新山角头单位与中间排屋比较（2026）：土地、价格、开销与扩建

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日

本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚、正在新山的角头单位（lot tepi）和中间排屋（rumah teres lot tengah）之间做选择的买家。简短回答：角头单位给你更多土地、采光、停车位和扩建空间，但买入价更高，持有成本也稍高，而且你会失去一些隐私。中间单位则是入门价较低、维护较省心的选择。根据新山市政厅（MBJB）的规划标准，新建的角头地段大约是中间地段的两倍土地，所以要比较每平方尺土地的价格，而不只是看叫价。

角头、尾间与中间地段：这些标签是什么意思

排屋（link house）与邻居共用侧墙，是新山最常见的家庭住宅。单位在一排中的位置，会改变它的土地、采光和日常开销：

• 中间地段。两边都与邻居共墙；地段最窄，只有前后有空间。
• 角头地段。一排尽头靠路的单位，通常位于路口。只有一面共墙，有侧边花园，地段往往大得多，有时形状不规则。
• 尾间地段。一排尽头的单位，但旁边是沟渠、小巷、绿地或另一排房子，而不是道路。只有一面共墙，但侧边空地往往较窄。

卖家使用这些标签时比较随意，所以要以地契上的土地面积为准；若是新盘，则以买卖合约（SPA）上的面积为准。有些门禁住宅区属于分层有地住宅计划；我的分层地契指南解释了两者的区别。

为什么角头地段比较大：规划规定

MBJB 的住宅规划指南（Garis Panduan Perancangan Perumahan）为新建排屋布局设定了不同的最低标准：

新建排屋布局的规定	中间地段	靠道路保留地的角头或尾间地段
最小地段，单层	20 x 70 ft（1,400 sq ft）	40 x 70 ft（2,800 sq ft）
最小地段，双层及三层	18 x 65 ft（1,170 sq ft）	38 x 65 ft（2,470 sq ft）
前方退缩距离（anjakan hadapan）	20 ft（6.096 m）	20 ft（6.096 m）
面向道路的侧边退缩距离	不适用	20 ft（6.096 m）
路口切角（potongan sudut）	不适用	15 x 15 ft（4.572 m）

侧边退缩距离正是角头单位附有侧边花园的原因，而路口切角则解释了为什么许多路口的地界会被切去一角。多出来的大部分是土地；建筑面积往往与中间单位相近。The Star（2024年11月）比较了标准的 22 x 75 ft、1,650 sq ft 地段，与许多项目中 3,000 至 3,500 sq ft 的角头地段。

价差有多大？

目前没有官方指数按地段位置区分排屋价格：国家产业资讯中心（NAPIC）和估价与产业服务局（JPPH）只按房屋类型发布数据。数据所显示的是：

• 排屋是柔佛市场的核心。2026年第一季，单层、双层和三层排屋合计占柔佛住宅交易的一半以上（New Straits Times，2026年6月）。
• 价格稳定。JPPH 表示，2026年第一季全国排屋价格上涨2.2%（Bernama，2026年5月）。
• 角头单位的价格介于排屋和半独立式之间。The Star（2024年11月）形容双层角头单位抢手，价格就落在这个区间。

在新盘中，发展商一般会把角头和尾间单位定价高于中间单位，主要是因为多出来的土地。价差各有不同，所以要索取列明每个单位土地面积的价格表；我的售楼处参观清单列出了还应询问的事项。

按每平方尺土地和每平方尺建筑面积比较

角头单位按每平方尺建筑面积看可能显得贵，按每平方尺土地看却可能很划算。两者都要算：

仅为示例说明	中间单位	角头单位
土地面积	22 x 70 ft = 1,540 sq ft	3,000 sq ft
建筑面积	2,000 sq ft	2,100 sq ft
价格	RM800,000	RM1,000,000
每平方尺建筑面积价格	RM400	约 RM476
每平方尺土地价格	约 RM519	约 RM333
多付的 RM200,000 买到什么	多约 1,460 sq ft 土地和 100 sq ft 建筑面积，相当于每平方尺额外土地约 RM137

接着在同一个住宅区内，拿角头单位与角头单位的成交记录比较（请参阅出价前查核成交价）。银行估价师也是这样做的，角头单位的叫价若偏高，估价未必跟得上；请参阅估价低于房价时怎么办。

角头单位的优点与缺点

你得到的

• 采光与通风。三面开窗，让屋子更明亮通风。
• 花园与户外空间。可以种植、设儿童游乐区、晾衣场或户外厨房。
• 停车位。可多停一辆车，开侧门，或安装家用电动车充电器。
• 扩建空间。许多角头单位可以在退缩距离范围内、获市政厅批准后进行侧边或后方扩建。
• 只有一面共墙。邻居噪音较少，共墙问题也较少。

你放弃的

• 价格和持有成本较高。买入价更高，地税和门牌税通常也更高（见下文）。
• 隐私。除非加装遮挡，路人可以从侧边道路看进屋内。
• 噪音与灰尘。路口的车流、转弯车辆和车头灯，在贯通道路上尤其明显。
• 保安暴露。围篱更长，侧边开放。要规划照明、铁花或警报器，或考虑有门禁保安的住宅区。
• 维护。院子更大、围篱更长、门前沟渠也更长。
• 侧墙晒太阳。朝西的侧墙会承受午后的热气（请参阅日照、热度与朝向）。
• 隔壁是什么。有些角头单位旁边是变电站、垃圾收集点或大路；请查看布局图。

中间单位的优点与缺点

中间单位是大多数新山家庭和首购族的起点。买入和持有成本较低，共墙为它挡住侧边的阳光，需要维护的主要是门廊和后院。取舍在于：中段较暗、只能停一两辆车、只能向前或向后扩建，而且要忍受两边邻居的装修。面向绿地的尾间单位则往往介于两者之间。

持有成本：地税、门牌税与保险

• 地税（cukai tanah）。每年通过土地局缴付给州政府。根据 Malaysian Institute of Estate Agents 的解释，它按土地面积乘以该土地的税率计算，所以土地多一倍的角头单位通常缴得更多。
• 门牌税（cukai taksiran 或 cukai pintu）。由地方市政厅根据 Local Government Act 1976，按房产评估价值的某个百分比征收。MBIP 自2020年1月1日起宪报公布的住宅税率为改良价值（nilai tambah）的0.13%。MBJB 重新估价后，The Star（2023年10月）报道，Taman Daya 一间单层房屋的估价从 RM140,000 调高至约 RM350,000，税率从0.13%降至0.08%，每年税单则从 RM182 增至 RM280。面积较大的角头单位通常估价较高。MBJB 每年分两次发出税单。
• 火险。保额按重建成本计算，而不是土地，所以建筑面积相近的角头单位，保费大致相同（请参阅我的房屋保险指南）。

仅为示例说明	中间单位	角头单位
假设的市政厅估值	RM550,000	RM700,000
按每年0.13%计算的门牌税	RM715	RM910
差额	每年约 RM195，未计地税

与房价相比金额不大，但每年都要缴；请参阅我的地税与门牌税指南。

扩建与装修：角头单位与中间单位

“扩建潜力”是角头单位的卖点，但侧边花园并非全部都能建。MBJB 的小型工程指南（Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman，2016年更新）列明：

• 退缩距离。角头房屋须与前方道路保留地保持 6.0 m，与侧边道路保留地保持 2.5 m。
• 邻居同意。如有共用墙壁或结构，申请须附上邻居的同意书及其门牌税单副本。
• 合格人士绘制的图则。混凝土屋顶以及超出标准草图的工程，须由合格人士绘图，结构工程则须由工程师认证。
• 有效期。准证有效期为一年。

你想做什么	中间单位	角头单位
在后方扩建厨房	常见；须获市政厅批准，共墙须取得邻居同意	相同
侧边扩建或加建侧房	不可能（两边都是共墙）	往往可以在侧边退缩距离范围内进行，须获批准
门廊屋顶或遮篷	小型工程准证；须符合前方退缩距离	相同，另须符合侧边道路退缩距离
加建楼层或混凝土楼板	须有图则和工程师；影响两边邻居	须有图则和工程师；影响一边邻居

市政厅会执法。MBIP 于2021年表示，未获批准的工程可以事后申请批准，但须缴付最高达工程费用30%的罚款；一旦被定罪，可被罚款最高 RM250,000 及监禁最长10年（The Star，2021年10月）。购买二手房时，请索取任何现有扩建的获批图则（请参阅我的二手房验房指南和装修费用指南）。

转售与出租需求

每一排只有两个尽头，所以角头单位在任何住宅区中只占一小部分，想要空间的买家会争相购买，不过能负担得起价格的人较少。位于安静区内道路的角头单位，通常比位于贯通道路的更受欢迎。家庭重视停车位和花园，但租金跟着预算走，所以角头单位不一定能租得更高；请比较两种单位的叫租。打算日后出售？请参阅在新山为房子定价出售。

简谈风水

有些买家会看角头单位是否面对丁字路口，或是否有道路直冲大门；也有人不介意。这可能影响日后谁会接手。我的新山住宅风水指南介绍了本地买家会查看的事项。

有门禁保安住宅区里的角头单位

外围围墙和保安亭减少了过往车流，能缓和角头单位的缺点。请查看它是否背靠外围围篱，或是否位于保安亭或区内主要道路旁边，以及该住宅区是分层地契还是个别地契（请参阅我的门禁保安住宅区指南）。

外国买家与 MM2H

柔佛对外国买家购买住宅产业（包括有地住宅）的最低门槛一般为 RM1 million（New Straits Times，2026年4月）。新山大多数排屋的售价低于此数：2026年第一季，RM500,000 及以下的住宅约占柔佛住宅交易的63%（New Straits Times，2026年6月）。在高端住宅区，角头单位可能超过 RM1 million，而中间单位则没有。外国人须取得州政府同意，且有地住宅的外国人配额须仍有名额；马来保留地不开放给外国人，印花税和州政府征费也较高；请参阅我的柔佛最低房价与配额指南、印花税指南以及外国人房屋贷款。

关于 MM2H，我会与一家获 MOTAC 发出执照的 MM2H 代理配合，并负责房产部分；批准与否由有关当局决定。请参阅我的MM2H 房产协助页面。

决策表：哪一种适合你？

如果你……	倾向选择	原因
想要最低的入门价和日常开销	中间单位	土地较小，地税和门牌税较低
有三辆或以上的车，或想开侧门、装电动车充电器	角头单位	侧边空间可供停车和出入
打算侧边扩建或拥有真正的花园	角头单位	须先查核退缩距离和市政厅规定
重视隐私和安静	中间单位，或面向绿地的尾间单位	远离路口车流和路人
与年长父母同住	角头单位	有空间扩建楼下卧室
是拥有 RM1 million 或以上预算的外国买家	高端住宅区的角头单位，或半独立式	大多数中间排屋低于最低门槛

如果你在意这一点，可以考虑哪些地区

• 新山有地住宅：按地区概览。
• 新推出的有地住宅项目：索取列明每个地段土地面积的价格表。
• Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近第二通道的有地住宅区。
• Iskandar Puteri：MBIP 管辖下较新的有地住宅城镇。
• Mount Austin：靠近学校和商店的家庭有地住宅。
• Tebrau 与 Molek：成熟的有地住宅区；查核过去的扩建是否已获批准。
• Skudai、Tampoi 与 Kempas：价位较低的旧排屋。
• Kulai 与 Senai：离市区较远、靠近机场的有地住宅。

在我的新山房产地图上比较各区。

更多柔佛生活指南：马来西亚邻居与地界纠纷（2026） · 新山有门禁保安的住宅 · 新山公寓、有地住宅与 SOHO 比较 · 新山装修与家具费用 · 新山最宜居的地区

常见问题

在新山，角头排屋值得多付钱吗？

如果你会用多出来的土地来停车、做花园或扩建，就可能值得。请比较每平方尺土地和每平方尺建筑面积的价格，并查核同一住宅区内角头单位的成交记录。

角头地段比中间排屋大多少？

根据 MBJB 的住宅规划指南，新建双层或三层排屋的中间地段至少须为 18 x 65 ft，靠路的角头或尾间地段至少须为 38 x 65 ft，所以土地大约多一倍。较旧的住宅区和其他市政厅的规定不同，所以请查看地契。

角头地段的地税和门牌税会比较高吗？

通常会。地税按土地面积计算，柔佛各市政厅则按房产评估价值的百分比征收门牌税，所以面积较大、价值较高的角头单位，两者通常都缴得更多。请索取最新税单。

我可以在新山的角头排屋做侧边扩建吗？

往往可以，但必须获得市政厅批准，并符合退缩距离。MBJB 的小型工程指南列明，角头房屋须与侧边道路保留地保持 2.5 m，结构工程则须由合格人士绘制图则。

尾间地段和角头地段有什么不同？

角头地段位于一排的尽头、靠路，通常在路口，附有侧边花园。尾间地段位于一排的尽头，旁边是沟渠、小巷、绿地或另一排房子，多出来的土地往往较少。各方用词不一，所以请查核土地面积。

外国人可以在柔佛购买角头排屋吗？

只有在符合柔佛对外国人的最低房价（一般为 RM1 million），并在有地住宅外国人配额内取得州政府同意的情况下才可以。新山大多数排屋的售价低于此数，所以外国人通常看高端的角头单位或半独立式。

同一天看角头单位和中间单位

最好的决定方法，是亲自站在两间屋里感受。告诉我你的预算、心仪地区和你有几辆车，我会在同一个住宅区安排一间角头单位和一间中间单位，并附上土地面积和成交记录价格，让你在相同基础上比较。你也可以预约看房，若仍在海外，可预约Zoom 咨询。

资料来源：MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan（住宅规划指南），PR 05 Rumah Teres，2023年2月上载，2026年11月查阅；MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman（住宅小型工程指南），2016年更新，2026年11月查阅；MBJB，门牌税（Local Government Act 1976；缴付期限），页面更新于2026年11月6日；Johor Government Gazette, Vol. 64 No. 4，2020年2月13日（MBIP 自2020年1月1日起的门牌税率），存档副本，2026年11月查阅；The Star, “Many in Johor bemoan higher property fees by councils”，2023年10月21日；The Star, “It’s the property value that’s up, says exco man”，2023年10月21日；Malaysian Institute of Estate Agents，地税与门牌税率解说，2026年11月查阅；The Star, “It looks terrific for terraced houses”，2024年11月17日；New Straits Times, “State election unlikely to derail Johor home sales”，2026年6月；Bernama，2026年第一季产业市场表现（JPPH），2026年5月14日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律、税务或财务意见。规划规定、税率和价格会有变动；在作出承诺之前，请向你所属的地方市政厅、土地局、你的律师和银行确认。