马来西亚离婚后的产业（2026）：婚姻住宅、贷款、印花税与RPGT

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实

在马来西亚，婚姻结束时，家庭住宅会通过协议或法庭命令来分配。非穆斯林婚姻由高等法院根据Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976第76条分配婚姻资产；穆斯林婚姻则由伊斯兰高等法院（Syariah High Court）裁决婚姻共同财产（harta sepencarian）。两者都会衡量金钱上的贡献和持家的贡献。之后，房子可能会出售并分配所得、由一方买下另一方的份额、按命令转让，或暂时共同持有；而贷款的任何更改都必须获得银行同意。

这是一般资讯，并非法律或财务建议。在就房子达成任何协议之前，请先咨询家事律师；伊斯兰法庭案件则咨询peguam syarie（伊斯兰法律师）。

民事还是伊斯兰法：哪一套规定适用于您的房子

适用哪一套制度，取决于您以什么方式结婚，而不是地契上写谁的名字。DOSM记录2024年共有60,457宗离婚，其中7,826宗在柔佛。

	民事（非穆斯林婚姻）	穆斯林婚姻
法律	Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976第76条，自2018年12月15日起经Act A1546修订	州伊斯兰家庭法；在柔佛为Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003第122条
法庭	高等法院	在申请人居住州属的伊斯兰初级法庭（Syariah Lower Court）离婚；harta sepencarian索偿在伊斯兰高等法院提出
分配什么	婚姻资产（aset perkahwinan），主要是婚姻期间取得的资产	婚姻期间通过双方共同努力或一方努力取得的财产
法庭衡量什么	对资产或家庭开销付出的金钱、财产或劳力；照顾家庭或家人；共同债务；未成年子女的需要；婚姻维持的时间	金钱、财产或劳力上的贡献；共同债务；未成年子女的需要。如果资产由一方取得，会衡量另一方对家庭的贡献，而取得资产的一方一般分得较大份额
何时提出索偿	随离婚呈请一并提出，或在之后提出	离婚时、另娶妻子（多妻）时，或配偶去世后

民事离婚的时间安排

除非法官准许，一般不能在结婚两年内提出民事离婚呈请（第50条）。双方同意的联合呈请（第52条）须为妻子和子女作出适当安排，所以许多夫妇会把房子的处理一并写进这些条件里。

柔佛的harta sepencarian

一项2026年针对新山伊斯兰高等法院案件的研究发现，在离婚、多妻和配偶去世的情况下，索偿都曾获准。索偿没有固定的期限，但伊斯兰司法局（JKSM）的一项执行指示要求在合理可行的情况下尽快提出。许多夫妇以协议方式解决；请向您的peguam syarie询问如何把协议记录在案。

婚姻住宅的四种选择

选择	怎样运作	要注意
出售并分配	在公开市场出售，用所得款项还清贷款，余额按协议或命令分配。	在交易完成前由谁支付月供和账单；双方业主都必须签字；可能须缴付RPGT。
一方买下另一方的份额	议定市场价值，支付另一方应得的资产净值份额，并以一人名义转贷。	买方必须单独符合贷款资格；还有印花税、律师费和估价费。
根据法庭命令转让	法庭命令把房子或其中一个份额判给一方，有时会以其他资产作平衡。	命令仍须执行：银行同意、盖印花，以及在土地局注册。
暂时共同持有	双方继续留在地契上，例如直到最小的孩子完成学业。	双方仍须对贷款负责；以书面议定谁住在那里、谁付钱，以及何时出售。

如果双方都无法单独承担贷款，出售往往是最干净利落的做法。请看我的新山房屋定价、经纪佣金、出价和先卖还是先买指南。

买断份额的例子

例子（整数，仅供说明）	金额
房子的议定市场价值	RM800,000
未偿还的联名贷款	RM400,000
资产净值，按协议各占50:50	每人RM200,000
留下的一方需要的新贷款（还清旧贷款并支付另一方的资产净值）	RM600,000
新贷款协议的印花税，按0.5%计算	RM3,000
如果没有豁免，一半份额（RM400,000）的印花税	RM7,000（RM100,000的1%，RM300,000的2%）
如果这一半份额改为在婚姻期间赠与	根据P.U.(A) 420/2007获得豁免

房屋贷款：银行需要什么

• 双方借款人仍须负责。不论离婚命令怎么写，联名贷款通常让每位借款人都对全部债务负责。只有银行可以解除借款人的责任，一般是通过以留下的业主名义申请新贷款。
• 留下的一方必须单独符合资格。银行会看这个人的收入、现有债务和偿债比率，并会要求估价。请看我的转贷和DSR与贷款被拒指南。
• 商谈期间继续还款。拖欠的月供会出现在双方借款人的CCRIS记录上。如果手头紧，请尽早联系银行或AKPK（Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit）；请看房贷断供。
• 检查锁定期。提早还清旧贷款，可能会根据您的贷款批准信被罚款，所以在议定日期之前，请先索取赎回结单（redemption statement）。

如果分层地契尚未发出，通常也需要发展商的同意；请看分层地契详解。

离婚转让的印花税和RPGT

印花税（duti setem）按售价和市场价值中较高者计算。产业盈利税（RPGT，Cukai Keuntungan Harta Tanah）则视乎该转让是否属于“不盈不亏”。

情况	印花税	转让人的RPGT
婚姻期间夫妻之间的赠与	豁免（P.U.(A) 420/2007，夫妻之间的自愿处置）	如果赠与人是马来西亚公民，视为不盈不亏（附表2第12段）
夫妻之间有价转让	一般税率：首RM100,000为1%，接下来RM400,000为2%，再接下来RM500,000为3%，超过RM100万为4%	如果转让人是马来西亚公民，视为不盈不亏（第3(1)(b)(i)段，公民身份条件自2018年1月1日起）
前配偶之间根据离婚法庭命令转让	LHDN的豁免令清单中没有特定豁免；请向您的律师和LHDN询问会如何评估	不论有无付款，只要转让人是马来西亚公民，视为不盈不亏（第3(1)(b)(ia)段）
出售给外人	由买方支付	按持有期，就每位业主的份额缴付一般RPGT
转让给非公民或非永久居民的配偶	自2026年1月1日起，住宅产业为8%	视乎转让人的身份
转贷或买断份额的新贷款	贷款额的0.5%	不适用

• 时间点可能有影响。夫妻豁免涵盖配偶之间的赠与，所以在离婚生效之前或之后签字，以及是否涉及金钱往来，都可能改变印花税。签字前请先问您的律师。
• 接收方承接原本的成本。处置价格被视为等于转让人的成本，所以留下房子的一方日后出售时，一般从原本的价格起算。根据LHDN的一般规定，取得日期为转让日期；请向税务顾问询问这对您有什么影响。
• 出售给外人。公民和永久居民在三年内出售，盈利须缴30%，第四年20%，第五年15%，之后0%。非公民在五年内出售须缴30%，之后10%。个人可获RM10,000或盈利的10%（以较高者为准）的减免，公民和永久居民另有一生一次的私人住宅豁免。
• 申报。即使无须缴税，双方也须在60天内通过e-CKHT提交RPGT申报表（自2025年1月1日起只限网上提交）。印花税须在签字后30天内缴付。

更多详情请看我的RPGT、2026年印花税和律师费指南。

地契、私人禁令和同意

• 先做地契查册（carian rasmi）。它会显示注册业主和各自份额、银行的抵押、私人禁令（caveat），以及任何须州政府同意的权益限制。请看我的联名指南和永久地契与租赁地契指南。
• 房子只登记在一人名下。它仍然可以是婚姻资产或harta sepencarian。如果担心在法庭裁决前房子被卖掉，请向您的律师询问私人禁令（kaveat persendirian，National Land Code下的Form 19B），或申请法庭命令加以保全。没有正当理由的私人禁令，可能会导致对方向您索偿。
• 外籍配偶。非公民取得柔佛土地的拥有权，须根据National Land Code获得州政府批准。柔佛一般把外国人购买大多数住宅产业的最低价格定为RM100万；请看我的柔佛外国人最低价格指南，并向您的律师询问州政府如何处理根据离婚命令进行的转让。

孩子以及大家将住在哪里

民事法庭和伊斯兰法庭都会考虑未成年子女的需要。实际上要考虑的是学校、通勤和稳定：有些父母会保留房子到学年结束，有些则出售后在同一个学区买两间较小的房子。

• 两间较小的房子。在我的公寓、有地住宅还是SoHo指南中比较类型，并在新山学校与家庭生活中比较学校。
• 暂时出租。如果双方都搬出去，把房子出租可以帮忙支付月供。请看出租柔佛产业。
• 保险和遗嘱。检查房贷保险保障的是谁（MRTA与MLTA），并检视您的遗嘱和受益人提名。

实际步骤，按顺序

1. 尽早寻求意见：咨询律师或法律援助局。
2. 收集文件：地契或SPA、贷款结单、谁付了首期和月供的记录、EPF提款记录和装修收据。
3. 做地契查册，并向银行索取赎回结单和锁定期条款。
4. 议定市场价值：根据成交记录价，或在需要时根据注册估价师的报告。
5. 继续缴付贷款和账单，任何临时安排都以书面记录。
6. 选定一个方案，并以书面协议或法庭命令记录下来，写明谁付什么以及期限。
7. 执行：转贷或出售，30天内盖印花，60天内提交e-CKHT，并在土地局注册转让。
8. 更新记录：地税（cukai tanah）、门牌税（cukai pintu）、管理处、保险和水电。请看我的地税与门牌税指南。

离婚与财产索偿的法律援助

JBG协助根据Legal Aid Act 1971符合资格的马来西亚公民，包括离婚、抚养权和婚姻财产案件，并设有伊斯兰法组。您须支付的费用取决于您的年度财务资源：

年度财务资源	注册费	分担费
RM50,000或以下	RM10	无
RM50,001至RM70,000（四个级别）	RM10	RM500至RM5,000，按级别递增
超过RM70,000（须获部长批准）	RM10	RM5,001至RM50,000

如果这对您很重要，可以考虑在哪里买

许多人会在孩子的学校或工作地点附近买一间较小的房子。新山可以考虑的起点：

• Mount Austin：成熟的家庭住宅区，有学校、商店和公寓。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟住宅区，有有地住宅和高楼可选。
• Skudai、Tampoi和Kempas：价格适中的排屋和公寓。
• Permas Jaya和Senibong：东区公寓和城镇。
• Bukit Indah和Gelang Patah：靠近第二通道（Second Link）的西区城镇。
• Kulai和Senai：同样预算可买到较大的房子。

在我的新山产业地图上比较这些地区，或阅读新山最佳居住地区。

更多柔佛生活指南：把产业转让给家人 · 联名与分权共有 · RPGT详解 · 房贷转贷 · 先卖还是先买？

常见问题

在马来西亚离婚，婚姻住宅一定是50:50平分吗？

不一定。没有固定的分配比例。民事法庭会衡量金钱和劳力上的贡献、持家、债务、未成年子女的需要和婚姻维持的时间；伊斯兰法庭在处理harta sepencarian时也会衡量类似因素。夫妇也可以自行议定分配比例。这是一般资讯，并非法律建议。

没有工作的一方也能分到房子吗？

通常可以。自2018年12月15日起，民事法庭根据Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976第76条，会考虑照顾家庭或家人的贡献。在柔佛，伊斯兰家庭法令第122条也会衡量对家庭的贡献。

harta sepencarian是什么？

它是穆斯林夫妻在婚姻期间，通过共同努力或一方努力取得的财产。在柔佛，可在离婚、多妻或配偶去世后，根据Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003第122条，向伊斯兰高等法院提出索偿。

可以把前配偶从我们的联名房贷中除名吗？

只有银行可以解除借款人的责任。你们之间的离婚命令本身并不会改变贷款协议。通常由留下房子的一方以自己的名义转贷，而这需要他或她在收入和偿债比率上符合资格。

根据离婚命令把房子转让给前配偶，须缴RPGT吗？

根据离婚法庭命令在前配偶之间进行的转让，不论有无付款，只要转让人是马来西亚公民，就视为不盈不亏。根据LHDN，双方仍须在60天内通过e-CKHT提交RPGT申报表。

把房子转让给配偶或前配偶，须缴印花税吗？

夫妻之间的产业赠与，根据P.U.(A) 420/2007获得豁免。LHDN的印花税豁免令清单中，没有针对离婚命令下转让的单独豁免，而有价转让则按一般税率评估，所以签字前请先询问您的律师和LHDN。

离婚和财产索偿可以获得法律援助吗？

Jabatan Bantuan Guaman协助符合资格的马来西亚公民，包括离婚和婚姻财产案件，并设有伊斯兰法组。年度财务资源在RM50,000或以下的，只须支付RM10注册费，无须缴付分担费。

正在决定家庭住宅怎么处理？

告诉我产业的位置，以及您正在考虑的方案。我可以分享类似房子的成交记录价和叫价，如果您决定出售可以帮您处理，也可以帮您找新家。财产的分配本身由您的律师和法庭处理。您也可以预约见面或预约Zoom咨询。

资料来源：The Star，关于自2018年12月15日起生效的Law Reform (Marriage and Divorce) (Amendment) Act 2017（Act A1546），2018年12月24日；IIUM Law Journal，“The Amendment to the Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976: Reconciling the Irreconcilable”，Vol. 29 (S1)，2021年；Ministry of Home Affairs，Act 164截至2015年10月1日的网上重印本（第50及52条），2026年11月查阅；Journal of Contemporary Islamic Law（UKM），新山伊斯兰高等法院配偶去世后harta sepencarian索偿研究（柔佛法令第122条），2026年6月15日；MyGOV，计划离婚的夫妇，2026年10月21日更新；MyGOV，与离婚相关的法律服务，2026年10月21日更新；Jabatan Bantuan Guaman，khidmat bantuan guaman（资格级别和分担费），2026年11月查阅；DOSM，Marriage, Divorce and Rujuk Statistics, Malaysia 2025（2024年数据），2025年11月；The Star，“Malaysia recorded 190,304 marriages, 60,457 divorces in 2024”，2025年11月20日；LHDN，印花税豁免令清单（P.U.(A) 420/2007，夫妻），2026年11月1日更新；LHDN，印花税豁免和减免，2026年7月21日更新；PwC，Malaysian Tax Booklet，印花税（税率、贷款协议、自2026年1月1日起的8%税率），2026年11月查阅；LHDN，视为不盈不亏的处置（RPGT Act 1976附表2第3及12段），2026年5月18日更新；LHDN，处置和取得日期，2026年5月18日更新；LHDN，处置人和取得人的责任（e-CKHT，60天），2026年6月26日更新；LHDN，RPGT税率，2026年6月23日更新；LHDN，RPGT豁免，2026年6月22日更新；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，私人禁令清单（Form 19B），2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律或财务建议。规定会变动，每个案件都视乎具体情况而定；签字前，请向家事律师或peguam syarie、法庭、Jabatan Bantuan Guaman、LHDN和您的银行确认。