马来西亚绿色认证住宅（2026）：为买家解读GreenRE与GBI

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日

如今新山许多新项目的宣传册都会提到绿色建筑评级。在马来西亚，这通常指两种评级工具之一：Green Building Index（GBI）或由发展商公会REHDA设立的GreenRE。评级代表设计（以及在最终阶段，已完工的建筑物）在能源、用水、材料和环境方面取得了足够的分数。它并不保证你的单位电费会更低，而且在2026年底，并没有针对购屋者的税务优惠。以下介绍这些标签的含义以及如何核查。

两大评级工具：GBI与GreenRE

两个工具都是自愿参与的。发展商为项目注册、缴付评估费用并提交证明；受过训练的评估员按清单评分。两者都不是政府批准，一个项目即使两者都没有，也可以完全合法、建造优良。

	Green Building Index（GBI）	GreenRE
由谁管理	Greenbuildingindex Sdn Bhd（GSB）	GreenRE，2013年由REHDA（Real Estate and Housing Developers’ Association）成立
住宅评级工具	Residential New Construction（RNC）	GreenRE Residential（RES），另有有地住宅版本
评级等级	Certified、Silver、Gold、Platinum	Bronze、Silver、Gold、Platinum
分数标准	Certified 50至65分，Silver 66至75分，Gold 76至85分，Platinum 86分或以上（满分100）	各工具自订的满分100分数段；确切分界请查阅该工具
第一阶段	设计评估（Design Assessment），给予临时评级	预评估和正式评估，给予临时证书和颁发信（letter of award）
最终阶段	完工与核实评估（Completion and Verification Assessment），在完工后12个月内或入住率达50%时进行，以较早者为准	在启用后六个月内或入住率达50%时进行现场核实，以较早者为准，并须在CCC发出后一年内开始
有效期多长	建筑物必须每三年重新评估一次才能保留评级	最终证书有效期三年，之后须更新

GreenRE在每个评级工具中公布各自的分数段，而且各工具不同，所以我没有在这里列出一套数字。GreenRE四个等级的名称已在其项目页面上确认。

有多少住宅获得评级？

GBI更新至2026年10月31日的执行摘要列出，自2009年以来其所有工具共有826个获认证项目，其中264个是Residential New Construction项目：6个Platinum、44个Gold、23个Silver和191个Certified。GreenRE截至2026年9月30日的统计页面显示，共有705个已注册住宅项目，498个获认证，其中388个为临时认证，110个为完全认证。换句话说，市场上大部分贴有绿色标签的住宅都是较低等级，而许多GreenRE住宅只达到设计阶段。

评级实际涵盖什么

GBI评估六个范畴，而GreenRE的清单（能源、用水、环境保护、室内环境质量、碳与资源管理，以及绿色创新）涵盖的内容大致相同。在住宅项目中，通常体现为：

范畴	评估员关注什么（举例）	对你的意义
能源效率	建筑朝向、遮阳、通过玻璃的太阳热能、自然采光、节能照明和电梯、再生能源、调试	如果设计按预期发挥作用，单位会较凉爽，公共区域电费也较低
用水效率	雨水收集、水循环再用、节水水龙头、花洒和马桶	园景和公共区域用水较少；你的单位内有低流量配件
室内环境	新鲜空气、隔音、自然光、热舒适度、低排放油漆和饰面	家中的舒适度和空气质量
材料与资源	再生和可持续材料、建筑废料管理	主要影响建筑物的建造方式，而不是日常生活
地盘规划与管理	地盘选择、公共交通便利程度、雨水和施工管理	排水设计和步行便利性
创新	超出清单、又符合工具目标的构想	因项目而异

项目是靠累积分数达到某个等级，而不是每一项都做到。两个Gold项目的“绿色”可能大不相同：一个可能在公共区域能源和雨水箱上得分很高，另一个则在园景和交通便利上得分。所以评分表比徽章更重要。

临时与最终：关键的区别

推出期间宣传册上写着“GreenRE Gold”或“GBI Silver”，几乎都是指临时评级，它是根据图纸和规格给予的。最终评级要等建筑物完工、评估员核实实际建成的情况之后才会给予。

• 临时：设计达到了分数。施工期间某些设施仍可能因节省成本（value-engineering）而被删减。
• 最终：已完工的建筑物经过现场检查。这才是值得依靠的评级。
• 更新：两个工具都要求每三年重新评估一次。对公寓来说，交屋之后这就成了管理机构的工作，而有些大楼从未更新。

如果你购买楼花，请询问如果最终评级低于临时评级，或根本没有取得最终评级，会怎么样。在大部分买卖合约中，绿色评级并不是合约承诺，所以请阅读合约，而不是宣传册。我关于购买新项目前如何查核发展商的指南介绍了其他需要核查的事项。

买家实际得到什么

绿色评级可以代表一栋设计更好的建筑物。它不会改变你的电费费率，也不保证账单上的数字。实际上：

• 你单位的电费主要取决于你自己。开冷气的时间、家中人数和使用的电器，对新山住宅的用电量影响很大。遮阳、玻璃和朝向有帮助，但它们是设计特点，而不是你单位经测量的节省。目前的电费和水费费率，请参阅我关于新山电费和水费的指南。
• 朝向仍然重要。获评级大楼里朝西的单位，下午仍然可能很热。我关于公寓应该朝哪个方向的指南解释了原因。
• 公共区域的节省也许会反映在服务费上。节能照明、电梯和水泵可以降低大楼的账单，但服务费也包括保安、清洁和维修。请向管理层索取实际数字；参阅我关于管理费和偿债基金的指南。
• 有些设施需要保养。公共屋顶上的雨水箱、过滤器、感应器和太阳能板都需要维护，最终也需要更换。疏于保养的雨水系统什么也省不了。
• 实测数据胜过宣传。如果发展商或卖家提到能省多少，请问清楚数字是来自已入住单位的电表账单，还是来自设计模拟。只有实测数据才能告诉你住户实际支付多少。

对于有地住宅，大多数业主采取的最大一步是安装屋顶太阳能板，这与建筑认证无关，取决于你的屋顶、用电量和当时的计划。可以从上面的电费指南开始了解。

2026年的税务优惠与绿色融资

对买家：目前没有税务优惠

从2009年10月24日至2014年12月31日，根据《Stamp Duty (Exemption) Order 2009》，向发展商购买GBI认证住宅的首位买家，可就房价中反映取得GBI证书额外成本的部分获得印花税豁免。该豁免适用于2014年12月31日或之前签署的合约，之后没有延续。我找不到任何目前针对个人买家购买绿色评级住宅的联邦税务优惠。

对业主和公司

• 建筑物业主：GreenRE表示，获认证的建筑物业主可能通过国家绿色科技机构获得税务优惠和投资税务补贴。这些针对的是拥有和营运建筑物的企业，而不是住在自己单位里的屋主。
• 2027年财政预算案（2026年10月）：绿色科技的绿色投资税务补贴（Green Investment Tax Allowance）延长至2030年12月31日，但The Star在2026年10月30日引述一名税务顾问表示，绿色建筑已从优惠中剔除。
• 研究中的建议：房屋部在2026年9月5日告诉The Star，已向财政部提出为建筑物业主和管理机构采用绿色认证提供税务优惠的建议。在我核查时，并没有针对买家的任何宣布。

绿色住宅融资

部分马来西亚贷款机构为获认证项目提供绿色住宅融资。根据Sarawak Tribune在2026年2月报道的一个例子，某贷款机构针对一个GreenRE认证有地住宅项目推出的绿色计划，包含用于支付前期费用的额外融资。条件因贷款机构和项目而异，也可能改变，而且批准与否仍取决于你的收入和偿债比率。请直接询问你的银行；本文不构成财务建议。我的新山房贷指南介绍了基本知识。

如何核查项目的评级状况

1. 问清楚是哪个工具、哪个等级。GBI还是GreenRE，以及Certified／Bronze、Silver、Gold还是Platinum。
2. 问清楚是临时还是最终。索取证书或颁发信的副本以及日期。
3. 查阅官方名单。GBI在gallery.greenbuildingindex.org公布获认证项目名录和执行摘要。GreenRE在greenre.org公布项目名单和统计数据。请按项目名称搜索，而不是看发展商的广告。
4. 对应期数。一个城镇或较早的期数可能获得认证，而你要买的那一栋却没有。请核对确切的期数或大楼。
5. 二手房要核对日期。多年前的评级，如果大楼没有重新评估，可能已经失效。请询问管理处。

订房之前要问的问题

• 哪些设施在我的单位内（玻璃、配件、通风），哪些只在公共区域？
• 绿色评级是否写进了买卖合约，还是只出现在营销资料中？
• 交屋之后，雨水、太阳能或感应系统由谁维护，这笔费用是否已算进服务费估算？
• 管理机构会更新认证吗，费用由谁支付？
• 大楼的能源使用是否有测量并向住户报告？
• 获评级的设计在样板房和地盘图上看起来是否仍然一致？我的样板房检查清单可以帮上忙。

评级只是众多信号之一。建筑质量、管理和地点，通常对住得舒不舒服和日后好不好卖影响更大。请参阅我关于QLASSIC建筑质量评分和如何查核公寓管理的指南。

如果你在意这一点，可以在哪里买

• 新山新项目：大部分绿色评级项目都在这里，因为评级通常在设计阶段申请。
• Iskandar Puteri：规划城市，有许多较新的公寓和城镇项目。
• Mount Austin：靠近学校和商场的成熟及较新公寓。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：较新的项目与已完工住宅兼有。
• Permas Jaya和Senibong：东区的海滨和城镇项目。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道（Second Link）的有地和高楼住宅。

请自行在官方名录中核查每个项目的评级，并在我的新山房产地图上比较各地点。

更多柔佛生活指南：新山电费和水费 · 挑选公寓单位：朝向与噪音 · 交屋（VP）缺陷检查清单 · CCC详解

常见问题

GBI和GreenRE有什么不同？

两者都是马来西亚使用的自愿性绿色建筑评级工具。GBI把住宅评为Certified、Silver、Gold或Platinum；GreenRE由发展商公会REHDA于2013年成立，把住宅评为Bronze、Silver、Gold或Platinum。它们评估的范畴相近：能源、用水、室内环境、材料和地盘。

绿色认证住宅代表电费较低吗？

不一定。评级评估的是设计，以及在最终阶段已完工的建筑物。你的电费主要取决于开冷气的情况、家庭人数和电器，以及你单位的朝向。请索取已入住单位的实测数据，而不是设计估算。

GreenRE或GBI临时认证是什么意思？

它代表设计取得了足够的分数。最终评级要在建筑物完工并经现场核实后才会给予，并须在完工或入住后的规定期限内进行。许多以绿色为卖点的项目仍处于临时阶段。

2026年在马来西亚购买绿色住宅有税务优惠吗？

据我所查，个人买家没有。GBI认证住宅首位买家的印花税豁免，适用于2009年10月至2014年12月31日签署的合约。目前的优惠针对建筑物业主和公司。

如何核查项目是否真正获得GBI或GreenRE认证？

在网上查阅GBI获认证项目名录和GreenRE项目名单，向发展商索取证书或颁发信，并确认它是临时还是最终认证，以及涵盖哪一期或哪一栋。

绿色评级会过期吗？

会。GBI表示建筑物必须每三年重新评估一次才能保留评级，而GreenRE最终证书的有效期为三年，之后须更新。在公寓里，更新由管理机构负责，所以请询问是否已经办理。

想对某个绿色评级项目得到直接的答案？

告诉我你在考虑哪些项目。我会在官方名单中核查它们的评级状况，告诉你哪些单位会晒到下午的太阳、服务费包括什么，并安排看房。你也可以预约见面，如果人在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：GBI，“The GBI rating system”，2020年3月2日发布，2026年11月核对；GBI，“GBI assessment process”，2020年3月2日发布，2026年11月核对；GBI，获认证建筑执行摘要，截至2026年10月31日；GBI，获认证建筑项目名录，2026年11月核对；GreenRE，主页（2013年由REHDA成立；认证步骤），2026年11月核对；GreenRE，建筑及城镇认证（临时与最终证书、有效期），2026年11月核对；GreenRE，what we do（评估范畴、建筑物业主优惠），2026年11月核对；GreenRE，统计数据，截至2026年9月30日；GreenRE，绿色建筑及城镇项目名单，2026年11月核对；Board of Quantity Surveyors Malaysia，关于更绿色建成环境的会议论文（GreenRE工具及分数段），2024年2月；Stamp Duty (Exemption) Order 2009，P.U.(A) 410/2009（GBI证书成本，2009年10月24日至2014年12月31日签署的合约）；The Star，“Housing Ministry submits tax incentive proposal to boost green buildings”，2026年9月5日；The Star，“Green ambitions in Budget 2027”，2026年10月30日；Sarawak Tribune，“Pioneering green financing for sustainable living”，2026年2月28日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核对日期：2026年11月12日，不构成财务、税务或技术建议。我不推荐任何项目、贷款机构或评级工具优于其他。评级、优惠和贷款条件会变动；作出决定之前，请向GBI或GreenRE确认项目状况，向你的银行确认融资，并向LHDN或税务顾问确认税务事宜。