Kepemilikan bersama dan bagian tak terbagi pada sertifikat di Malaysia (2026): arti bagian Anda

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Jika dua orang atau lebih terdaftar pada satu sertifikat tanah atau hak milik strata di Malaysia, masing-masing memegang bagian tak terbagi, misalnya 1/2 atau 3/10, yang dicantumkan di samping namanya. Setiap pemilik bersama dapat bertransaksi atas bagiannya sendiri, tetapi menjual atau menjaminkan seluruh properti memerlukan persetujuan semua pihak, dan bagian tersebut tidak otomatis beralih kepada pemilik yang masih hidup.

Panduan ini ditujukan bagi siapa pun yang membeli, mewarisi, atau memegang rumah di Johor atas lebih dari satu nama, termasuk pembeli asing yang terbiasa dengan sistem lain.

Apa arti bagian tak terbagi pada sertifikat di Malaysia?

Orang-orang yang terdaftar bersama pada satu sertifikat adalah pemilik bersama (co-proprietors). Masing-masing memegang bagian tak terbagi: pecahan dari seluruh properti, bukan bidang yang terpisah. Separuh rumah teras di Skudai berarti separuh dari setiap batu bata, bukan lantai atas. Hal yang sama berlaku untuk hak milik strata kondominium.

Bagian tersebut tercantum sebagai pecahan di samping setiap nama. Panduan saya tentang cara membaca sertifikat tanah (geran) menunjukkan bagian yang perlu dilihat, dan penelusuran sertifikat memastikan pemilik dan bagian saat ini sebelum Anda membeli.

Entri sertifikat (ilustrasi)	Artinya
Tan A, bagian 1/2; Lim B, bagian 1/2	Dua pemilik bersama dengan bagian sama besar, masing-masing berhak atas separuh hasil penjualan bersih.
Tan A, bagian 7/10; Lim B, bagian 3/10	Bagian tidak sama besar; hasil penjualan dibagi 70:30.
Tan A, Lim B, Wong C (tanpa pecahan)	Dianggap bagian sama besar, yaitu masing-masing sepertiga, berdasarkan pasal 343.
Pelaksana wasiat yang terdaftar sebagai wakil pemilik yang telah meninggal	Mereka memegang untuk harta peninggalan; survivorship berlaku di antara mereka berdasarkan pasal 345.

Sebuah makalah Planning Malaysia tahun 2023 dan sebuah tesis UiTM tahun 2023 sama-sama menyebut bahwa National Land Code (Act 828) hanya mengakui tenancy in common, bukan joint tenancy. Hal ini paling penting ketika salah satu pemilik bersama meninggal. Lihat juga panduan saya tentang nama bersama dan tenancy in common.

Haruskah pemilik bersama memegang bagian sama besar atau bagian yang ditetapkan?

Jika tidak ada pecahan yang dicatat, bagiannya sama besar. Sebagai gantinya, Anda dapat menetapkan bagian saat membeli, dalam dokumen pengalihan (Form 14A untuk rumah dengan sertifikat sendiri; lihat cara pengalihan didaftarkan). Putuskan sejak awal: mengubah bagian di kemudian hari berarti pengalihan baru.

Pertanyaan	Bagian sama besar (mis. 50:50)	Bagian ditetapkan (mis. 70:30)
Biasanya cocok untuk	Pasangan suami istri; saudara kandung yang mewarisi	Pembeli yang membayar jumlah berbeda
Hasil penjualan setelah pinjaman	Dibagi rata	Dibagi sesuai pecahan yang ditetapkan
RPGT atas penjualan	Setiap pemilik atas separuh keuntungan	Setiap pemilik atas pecahan keuntungannya sendiri
Jika ada yang meninggal	Separuh masuk ke harta peninggalan	Hanya pecahan almarhum yang masuk ke harta peninggalan
Mengubahnya kemudian	Pengalihan sebagian bagian: bea meterai dan mungkin RPGT	Sama

Register hanya menunjukkan pecahan, bukan siapa membayar berapa atau siapa yang tinggal di sana, sehingga pemilik bersama yang belum menikah sebaiknya membuat perjanjian tertulis bersama pengacara mereka. Lihat juga membeli sebelum menikah dan orang tua membantu uang muka.

Apa yang dapat dilakukan satu pemilik bersama sendiri, dan apa yang memerlukan semua pihak?

Tindakan	Bisakah satu pemilik bersama melakukannya sendiri?	Catatan
Mengalihkan (menjual atau menghibahkan) bagiannya sendiri	Ya, pada prinsipnya	Diizinkan oleh pasal 214 National Land Code (formulir: pasal 217). Sedikit pembeli yang mau membeli sebagian rumah; sertifikat dengan pembatasan tetap memerlukan izin negara bagian.
Menjual seluruh properti	Tidak	Setiap pemilik bersama menandatangani, atau pengadilan memerintahkan penjualan.
Mengambil pinjaman dengan jaminan seluruh properti	Tidak	Bank umumnya meminta setiap pemilik terdaftar menandatangani akta jaminan (charge).
Menyewakan seluruh rumah	Dalam praktiknya, tidak	Sepakati siapa yang menandatangani dan bagaimana sewa dibagi; setiap pemilik bersama biasanya melaporkan bagiannya kepada LHDN.
Mengajukan private caveat atas kepentingan yang diklaim	Ya	Hanya dengan klaim yang sah; caveat yang tidak berdasar berisiko menghadapi tuntutan ganti rugi.
Mengajukan pemecahan tanah	Kadang-kadang	Semua pemilik bersama, atau pemilik bagian mayoritas (pasal 141A). Satu kavling rumah atau unit kondominium biasanya tidak dapat dipecah.
Memaksa penjualan atau pembelian bagian saat pihak lain menolak	Melalui High Court (Pengadilan Tinggi)	Pasal 145: pemecahan yang dianggap terjadi, pengalihan bagian kepada pemilik lain, atau penjualan seluruh properti.

Jika terjadi perselisihan, lihat membeli bagian pemilik bersama, penjualan properti milik bersama atas perintah pengadilan, dan pajak penghasilan sewa bagi pemilik residen.

Apa yang terjadi pada bagian pemilik bersama ketika ia meninggal?

Sebagai tenants in common, pemilik bersama yang masih hidup tidak otomatis mengambil bagian pemilik yang meninggal. Bagian itu masuk ke harta peninggalan, dan seseorang memerlukan kewenangan hukum untuk mengalihkannya: pelaksana wasiat dengan probate, administrator dengan letters of administration, atau perintah melalui proses harta peninggalan kecil (pusaka kecil).

• Dengan surat wasiat: bagian itu jatuh kepada siapa pun yang disebut dalam wasiat. Lihat panduan menulis wasiat saya.
• Tanpa wasiat (non-Muslim): ahli waris yang sah, mungkin termasuk anak dan orang tua, berbagi bagian itu, sehingga pasangan bisa berakhir memiliki bersama dengan mereka. Lihat siapa yang mewarisi tanpa wasiat.
• Pemilik Muslim: bagian dibagikan menurut faraid kecuali ada hibah yang sah atau pengaturan lain. Lihat faraid, hibah dan wasiat.
• Anak di bawah 18 tahun: ahli waris di bawah umur tidak dapat menandatangani pengalihan, sehingga memperlambat penjualan atau refinancing di kemudian hari. Lihat saat anak di bawah umur mewarisi properti.

Pasal 345 National Land Code memberikan survivorship hanya di antara orang yang terdaftar sebagai wali amanat atau wakil, misalnya pelaksana wasiat bersama. Pasal ini tidak mengubah kepemilikan bersama suami istri menjadi joint tenancy. (Sertifikat lama di Penang dan Malaka memiliki aturan survivorship tersendiri; aturan itu tidak berlaku di Johor.)

Pembeli dari Singapura, perhatikan: banyak pasangan di Singapura memegang sebagai joint tenants, di mana pihak yang masih hidup mengambil semuanya. Sertifikat Johor tidak bekerja seperti itu. Untuk pinjaman, lihat apa yang terjadi pada pinjaman rumah saat peminjam meninggal dan MRTA vs MLTA.

Bagaimana jika pemilik bersama pailit, bercerai, atau ingin menjual?

• Kepailitan: bagian pemilik bersama yang pailit dikelola oleh Director General of Insolvency; pemilik lain tetap memegang bagiannya, tetapi penjualan bisa menyusul. Penelusuran kepailitan adalah langkah normal untuk setiap pembelian.
• Perceraian: rumah tinggal pasangan biasanya ditangani dalam proses perceraian; lihat properti setelah perceraian.
• Satu pemilik ingin keluar: biasanya pembelian bagiannya atau penjualan bersama.
• Jalan buntu: High Court berdasarkan pasal 145, setelah negosiasi dan mediasi.

Bagaimana pinjaman rumah bekerja pada properti milik bersama?

Sertifikat menunjukkan siapa memiliki apa; letter of offer (surat penawaran pinjaman) menunjukkan siapa yang berutang kepada bank.

• Pinjaman bersama, pemilik bersama: semua pemilik bersama meminjam bersama-sama. Masing-masing bertanggung jawab atas seluruh pinjaman, berapa pun bagiannya di sertifikat. Lihat pinjaman rumah bersama.
• Satu peminjam, dua pemilik: pemilik lainnya menandatangani akta jaminan sebagai pemberi jaminan pihak ketiga (third-party chargor).
• Bagian dan cicilan berbeda: membayar cicilan lebih banyak tidak mengubah sertifikat; catat setiap penyesuaian secara tertulis.

Cicilan yang tertunggak tercatat di riwayat kredit setiap peminjam, dan melepaskan salah satu peminjam bersama memerlukan persetujuan bank, biasanya melalui refinancing.

Berapa biaya untuk mengubah atau mengalihkan bagian?

Mengubah bagian adalah pengalihan. Bea meterai dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasar bagian tersebut, sebesar 1% untuk RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, dan 4% di atasnya (pedoman LHDN, 30 Juni 2026).

Siapa yang menerima bagian	Sebagai hibah	Jika dibayar
Suami atau istri	Dibebaskan (P.U.(A) 420/2007)	Skala normal atas nilai bagian
Anak, orang tua, cucu, atau kakek/nenek yang berkewarganegaraan Malaysia	RM1 juta pertama dari nilai dibebaskan, 50% dari bea normal untuk selebihnya (P.U.(A) 178/2023, mulai 1 April 2023)	Skala normal
Saudara kandung, pasangan, teman	Skala normal atas nilai pasar	Skala normal
Perorangan asing (properti hunian)	8% sejak 1 Januari 2026	8% sejak 1 Januari 2026

Untuk RPGT, pihak yang melepaskan bagian adalah penjual. Warga negara dan penduduk tetap membayar 30% atas keuntungan dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan 0% mulai tahun keenam; non-warga negara membayar 30% dalam lima tahun dan 10% sesudahnya (LHDN, 23 Juni 2026). Pengalihan antarpasangan dan hibah keluarga dianggap tanpa untung dan tanpa rugi bagi pihak pengalih yang berkewarganegaraan Malaysia. Pembeli yang membayar menahan 3% (penjual warga negara atau PR) atau 7% (non-warga negara) untuk LHDN dalam 60 hari. Selengkapnya di panduan RPGT dan mengalihkan properti kepada keluarga saya. Bukan nasihat pajak.

Bisakah warga negara asing menjadi pemilik bersama properti di Johor?

Bisa, tetapi warga negara asing yang memperoleh tanah atau bagian di Johor memerlukan persetujuan negara bagian berdasarkan pasal 433B National Land Code. Harga minimum RM1 juta di Johor untuk pembeli asing mencakup sebagian besar properti hunian, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan. Berdasarkan Pekeliling PTG Bil. 3/2025, PTG Johor mengenakan biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000), atau 2% (minimum RM20,000) untuk pengalihan kepada keluarga inti, ditambah RM2,000 per sertifikat.

Pasangan campuran sebaiknya memastikan dengan pengacara mereka bagaimana aturan ini berlaku sebelum memesan. Lihat membeli bersama pasangan warga negara asing, harga minimum Johor untuk warga asing, dan izin negara bagian di Johor. Jika rumah belum memiliki sertifikat individu atau strata, bagian dialihkan melalui akta pengalihan hak (deed of assignment), bukan Form 14A.

Apa yang sebaiknya disepakati pemilik bersama sebelum membeli?

1. Bagian sesuai dengan kontribusi.
2. Pinjaman: siapa yang meminjam dan membayar, dan bagaimana jika salah satu berhenti membayar.
3. Biaya rutin: biaya pemeliharaan, sewa tanah (quit rent), pajak properti (assessment), perbaikan.
4. Penggunaan: siapa yang tinggal di sana; menyewakannya.
5. Keluar: metode penilaian, hak pertama untuk membeli, batas waktu.
6. Kematian: surat wasiat (atau hibah atau wasiat bagi Muslim) dan asuransi pinjaman.

Bagi keluarga yang membeli bersama, panduan rumah keluarga multigenerasi saya membahas tata letak, dan membeli atas nama anak membahas cara menambahkan anak pada sertifikat.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Titik awal bagi pembeli bersama:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang sudah mapan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teras dan kondominium dengan harga menengah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan matang dekat mal.
• Iskandar Puteri: kawasan perumahan berpagar yang lebih baru.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Nama bersama dan tenancy in common · Membeli bagian pemilik bersama · Penjualan properti milik bersama atas perintah pengadilan · Pinjaman rumah bersama

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa arti bagian tak terbagi pada sertifikat di Malaysia?

Bagian tak terbagi adalah pecahan dari seluruh properti, misalnya 1/2 atau 3/10, yang dipegang oleh setiap pemilik bersama yang terdaftar pada sertifikat di Malaysia. Bagian ini tidak memberi siapa pun kamar atau bidang tanah tertentu. Setiap pemilik bersama dapat mengalihkan bagian tak terbaginya sendiri, tetapi menjual atau menjaminkan seluruh properti memerlukan persetujuan semua pihak.

Apakah bagian para pemilik bersama sama besar jika sertifikat tidak mencantumkan pecahan?

Ya. Berdasarkan pasal 343 National Land Code, bagian para pemilik bersama dianggap sama besar kecuali bagian yang berbeda dicatat dalam register. Pembeli yang menyetor jumlah berbeda dapat meminta pengacara mereka menetapkan bagian yang tidak sama, misalnya 70:30, dalam dokumen pengalihan saat membeli.

Apakah pemilik bersama yang masih hidup otomatis mendapatkan seluruh properti di Malaysia?

Tidak. Pemilik bersama pada sertifikat di Johor atau wilayah lain di Semenanjung Malaysia memegang sebagai tenants in common, sehingga bagian pemilik bersama yang meninggal masuk ke harta peninggalannya. Bagian itu beralih sesuai surat wasiatnya, menurut faraid bagi Muslim, atau menurut aturan pewarisan tanpa wasiat, setelah probate, letters of administration, atau perintah harta peninggalan kecil.

Bisakah saya menjual bagian saya atas properti milik bersama tanpa pemilik lainnya?

Anda dapat mengalihkan bagian tak terbagi Anda sendiri berdasarkan National Land Code, tetapi sedikit pembeli yang mau membeli sebagian rumah dan bank jarang memberi pinjaman dengan jaminan sebuah bagian. Kebanyakan pemilik bersama memilih pembelian bagian atau penjualan bersama. Jika pihak lain menolak bekerja sama, High Court dapat memerintahkan penjualan atau pengalihan berdasarkan pasal 145.

Berapa bea meterai yang harus dibayar saat pemilik bersama mengubah bagiannya?

Perubahan bagian adalah pengalihan, yang dikenai bea meterai atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasar bagian tersebut, sebesar 1% hingga 4% menurut skala LHDN Juni 2026. Hibah antarpasangan dibebaskan, dan hibah kepada anak, orang tua, cucu, atau kakek/nenek yang berkewarganegaraan Malaysia dibebaskan untuk RM1 juta pertama. Saudara kandung dan teman tidak mendapat keringanan.

Bisakah warga negara asing memiliki properti di Johor bersama warga Malaysia?

Bisa, dengan persetujuan negara bagian berdasarkan pasal 433B National Land Code. Harga minimum RM1 juta di Johor untuk pembeli asing berlaku dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian serviced apartment yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dikecualikan secara keseluruhan; dan PTG Johor mengenakan biaya persetujuan 3% (minimum RM30,000), atau 2% (minimum RM20,000) untuk keluarga inti, ditambah RM2,000 per sertifikat.

Membeli, mewarisi, atau mengurai kepemilikan rumah bersama?

Beri tahu saya propertinya dan siapa saja yang tercantum di sertifikat. Saya akan membagikan harga transaksi tercatat dan harga penawaran agar semua pihak berpegang pada angka yang sama, atau menyusun daftar pendek rumah jika Anda membeli bersama; pengacara Anda menangani pengalihannya. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika salah satu pemilik bersama berada di luar negeri.

Sumber: Sulong, Mohamad and Taha, “Joint Tenancy in the Islamic Law and Its Application in Malaysia”, European Proceedings of Social and Behavioural Sciences vol. 68 (pasal 343 hingga 345 National Land Code), 2019; Arshad et al., “A Comparative Analysis of the Application of Joint Tenancy in the Administration of Real Property in Malaysia, Singapore and Australia”, Planning Malaysia vol. 21 issue 3, 2023; Nur Akmal Adnan, “Analysis on the Application of Joint Tenancy in Administration of Real Property in West Malaysia”, tesis LLM, Universiti Teknologi MARA, 2023; National Land Code (Act 56 of 1965), salinan referensi, susunan pasal (pasal 214, 217, 343 hingga 345), diperiksa November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, panduan pemecahan (pecah bahagian), pasal 140 hingga 145 National Land Code, diperiksa November 2026; Universiti Teknologi Malaysia, catatan hukum pertanahan tentang transaksi tanah (pengalihan bagian tak terbagi), Oktober 2023; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; LHDN, daftar perintah bea meterai (P.U.(A) 420/2007), diperiksa November 2026; Ministry of Finance, pernyataan tentang pembebasan bea meterai atas dasar kasih sayang (love-and-affection) (P.U.(A) 178/2023), 9 Juni 2023; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, pelepasan yang dianggap tanpa untung dan tanpa rugi, diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, kewajiban pihak yang melepas dan pihak yang memperoleh (retensi, e-CKHT), diperbarui 26 Juni 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (biaya akuisisi asing mulai 1 Juli 2025), 13 Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Hukum pertanahan, bea meterai, RPGT, dan aturan negara bagian dapat berubah dan posisi setiap keluarga berbeda; pastikan dengan pengacara Anda, kantor pertanahan, dan LHDN sebelum Anda membeli, mengalihkan, atau menandatangani.