马来西亚房东可扣除的出租费用（2026）：LHDN允许什么、不允许什么

English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia

作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月15日

根据LHDN第12/2018号公共裁决（Public Ruling No. 12/2018），在马来西亚出租住宅的屋主可扣除赚取租金的直接费用：门牌税、地税、贷款利息（不含本金）、火险、收租费用、续租费用和一般维修，带家具出租的单位还可扣除更换家具的费用。寻找第一位租客的费用和改良工程则不可扣除。

本指南适合在新山或马来西亚其他地方出租住宅的屋主。税率与报税方式，请参阅我为居民房东和非居民房东撰写的指南。

一般资讯，并非税务、法律或财务建议。您的情况取决于实际事实；报税前请向LHDN或持牌税务代理确认。

哪条规定决定房东能扣除什么？

LHDN第12/2018号公共裁决《Income from Letting of Real Property》（出租不动产收入），日期为2018年12月19日，说明租金如何课税以及哪些费用可从中扣除。它取代了第4/2011号公共裁决。

首先要看您的出租是否属于业务。大多数个人房东都不是：自己不提供服务、单纯出租住宅，属于《1967年所得税法令》第4(d)条下的非业务出租，只能扣除直接出租费用。若主动提供全面的维护或支援服务，可能会被视为第4(a)条下的业务，可扣除的范围更广，也可申请资本津贴（第5.1和5.2段）。附带清洁和住客服务的短租可能属于这一类；请参阅新山短租规定，并询问您的税务代理。

在马来西亚，房东可以扣除哪些出租费用？

裁决第8.2段列出以下可扣除直接费用的例子：

费用	可扣除？	实用说明
门牌税（cukai taksiran）和地税（cukai tanah）	可以	使用该产业出租年度的账单。请参阅地税与门牌税。
购买该产业所用贷款的利息	可以，仅限利息	每期供款中的本金部分不算费用。贷款机构的年度结单会列出利息。
火险保费	可以	为建筑物本身投保的保险。
收租费用及追讨租金的法律费用	可以	包括管理人的收租费和律师信。请参阅租客不付租金怎么办。
续租或更换租客的费用	可以	续租或之后租客的中介费通常归入此项。
保持产业现有状态的一般维修	可以	修理磨损或损坏的部分，以同等规格替换。
带家具出租单位的家具和设备更换	可以（第12段）	更换旧损的冷气机、床或冰箱。

贷款利息：多数屋主最大的一项

在贷款初期，每期供款大部分是利息，所以这往往是最大的扣除项目。裁决允许扣除购买出租产业所用贷款的利息。如果您曾增贷（top-up）并把部分款项用在别处，请询问税务代理如何分摊利息。请参阅房贷增贷，并使用我的房贷计算器查看每期供款中利息与本金的比例。

哪些费用不能从租金收入中扣除？

不可扣除	原因	依据
第一位租客的广告费、律师费、印花税和中介佣金	开始出租的初期费用	第8.3段；例18不允许扣除RM600的广告费和RM1,800的律师费
贷款本金	偿还本金，并非赚取租金的费用	第8.2段只列出利息
装修、扩建、升级和首次购置家具	属于改良，而非一般维修	第8.2(f)段只涵盖保持产业现有状态的维修
房子首次出租前的费用	尚未有租金来源	第8.5段；该年度费用需按比例分摊
房子空置且未准备好出租期间的费用	并非为赚取租金而产生	第8.4.1段

许多新房东都会忽略第一位租客的规定：寻找第一位租客的中介费不可扣除，但续租和更换租客的费用可以扣除。另请参阅租约印花税。

维修还是改良：如何区分？

裁决没有为这两个词下定义；它只允许保持产业现有状态的一般维修。实际要问的是：您是恢复原状，还是让房子变得更好。界线模糊的情况请交给税务代理判断：

开支	通常视为	原因
以相近颜色和品质重新油漆墙壁	维修	恢复现有状态
以同等规格修理漏水水管、重新填缝或更换破损瓷砖	维修	把磨损或损坏的部分恢复原状
在带家具出租的单位更换坏掉的热水器或冷气机	家具设备更换	第12段允许非业务出租扣除
装修厨房，换新橱柜并改变格局	改良	改变并提升产业
在第一位租客入住前购买家具	不可扣除	首次购置家具并不是更换

改良工程的发票仍要保存。不能从租金扣除的开支，在出售时仍可能根据产业盈利税规定计入产业成本；请参阅我的RPGT指南并向税务代理确认。另请参阅维修由谁负责和带家具与不带家具出租。

房东可以扣除管理费和偿债基金吗？

这是公寓屋主最常遇到的灰色地带。裁决没有提到管理费或偿债基金。由于第8.2段的清单只是例子，判断标准仍然是该费用是否完全且专门为赚取租金而产生。

• 管理费用于维持您所出租建筑物的运作。请询问您的税务代理，在您的情况下是否把它视为直接出租费用。
• 偿债基金是为将来大型工程累积的储备，较接近资本开支。其处理方式较不明确；申报前请先询问。
• 根据租约由您为租客支付的水电费和网络费：同样没有被提及。请保留账单和租约相关条款，并询问清楚。

关于这些费用涵盖的内容，请参阅管理费与偿债基金。

房子空置时，费用怎么处理？

情况	费用可扣除？	裁决
房子首次出租之前	不可以；该年度费用按出租月份比例分摊	第8.5段
两任租客之间，保持良好状况且随时可出租，最长两年	可以	第8.4.1和8.4.2(b)段；例21允许扣除27个月空档中的前24个月
因维修或装修、法院命令或官方指示，或您无法控制的原因而空置	可以，前提是保持随时可出租	第8.4.2(a)、(c)和(d)段
空置且未准备好出租，或由您或家人自用	不可以	第8.4.1段

请保留两任租约之间房子已准备好并在市场上招租的证据，例如刊登日期和看房记录。照顾空置单位，请参阅我的空置房屋检查清单。

示例：首次出租前的费用分摊

虚构数字。第一位租客于5月1日入住，月租RM2,000。全年门牌税、地税和火险合计RM1,500。只有出租的八个月可计算：RM1,500 x 8/12 = RM1,000，可从RM16,000的租金中扣除。

多个产业、亏损和预收租金如何处理？

• 多个住宅合为一个收入来源。您一年内所有非业务出租合并为一个来源（第7.1段）。一个单位的亏损可以减少另一个单位的净租金。在例14中，合并租金RM46,500减去费用RM23,800，得出法定收入RM22,700。
• 净亏损只留在租金收入内。如果合并后的费用超过租金，结果为零。例16和17显示，该亏损不能抵销业务或其他收入，也不能结转到以后年度。
• 预收租金在收到时课税。预先收取的租金在收到的期间课税，相关费用也在同一期间扣除（第9.2段）。

联名屋主各自申报自己那一份净租金和费用，通常按地契上的持份比例；请参阅联名与分权共有（tenancy in common）。

这也适用于非居民和首购屋主吗？

• 非居民房东适用相同的费用规定，之后就净租金缴付30%的统一税率，不享有个人减免（LHDN）。请参阅非居民房东的租金收入税和182天居留规定。
• 首购屋主若申请房贷利息减免，须知道该减免不涵盖出租的房子；此时贷款利息改为从租金中扣除。请参阅房贷利息税务减免。

Bernama于2026年10月12日报道的2027年财政预算案产业措施，重点在首购屋印花税和烂尾项目；我没有在其中找到新的房东扣除项目。

房东应保存哪些记录？要保存多久？

LHDN的Navigasi HASiL 2026指南要求个人保存记录七年。每个产业准备一个文件夹，存放：

• 已盖印花的租约、续租信和印花税证书。请参阅我的房东租约指南。
• 租金账簿，记录每笔付款的日期和金额；银行转账让这件事更简单（请参阅收租方式）。
• 门牌税和地税账单及收据、火险保单明细，以及贷款机构的年度利息结单。
• 维修和更换的发票，附上维修前后的照片。
• 注明费用是首次出租还是续租的中介发票。

需要保存的完整产业文件清单，请参阅应保存的产业文件。没有业务收入的居民房东填写Form BE，截止日期为4月30日；有业务收入者填写Form B，截止日期为6月30日（Navigasi HASiL 2026，适用于YA2025）。

如果这对您很重要，可以考虑在哪里买

净租金取决于运营成本，也取决于租金。以下地区指南介绍新山各区的房子：

• JB Sentral与Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
• Mount Austin：成熟的家庭与租客区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：靠近购物中心的有地住宅和公寓。
• Skudai、Tampoi与Kempas：靠近大学和工业区；另请参阅出租给学生。

在我的新山产业地图上比较各区。

更多柔佛生活指南：首次当房东检查清单 · 租客筛选与物品清单 · 租客损坏超出押金 · 房东电子发票

常见问题

在马来西亚，房东可以扣除哪些出租费用？

根据LHDN第12/2018号公共裁决，以非业务方式出租的房东可扣除门牌税、地税、购买该产业所用贷款的利息、火险、收租及追讨租金的费用、续租或更换租客的费用，以及一般维修。带家具出租单位更换家具和设备的费用也可扣除。

房东可以扣除寻找第一位租客的中介费吗？

不可以。LHDN第12/2018号公共裁决把第一位租客的广告费、律师费、印花税和中介佣金视为不可扣除的初期费用。续租或寻找替代租客的中介费则可以扣除。

在马来西亚，出租产业的装修费用可以扣税吗？

改良或升级出租产业的装修一般不可扣除，因为LHDN只允许保持产业现有状态的一般维修。以同等规格进行的维修，例如重新油漆或修理漏水，可以扣除。请保存装修发票，因为出售时可能与RPGT有关。

房东可以从租金收入中扣除公寓管理费和偿债基金吗？

LHDN第12/2018号公共裁决的可扣除出租费用清单中没有提到公寓管理费或偿债基金。该清单只是例子，所以在申报前，请询问持牌税务代理您的出租单位应如何处理这些费用。

产业空置期间，出租费用可以扣除吗？

根据LHDN第12/2018号公共裁决第8.4.2段，只要产业保持良好状况并随时可出租，两任租客之间最长两年的空档期内，出租费用仍可扣除。首次出租前，或房子未准备好出租期间的费用，则不可扣除。

在马来西亚，出租亏损可以减少我薪金的税吗？

不可以。就非业务出租而言，LHDN第12/2018号公共裁决显示，净出租亏损不能抵销薪金、业务或其他收入，也不能结转。不过，一个出租产业的亏损可以减少您同一年度其他非业务出租的净租金。

在新山出租房子？

告诉我项目名称和单位面积。我会分享我在该建筑看到的一般管理费、地税和门牌税水平，也可以协助您寻找和筛选租客。您可以预约见面，或申请Zoom咨询。

资料来源：LHDN，Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property，2018年12月19日，2026年11月核对；Chartered Tax Institute of Malaysia，第12/2018号公共裁决摘要，2019年12月20日；LHDN，Navigasi HASiL 2026（记录保存与YA2025报税日期），2026年；LHDN，谁需要缴税（非居民：统一税率30%，无减免），2026年11月核对；Bernama，“Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Home, Revival Of Abandoned Housing Projects”，2026年10月12日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯核对于2026年11月15日，并非税务、法律或财务建议。税务裁决、税率和截止日期会变动，您的居留身份和其他收入也有影响；报税前请向LHDN或持牌税务代理确认。