Jadwal subsale di Johor Bahru (2026): minggu demi minggu dari tawaran hingga kunci

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pembeli dari Malaysia, Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan negara lain yang ingin tahu berapa lama proses membeli rumah subsale (rumah bekas) di Johor Bahru. Jawaban singkatnya: bagi pembeli warga Malaysia yang membeli rumah bersertifikat dengan pinjaman, rencanakan kira-kira tiga setengah hingga empat setengah bulan dari tawaran sampai menerima kunci. SPA biasanya ditandatangani sekitar dua minggu setelah tawaran, dan sisa pembayaran umumnya jatuh tempo tiga bulan setelah SPA, dengan perpanjangan satu bulan dengan bunga. Pembeli asing perlu menambahkan waktu untuk memperoleh persetujuan negara bagian Johor, karena tiga bulan tersebut biasanya baru dimulai ketika persetujuan diterima.

Sekilas jadwal subsale

Kalender perencanaan, bukan janji: diasumsikan pembeli warga Malaysia yang mengambil pinjaman, rumah dengan sertifikat sendiri, dan penjual yang masih memiliki pinjaman untuk dilunasi.

Kapan	Langkah	Uang yang berpindah
Minggu 0	Tandatangani surat penawaran; tunjuk pengacara; lakukan penelusuran sertifikat	Uang tanda jadi, umumnya 2 hingga 3%
Minggu 0 hingga 2	Ajukan permohonan pinjaman; valuasi oleh bank	Biaya valuasi jika bank mengenakannya
Sekitar minggu 2	Tandatangani SPA; hitungan waktu penyelesaian biasanya dimulai	Penambahan hingga deposit 10%; biaya hukum pertama
Minggu 2 hingga 6	Surat penawaran dari bank; tandatangani perjanjian pinjaman	Bea meterai atas SPA, perjanjian pinjaman, dan pengalihan, dalam 30 hari setelah penandatanganan
Minggu 4 hingga 10	Laporan pelunasan (redemption statement) penjual; surat jaminan (undertaking) antarbank	Tambahan uang tunai di atas pinjaman Anda, kepada pengacara sebagai stakeholder
Sekitar minggu 14 (3 bulan sejak SPA)	Tanggal penyelesaian; pengalihan diajukan ke kantor pertanahan	Bank Anda membayar sisa harga; pinjaman penjual dilunasi terlebih dahulu
Sekitar minggu 18	Tanggal penyelesaian yang diperpanjang, jika diperlukan	Bunga keterlambatan atas sisa yang belum dibayar sesuai tarif dalam SPA
Setelah pembayaran penuh	Penyerahan rumah dalam keadaan kosong (vacant possession) dan serah terima	Tagihan dibagi sampai tanggal serah terima
Dalam 3 bulan setelah pengalihan	Form I ke dewan kota	MBJB mengenakan RM50

Minggu 0: tawaran dan uang tanda jadi

Hitungan waktu dimulai ketika Anda dan penjual menandatangani surat penawaran. Bersamaan dengan itu Anda membayar uang tanda jadi, umumnya 2 hingga 3% dari harga (PEPS, diakses November 2026), kepada pengacara atau agensi sebagai stakeholder, jangan pernah ke rekening pribadi perorangan. Uang ini nantinya diperhitungkan sebagai bagian dari deposit 10%.

Tiga hal yang disepakati pada tahap ini membentuk kalender: klausul bersyarat pinjaman (subject-to-loan), persetujuan jika Anda pembeli asing, dan batas waktu penandatanganan SPA. Panduan saya tentang mengajukan tawaran untuk rumah subsale membahas surat itu sendiri, dan memeriksa harga transaksi membantu Anda menyepakati harga terlebih dahulu.

Minggu 1 hingga 2: SPA dan deposit 10%

Surat penawaran menetapkan batas waktu penandatanganan perjanjian jual beli (SPA). Di JB, sekitar 14 hari adalah target yang umum, tetapi tergantung seberapa cepat kedua pengacara menyelesaikan penelusuran dan draf mereka. Saat penandatanganan, Anda membayar sisa deposit 10%, dikurangi uang tanda jadi. Sebuah kolom konveyansi Bar Council menjelaskan pola standar ini: 10% saat penandatanganan, dikurangi uang tanda jadi yang sudah dibayar.

Sebelum penandatanganan, pengacara Anda menelusuri sertifikat untuk mengetahui beban, caveat, dan pembatasan (lihat penelusuran sertifikat tanah dan caveat). SPA kemudian menetapkan tanggal-tanggal penting: tanggal penyelesaian, perpanjangan, tingkat bunga keterlambatan, dan keterlambatan apa saja yang menghentikan hitungan waktu. Panduan SPA saya menjelaskan klausul-klausulnya. Satu langkah awal lagi: berdasarkan Real Property Gains Tax Act, pengacara pembeli menahan sebagian harga (3% jika penjual warga negara atau PR, 7% jika bukan) dan menyetorkannya kepada LHDN dalam 60 hari sejak tanggal penjualan, yang untuk jual beli biasanya adalah tanggal SPA.

Minggu 0 hingga 6: pinjaman dan surat penawaran

Bank sering kali menjadi bagian paling lambat, jadi ajukan segera setelah tawaran ditandatangani. Setiap bank menilai properti dan memeriksa penghasilan serta catatan kredit Anda terlebih dahulu. Baca surat penawaran bank sebelum batas waktu penerimaan yang tercetak di dalamnya; panduan saya tentang surat penawaran dari bank mencantumkan apa saja yang perlu diperiksa.

• Mengapa penting. Tiga bulan tersebut biasanya dihitung sejak tanggal SPA, bukan sejak persetujuan pinjaman Anda, sehingga persetujuan yang lambat akan memakan waktu tersebut.
• Valuasi rendah. Jika bank menilai rumah di bawah harga, pinjaman Anda mengecil dan Anda membayar selisihnya secara tunai. Lihat valuasi bank lebih rendah dari harga.
• Penolakan. Dengan klausul subject-to-loan, Anda biasanya dapat memperoleh kembali deposit dengan bukti penolakan; tanpa klausul itu, Anda bisa kehilangannya. Lihat KPR ditolak.

Hitungan waktu penyelesaian tiga bulan

Sebuah kolom Bar Council Conveyancing Practice Committee (Desember 2006) menguraikan ketentuan subsale standar yang masih umum diikuti SPA di JB:

• Masa penyelesaian. Sisa pembayaran jatuh tempo tiga bulan sejak tanggal SPA, atau sejak tanggal pengacara pembeli menerima persetujuan terakhir yang diperlukan: persetujuan negara bagian untuk sertifikat dengan pembatasan, atau persetujuan pengembang jika sertifikat individu atau strata belum diterbitkan.
• Perpanjangan. Biasanya satu bulan atau lebih, dengan bunga pada tingkat yang disepakati yang dihitung harian atas sisa yang belum dibayar sejak hari setelah tanggal penyelesaian.
• Melewatkan kedua tanggal. Penjual biasanya dapat mengakhiri perjanjian dan menahan deposit 10%; jumlah yang dibayar di atasnya biasanya dikembalikan.

Anggap perpanjangan sebagai jaring pengaman, bukan bagian dari rencana: bunga berjalan setiap hari Anda menggunakannya. Lihat membatalkan setelah SPA jika transaksi gagal.

Pembeli asing: bagaimana persetujuan negara bagian memperpanjang kalender

Berdasarkan section 433B National Land Code, bukan warga negara atau perusahaan asing memerlukan persetujuan State Authority untuk memperoleh tanah. Jadi SPA pembeli asing ditandatangani lebih dulu, dibuat bersyarat pada persetujuan, dan hitungan waktu penyelesaian biasanya dimulai ketika persetujuan diterima. Kolom yang sama menyebutkan jangka waktu yang lazim untuk memperoleh persetujuan adalah 4 hingga 12 bulan, yang dapat diperpanjang. Saya tidak menemukan waktu pemrosesan PTG Johor yang dipublikasikan untuk 2026, jadi rencanakan dengan cadangan waktu.

Tahap	Pembeli warga Malaysia, rumah bersertifikat	Pembeli asing, rumah bersertifikat
Tawaran sampai SPA	Sekitar 2 minggu	Sekitar 2 minggu
Persetujuan	Tidak diperlukan kecuali sertifikatnya memiliki pembatasan	Diajukan setelah SPA; SPA umumnya memberi waktu 4 hingga 12 bulan
Penyelesaian	3 bulan sejak SPA, ditambah kemungkinan perpanjangan 1 bulan	3 bulan sejak persetujuan diterima, ditambah kemungkinan perpanjangan
Biaya tambahan di sepanjang proses	Bea meterai dengan skala bertingkat	Biaya persetujuan Johor 3% dari harga (minimum RM30,000) ditambah RM2,000 per sertifikat; bea meterai 8% untuk pengalihan properti hunian

Warga asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta; lihat panduan harga minimum Johor saya. Langkah dan biaya persetujuan ada di panduan persetujuan negara bagian saya. Pinjaman dari bank Malaysia juga mengikuti aturan bank itu sendiri untuk bukan penduduk; lihat KPR untuk warga asing.

Melunasi pinjaman penjual

Sebagian besar rumah subsale di JB masih terbebani KPR penjual. Hal ini menambah dokumen, tetapi tidak banyak menambah waktu jika dimulai sejak awal:

1. Laporan pelunasan. Pengacara penjual meminta kepada bank penjual jumlah yang diperlukan untuk melunasi pinjaman sampai tanggal tertentu.
2. Surat jaminan (undertaking). Bank Anda berjanji untuk membayar; bank penjual berjanji menyerahkan sertifikat dan surat pelepasan jaminan yang sudah ditandatangani setelah dibayar. Sebuah kolom Bar Council (Januari 2007) mencatat klausul yang umum: jika bank penjual membutuhkan lebih dari 14 hari untuk mengembalikan dokumen setelah pembayaran, pembeli mendapat tambahan hari tersebut tanpa bunga.
3. Pembayaran. Saat penyelesaian, jumlah pelunasan langsung dibayarkan ke bank penjual, dan hanya sisanya yang diterima penjual.

Penyelesaian yang tertunda berarti perlu laporan pelunasan baru, karena bunga terus berjalan. Lihat membeli ketika penjual masih punya pinjaman.

Bea meterai, pengalihan, dan pendaftaran

• 30 hari. Dokumen yang ditandatangani di Malaysia wajib dibubuhi meterai dalam 30 hari setelah penandatanganan; keterlambatan dikenai denda berdasarkan pedoman LHDN tanggal 30 Juni 2026. Pengacara Anda menangani SPA, perjanjian pinjaman, dan memorandum of transfer (MOT).
• Penilaian sendiri mulai 2027. Sistem penilaian sendiri bea meterai LHDN akan diterapkan pada pengalihan properti yang tidak melibatkan valuasi JPPH mulai 1 Januari 2027 (Phase 2), dan pada instrumen lainnya mulai 1 Januari 2028 (halaman LHDN, diperbarui 28 Agustus 2026).
• Pengajuan. Setelah bank penjual mengembalikan sertifikat dan surat pelepasan jaminan, dokumen-dokumen diajukan bersama ke kantor pertanahan; setelah penelusuran tanah, sisa harga dari pinjaman dicairkan kepada penjual.

Pendaftaran kemudian mencantumkan nama Anda di sertifikat. Panduan saya tentang memorandum of transfer dan pendaftaran sertifikat membahas tahap ini, dan bea meterai pada 2026 membahas besarannya.

Hari serah terima dan tiga bulan pertama

Penyerahan rumah dalam keadaan kosong dilakukan setelah sisa harga dibayar penuh. Minta konfirmasi dari pengacara Anda terlebih dahulu; daftar periksa serah terima subsale saya membahas pemeriksaan rumah, kunci, dan meteran. Biaya rutin seperti quit rent, assessment, dan biaya pemeliharaan dibagi pada tanggal yang disepakati (lihat tunggakan dan pembagian biaya pada subsale). Lalu serahkan Form I ke dewan kota dalam tiga bulan setelah pengalihan berdasarkan section 160 Local Government Act 1976; MBJB mengenakan RM50 (MBJB, 6 November 2026).

Apa yang memperlambat subsale

Keterlambatan	Mengapa terjadi	Yang membantu
Persetujuan pinjaman terlambat	Valuasi, dokumen penghasilan, riwayat kredit yang singkat atau panjang	Ajukan pada minggu 0, ke lebih dari satu bank, dengan dokumen yang sudah siap
Persetujuan negara bagian atau pengembang	Pembeli asing, sertifikat dengan pembatasan, atau belum ada sertifikat individu atau strata	Periksa sertifikat sebelum mengajukan tawaran; masukkan jangka waktunya ke dalam SPA
Bank penjual lambat menyerahkan sertifikat	Dokumen pelunasan, atau pinjaman yang menunggak	Tanyakan kepada penjual tentang pinjamannya sebelum mengajukan tawaran
Quit rent, assessment, atau biaya pemeliharaan yang belum dibayar	Kantor pertanahan dan dewan kota meminta kuitansi; pengelola meminta tunggakan dilunasi	Minta tagihan terbaru pada tahap penawaran
Dokumen yang kurang	Penjual di luar negeri, harta peninggalan pemilik yang telah meninggal, tanda tangan yang diperlukan dari pemilik bersama	Surat kuasa (power of attorney) atau surat pengangkatan pengurus harta (letters of administration) disiapkan sejak awal

Lihat juga surat kuasa, membeli properti yang sedang disewa, dan subsale vs proyek baru.

Di mana membeli jika kepindahan cepat penting bagi Anda

• Mount Austin: banyak pilihan kondominium dan rumah tapak yang sudah selesai dibangun.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan mapan dengan rumah bersertifikat yang lebih tua.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan rumah tapak yang sudah matang.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: unit yang sudah selesai dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: stok yang lebih baru, sebagian unit mungkin masih berada di bawah sertifikat induk, jadi periksa sebelum Anda mengajukan tawaran.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Langkah hukum membeli di Johor · Biaya hukum saat membeli · Biaya pembelian tersembunyi · Risiko properti subsale

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama proses pembelian subsale di Johor Bahru?

Bagi pembeli warga Malaysia yang membeli rumah bersertifikat, kira-kira tiga setengah hingga empat setengah bulan dari tawaran sampai menerima kunci: sekitar dua minggu sampai SPA, tiga bulan sampai penyelesaian, dan kadang perpanjangan satu bulan. Pembeli asing perlu menambahkan waktu untuk memperoleh persetujuan negara bagian.

Kapan masa penyelesaian tiga bulan dimulai?

Umumnya sejak tanggal SPA. Jika diperlukan persetujuan, seperti persetujuan negara bagian untuk pembeli asing atau sertifikat dengan pembatasan, atau persetujuan pengembang untuk unit yang belum memiliki sertifikat sendiri, masa itu biasanya dihitung sejak tanggal pengacara pembeli menerima persetujuan terakhir. SPA Anda menyebutkan yang mana.

Apa yang terjadi jika saya butuh waktu lebih lama untuk menyelesaikan?

Sebagian besar SPA subsale memberi perpanjangan sekitar satu bulan, dengan bunga yang dihitung harian atas sisa yang belum dibayar sesuai tarif dalam SPA. Jika Anda juga melewatkan tanggal perpanjangan, penjual biasanya dapat mengakhiri perjanjian dan menahan deposit 10%.

Berapa lama tambahan waktu bagi pembeli asing?

Selama waktu yang dibutuhkan untuk persetujuan negara bagian Johor, karena penyelesaian biasanya dihitung sejak persetujuan. SPA umumnya memberi waktu 4 hingga 12 bulan untuk memperolehnya, dan PTG Johor tidak menerbitkan waktu pemrosesan yang pasti, jadi sediakan cadangan waktu.

Apakah KPR penjual menunda penjualan?

Biasanya tidak, jika laporan pelunasan diminta sejak awal. Bank Anda membayar jumlah pelunasan langsung ke bank penjual saat penyelesaian, dan SPA umumnya memberi pembeli tambahan hari, tanpa bunga, jika bank penjual lambat menyerahkan sertifikat.

Kapan saya menerima kunci rumah subsale?

Ketika seluruh sisa harga telah dibayar sesuai ketentuan SPA. Minta konfirmasi dari pengacara Anda terlebih dahulu, lalu ambil kuncinya. Serahkan Form I ke dewan kota dalam tiga bulan setelah pengalihan.

Membeli rumah subsale di JB?

Beri tahu saya unitnya, cara Anda membayar, dan kapan Anda perlu pindah. Saya akan menyusun jadwal bertanggal untuk pembelian Anda, dari tawaran hingga serah terima, dan menandai hal apa pun pada sertifikat, pinjaman penjual, atau persetujuan yang dapat memundurkan tanggal-tanggalnya. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi via Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Cheong Yoke Ping, Conveyancing Practice Committee, Bar Council, “Understanding an SPA (Part 1)”, The Sun, 8 Desember 2006, melalui National House Buyers Association; “Understanding an SPA (Part 2)”, The Sun, 22 Desember 2006, melalui National House Buyers Association; Malaysian Bar, “Law & Realty: Understanding an SPA (Part 3)”, The Sun, 5 Januari 2007; PEPS, “What is an earnest deposit and how much should I pay?”, diakses November 2026; LHDN, tanggung jawab penjual dan pembeli (retensi RPGT), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; LHDN, tahapan Stamp Duty Self-Assessment System (STSDS), diperbarui 28 Agustus 2026; National Land Code (Act 828), section 433B, diperiksa November 2026; PTG Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (biaya, termasuk akuisisi asing), 13 Juni 2025, berlaku 1 Juli 2025; PTG Johor, daftar periksa permohonan kepentingan asing, Mei 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; MBJB, halaman layanan pajak properti (assessment), terakhir diperbarui 6 November 2026; Local Government Act 1976 (Act 171), Part XV termasuk section 160, diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Surat penawaran, SPA, dan dokumen pinjaman Anda yang menetapkan tanggal, bunga, dan ketentuan yang sebenarnya; tanyakan kepada pengacara dan bank Anda sebelum menandatangani atau membayar.