马来西亚房东可以进入你的出租屋吗？进入权、通知与检查（2026）

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月15日

在马来西亚，房东可以进入已出租的房子吗？只能按照租约的条款进入，或在真正的紧急情况下进入。马来西亚目前还没有住宅租赁法令，因此房东何时、以何种方式可以进入，由租约决定。租客有权不受干扰地居住，而房东要收回房子必须取得法庭命令。

情况	房东可以进入吗？	一般通知期
例行检查	可以，前提是租约允许，并在合理时间	按约定，通常24至48小时
维修或带人看房	可以，前提是租约允许，并事先约好时间	按约定
火灾、水灾、水管爆裂、煤气泄漏	可以，以处理紧急情况	实际上无需通知；事后立即告知租客
公寓管理层要求的漏水检查	管理层委派的检查人员可以	七天书面通知，紧急情况下无需通知（第63条）
随时“突击检查”，或借此向租客施压	不可以	一般租约不允许
租约结束后租客仍不搬走	不可以借此收回房子	必须通过法庭程序（Specific Relief Act 1950，第7(2)条）

马来西亚法律有赋予房东进入权吗？

没有直接规定。目前没有任何法令规定房东进入住宅的权利。2026年8月4日，房屋及地方政府部（KPKT）表示 Residential Tenancy Bill 正在敲定中（Bernama）；2026年8月14日，Bernama 仍将该法令描述为 National Housing Policy 2026–2035（国家房屋政策）下的拟议法令。我的住宅租赁法令进展指南会持续追踪。

在法令出台之前，以下三方面填补了空白：

• 租约。租约是一份合约，其中的进入条款对双方都有约束力。
• 普通法原则。Civil Law Act 1956 第3条允许法庭在本地成文法没有涵盖的情况下引用英国普通法。由此带来租客的独占管有权，以及房东默示承诺的“安宁享用”（quiet enjoyment）：在租期内，租客使用房子不受干扰。
• 其他法令。Specific Relief Act 1950（收回管有）、Penal Code（刑事法典，涉及非法侵入）、分层地契相关法律（公寓进入）以及 Personal Data Protection Act 2010。

实际上，拥有房子并不代表房东可以随意进出。一旦出租，日常进出由租客掌控，但须遵守双方签署的条款。

一般租约对进入有什么规定？

新山使用的大多数租约都包含房东进入条款。SAYS 于2026年8月7日报道，这类条款通常要求提前24或48小时通知。一条清楚的条款应涵盖：

• 目的。检查、维修、安全检查，以及买家或新租客看房（为下一任租客安排的看房通常只在最后一两个月进行）。
• 通知与时间。需要提前多久通知、以什么方式通知（WhatsApp、电邮或信件），以及“合理时间”指什么，例如平日上午9点至傍晚6点。
• 谁可以进入。房东、获授权的中介、承包商，以及由房东或中介陪同的访客。
• 紧急情况与钥匙。遇到火灾、水灾或其他危险时可不经通知进入，以及租客是否可以更换或加装门锁。

避免使用“随时”进入这类偏向一方的措辞，这与租客的居住权相冲突，也容易引起争执。2026年1月，The Sun 报道一名租房间的租客投诉房东多次在没有通知她的情况下进入；她的租约允许房东为维修“随时”进入。我的新山房东租约指南涵盖其他条款，而已缴印花税的租约可在法庭上作为证据。

房东什么时候可以不经通知进入？

只有在真正的紧急情况下、等待会造成损害时才可以：火灾、闻到煤气味，或水从天花板涌下。在这些情况下：

1. 若涉及生命或安全，先拨打999，如有时间也尽量联系租客。
2. 带一名见证人，例如公寓保安，拍照记录，并只做处理紧急情况所需的事。
3. 以书面形式告知租客发生了什么、时间、谁进入以及做了什么。

租金迟交，或想“看看房子状况”，都不是紧急情况。如果怀疑租客已弃屋离开，进入前先咨询律师。

房东可以保留备用钥匙或换锁吗？

保留备用钥匙很正常，但正如 SAYS 在2026年8月指出，持有钥匙并不代表房东可以随意进入。只能在进入条款的范围内使用。

为了不让租客进门而换锁，则是另一回事。根据 Specific Relief Act 1950 第7(2)条，当租约已结束但居住者仍不搬走时，屋主只能通过法庭程序收回管有。换锁、切断水电或搬走对方物品属于“自行驱逐”（self-help eviction），会让房东面临索偿。关于欠租问题，请参阅我的租客不交租指南。

同样地，如果租约禁止，租客未经书面许可也不应更换门锁或安装电子门锁。

房东应该如何进行例行检查？

定期检查可以及早发现慢性漏水、排水堵塞、白蚁和冷气问题。行之有效的做法：

1. 签约时就约定频率。例如每年两次简短查看，加上续约前一次，并写进租约。
2. 发出书面通知，注明日期、时段、目的和来访人员。最好请租客在场，或取得书面同意让您在租客不在时进入。
3. 带上物品清单。对照您租客筛选与物品清单中的入住记录，检查物品和状况。
4. 检查重点：天花板水渍、水槽下方、地漏、窗户密封条、冷气排水管、电箱（DB box）、虫害迹象以及阳台排水口。
5. 尊重私人空间。不要打开衣柜或抽屉；只拍摄固定装置和损坏之处。
6. 以书面形式跟进，列明发现的问题、由谁负责修理以及完成期限。

费用由谁承担取决于原因和租约：请参阅维修费由谁负责。如果租客造成的损坏超过押金，请参阅租客损坏超过押金怎么办。税务方面，请参阅房东可扣除的租赁开支。

如果租客拒绝让房东进入怎么办？

先确认您的要求是否合理：有适当通知、时间合理、目的真实。如果是，而租客仍一再拒绝：

• 询问原因并提供其他时间；轮班工作者可能需要晚上的时段。
• 发出书面提醒并引用进入条款，保留每一次的要求和回复。
• 如果持续拒绝，可能构成违约。可咨询律师是否发出催告信（letter of demand），或按租约条款终止租约。切勿强行进入。

漏水影响邻居单位则另当别论，因为公寓法律赋予管理层独立的进入权。

公寓管理层可以进入已出租的单位吗？

针对楼层间漏水，可以。根据 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）必须在接获漏水通知后七天内进行检查（第57条）。第63条规定，任何检查或维修楼层间漏水的人员，在发出七天书面通知后必须获准进入。买家、业主、屋主或居住者若不提供进入，即属犯罪，可被罚款最高RM50,000、监禁最高三年，或两者兼施。在紧急情况下，例如有淹水风险或危及生命财产时，可在不通知的情况下强行进入。

“居住者”包括租客，因此租客应予配合并立即通知房东。房东应向管理层提供单位的最新联络方式。请参阅楼上单位漏水、公共设施缺陷由谁修理以及公寓附例与门禁卡。

出租房间和房东同住的情况呢？

出租房间引发许多关于进入的投诉，因为屋主可能仍会使用公共区域。把界线写清楚：公共区域共用，租客的房间属于私人空间。除紧急情况外，进入已出租的房间前要先敲门并征得同意。我的新山出租房间和出租给学生指南涵盖其他内容。

房东可以带买家或新租客看房吗？

可以，前提是租约允许看房，而租客的配合会让看房顺利得多。把看房集中在固定时段，提前通知，并确保每位访客都有中介陪同。卖家应阅读出售有租客的房产；买家应阅读购买有租客的房产。

隐私和非法侵入的界线在哪里？

• 摄像头。切勿在出租的房子内安装摄像头。门铃或大门摄像头也需谨慎；请参阅家居闭路电视与隐私。
• 个人资料。护照副本和检查照片都属于个人资料。根据 Personal Data Protection Act 2010，只收集所需资料，妥善保管，用完即删除。请参阅房东须知的PDPA。
• 非法侵入。Penal Code（刑事法典）第441和442条对刑事侵入和侵入住宅的定义，是指进入他人管有的财产，意图犯罪，或意图恐吓、侮辱或骚扰该人。某次进入是否越界由警方和法庭判断；无论如何，一再未经通知进入都可能违反租约。

如果房东未经通知进入，租客可以怎么做？

1. 重新阅读进入条款，然后冷静地以书面形式向房东或中介提出。
2. 保留记录：日期、讯息、照片和大厦访客登记记录。
3. 如果物品遗失或损坏，或您感到受威胁，请报警。
4. 不要以停付租金作为抗议，这会让房东有理由向您索偿。如果问题持续，请咨询律师了解您的选择，包括终止租约。

外国租客享有相同的合约权利；请参阅外国人在新山租房。租约结束时的押金纠纷，请参阅租房押金退还。

如果房东住在海外怎么办？

身在海外的屋主通常会委托亲戚或中介代为检查。请以书面形式授权该人士，并告知租客对方是谁；有些屋主会使用授权书（power of attorney）。请参阅从海外管理新山房产以及首次当房东清单。

打算出租的话，该在哪里买

房子离您或可靠的联络人越近，检查就越方便：

• JB Sentral 和 Bukit Chagar：靠近关卡（CIQ）和 RTS Link 车站。
• Mount Austin：适合家庭，咖啡馆和学校林立。
• Tebrau、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的成熟住宅区。
• Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学；出租房间很普遍。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity 和第二通道（Second Link）。
• Permas Jaya 和 Senibong：东区公寓和海滨住宅。

可在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：新山房东租约指南 · 住宅租赁法令进展 · 租客筛选与物品清单 · 提前终止租约 · 空置房屋检查清单

常见问题

在马来西亚，房东可以未经许可进入出租的房产吗？

在马来西亚，房东只能按照租约的规定进入出租房产，通常须事先通知并在合理时间进入，或在火灾、水管爆裂等真正紧急情况下进入。马来西亚目前还没有住宅租赁法令，因此适用的是租约以及普通法中“安宁享用”的原则。

在马来西亚，房东进入前必须提前多久通知？

马来西亚没有法律规定房东进入的通知期。正如 SAYS 在2026年8月报道，租约通常要求提前24或48小时通知。租约也应写明通知方式，以及什么时间算合理。

房东可以保留出租房子的备用钥匙吗？

房东可以保留出租房子的备用钥匙，这在紧急情况下很有帮助。但持有钥匙并不代表房东可以想进就进；任何进入仍须遵守租约中关于通知和目的的规定。

租客不交租，房东可以换锁吗？

即使租客欠租，房东也不应以换锁的方式赶走租客。根据 Specific Relief Act 1950 第7(2)条，对于租约结束后仍不搬走的租客，只能通过法庭程序收回管有。应发出书面通知并咨询律师。

公寓管理层可以进入我的单位检查漏水吗？

根据 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 第63条，公寓管理层可在发出七天书面通知后，要求进入单位进行楼层间漏水检查或维修。拒绝即属违法，紧急情况下则无需通知。此规定适用于屋主，也适用于作为居住者的租客。

2026年马来西亚有住宅租赁法令吗？

截至2026年11月中，马来西亚尚未有生效的 Residential Tenancy Act。房屋部于2026年8月4日表示 Residential Tenancy Bill 仍在敲定中，而我没有找到该法案已提呈的记录。因此，房东的进入权取决于租约。

想要一份对双方都公平的租约？

把您的项目和单位类型发给我。我可以协助您寻找和筛选租客、准备附照片的物品清单，并在租约交给您的律师之前，先商定清楚的进入和检查条款。您也可以预约见面，若您住在海外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Bernama，“Residential Tenancy Act can strengthen protection for tenants, property owners”，2026年8月14日；SAYS，“Can your landlord keep a spare key and enter to check on you?”，2026年8月7日；The Sun，租客投诉房东未经通知上门的报道，2026年1月22日；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，第57及63条（DBKL 发布的副本），2026年11月查阅；Attorney General’s Chambers（总检察署），Laws of Malaysia：Specific Relief Act 1950（第7条）、Civil Law Act 1956（第3条）、Penal Code（第441及442条）、Strata Management Act 2013，2026年11月核实；PDP Commissioner（个人资料保护专员），Personal Data Protection Act 2010 (Act 709)，截至2026年9月15日的重印本

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期为2026年11月15日，不构成法律意见。租约、附例和法律各有不同且会变动；如有需要，请向律师、大厦管理层或警方确认您的情况。