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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日
本指南写给柔佛和马来西亚的公寓业主、房东和租客，包括来自新加坡、印尼、印度、中国的买家以及MM2H参与者。简短回答：公寓的消防系统和电梯属于公共产业，所以管理机构必须使其保持良好、可用的状态，费用来自管理费和偿债基金。每部电梯都须持有职业安全与卫生局（DOSH）发出的合格证书（certificate of fitness），有效期15个月。Bomba可以检查任何建筑物并下令消除火灾隐患，而其每年更新的消防证书（Fire Certificate）只适用于指定场所。
快速解答
- 由谁负责：根据Strata Management Act 2013，先是发展商，然后是联合管理机构（JMB），再到管理机构（MC）。
- 电梯：合格证书自检查日起有效15个月，并须与合格公司签订至少一年的保养合约。
- 消防证书：每年更新，但只适用于酒店、医院和工厂等指定场所。许多纯住宅公寓并不属于指定场所。
- Bomba检查：2025年接受检查的453个分层产业中，有192个（42%）收到至少一份火灾隐患通知（Malay Mail，2026年1月）。
- 费用：偿债基金（至少为管理费的10%）用于更换和提升公共产业。
- 如果问题没有解决：先找管理层，然后是建筑物总监（COB）、Strata Management Tribunal、Bomba或DOSH。
公寓的消防安全和电梯由谁负责
电梯、消防泵、消防卷盘、警报器、防火门和楼梯都属于公共产业。Strata Management Act 2013（Akta Pengurusan Strata）规定，由管理大楼的一方负责：
| 阶段 | 由谁管理 | 对您的意义 |
|---|---|---|
| 从交付空屋到成立JMB之前 | 发展商 | 发展商负责维护公共产业，并收取管理费和偿债基金。 |
| 分层地契发出之前 | 联合管理机构（Badan Pengurusan Bersama，JMB） | 必须使大楼和公共产业保持“良好、可用的维修状态”，为其投保，并遵从公共当局的任何通知（第21条）。 |
| 分层地契发出之后 | 管理机构（Perbadanan Pengurusan，MC） | 职责相同（第59条）。 |
| 每个阶段 | 地段业主 | 按时缴付管理费和偿债基金。如果业主或其租客损坏公共产业，JMB或MC可向该业主追讨维修费用（第21(4)条）。 |
租客也必须遵守附加细则（by-laws）。各阶段如何运作，请参阅我的新山分层地契指南。
消防安全：法律怎么说（简明版）
Bomba可以检查任何建筑物并下令消除隐患
Fire Services Act 1988（Akta Perkhidmatan Bomba）对火灾隐患（bahaya kebakaran）的定义很广：消防设备缺失或故障、出口不足、改建导致逃生更困难、过度拥挤，以及任何其他显著增加风险或妨碍消防员的情况。
遇到上述任何情况，消防与拯救局（Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia，JBPM）可根据第8条向占用人或业主发出消除火灾隐患通知（notis mengurangkan bahaya kebakaran，MBK）。期限视工程而定，从24小时到180天不等。不理会通知者，可被罚款最高RM5,000、监禁最长三年或两者兼施，定罪后如持续违规，每天另加RM100（第10条，据Malay Mail于2026年1月报道）。
2023年至2025年，JBPM对高楼住宅进行了1,537次这类检查，发出7,648份通知；其2026年的目标是850个公寓场所（Bernama，2026年2月）。
消防证书（Perakuan Bomba）
该法令第28条规定，部长命令所列的指定场所须持有每年更新的消防证书。作为单一私人住所使用的房屋获得豁免。2025年8月，JBPM表示该名单涵盖九个类别，包括医院、酒店和工厂；全国有9,321个场所须持有证书，其中2,288个在柔佛，并从2026年初起全面执法（Bernama，经The Sun报道）。
许多纯住宅公寓并不属于指定场所：The Star在2026年3月报道，目前尚无法律规定住宅高楼必须设有紧急应变小组，这只适用于较大型商业建筑和地下停车场等指定场所。在综合发展项目中，零售裙楼、办公室、酒店套房或大型地下停车场可能属于指定场所。请询问管理层，您的大楼是否有任何部分持有消防证书。
国会于2025年3月通过了Fire Services (Amendment) Bill 2025；从2027年4月1日起，更新证书的指定场所必须设有消防安全经理和消防安全官员（Berita RTM，2026年10月）。
公寓应具备的消防系统
大楼需要哪些系统，主要取决于其高度，依据的是大楼获批时适用的Uniform Building By-Laws 1984（UBBL）：
| 系统 | 何时需要 | 附加条例 |
|---|---|---|
| 手提灭火器 | 所有建筑物 | 227 |
| 每层的消防卷盘 | 放置位置须让水管能到达每个房间 | 225(2) |
| 干式竖管（dry riser，由消防员注水的空管） | 最高使用楼层比消防车通道地面高出18米以上但不足30米 | 230(1) |
| 湿式竖管（wet riser，保持充满水的管道） | 最高使用楼层高于30米 | 231(1) |
| 设有后备电源、供消防员使用的消防电梯 | 最高使用楼层高于18米，或地下层深于9米 | 243(1) |
| 装有自动关闭装置的防火门 | 受保护的楼梯和电梯厅 | 162至164 |
| 自动喷水系统、消防卷盘、火警警报、消防对讲系统和消防控制中心 | 40层以上或120米以上的公寓大楼 | UBBL (Amendment) 2021 |
紧急照明和警报器也必须正常运作：吉隆坡消防局局长在2026年2月把它们与自动喷水系统、逃生路线和消防设备一并列出（Sinar Harian）。
Bomba最常发现的问题
Bomba总监在2026年1月对Malay Mail表示，分层建筑的大多数通知涉及系统未获保养或设备缺失，而故障的电梯和水泵最为严重，因为消防员依赖通道和水源。他指出，拖欠管理费是系统未获保养的主要原因，此外还有破坏行为，例如喷嘴被偷、水泵被设在手动模式，以及设备被锁起来。
住户能做什么：业主与租客
- 保持防火门关闭，并清楚最近的楼梯、消防卷盘和灭火器在哪里。
- 保持走廊和楼梯畅通。根据该法令，放在逃生路线上的鞋子、脚车和箱子都属于火灾隐患。
- 铁花须可从内部打开。JBPM建议使用快拆式铁花，并至少保留一个不上挂锁、不设密码的出口（Bernama，经FMT报道，2025年9月）。我的居家安全指南对此有更详细的说明。
- 装修须获批准。不要移动防火门或阻挡竖管（请参阅我的装修准证指南）。
- 发生火灾时走楼梯。迅速离开并拨打999。不要躲进浴室；官员强调，大多数遇难者死于浓烟，而不是火焰（Berita RTM，2026年3月）。
- 以书面报告故障，并按时缴费。
房东应告诉租客大楼的规定，并在租约中注明由谁向管理层报告故障；请参阅我的房东租约指南。
电梯：2024年6月起的规定
Factories and Machinery Act 1967已于2024年6月1日废除。电梯现在受2022年修订的Occupational Safety and Health Act 1994 (Act 514)，以及Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024 (P.U.(A) 99/2024)规管，由DOSH（Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan，JKKP）执法。
| 规定 | 内容 | 出处 |
|---|---|---|
| 合格证书（perakuan kelayakan） | 每部电梯在运作前都须持有有效证书。证书在电梯通过检查和测试后发出。 | Act 514第27D条 |
| 有效期 | 自检查日起15个月，之后须定期检查并换发新证书 | 第5和第6条条例 |
| 保养 | 业主须时刻确保电梯安全；须由合格人士根据至少一年的合约进行保养 | 第8条条例 |
| 保养频率 | DOSH表示须每月保养，并至少每三个月进行一次全面检查 | DOSH，2026年9月 |
| 标示与告示 | 电梯上须显示注册号码；电梯内须有告示，列出故障联络方式 | 第18条条例；第十三附表（Thirteenth Schedule） |
| 检查费 | 每部电梯约RM650至RM1,900，按行程距离而定 | JKKP就2024年条例所定的收费表 |
| 罚则 | 无有效证书而运作：罚款最高RM100,000、监禁最长一年或两者兼施 | 第27D条，据2026年9月报道 |
DOSH在2026年7月统计，马来西亚共有83,174部已注册电梯。2024年记录了5宗与电梯有关的意外，2025年16宗，2026年上半年5宗（The Star，2026年9月）。聘请保养公司并不会免除业主的责任，而对公寓来说，实际上的“业主”就是发展商、JMB或MC。
更换保养公司
根据JKKP 2026年的指南，新的合格公司必须在接手电梯保养至少一个月前，向JKKP州办事处提出申请。该指南也规定，保养手册和受困乘客救援程序须交给业主，所以请询问管理层是否持有这些文件。
老旧电梯、故障与现代化改造
电梯大修或更换是公寓最大的开支之一，而各大楼的费用差异太大，无法给出可靠的典型数字。对业主来说重要的是：
- 由偿债基金支付。第24条把偿债基金限于资本开支，例如更新或更换装置以及提升公共产业，其中包括更换电梯。请参阅我的管理费与偿债基金指南。
- 费率由业主决定。偿债基金默认为管理费的10%，可在全体大会上提高，但不能低于10%（第25(4)条）。计划进行电梯工程的大楼，可能需要更高的费率。如何作出决定，请参阅我的公寓常年大会与投票指南。
- 改动须获批准。更改电梯设计须取得JKKP批准，所以现代化改造需要规划，不能仓促进行。
被困电梯？请按警报按钮，拨打电梯内告示上的号码或999，不要强行打开电梯门。
消防系统或电梯未获保养时
大多数问题只要及早以书面提出就能解决。如果没有解决，在柔佛通常的处理顺序是：
- 致函管理层。附上日期和照片说明故障，并索取电梯合格证书、保养合约和近期保养报告。
- 在常年大会上提出，如果事情不能等，可要求召开特别全体大会。
- 找建筑物总监。您所在地方政府（MBJB、MBIP或MPKu）的COB根据Strata Management Act监督JMB和MC。
- 向Strata Management Tribunal提出索偿。如果发展商、JMB或MC未履行该法令下的职责（例如维修公共产业），业主可提出索偿，上限RM250,000（第105条）。住宅类索偿网上提交收费RM100。请参阅我的Strata Management Tribunal指南。
- 向当局举报安全风险。出口被堵、消防设备缺失或损坏，请向Bomba举报；没有证书或不安全的电梯，请向JKKP柔佛州办事处举报。
并非法律意见：请向COB、审裁庭或律师确认您的情况。
购买或租用前如何检查公寓
电梯和消防安全记录能反映大楼的管理水平。请检查：
| 检查项目 | 方法 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 电梯证书和注册号码 | 查看每部电梯内部，或询问管理处 | 证书过期意味着电梯不应运作 |
| 每栋电梯数量和故障情况 | 数一数；询问住户，并阅读过去两年的常年大会会议记录 | 等候时间长、经常故障会影响日常生活，对年长父母尤其如此 |
| 电梯年龄和计划工程 | 常年大会会议记录和偿债基金余额 | 更换电梯可能需要提高偿债基金费率 |
| Bomba通知 | 询问是否收到过通知，以及是否已经结案 | 显示管理层如何应对 |
| 防火门、楼梯、消防卷盘和灭火器 | 走一趟楼梯和一层楼的走廊 | 防火门应能自动关上；楼梯应保持畅通 |
| 管理费欠款 | 经审计账目或常年大会会议记录 | 欠款多往往意味着保养被拖延 |
| 大楼保险 | 索取保单摘要 | JMB或MC必须为大楼投保（第21和59条） |
我的购买前检查公寓管理指南列出了应索取的文件，高楼层与低楼层则说明了不同楼层的电梯等候时间和逃生路线。为父母考虑，请参阅新山的长者照护；至于您自己的单位，请参阅住宅保险。
如果您在意这一点，可以考虑这些地区
请根据每栋大楼本身的记录来判断。地区指南：
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼。
- Mount Austin：受家庭欢迎的中高层公寓。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：新旧公寓都有；请查看电梯年龄。
- Danga Bay：高耸的海滨大楼。
- Iskandar Puteri：较新的楼盘，有些仍由发展商或JMB管理。
- Permas Jaya和Senibong：楼龄不一的东区公寓。
请在我的新山房产地图上比较，如果您宁愿完全不用电梯，也可以参考公寓、有地住宅与SOHO比较。
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常见问题
我的公寓需要Bomba消防证书吗？
只有当大楼或其部分属于Fire Services Act 1988下的指定场所时才需要。名单涵盖医院、酒店和工厂等类别，证书每年更新。许多纯住宅公寓不在名单上，但综合发展项目可能有部分属于指定场所，所以请询问管理层。Bomba可以检查任何建筑物。
维修或更换公寓电梯由谁付钱？
全体业主，通过管理层支付。电梯属于公共产业，所以日常保养来自管理费，大型更换或提升工程通常来自偿债基金；根据Strata Management Act 2013，偿债基金至少须为管理费的10%。
在马来西亚，电梯合格证书的有效期多长？
根据2024年6月1日起生效的Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024，自检查日起15个月。之后电梯须再次接受检查，通过后才会换发新证书。
如果我的公寓电梯经常故障，我能怎么做？
每次故障都以书面向管理层报告，索取合格证书和保养记录，并在常年大会上提出。如果没有进展，可找建筑物总监、Strata Management Tribunal，或就不安全或无证书的电梯向DOSH州办事处举报。
如果管理层不理会Bomba的火灾隐患通知，会怎样？
Bomba会给出期限，视工程而定，从24小时到180天不等。不遵从即属Fire Services Act 1988下的罪行，可被罚款最高RM5,000、监禁最长三年或两者兼施，定罪后如持续违规，每天另加RM100。
发生火灾时可以搭电梯吗？
不可以。请走楼梯。普通电梯在停电时可能停止运作，而消防电梯是供消防员使用的。
在新山购买或租用公寓？
告诉我您在考虑哪些大楼。在您作出决定之前，我会向管理层（必要时通过卖家）查核电梯和消防安全记录，看房时我们也会一起查看电梯、防火门和楼梯。您也可以预约见面，若仍身在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)第21条（JMB的职责），2026年11月核实；Act 757第24条（偿债基金账户），2026年11月核实；Act 757第25条（管理费与偿债基金缴款），2026年11月核实；Act 757第59条（MC的职责），2026年11月核实；Act 757第105条（审裁庭管辖权），2026年11月核实；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；MBJB，Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan)，2018年6月；Fire Services Act 1988 (Act 341)第2、8、10和28条，截至2006年1月1日的重印本（Universiti Malaya托管的文本），2026年11月核实；The Sun (Bernama)，“Full fire certificate enforcement for designated premises starts 2026”，2025年8月7日；The Star，“Onus on owners to adopt fire safety measures”，2025年3月6日；Berita RTM，“Pemilik bangunan diwajibkan lantik FSM, FSO mulai 1 April 2027”，2026年10月6日；Malay Mail，“Nearly half of strata properties fail fire safety checks”，2026年1月25日；Malay Mail，有关分层建筑拖欠管理费与火灾风险的报道，2026年1月24日；Malay Mail，“From hose reels to risers: Fire safety systems every condo resident should know”，2026年1月26日；Bernama，房屋部副部长谈高楼消防安全执法，2026年2月24日；Sinar Harian，有关吉隆坡分层高楼消防安全的报道，2026年2月12日；The Star，“Residents must take fire safety lead”，2026年3月31日；Berita RTM，“Peningkatan kebakaran bangunan strata membimbangkan”，2026年3月9日；Bernama via FMT，“Permanent grilles: safety barrier or fatal trap?”，2025年9月22日；Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024，P.U.(A) 99/2024，第5、6、8和18条条例（UPSI托管的文本），2024年6月1日生效；JKKP，关于Factories and Machinery (Repeal) Act 2022的常见问题，2024年5月18日；JKKP，2024年合格证书条例收费表，2025年2月发布；JKKP，Panduan Ambil Alih Senggaraan Lif, Eskalator dan Laluan Gerak 2026，2026年3月；JKKP，电梯设计改动批准指南，2025年8月；The Star，“Keep lifts in working order”（DOSH），2026年9月11日；MyGOV，MERS 999紧急热线，2026年10月21日更新
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律意见。消防安全和电梯法律正在变化；采取行动前，请向您所在地方政府的建筑物总监、Bomba、JKKP（DOSH）州办事处或律师确认。