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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月15日
本指南适合身在国内或海外、要出售仍有银行贷款房产的新山屋主。简短回答：你不必先还清贷款。你的律师会向你的银行索取赎回结算单（redemption statement），买家的银行在交易完成时把这笔款项直接付给你的银行，你的银行签署解除抵押书（National Land Code下的Form 16N），而你会收到扣除RPGT保留款和出售费用后的余款。你需要掌握的是锁定期罚款、时间安排，以及售价是否足以覆盖贷款。
快速解答
- 带着贷款出售很正常：贷款是在交易完成时从售价中还清，而不是在签约之前。
- 赎回结算单：由你的银行出具，列明截至某一日期结清该地契下所有担保债务所需的金额，之后按日计息。
- 资金流向：买家的银行或律师直接付款给你的银行；扣除赎回金额、RPGT保留款和约定费用后，余款归你。
- 锁定期罚款：由你的贷款批准信（letter of offer）决定，并没有全国统一规定；在同意交易完成日期之前，先确认锁定期的结束日期。
- 保留款：买家的律师会扣留售价的3%（公民及永久居民卖家）或7%（外国卖家），并在60天内缴交给LHDN（LHDN，2026年5月）。
- 解除抵押费用：首个地契的律师规定费用为RM400，印花税一般为RM10（SRO 2023；LHDN，2026年6月）。
贷款赎回在出售流程中的位置
你的银行在你的地契上持有抵押（gadaian）；如果地契尚未发出，则持有你SPA权益的转让（assignment）。在贷款还清并完成解除抵押注册之前，这项抵押会一直留在土地注册记录上，所以整个交易会安排先付款给你的银行。
| 阶段 | 发生什么 | 负责方 |
|---|---|---|
| 出价与SPA | 10%订金，通常由律师作为保管人（stakeholder）持有 | 双方律师 |
| 赎回结算单 | 你的银行列明截至某日的结清金额，并承诺收款后发还地契 | 你的律师 |
| 交易完成 | 买家的银行把赎回金额直接付给你的银行 | 买家的银行及其律师 |
| 文件 | 你的银行发还地契和已签署的Form 16N | 你的银行 |
| 注册 | 解除抵押、产权转让和买家的新抵押一并提交 | 买家的律师 |
| 余款归你 | 扣除赎回金额、保留款和费用后剩下的部分 | 你的律师 |
买家角度可参阅我的指南：卖家仍有贷款时如何购买。
一步步来：出售时如何赎回贷款
- 挂牌前先查清贷款。以书面形式向银行询问大约的贷款余额、锁定期结束日期、提前清偿费用以及所需的通知期。
- 定价时把贷款考虑在内。售价必须足以覆盖赎回金额、RPGT保留款和你的出售费用。
- 在出价阶段就告诉律师你有贷款，以便及早申请赎回结算单。参阅卖家如何处理出价。
- 签署SPA。它规定交易完成期限，以及如何先付款给你的银行。
- 如条款要求，提前发出通知。House Buyers’ Association的房贷常见问题指出，部分贷方要求一次性还清须提前一至三个月通知。
- 继续按时供期，直到银行收到款项为止；拖欠款项和各种收费会推高赎回金额。参阅房贷逾期未还。
- 缴清地税和门牌税。提交解除抵押时，土地局会检查地税是否已缴（槟城土地局核对清单，2015年3月）。
- 交易完成。买家的银行付款给你的银行，后者发还地契和解除抵押文件以供注册。
- 领取余款，并处理好MRTA、保险及RPGT申报等事项（见下文）。
如何看懂赎回结算单
和律师一起逐行核对：
- 截至指定日期的本金和利息，以及该日期之后的每日利息。以年利率4%作示例，RM420,000每多一天约增加RM46（本人计算）。
- 提前清偿费用，如果你仍在锁定期内。
- 同一抵押下的其他融资，例如第二笔贷款或透支额度。银行解除抵押前，这些都必须全部还清。
- 拖欠款项和收费。Bank Negara Malaysia（BNM）要求银行披露各项收费，并使其与实际成本相符（BNM，2025年5月）。
- 有效日期。如果交易完成日期延后，就需要更新的结算单。
- 付款指示。只付款到银行正式结算单上列明的户口；绝不接受通过讯息更改的户口资料。
灵活房贷（flexi loan）与伊斯兰融资
如果是灵活房贷，要问清楚你额外存入的款项如何处理，以及是否应该先提出来；参阅我的灵活房贷指南。至于以买卖为基础的伊斯兰融资，提前清偿时适用ibra’，即融资方放弃尚未赚取的利润，这是BNM伊斯兰教法咨询理事会（Shariah Advisory Council）的决议；参阅伊斯兰房屋融资和如何看懂贷款结算单。
锁定期罚款与通知期
锁定期是指在这段期间内，如果贷款被全额清偿（无论是通过出售或其他方式），银行会收取费用。这属于合约条款；BNM并未规定标准期限或费率。House Buyers’ Association的常见问题列出一个较旧的范围：未偿还金额的2%至5%。有些贷款则完全没有锁定期。
| 如果你的贷款批准信写明 | 原贷款RM450,000、尚欠约RM420,000时的费用 | 说明 |
|---|---|---|
| 原贷款的2% | RM9,000 | 不会随还款而减少 |
| 原贷款的3% | RM13,500 | 基数相同，费率更高 |
| 未偿还余额的2% | RM8,400 | 随还款略为减少 |
| 锁定期已结束，或没有锁定期 | 无提前清偿费用 | 其他交易费用仍然适用 |
- 以哪个日期为准。通常是交易完成时的结清日期，而不是SPA签署日期。请向银行确认。
- 把日期对齐。如果锁定期在预计完成日期之后不久才结束，或许值得商讨稍长一点的完成期限。参阅二手房交易时间表。
- 豁免由银行酌情决定；任何豁免都要取得书面确认。
更多内容见我的锁定期指南。
实例：你实际能拿到多少
一位公民以RM700,000出售一间新山公寓，尚欠RM420,000，没有锁定期罚款。买家支付10%，贷款90%。以下为假设数字：
| 项目 | 金额 | 去向 |
|---|---|---|
| 订金（10%） | RM70,000 | 按SPA规定，由律师作为保管人持有 |
| 买家的贷款 | RM630,000 | 交易完成时由买家的银行发放 |
| 赎回金额（来自买家的贷款） | RM420,000 | 直接付给你的银行 |
| RPGT保留款（公民或永久居民卖家为3%） | RM21,000 | 由买家的律师持有，并在60天内缴交给LHDN |
| 扣除出售费用前你的余款 | RM259,000 | 通过你的律师付给你 |
接着再从中扣除你的费用：中介费和律师费、解除抵押费用（根据Solicitors’ Remuneration Order 2023，首个地契的规定费用为RM400，另按LHDN 2026年6月的指南一般需缴RM10印花税），以及按比例分摊的账单。参阅卖家需要付哪些费用和欠款与费用分摊。
LHDN的保留款比率为：公民和永久居民3%，外国人7%，公司在三年内出售为5%（三年后为3%）。对于2026年的出售，如果你的视同评税（deemed assessment）金额较低并已事先通知，买家可改为汇缴该金额。你须在60天内在线提交CKHT 1A，并在90天内缴付任何应缴税款。参阅我的RPGT指南。此非税务建议。
时间：赎回需要多久
交易完成日期由SPA决定，而不是由法律规定。2006年一篇Bar Council产权转让专栏描述了常见做法：从SPA签署（或取得最后一项批准）起约三个月，通常可再延长一个月但须付利息。对你来说：
- 你的银行拖延，会延长买家的期限。常见条款给予你的银行在收款后14天内发还地契；超过期限，买家可获得额外天数而无需付利息（Malaysian Bar，2007年1月）。
- 利息会一直计算到银行收到款项为止，所以拖延的成本由你承担。
- 申请批准会拖长时间。受限制地契以及外国买家都需要柔佛州政府批准。
想了解从出价到交钥匙的完整流程，请参阅在新山卖房需要多久。
当贷款接近或超过售价时
如果赎回金额超过买家支付的款项，同一篇2006年的专栏指出，SPA需要订明由卖家支付差额，通常须在买家的资金拨出之前存入保管户口。再扣除保留款后，贷款若接近售价的90%，资金已经相当紧。请及早与银行商量；我的负资产指南和差额款项指南会解释其中的计算。
尚无个别地契：以反转让代替解除抵押
在母地契（master title）之下，你的银行持有的是权益转让，须通过收款及反转让契约（deed of receipt and reassignment）解除；出售则在发展商同意下以转让契约（deed of assignment）进行。根据SRO 2023，首个产业的费用为RM500，如需撤销授权书（power of attorney），另加RM200。发展商的融资方可能也需要对该单位作出放弃声明（Malaysian Bar，2022年5月）。参阅尚无分层地契单位的转让契约和在没有个别分层地契的情况下购买。
交易完成后：需要处理的收尾事项
- 索取结清信，显示余额为零；参阅CCRIS与你的信用报告。
- MRTA或MRTT。任何退保价值都不会自动发还，而且通常金额不多（The Star，2025年6月）；参阅MRTA退款。
- 与贷款挂钩的火险：询问如何终止，以及未使用的保费是否会退还。参阅房屋保险。
- 停止自动扣款，前提是结清已获确认。
- 保存记录，在评税年度之后保存七年（LHDN）。参阅需要保存的房产文件。
从海外出售或以外国屋主身份出售
- 在海外签署：可在马来西亚驻外使领馆或公证人面前签署，或通过授权书办理，视你的律师和银行接受哪种方式而定。
- 保留款较高：外国卖家为7%（LHDN，2026年5月）。
- 把售房款汇回国。BNM的外汇政策允许非居民以外币汇出在马来西亚投资的撤资所得。
- 外国买家。如果你的买家也是外国人，就适用柔佛州RM100万的最低价格门槛，只有有限的例外（例如部分获州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免。州政府批准也会拖长时间。参阅柔佛州的最低价格与配额。
其余内容可参阅我的外国人出售新山房产和离开马来西亚时的税务清结指南。
如果这对你很重要，接下来可以在哪里卖房或买房
打算在新山换房？参阅先卖还是先买。主要的二手市场：
- Mount Austin：公寓和排屋，二手市场活跃。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区，许多是较旧的地契。
- Skudai、Tampoi和Kempas：较旧的公寓和排屋。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link车站的市中心公寓。
- Iskandar Puteri：较新的房屋，部分仍在等待分层地契。
- Permas Jaya和Senibong：东区的公寓和有地住宅。
可在我的新山房产地图上比较这些地区，并参阅新山卖房如何定价。
更多柔佛生活指南：解除抵押 · 卖家仍有贷款时如何购买 · 卖家需要付哪些费用 · 房贷锁定期
常见问题
在马来西亚，房子还有房贷可以卖吗？
可以，这很常见。交易完成时，买家的银行或律师会把赎回金额直接付给你的银行，你的银行发还地契和已签署的解除抵押书，你在扣除RPGT保留款和费用后收到余款。
什么是赎回结算单？
由你的银行书面列出、截至某一指定日期结清该房产下所有担保债务所需的金额，之后通常按日计息。由你的律师申请；如果交易完成日期改变，就需要重新索取。
房产出售时，卖家的贷款由谁还清？
款项来自售价。买家的银行（若买家以现金购买，则由买家的律师）根据卖家银行发还地契的承诺，直接付款给卖家的银行，绝不经过卖家的户口。
出售时提前赎回贷款会被罚款吗？
只有在你的贷款批准信订有锁定期，而贷款在锁定期内结清时才会。这笔费用通常是原贷款或未偿还贷款的某个百分比，会列在赎回结算单中。请向银行询问你结清日期当天的金额。
出售时赎回贷款需要多久？
依照SPA而定：通常约三个月，常可再延长一个月但须付利息。许多SPA随后给予卖家的银行在收款后14天内发还地契和解除抵押文件。
出售时可以拿回MRTA的钱吗？
有可能。许多一次性缴费的MRTA或MRTT保单有退保价值，但通常远低于保费，而且不会自动发还。请以书面形式向银行以及保险公司或伊斯兰保险（takaful）业者询问。
打算出售仍有贷款的新山房产？
告诉我地区、地契类型、大约的贷款余额和锁定期结束日期。我会分享附近的成交记录价格，估算扣除赎回金额和费用后你可能收到的款项，并协助双方律师和你的银行按同一时间表进行。你也可以预约见面；若身在海外，也可预约Zoom咨询。
资料来源：Attorney General’s Chambers，National Land Code（Act 828，Revised 2020），第278条及Form 16N，2026年11月核查；LHDN，retention and remittance by the acquirer（RPGT），更新于2026年5月25日；LHDN，responsibilities of the disposer and acquirer（CKHT 1A，60天及90天，记录），更新于2026年6月26日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem（First Schedule，Stamp Act 1949），2026年6月30日；Malaysian Bar，关于Solicitors’ Remuneration Order 2023（P.U.(A) 207/2023）的Circular No 185/2023，2023年7月13日；Malaysian Bar，转载The Sun，“Law & Realty: Understanding an SPA, Part 3”，2007年1月5日；National House Buyers Association，转载The Sun，“Understanding an SPA (Part 1)”，2006年12月8日；National House Buyers Association，FAQ on housing loans（较旧、无日期的页面），2026年11月查阅；Malaysian Bar，“Conveyance lawyer: professional service trumps theoretical knowledge (Part 2)”，转载于2022年5月30日；Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang，解除抵押（Borang 16N）核对清单，2015年3月3日；Bank Negara Malaysia，关于收费的声明，2025年5月22日；Bank Negara Malaysia，Shariah Advisory Council关于以买卖为基础融资提前清偿适用ibra’的决议，第101次会议，2010年5月20日；Bank Negara Malaysia，外汇政策：非居民在马来西亚投资，2026年11月核查；The Star，“Avoid losing your home”，2025年6月1日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月15日，并非法律、税务或财务建议。贷款条款、费用和土地局程序各有不同；在同意出售或交易完成日期之前，请先向你的银行、律师、LHDN及柔佛土地局确认。