui atas RM600,000 (RM12,000) dan deposit 3% yang dilucuthak (RM18,000), jumlahnya ialah RM6,000 ditambah perbelanjaan. Semak borang pelantikan anda.

Penjual mungkir. Jika anda menerima kemudian menarik diri, memulangkan deposit mungkin tidak menamatkan perkara itu: pembeli boleh menuntut ganti rugi atau memohon mahkamah memerintahkan jualan itu diteruskan (pelaksanaan spesifik). Lihat menarik diri daripada jualan hartanah. Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Selepas anda menerima: apa seterusnya

Peringkat	Apa yang biasanya berlaku
SPA	Ditandatangani sebelum tarikh dalam surat tawaran; pembeli menambah deposit sehingga 10%.
Penyempurnaan	Baki biasanya perlu dibayar kira-kira tiga bulan selepas SPA (atau kebenaran), dengan kemungkinan lanjutan sebulan berserta faedah.
Pinjaman anda	Bank pembeli menjelaskan pinjaman anda dengan bank anda; bakinya diserahkan kepada anda. Lihat jumlah perbezaan (differential sum) dan pelepasan gadaian (discharge of charge).
RPGT	Pembeli menahan 3% daripada harga (7% bagi penjual individu asing) dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari. Anda mengemukakan Borang CKHT 1A melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan dan membayar cukai yang perlu dibayar dalam tempoh 90 hari.

Kos penuh anda diterangkan dalam kos yang dibayar penjual dan panduan RPGT saya. Menjual sendiri? Lihat menjual tanpa ejen.

Menjual dari luar negara

Pemilik di Singapura, Indonesia, India, China atau tempat lain boleh merundingkan tawaran dari jauh, tetapi persetujui cara membalas dengan cepat, kerana tarikh luput 48 jam tidak menunggu perbezaan zon waktu. Tanya peguam anda bagaimana dokumen akan ditandatangani: SPA dan pindah milik biasanya memerlukan saksi yang sah, atau surat kuasa wakil. Penjual individu asing tertakluk kepada penahanan RPGT 7%. Lihat menjual hartanah JB sebagai warga asing.

Menjual untuk membeli semula? Kawasan untuk dilihat seterusnya

Jika hasil jualan digunakan untuk rumah anda yang seterusnya, panduan kawasan ini membantu anda merancang perpindahan:

• Mount Austin: kondominium dan rumah landed yang lebih baharu dengan pasaran jual semula yang aktif.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: perbandaran keluarga yang mantap.
• Iskandar Puteri: kejiranan terancang berhampiran Second Link.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kondominium pusat bandar berhampiran RTS Link.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, dan lihat jual dahulu atau beli dahulu untuk soal masa.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Menyediakan rumah untuk dijual · Senarai eksklusif vs terbuka · Kos yang dibayar penjual · Garis masa subjual · Penerangan SPA

Soalan lazim

Berapakah deposit cengkeram yang patut diminta penjual di Malaysia?

Biasanya 2–3% daripada harga, dibayar bersama surat tawaran yang ditandatangani dan dipegang oleh agensi atau peguam sebagai pemegang amanah. Ia dikira sebagai sebahagian daripada deposit 10% yang dibayar semasa SPA ditandatangani.

Adakah surat tawaran yang ditandatangani mengikat penjual dari segi undang-undang?

Boleh jadi. Di bawah Contracts Act 1950, penerimaan tawaran yang mutlak dan tanpa syarat membentuk perjanjian, dan kata-kata dalam surat itu menentukan apa yang wajib anda lakukan. Surat yang ditanda “subject to contract” berfungsi secara berbeza, jadi tanya peguam anda sebelum menandatangani.

Bolehkah saya menerima tawaran lebih tinggi selepas menerima tawaran lain?

Berbuat demikian boleh mendedahkan anda kepada tuntutan daripada pembeli pertama, yang boleh menuntut ganti rugi atau memohon mahkamah memerintahkan jualan itu diteruskan. Terima hanya satu tawaran pada satu masa dan berbincang dengan peguam anda sebelum mengubah keputusan tentang tawaran yang telah diterima.

Apakah yang berlaku kepada deposit cengkeram jika pinjaman pembeli ditolak?

Jika surat tawaran dibuat tertakluk kepada pinjaman dan pinjaman ditolak dalam tempoh yang dinyatakan, deposit biasanya dikembalikan kepada pembeli. Jika pembeli sekadar berubah fikiran, ia biasanya dilucuthak kepada penjual. Kata-kata yang tepat dalam surat itulah yang menentukan.

Adakah ejen saya dibayar jika pembeli menarik diri sebelum SPA?

Di bawah piawaian agensi hartanah LPPEH, apabila wang cengkeram dilucuthak sebelum SPA, agensi berhak menerima yang lebih rendah antara 50% daripada fi penuhnya atau 50% daripada deposit yang dilucuthak, ditambah perbelanjaan. Semak borang pelantikan anda untuk terma yang tepat.

Bolehkah saya menerima tawaran daripada warga asing untuk rumah saya di Johor?

Boleh, jika hartanah itu memenuhi peraturan Johor: secara amnya harga minimum RM1 juta bagi hartanah kediaman, ditambah kelulusan negeri dengan fi 3% (minimum RM30,000). Jadikan tawaran dan SPA tertakluk kepada kebenaran, dan peruntukkan lebih masa untuk penyempurnaan.

Menjual rumah anda di JB dan sedang menimbang tawaran?

Beritahu saya tentang hartanah, tawaran dan jadual masa anda. Saya boleh menyemak harga dengan jualan yang direkodkan berhampiran, meneliti deposit, syarat dan tarikh bersama anda, dan merancang langkah sehingga SPA bersama peguam anda. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Contracts Act 1950 (Act 136), seksyen 2, 4, 5, 6, 7 dan 75, melalui portal Laws of Malaysia Jabatan Peguam Negara (Attorney General’s Chambers), disemak November 2026; University of Malaya Law Review, “A stunning restatement of the law on liquidated damages clauses by the Federal Court” (Cubic Electronics Sdn Bhd v Mars Telecommunications Sdn Bhd [2018] MLJU 1935), diakses November 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”, Oktober 2021, diakses November 2026; PEPS (Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector), “What is an earnest deposit and how much should I pay?”, diakses November 2026; LPPEH (BOVAEP), Exposure Draft on Malaysian Estate Agency Standards: Standard 2 (2.2.10) dan Standard 4 (4.2.3, 4.2.4, 4.2.10, 4.2.13), 2012, diakses November 2026; LPPEH, skala fi agensi hartanah (maksimum 3%, minimum RM1,000), disemak November 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (CKHT 1A, e-CKHT, penahanan 3%/7%, tempoh 60 dan 90 hari), dikemas kini 26 Jun 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi, termasuk pemerolehan oleh warga asing), 13 Jun 2025, berkuat kuasa 1 Julai 2025; PTG Johor, senarai semak permohonan kepentingan asing, Mei 2026; National Land Code (Act 828), seksyen 433B, melalui portal Laws of Malaysia AGC, disemak November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Terma kontrak berbeza antara satu urusan dengan yang lain; sahkan surat tawaran dan SPA anda dengan peguam anda sebelum menandatangani atau menerima apa-apa.