Penjelasan perjanjian jual beli (SPA) bagi pembeli di Johor Bahru (2026): proyek baru vs subsale

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 5 November 2026

Bagi pembeli dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok, dan Malaysia yang akan menandatangani pembelian rumah di Johor Bahru, jawaban singkatnya: proyek baru (new launch) dari pengembang perumahan berlisensi menggunakan perjanjian jual beli (sale and purchase agreement, SPA) baku menurut undang-undang, yaitu Schedule G untuk rumah tapak atau Schedule H untuk strata, yang tahapan pembayaran, batas waktu serah terima, ganti rugi keterlambatan, dan masa cacatnya ditetapkan oleh hukum. SPA subsale (properti bekas) dinegosiasikan untuk setiap transaksi oleh pengacara pembeli dan penjual. Pada keduanya Anda biasanya membayar 10% saat penandatanganan; pada subsale, 90% sisanya umumnya jatuh tempo sekitar tiga bulan kemudian.

Apa itu SPA dan di mana posisinya

SPA adalah kontrak utama dalam pembelian properti di Malaysia. Isinya mengatur para pihak, properti, harga, pembayaran, penyelesaian dan serah terima, serta apa yang terjadi jika ada wanprestasi. SPA datang setelah formulir pemesanan (proyek baru) atau surat penawaran (subsale), dan sebelum dokumen pengalihan dan pinjaman yang disiapkan pengacara Anda berdasarkan SPA tersebut.

Poin	Proyek baru (pengembang perumahan berlisensi)	Subsale (membeli dari pemilik)
Bentuk kontrak	Formulir baku Schedule G (rumah tapak) atau Schedule H (strata)	Perjanjian yang disusun untuk transaksi tersebut
Siapa yang menyiapkannya	Pengacara pengembang, dengan formulir yang ditetapkan	Pengacara satu pihak menyusun dan pengacara pihak lain meninjaunya
Bisakah ketentuannya diubah?	Tidak, ketentuan pokoknya ditetapkan oleh hukum	Bisa, berdasarkan kesepakatan
Cara membayar 90%	Tagihan bertahap seiring kemajuan konstruksi	Satu kali pelunasan saat penyelesaian, sebagian besar oleh bank pembeli
Serah terima dan keterlambatan	Batas waktu 24 bulan (G) atau 36 bulan (H); LAD jika terlambat	Sesuai yang ditetapkan SPA
Cacat bangunan	Masa tanggung jawab cacat 24 bulan setelah serah terima	Tidak ada masa cacat menurut undang-undang; periksa terlebih dahulu
Sertifikat saat penandatanganan	Biasanya masih sertifikat induk (master title)	Sertifikat individu atau strata, atau sertifikat induk dengan akta pengalihan hak (deed of assignment)

SPA proyek baru: Schedule G dan Schedule H

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, pengembang hunian mendapat lisensi berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, dan Regulations 1989-nya menetapkan SPA yang wajib mereka gunakan. Formulir yang berlaku saat ini diperkenalkan melalui amandemen 2015 (P.U.(A) 106/2015), berlaku sejak 1 Juli 2015. Schedule G mencakup tanah dan bangunan, seperti rumah teres, rumah semi-detached, dan bungalow di atas kavling sendiri. Schedule H mencakup bangunan atau tanah yang akan dipecah menjadi unit (parcel): kondominium, apartemen, dan perumahan tapak yang dijual dengan sertifikat strata.

Ketentuan pokoknya tidak dapat diubah melalui kesepakatan. Dalam perkara Ang Ming Lee (Federal Court, 26 November 2019), pengadilan memutuskan bahwa Controller of Housing tidak berwenang mengubah kontrak baku Schedule H untuk memberi pengembang tambahan waktu.

Ketentuan yang ditetapkan hukum

Ketentuan	Schedule G (rumah tapak)	Schedule H (strata)
Dibayar saat penandatanganan	10%	10%
Tahapan konstruksi	65% dalam delapan tahap, disertifikasi oleh arsitek atau insinyur pengembang	Sama
Membayar setiap tagihan	Dalam 30 hari sejak pemberitahuan tertulis dari pengembang; bunga keterlambatan 10% per tahun, dihitung harian	Sama
Serah terima dan sertifikat	17.5% saat serah terima kunci (vacant possession), 2.5% saat sertifikat diserahkan	17.5% saat serah terima kunci, 2.5% bersama sertifikat strata dan pengalihannya
Dana yang ditahan (stakeholder sum)	5% ditahan oleh pengacara pengembang: separuh dicairkan 8 bulan setelah serah terima, separuh setelah 24 bulan	Sama
Batas waktu serah terima	24 bulan sejak tanggal SPA	36 bulan sejak tanggal SPA
Keterlambatan serah terima (LAD)	10% per tahun dari harga, dihitung harian	Sama
Masa tanggung jawab cacat	24 bulan sejak serah terima; perbaikan wajib dilakukan dalam 30 hari sejak pemberitahuan tertulis Anda	Sama, termasuk cacat pada area bersama (common property)

Untuk rumah seharga RM1,000,000, LAD sekitar RM274 per hari. Panduan saya tentang jadwal pembayaran bertahap, klaim LAD atas keterlambatan serah terima kunci, dan cacat yang ditemukan setelah masa cacat berakhir membahasnya lebih rinci. Untuk klaim hingga RM50,000, pembeli juga bisa mengajukan ke Tribunal for Homebuyer Claims dalam 12 bulan sejak sertifikat penyelesaian (completion certificate) atau sejak berakhirnya masa tanggung jawab cacat, dengan biaya RM10 (iProperty, mengutip data KPKT April 2026).

Biaya pemesanan dan kapan hitungan waktu dimulai

Dalam formulir baku, pembayaran pertama adalah 10% saat penandatanganan, dan Regulation 11(2) melarang siapa pun memungut pembayaran yang tidak ditetapkan dalam kontrak. Banyak pengembang tetap memungut biaya pemesanan (booking), dan dalam perkara PJD Regency (Federal Court, 2021) ganti rugi keterlambatan dihitung sejak tanggal pembayaran biaya pemesanan, bukan tanggal SPA yang lebih belakangan. Bayarkan hanya ke rekening perusahaan pengembang dan simpan tanda terimanya. Panduan pengembalian biaya pemesanan saya membahas apa yang harus dilakukan jika Anda berubah pikiran.

Proyek yang tidak tercakup

Pada Agustus 2025, menteri perumahan menyampaikan kepada Parlemen bahwa Act tersebut tidak mencakup proyek komersial seperti ruko dan kantor, dan sebagian SOHO serta apartemen servis di JB berdiri di atas tanah komersial. Jika SPA tidak menggunakan Schedule G atau H, kontrak itu sendirilah yang menetapkan tahapan, batas waktu, dan ganti rugi. Rancangan Real Property Development Act berada pada tahap penyusunan akhir pada Juli 2026; sampai undang-undang itu berlaku, formulir 2015 tetap berlaku. Sebelum memesan, periksa lisensi pengembang dan izin iklannya di portal TEDUH milik KPKT, sebagaimana dianjurkan kementerian pada September 2026, dan lihat cara saya memverifikasi proyek.

Para pengacara dalam proyek baru

Pengacara pengembang menyiapkan SPA dan bertindak untuk pengembang. Anda boleh menunjuk pengacara sendiri untuk membaca dan menjelaskannya. Ketentuan bakunya tidak akan berubah, tetapi pengacara Anda dapat memeriksa detail unit Anda: nomor parcel atau kavling, luas, tempat parkir, harga, tanggal SPA dibandingkan tanggal pemesanan, dan dokumen tambahan seperti deed of mutual covenant.

SPA subsale: dinegosiasikan untuk setiap transaksi

SPA subsale ditulis khusus untuk transaksi yang bersangkutan, sehingga ketentuannya dapat dinegosiasikan. Seorang pengacara hanya bertindak untuk satu pihak, dan setiap pihak membayar pengacaranya sendiri. Gunakan pengacara Anda sendiri, bukan pengacara penjual.

Uang dan lini waktu dalam subsale pada umumnya

Tahap	Waktu umumnya	Apa yang terjadi
Surat penawaran	Hari ke-0	Uang tanda jadi 2–3%, dipegang oleh agensi atau pengacara sebagai pihak penyimpan (stakeholder)
SPA ditandatangani	Biasanya 14 hingga 21 hari kemudian	Anda menambah pembayaran hingga 10% dan membayar biaya hukum pertama
Penahanan RPGT	Dalam 60 hari sejak tanggal pelepasan (disposal)	Dari harga jual, pengacara Anda membayar kepada LHDN 3% jika penjual adalah warga negara atau penduduk tetap Malaysia, 7% jika penjual adalah warga asing
Persetujuan	Beberapa minggu hingga bulan	Dokumen pinjaman; izin pengembang atau pemilik tanah jika masih bersertifikat induk; izin negara bagian untuk warga asing dan sebagian sertifikat leasehold
Penyelesaian	Sekitar 3 bulan sejak SPA, atau sejak izin terakhir	Bank Anda dan Anda membayar sisa 90%; pinjaman penjual dilunasi
Perpanjangan penyelesaian	Sering kali 1 bulan lagi	Bunga sesuai tarif dalam SPA atas sisa yang belum dibayar
Serah terima kunci	Setelah sisa pembayaran dilunasi, sesuai ketentuan SPA	Kunci, kartu akses, dan inspeksi bersama

Subsale sederhana sering memakan waktu tiga hingga empat bulan; untuk pembeli asing, lima hingga enam bulan, karena izin negara bagian. Banyak SPA memberi tambahan waktu tanpa bunga untuk keterlambatan yang bukan kesalahan pembeli, seperti keterlambatan di kantor pertanahan atau masalah pada sertifikat penjual. Panduan saya tentang mengajukan penawaran untuk rumah subsale membahas surat penawaran, dan risiko properti subsale membahas apa saja yang bisa salah.

Peran masing-masing pengacara

• Pengacara Anda: menelusuri sertifikat untuk hak tanggungan, kaveat, dan pembatasan; menyusun atau meninjau SPA; membubuhkan bea meterai pada dokumen; mengajukan izin; dan mendaftarkan pengalihan.
• Pengacara penjual: memperoleh surat keterangan pelunasan pinjaman penjual, memastikan quit rent, assessment, dan tagihan utilitas sudah dibayar, dan mencairkan uang setelah pengalihan didaftarkan atau izin diperoleh.
• Unit bersertifikat induk: tanpa sertifikat strata, penjualan dilakukan melalui akta pengalihan hak (deed of assignment) dengan izin pengembang, dan pengalihan sertifikat diselesaikan kemudian. Lihat panduan sertifikat strata saya.

Klausul penting yang perlu dibaca sebelum menandatangani

Mintalah drafnya beberapa hari lebih awal. Pada subsale, di bagian-bagian inilah negosiasi terjadi.

1. Para pihak dan properti. Nama dan identitas, nomor sertifikat, kavling atau parcel, luas, dan status kepemilikan (tenure), sesuai hasil penelusuran sertifikat.
2. Harga dan deposit. Jumlahnya, siapa yang memegangnya sebagai pihak penyimpan, dan kapan dicairkan.
3. Syarat. Persetujuan pinjaman, izin negara bagian, dan izin pengembang, masing-masing dengan batas waktu dan pengembalian dana jika gagal.
4. Penyelesaian. Kapan hitungan waktu dimulai, masa perpanjangan, tingkat bunga keterlambatan, dan keterlambatan apa yang menghentikan hitungan waktu.
5. Serah terima kunci. Tanggal, kondisi, daftar perlengkapan dan perabot, dan apakah ada penyewa yang tetap tinggal.
6. Biaya berjalan. Quit rent, assessment, biaya pemeliharaan, sinking fund, dan utilitas, dibagi secara proporsional hingga tanggal penyelesaian.
7. Wanprestasi. Jika pembeli wanprestasi, deposit biasanya hangus; Federal Court memutuskan pada 2019 bahwa deposit yang wajar dapat dihanguskan tanpa pembuktian kerugian nyata. Jika penjual wanprestasi, upaya hukumnya dapat berupa pengembalian dana dengan kompensasi yang disepakati, ganti rugi, atau perintah pengadilan untuk pelaksanaan kontrak (specific performance).
8. Pembatasan. Berakhirnya masa leasehold, kategori penggunaan tanah, pembatasan hak (restriction in interest) yang memerlukan izin, dan peraturan strata (by-laws).
9. Biaya. Siapa yang membayar biaya hukum yang mana, dan bea meterai, yang biasanya dibayar pembeli atas pengalihan.

Tidak ada masa pertimbangan (cooling-off period) secara umum setelah Anda menandatangani, jadi ajukan pertanyaan sebelumnya, bukan sesudahnya. Jika Anda membeli kondominium, juga periksa pengelolaan gedungnya sebelum SPA.

Penandatanganan, bea meterai, dan biaya

Biaya hukum untuk SPA mengikuti Solicitors’ Remuneration Order 2023, berlaku sejak 15 Juli 2023: 1.25% dari RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% dari RM7 juta berikutnya. Perjanjian pinjaman memiliki biayanya sendiri, dan pajak layanan (service tax) serta biaya administrasi (disbursement) ditambahkan.

Item	Pembeli Malaysia	Pembeli asing
Bea meterai atas pengalihan (MOT)	1% dari RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% di atasnya	8% rata untuk properti hunian mulai 1 Januari 2026
Bea meterai atas perjanjian pinjaman	0.5% dari nilai pinjaman	0.5% dari nilai pinjaman
Biaya hukum SPA (skala)	1.25% dari RM500,000 pertama, 1% dari RM7 juta berikutnya	Skala yang sama
Contoh: rumah RM1,000,000	MOT RM24,000; biaya SPA RM11,250	MOT RM80,000; biaya SPA RM11,250; ditambah pungutan (levy) negara bagian Johor

• Batas waktu 30 hari. Dokumen yang ditandatangani di Malaysia wajib dibubuhi bea meterai dalam 30 hari; dokumen yang ditandatangani di luar negeri, dalam 30 hari sejak tiba di Malaysia (EdgeProp, Oktober 2026).
• Penilaian sendiri (self-assessment). Pengalihan properti tanpa valuasi JPPH dijadwalkan beralih ke sistem penilaian sendiri mulai 1 Januari 2027; pada 2026 pengalihan properti mungkin masih memerlukan penilaian formal, yang biasanya diurus oleh pengacara Anda.

Panduan saya tentang biaya hukum, bea meterai tahun 2026, dan biaya tersembunyi saat membeli, serta kalkulator biaya pembelian, menjumlahkan semuanya. Langkah hukum membeli di Johor menunjukkan bagaimana SPA berkaitan dengan pinjaman dan pengalihan.

Pembeli asing: izin dan SPA

• Harga minimum. Warga asing umumnya hanya boleh membeli properti hunian di Johor mulai RM1 juta, dengan pengecualian seperti zona yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan saya tentang harga minimum dan kuota asing di Johor.
• Izin negara bagian. Pengacara Anda mengajukan persetujuan berdasarkan section 433B National Land Code. SPA sebaiknya bersyarat pada izin tersebut, dengan pengembalian deposit Anda jika izin ditolak. Izin sering menambah waktu satu hingga dua bulan, kadang lebih.
• Pungutan (levy). Johor merevisi pungutannya atas pembelian oleh warga asing mulai 1 Juli 2025, dilaporkan sebesar 3% dengan minimum RM30,000, dan minimum RM50,000 berlaku untuk serviced residence di bawah RM1 juta (The Star, Juni 2025). Pengacara Anda yang mengonfirmasi jumlahnya.
• Proyek baru. Tanyakan bagaimana izin akan diajukan, dan apa yang terjadi pada 10% Anda jika izin tertunda atau ditolak.

Ketentuan valuta asing Bank Negara mengizinkan non-residen membuka rekening ringgit, dengan tunduk pada pemeriksaan masing-masing bank, yang membantu Anda membayar deposit dan tagihan tepat waktu; lihat membayar properti Johor dari luar negeri. Untuk MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC dan menangani sisi propertinya; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Mulailah dengan pemeriksa kelayakan MM2H.

Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum; mintalah pengacara Anda menjelaskan SPA Anda sebelum menandatanganinya.

Di mana membeli jika ini penting bagi Anda

• Proyek baru di JB: proyek yang dijual dengan Schedule G atau H.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan EduCity, dengan proyek baru dan kondominium subsale.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: hunian gedung tinggi dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga yang mapan dengan banyak rumah subsale.
• Permas Jaya dan Senibong: proyek strata dan rumah tapak tepi air di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak dan strata ke arah Second Link.

Bandingkan kawasan di peta properti JB saya, atau timbang kedua jalur di proyek baru vs subsale.

Panduan lain tentang tinggal di Johor: Membeli rumah pertama di JB · Daftar periksa serah terima kunci · Menghindari penipuan properti di JB · Pinjaman rumah di Johor Bahru 2026

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa perbedaan SPA proyek baru dan SPA subsale?

Proyek baru dari pengembang berlisensi menggunakan formulir baku, Schedule G (rumah tapak) atau Schedule H (strata), yang tahapan pembayaran, batas waktu serah terima, ganti rugi keterlambatan, dan masa cacatnya ditetapkan oleh hukum. SPA subsale dinegosiasikan oleh pengacara pembeli dan penjual untuk transaksi tersebut.

Berapa deposit yang saya bayar saat menandatangani SPA di Malaysia?

Biasanya 10% dari harga. Pada subsale, uang tanda jadi 2 hingga 3% yang dibayar bersama surat penawaran diperhitungkan ke dalamnya, dan Anda membayar sisanya saat penandatanganan.

Berapa lama masa penyelesaian dalam SPA subsale?

Umumnya sekitar tiga bulan sejak tanggal SPA, atau sejak izin terakhir jika unit masih bersertifikat induk atau pembelinya warga asing, sering dengan perpanjangan satu bulan dengan tingkat bunga yang ditetapkan dalam SPA. Subsale oleh warga asing sering memakan waktu total lima hingga enam bulan.

Bisakah saya menegosiasikan ketentuan SPA Schedule H?

Tidak, untuk ketentuan pokoknya. Tahapan pembayaran, masa serah terima 36 bulan, ganti rugi keterlambatan, dan masa cacat 24 bulan ditetapkan oleh hukum; pada 2019 Federal Court memutuskan bahwa bahkan Controller of Housing pun tidak dapat mengubahnya.

Bisakah warga asing menandatangani SPA untuk properti di Johor sebelum mendapat izin negara bagian?

Bisa. Pembeli asing biasanya menandatangani lebih dulu, dengan SPA bersyarat pada izin negara bagian Johor berdasarkan section 433B National Land Code dan pengembalian dana jika izin ditolak. Johor umumnya mensyaratkan harga minimum RM1 juta untuk sebagian besar rumah.

Apa yang terjadi jika saya mundur setelah menandatangani SPA?

Pada subsale, jika Anda gagal menyelesaikan transaksi, penjual biasanya dapat mengakhiri perjanjian dan menahan deposit 10%. Tidak ada masa pertimbangan (cooling-off period) secara umum, jadi tanyakan kepada pengacara Anda sebelum menandatangani.

Akan menandatangani SPA di Johor Bahru?

Beri tahu saya proyek atau alamatnya, proyek baru atau subsale, anggaran Anda, dan dari negara mana Anda membeli. Saya akan menjelaskan jenis SPA, lini waktu, dana tunai yang diperlukan di setiap tahap, dan hal-hal yang perlu Anda tanyakan kepada pengacara. Anda juga bisa membuat janji temu untuk kunjungan unit atau showroom, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, diundangkan 1 Juni 2015, berlaku 1 Juli 2015; AskLegal, LAD dan tanggal biaya pemesanan setelah perkara PJD Regency, diakses November 2026; The Star, “Time to legalise booking fees?”, 7 Juni 2026; EdgeProp, Housing Development Act akan diamandemen untuk mencakup proyek komersial yang terbengkalai, 18 Agustus 2025; Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”, 31 Juli 2026; Malay Mail, KPKT mengimbau pembeli memeriksa TEDUH, 7 September 2026; iProperty, panduan Tribunal for Homebuyer Claims (mengutip data KPKT April 2026), diakses November 2026; EdgeProp, “What is a Sales and Purchase Agreement (SPA) in Malaysia”, 15 Oktober 2026; StashAway, perjanjian jual beli di Malaysia, 19 Oktober 2026; PropertyGuru, fitur dan ketentuan SPA, diakses November 2026; iProperty, seorang conveyancer tentang hal yang perlu diperiksa sebelum menandatangani SPA, diperbarui Juli 2021; LHDN, Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh (tanggung jawab pihak yang melepas dan yang memperoleh), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; EdgeProp, panduan bea meterai LHDN 2026, 22 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “Johor looking to raise levy on property purchases by foreigners”, 19 Juni 2025; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berlaku 1 Oktober 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 5 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Hukum, biaya, dan praktik dapat berubah; konfirmasikan dengan pengacara Anda, LHDN, dan kantor pertanahan Johor sebelum menandatangani.