Jiran bising di kondominium dan rumah bertanah Malaysia: peraturan dan langkah

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 10 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, tuan rumah dan penyewa di Malaysia dan Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: di kondominium, undang-undang kecil strata melarang penggunaan unit dengan cara yang menyebabkan kacau ganggu dan mewajibkan muzik serta peralatan elektronik diperlahankan selepas pukul 11 malam, jadi mulakan dengan teguran yang tenang, kemudian aduan bertulis kepada pihak pengurusan, kemudian Pesuruhjaya Bangunan atau Tribunal Pengurusan Strata. Di kawasan rumah bertanah, majlis tempatan dan polis ialah saluran utama.

Peraturan yang terpakai bagi bunyi bising jiran

Malaysia tidak mempunyai satu undang-undang bunyi bising khusus untuk kediaman. Peraturan yang terpakai bergantung pada jenis hartanah yang anda diami, dan lebih daripada satu peraturan boleh terpakai serentak:

Tempat anda tinggal	Peraturan utama	Siapa yang bertindak
Kondominium, pangsapuri atau pangsapuri servis (strata)	Undang-undang kecil standard dalam Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, serta undang-undang kecil tambahan dan peraturan rumah bangunan itu	JMB atau MC, kemudian COB dan Tribunal Pengurusan Strata
Skim rumah bertanah berpagar dengan hakmilik strata	Undang-undang kecil strata yang sama seperti kondominium	JMB atau MC, kemudian COB dan tribunal
Rumah teres, berkembar atau banglo biasa dengan hakmilik individu	Kuasa majlis tempatan terhadap kacau ganggu, undang-undang kecil pelesenan majlis (contohnya, anjing) dan Minor Offences Act 1955	Majlis tempatan dan polis
Mana-mana rumah	Tort common law bagi kacau ganggu persendirian	Mahkamah sivil, sebagai langkah terakhir

Rumah berpagar boleh berada di bawah hakmilik strata atau hakmilik individu, dan ini menentukan saluran anda; panduan hakmilik strata dan panduan rumah berpagar dan berpengawal saya menerangkan cara untuk mengetahuinya.

Apa kata undang-undang kecil kondominium tentang bunyi bising

Setiap skim strata di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, terikat dengan undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, yang dibuat di bawah Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata, Act 757). Jadual itu mengandungi 30 undang-undang kecil dalam lapan bahagian (Malay Mail, 29 September 2026). Bagi bunyi bising, perkara yang penting ialah:

• Tiada kacau ganggu. Pemilik tidak boleh menggunakan unit, atau membenarkannya digunakan, dengan cara atau bagi tujuan yang menyebabkan kacau ganggu atau bahaya kepada pemilik lain atau keluarga mereka.
• Peraturan pukul 11 malam. Di bangunan kediaman, peralatan elektrik atau elektronik dan alat muzik mesti dimainkan pada kelantangan rendah selepas pukul 11 malam, melainkan badan pengurusan telah memberikan kelulusan bertulis terlebih dahulu bagi sesuatu acara dan masa tertentu.
• Haiwan peliharaan. Undang-undang kecil 14 hanya membenarkan haiwan peliharaan jika ia tidak menyebabkan kegusaran atau kacau ganggu atau melanggar undang-undang tempatan, dan membenarkan pihak pengurusan memberikan notis bertulis untuk mengeluarkan haiwan yang berbuat demikian.
• Peraturan rumah sebagai tambahan. Di bawah seksyen 32(3) dan 70(2) Akta ini, JMB atau MC boleh meluluskan undang-undang kecil tambahan melalui resolusi khas, dengan denda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran. Waktu senyap, tempahan bilik parti dan waktu pengubahsuaian biasanya ditetapkan dengan cara ini, jadi ia berbeza antara satu bangunan dengan yang lain.
• Penyewa turut terikat. Undang-undang kecil tambahan mengikat penyewa dan penghuni serta pemilik (seksyen 32(4) dan 70(3)), dan pemilik kekal bertanggungjawab atas cara penyewa mereka menggunakan unit.

Apa yang tidak diberikan oleh undang-undang kecil ialah had desibel. Anda tidak memerlukan meter bunyi untuk membuat aduan. Log bertarikh dan rakaman telefon yang pendek menunjukkan corak, dan itulah yang akan diteliti oleh pihak pengurusan, tribunal atau mahkamah. Dalam satu kes pada 2019, Mahkamah Rayuan memutuskan memihak kepada penduduk yang mengadu tentang bunyi bising dari unit kondominium jiran yang digunakan sebagai tempat tinggal pelajar, selepas Mahkamah Tinggi mendapati bukti mereka terlalu lemah (Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors).

Langkah demi langkah: jiran yang bising di kondominium

1. Simpan log selama dua hingga tiga minggu. Catat tarikh, masa, berapa lama ia berlaku dan apa bunyinya (muzik, bunyi tapak kaki, gerudi, anjing). Tambah rakaman pendek dari dalam unit anda. Jangan merakam di dalam rumah jiran.
2. Bercakap dahulu, jika selamat. Ramai jiran tidak sedar betapa bunyi merambat melalui papak lantai. Cadangkan sesuatu yang khusus, seperti permaidani, pad pelapik perabot atau tiada muzik selepas pukul 11 malam.
3. Tulis kepada pihak pengurusan. Hantar e-mel atau serahkan surat kepada JMB atau MC (Badan Pengurusan Bersama atau Perbadanan Pengurusan) dengan nombor unit anda, unit jiran, log anda dan undang-undang kecil yang berkaitan. Minta pengesahan bertulis tentang tindakan yang diambil.
4. Minta pihak pengurusan menguatkuasakan. Mereka boleh mengeluarkan surat amaran, mengenakan denda yang ditetapkan dalam undang-undang kecil tambahan, menghubungi pemilik unit yang disewakan dan, bagi haiwan peliharaan, memberikan notis di bawah undang-undang kecil 14. Jika mereka tidak bertindak, bangkitkan perkara ini dalam mesyuarat agung; panduan AGM kondominium saya menerangkan cara usul dan resolusi khas berfungsi.
5. Pergi kepada COB. Pesuruhjaya Bangunan (COB) di MBJB, MBIP atau MPKu menyelia badan pengurusan di bawah Act 757. Aduan kepada COB sesuai bagi kes apabila pihak pengurusan tidak menguatkuasakan undang-undang kecilnya sendiri.
6. Failkan di Tribunal Pengurusan Strata. Tribunal ini mendengar tuntutan yang disenaraikan dalam Jadual Keempat Akta, termasuk penguatkuasaan undang-undang kecil, perintah untuk menghentikan pelanggaran dan ganti rugi, sehingga RM250,000. Tuntutan kediaman (Form 1) dikenakan RM100 melalui sistem e-TPS KPKT, dan award tribunal mengikat seperti perintah mahkamah. Lihat panduan Tribunal Pengurusan Strata saya.
7. Mahkamah, sebagai langkah terakhir. Tuntutan kacau ganggu persendirian di mahkamah sivil boleh membawa kepada injunksi dan ganti rugi, tetapi prosesnya lebih perlahan dan kosnya lebih tinggi. Dapatkan nasihat peguam dahulu.

Bagi muzik kuat atau parti lewat malam, anda tidak perlu menunggu pejabat dibuka: hubungi pondok pengawal, dan jika ia berterusan, hubungi polis (lihat di bawah). Panduan ini ialah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Rumah bertanah: majlis tempatan, polis dan pengantaraan

Di taman perumahan biasa tiada badan pengurusan, jadi saluran yang ada ialah saluran awam:

• Majlis tempatan. Pada 26 Oktober 2026, timbalan menteri perumahan dan kerajaan tempatan memberitahu Parlimen bahawa majlis tempatan boleh mengeluarkan notis serta-merta untuk menghentikan kacau ganggu di bawah seksyen 82 Local Government Act 1976, merampas peralatan audio dan karaoke, dan bertindak di luar waktu pejabat melalui syif atas panggilan, dalam operasi bersepadu dengan polis (Bernama, 26 Oktober 2026).
• MyAduan Johor. Sistem aduan Johor meliputi MBJB mulai 1 Ogos 2025 dan menambah MBIP, Pasir Gudang (MBPG) dan Kulai (MPKu) mulai 1 April 2026; menjelang pertengahan September 2026 ia telah menerima 16,265 aduan dan menyelesaikan 13,030 (The Star, 28 September 2026).
• Polis. Seksyen 13 Minor Offences Act 1955 (Akta Kesalahan-Kesalahan Kecil) menjadikan kesalahan memainkan pembesar suara atau muzik mekanikal atau elektrik lain dengan cara yang mengganggu atau menyusahkan orang berdekatan, dengan denda sehingga RM100 dalam teks yang diterbitkan. PDRM telah mengingatkan orang ramai bahawa bunyi bising yang melampau boleh dilaporkan (SAYS, 8 Oktober 2018).
• Pengantaraan komuniti. Kementerian Perpaduan Negara mengendalikan pusat pengantaraan komuniti tanpa bayaran; Bernama melaporkan 10 pusat di seluruh negara pada Ogos 2026. Tanya sama ada terdapat pusat yang melayani kawasan anda sebelum pertikaian menjadi lebih rumit.

Bagi pertikaian tentang parkir, longkang dan pengubahsuaian, lihat panduan pertikaian jiran saya.

Anjing menyalak dan haiwan peliharaan lain

• Kondominium: undang-undang kecil strata 14 hanya membenarkan haiwan peliharaan jika ia tidak menyebabkan kegusaran atau kacau ganggu, jadi anjing yang sentiasa menyalak ialah urusan pihak pengurusan. Di kawasan MBJB, majlis itu menyatakan pada Februari 2022 bahawa anjing tidak lagi dibenarkan di kediaman bertingkat tinggi (The Star, 24 Februari 2022).
• Rumah bertanah: anjing dilesenkan oleh majlis tempatan. Peraturan MBJB, seperti yang dilaporkan pada 2022, membenarkan seekor anjing bagi rumah teres, dua ekor bagi rumah berkembar dan empat ekor bagi banglo, dan majlis boleh merampas anjing yang tidak berlesen. Buat aduan kepada unit pelesenan atau penguatkuasaan majlis dengan log dan rakaman anda.

Jika anda sendiri berpindah bersama haiwan peliharaan, panduan berpindah ke Johor Bahru bersama haiwan peliharaan saya merangkumi peraturan kondominium dan majlis tempatan.

Bunyi bising pengubahsuaian: waktu dan permit

Bunyi bising pengubahsuaian memuncak di kondominium yang baru siap, apabila ramai pemilik mengubah suai unit serentak. Tiada jadual pengubahsuaian kebangsaan yang tunggal. Waktunya ditetapkan oleh peraturan rumah atau undang-undang kecil tambahan bangunan, dan bagi rumah bertanah oleh syarat permit majlis tempatan. Ia berbeza-beza, jadi tanya pejabat pengurusan atau semak permit sebelum anda membuat aduan. Dapatkan peraturan itu secara bertulis; itulah yang akan digunakan oleh pihak pengurusan dan majlis tempatan.

• Minta pihak pengurusan menunjukkan kelulusan pengubahsuaian, waktu kerja berdaftar kontraktor dan syarat deposit.
• Laporkan kerja di luar waktu yang diluluskan kepada pondok pengawal pada masa itu juga, kemudian secara bertulis.
• Bagi rumah bertanah, kerja yang memerlukan permit majlis tempatan mesti mematuhi syarat permit itu; panduan permit pengubahsuaian saya menerangkan perkara yang memerlukan kelulusan di JB.
• Jika kerja itu menyebabkan kerosakan, seperti rekahan atau kebocoran, rekodkannya dan lihat panduan kebocoran air dari unit di atas saya.

Unit penginapan jangka pendek dan bunyi bising parti

Dalam jawapan yang sama pada Oktober 2026, KPKT berkata pengusaha inap desa yang melanggar syarat lesen atau terus menerima aduan kacau ganggu boleh kehilangan lesen atau didakwa (Bernama, 26 Oktober 2026). Di bangunan strata, pemilik unit juga terikat dengan undang-undang kecil, jadi buat aduan kepada pihak pengurusan dengan tarikh dan nombor unit. Sama ada penginapan jangka pendek dibenarkan atau tidak bergantung pada bangunan dan majlis tempatan; lihat panduan peraturan penginapan jangka pendek saya.

Penyewa dan tuan rumah

Anda ialah	Apa yang perlu dilakukan
Penyewa yang mempunyai jiran bising	Maklumkan tuan rumah anda secara bertulis dan buat aduan kepada pihak pengurusan; undang-undang kecil juga melindungi penghuni. Semak perjanjian sewa sebelum anda terfikir untuk keluar lebih awal.
Penyewa yang dituduh membuat bising	Tanya pihak pengurusan undang-undang kecil atau peraturan rumah yang mana yang terlibat, dan atasi puncanya. Pelanggaran berulang boleh membawa kepada denda dan pelanggaran perjanjian sewa anda.
Tuan rumah yang mempunyai penyewa bising	Bertindak sebaik sahaja aduan pertama diterima: tulis kepada penyewa, nyatakan undang-undang kecil dan klausa perjanjian sewa, dan simpan salinan. Dalam kes Mahkamah Rayuan 2019, pemilik yang menyewakan unit yang digunakan sebagai tempat tinggal pelajar didapati bertanggungan atas kacau ganggu bersama perbadanan pengurusan, kerana pemilik telah mengubah penggunaan unit dan tidak berbuat apa-apa selepas dimaklumkan tentang masalah itu.

Perjanjian sewa yang baik menjadikan undang-undang kecil bangunan sebahagian daripada kewajipan penyewa. Lihat panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah saya dan, jika anda menyewakan mengikut bilik, panduan menyewakan bilik saya. Penyewa yang baru di JB boleh bermula dengan panduan menyewa sebagai warga asing saya.

Memilih rumah yang lebih senyap sebelum membeli atau menyewa

Banyak masalah bunyi bising boleh dielakkan semasa peringkat lawatan:

• Arah unit menghadap. Unit di atas dek kolam renang, taman permainan, kawasan menurunkan penumpang atau kawasan sampah mendengar lebih banyak aktiviti. Unit yang menghadap lebuh raya, landasan kereta api atau tanah kosong yang akan dibangunkan mendengar bunyi lalu lintas atau pembinaan, selalunya di mana-mana tingkat. Lihat panduan saya tentang tingkat tinggi vs tingkat rendah dan arah yang patut dihadap oleh kondominium anda.
• Susun atur. Dinding bilik tidur yang dikongsi dengan ruang tamu jiran, atau unit bersebelahan lobi lif, saluran sampah atau bilik M&E, boleh menjadi bising. Panduan tanda bahaya pada pelan lantai saya merangkumi perkara yang perlu diperhatikan.
• Datang melawat pada waktu malam dan hujung minggu, bukan hanya pada pagi hari bekerja.
• Tanya pihak pengurusan. Tanya cara aduan dikendalikan, sama ada penginapan jangka pendek dibenarkan, dan sama ada musim pengubahsuaian sedang berlangsung di blok yang baru siap. Senarai semak pengurusan kondominium saya menyenaraikan dokumen yang perlu diminta.
• Rumah bertanah. Unit hujung atau lot sudut mempunyai satu dinding dikongsi, bukan dua; lihat lot sudut vs rumah teres tengah. Bagi pilihan yang lebih luas, lihat kondominium vs rumah bertanah vs SOHO.

Apabila saya mengatur lawatan melihat unit, saya memberitahu anda blok susunan unit mana yang menghadap jalan, kolam renang atau tapak pembinaan, dan saya bertanya penjual serta pejabat pengurusan tentang aduan bunyi bising terdahulu, supaya anda boleh memilih sebelum membuat tempahan.

Tempat untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: banyak kondominium dan taman perumahan bertanah yang sudah siap, jadi anda boleh membandingkan arah unit secara bersebelahan.
• Iskandar Puteri: bangunan tinggi dan taman perumahan berpagar yang lebih baharu; semak apa yang dirancang di tanah kosong berdekatan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan rumah bertanah yang sudah mantap dan kondominium berhampiran jalan utama.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium lama dan baharu di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah dan skim berpagar di sebelah barat.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara di pusat bandar berhampiran CIQ dan stesen RTS Link; semak bahagian yang menghadap jalan dan landasan.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pertikaian parkir kondominium · Keselamatan kebakaran dan lif di kondominium · Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas · Keselamatan rumah bertanah di JB

Soalan lazim

Adakah terdapat peraturan waktu senyap di kondominium Malaysia?

Ya. Undang-undang kecil strata standard mewajibkan peralatan elektrik atau elektronik dan alat muzik dimainkan pada kelantangan rendah selepas pukul 11 malam melainkan badan pengurusan telah memberikan kelulusan bertulis. Banyak bangunan menambah peraturan rumah sendiri tentang waktu senyap dan waktu pengubahsuaian, jadi minta salinannya daripada pejabat pengurusan.

Bolehkah saya menghubungi polis tentang jiran yang bising di Malaysia?

Boleh. Seksyen 13 Minor Offences Act 1955 menjadikan sesetengah bunyi bising yang melampau sebagai kesalahan, seperti muzik kuat yang mengganggu orang berdekatan, dengan denda sehingga RM100 dalam teks yang diterbitkan. Laporan polis sesuai bagi muzik kuat atau parti lewat malam; bunyi kehidupan harian lebih baik dikendalikan melalui pihak pengurusan atau majlis tempatan.

Kepada siapa saya perlu mengadu tentang jiran yang bising di kondominium Johor?

Bercakap dengan jiran dahulu jika selamat, kemudian tulis kepada JMB atau MC dengan tarikh dan rakaman. Jika pihak pengurusan tidak bertindak, pergi kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di MBJB, MBIP atau MPKu, atau failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, yang mengenakan RM100 bagi tuntutan kediaman.

Bolehkah Tribunal Pengurusan Strata menghentikan jiran yang bising?

Tribunal boleh mendengar tuntutan tentang pelanggaran undang-undang kecil, termasuk perintah untuk menghentikan pelanggaran dan ganti rugi, sehingga RM250,000. Anda memfailkan Form 1 dalam talian melalui sistem e-TPS KPKT. Simpan log bertulis, rakaman dan salinan aduan anda kepada pihak pengurusan sebagai bukti.

Penyewa di unit jiran saya bising. Adakah pemilik bertanggungjawab?

Undang-undang kecil mengikat penyewa serta pemilik, dan dalam satu kes pada 2019 Mahkamah Rayuan memutuskan pemilik yang menyewakan unit mereka bertanggungan atas kacau ganggu selepas mereka dimaklumkan tentang masalah itu dan tidak berbuat apa-apa. Buat aduan kepada pihak pengurusan dan minta mereka menghubungi pemilik, yang boleh bertindak di bawah perjanjian sewa.

Bagaimanakah saya boleh mengelakkan jiran yang bising semasa membeli kondominium?

Datang melawat pada waktu malam dan hujung minggu, semak arah unit menghadap (jalan, dek kolam renang, tapak pembinaan atau kawasan sampah), dan tanya pihak pengurusan tentang aduan bunyi bising dan unit penginapan jangka pendek di blok itu. Tanya penjual secara terus tentang masalah jiran, dan semak minit AGM untuk pertikaian undang-undang kecil.

Mencari rumah yang lebih senyap di JB?

Beritahu saya kawasan atau projek yang sedang anda pertimbangkan dan apa yang paling penting bagi anda: bilik tidur yang senyap, tiada bunyi jalan raya, atau jauh dari dek kolam renang. Saya akan memberitahu anda blok susunan unit mana yang menghadap jalan, kolam renang atau tapak pembinaan, menyemak peraturan rumah bangunan itu, dan mengatur lawatan pada waktu yang sesuai. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107 (salinan diterbitkan oleh DBKL), berkuat kuasa Jun 2015, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 32 (undang-undang kecil tambahan JMB), disemak November 2026; Strata Management Act 2013, seksyen 70 (undang-undang kecil tambahan MC), disemak November 2026; Strata Management Act 2013, seksyen 105 (bidang kuasa tribunal), disemak November 2026; Minor Offences Act 1955 (Act 336), seksyen 13 (bunyi bising melampau), teks seperti yang diterbitkan, disemak November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home? The rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini Julai 2025; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, Jun 2015; KPKT, portal e-TPS, disemak November 2026; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; Bernama, “Local Authorities Enforce Noise Regulations Beyond Office Hours – KPKT”, 26 Oktober 2026; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; SAYS, tentang peringatan PDRM bahawa jiran yang bising boleh dilaporkan, 8 Oktober 2018; Bernama, tentang pusat pengantaraan komuniti Kementerian Perpaduan Negara, 1 Ogos 2026; The Star, “No more dogs allowed in high-rise residences, says JB mayor”, 24 Februari 2022; Mahkamah Rayuan, Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors [2019] 1 LNS 940, diputuskan 2019

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 10 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil dan peraturan rumah berbeza antara bangunan, dan undang-undang, amalan majlis tempatan serta keputusan mahkamah boleh berubah; sahkan dengan pejabat pengurusan anda, Pesuruhjaya Bangunan di majlis tempatan anda, Tribunal Pengurusan Strata, polis atau peguam sebelum bertindak.