Pengeluaran sewa yang dapat dikurangkan pemilik di Malaysia (2026): apa yang diperbolehkan LHDN dan apa yang tidak

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Berdasarkan Public Ruling LHDN No. 12/2018, pemilik yang menyewakan rumah di Malaysia dapat mengurangkan biaya langsung untuk memperoleh sewa: pajak penilaian (assessment), quit rent (pajak tanah), bunga pinjaman (bukan pokoknya), asuransi kebakaran, biaya penagihan sewa, biaya perpanjangan sewa dan perbaikan biasa, serta penggantian perabot pada unit sewa berperabot. Biaya mencari penyewa pertama dan biaya peningkatan (improvement) tidak dapat dikurangkan.

Panduan ini ditujukan bagi pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia. Untuk tarif pajak dan pelaporan, lihat panduan saya untuk pemilik sewa residen dan pemilik sewa nonresiden.

Informasi umum, bukan saran pajak, hukum, atau keuangan. Posisi Anda bergantung pada fakta Anda sendiri; konfirmasikan dengan LHDN atau konsultan pajak berlisensi sebelum Anda melapor.

Aturan mana yang menentukan apa yang dapat dikurangkan pemilik sewa?

Public Ruling LHDN No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, tertanggal 19 Desember 2018, menjelaskan bagaimana sewa dikenai pajak dan biaya apa saja yang dapat dikurangkan darinya. Aturan ini menggantikan Public Ruling No. 4/2011.

Pertanyaan pertama adalah apakah penyewaan Anda merupakan usaha. Sebagian besar pemilik perorangan tidak: menyewakan rumah tanpa menyediakan layanan sendiri adalah penyewaan non-usaha berdasarkan seksyen 4(d) Income Tax Act 1967, dan hanya pengeluaran sewa langsung yang diperbolehkan. Menyediakan layanan pemeliharaan atau dukungan yang menyeluruh secara aktif dapat menjadikannya usaha berdasarkan seksyen 4(a), dengan pengurangan yang lebih luas dan capital allowance (paragraf 5.1 dan 5.2). Sewa jangka pendek dengan layanan kebersihan dan tamu mungkin masuk kategori ini; lihat aturan sewa jangka pendek di JB dan tanyakan kepada konsultan pajak Anda.

Pengeluaran sewa apa saja yang dapat dikurangkan pemilik di Malaysia?

Paragraf 8.2 dari ruling tersebut memberikan contoh pengeluaran langsung yang dapat dikurangkan berikut ini:

Pengeluaran	Dapat dikurangkan?	Catatan praktis
Pajak penilaian (cukai taksiran) dan quit rent (cukai tanah)	Ya	Gunakan tagihan untuk tahun saat properti disewakan. Lihat quit rent dan pajak penilaian.
Bunga atas pinjaman yang digunakan untuk membeli properti	Ya, hanya bunga	Bagian pokok dari setiap cicilan bukan merupakan pengeluaran. Laporan tahunan dari pemberi pinjaman Anda menunjukkan jumlah bunganya.
Premi asuransi kebakaran	Ya	Asuransi atas bangunan itu sendiri.
Biaya penagihan sewa dan biaya hukum untuk menagih pembayaran	Ya	Termasuk biaya penagihan oleh pengelola dan surat somasi dari pengacara. Lihat saat penyewa berhenti membayar.
Biaya perpanjangan sewa atau pergantian penyewa	Ya	Di sinilah biasanya biaya agen untuk perpanjangan atau penyewa berikutnya dimasukkan.
Perbaikan biasa yang menjaga properti dalam kondisi semula	Ya	Memperbaiki yang aus atau rusak, dengan pengganti yang setara.
Penggantian perabot dan perlengkapan pada sewa berperabot	Ya (paragraf 12)	AC, tempat tidur, atau kulkas yang sudah aus diganti.

Bunga pinjaman: pos terbesar bagi sebagian besar pemilik

Pada tahun-tahun awal pinjaman, sebagian besar cicilan adalah bunga, sehingga ini sering menjadi pengurangan terbesar. Ruling tersebut memperbolehkan bunga atas pinjaman yang digunakan untuk membeli properti yang disewakan. Jika Anda menambah pinjaman (top-up) dan menggunakan sebagian untuk keperluan lain, tanyakan kepada konsultan pajak Anda cara membagi bunganya. Lihat top-up KPR, dan gunakan kalkulator KPR saya untuk melihat pembagian cicilan antara bunga dan pokok.

Pengeluaran apa saja yang tidak dapat dikurangkan dari penghasilan sewa?

Tidak dapat dikurangkan	Alasan	Dasar aturan
Iklan, biaya hukum, bea meterai dan komisi agen untuk penyewa pertama	Pengeluaran awal untuk mulai menyewakan	Paragraf 8.3; Contoh 18 menolak RM600 biaya iklan dan RM1,800 biaya hukum
Pokok pinjaman	Membayar kembali modal, bukan biaya untuk memperoleh sewa	Hanya bunga yang tercantum dalam paragraf 8.2
Renovasi, perluasan, peningkatan, dan pengadaan perabot pertama kali	Peningkatan, bukan perbaikan biasa	Paragraf 8.2(f) hanya mencakup perbaikan yang menjaga properti dalam kondisi semula
Biaya sebelum rumah disewakan untuk pertama kali	Belum ada sumber sewa	Paragraf 8.5; pengeluaran tahun tersebut dibagi secara proporsional
Biaya selama rumah kosong dan tidak siap disewakan	Tidak dikeluarkan untuk menghasilkan sewa	Paragraf 8.4.1

Aturan penyewa pertama ini sering mengejutkan pemilik baru: biaya agen untuk penyewa pertama Anda tidak dapat dikurangkan, tetapi biaya perpanjangan dan penyewa pengganti dapat. Lihat juga bea meterai perjanjian sewa.

Perbaikan atau peningkatan: bagaimana membedakannya?

Ruling tersebut tidak mendefinisikan kedua istilah ini; aturan itu hanya memperbolehkan perbaikan biasa yang menjaga properti dalam kondisi semula. Pertanyaan praktisnya adalah apakah Anda memulihkan yang sudah ada atau membuat rumah menjadi lebih baik. Kasus yang berada di batas serahkan kepada konsultan pajak Anda:

Pengeluaran	Biasanya diperlakukan sebagai	Alasan
Mengecat ulang dinding dengan warna dan kualitas yang serupa	Perbaikan	Memulihkan kondisi semula
Memperbaiki pipa bocor, mengisi ulang nat, atau mengganti keramik pecah dengan yang setara	Perbaikan	Mengembalikan yang aus atau rusak
Mengganti pemanas air atau AC yang rusak pada sewa berperabot	Penggantian perlengkapan	Paragraf 12 memperbolehkannya untuk penyewaan non-usaha
Merenovasi dapur dengan kabinet baru dan tata letak baru	Peningkatan	Mengubah dan meningkatkan properti
Membeli perabot sebelum penyewa pertama masuk	Tidak dapat dikurangkan	Pengadaan perabot pertama kali bukan penggantian

Tetap simpan faktur peningkatan. Pengeluaran yang tidak dapat dikurangkan dari sewa mungkin masih dihitung sebagai biaya perolehan properti saat Anda menjualnya, berdasarkan aturan pajak keuntungan properti (real property gains tax); lihat panduan RPGT saya dan konfirmasikan dengan konsultan pajak Anda. Lihat juga siapa yang membayar perbaikan dan sewa berperabot vs tanpa perabot.

Apakah pemilik dapat mengurangkan biaya pemeliharaan dan sinking fund?

Ini adalah area abu-abu yang paling umum bagi pemilik kondominium. Ruling tersebut tidak menyebut biaya pemeliharaan atau iuran sinking fund. Karena paragraf 8.2 menyajikan daftarnya sebagai contoh, ujiannya tetap sama: apakah suatu biaya dikeluarkan seluruhnya dan semata-mata untuk menghasilkan sewa.

• Biaya pemeliharaan membiayai operasional gedung yang Anda sewakan. Tanyakan kepada konsultan pajak Anda apakah mereka memperlakukannya sebagai pengeluaran sewa langsung dalam kasus Anda.
• Sinking fund membentuk cadangan untuk pekerjaan besar di masa depan, yang lebih dekat dengan belanja modal. Perlakuannya kurang jelas; tanyakan dulu sebelum Anda mengklaimnya.
• Listrik, air, dan internet yang Anda bayar untuk penyewa berdasarkan perjanjian: juga tidak disebut. Simpan tagihan dan klausul perjanjiannya, lalu tanyakan.

Untuk mengetahui apa saja yang ditanggung biaya-biaya ini, lihat biaya pemeliharaan dan sinking fund.

Apa yang terjadi pada pengeluaran saat rumah kosong?

Situasi	Pengeluaran dapat dikurangkan?	Ruling
Sebelum rumah disewakan untuk pertama kali	Tidak; bagi biaya tahun tersebut secara proporsional ke bulan-bulan yang disewakan	Paragraf 8.5
Di antara penyewa, dijaga dalam kondisi baik dan siap disewakan, hingga dua tahun	Ya	Paragraf 8.4.1 dan 8.4.2(b); Contoh 21 memperbolehkan 24 bulan pertama dari jeda 27 bulan
Kosong karena perbaikan atau renovasi, perintah pengadilan atau instruksi resmi, atau alasan di luar kendali Anda	Ya, jika tetap siap disewakan	Paragraf 8.4.2(a), (c) dan (d)
Kosong dan tidak siap disewakan, atau dipakai sendiri oleh Anda atau keluarga	Tidak	Paragraf 8.4.1

Simpan bukti bahwa rumah siap dan dipasarkan di antara masa sewa, seperti tanggal iklan dan catatan kunjungan calon penyewa. Lihat daftar periksa rumah kosong saya untuk merawat unit yang tidak berpenghuni.

Ilustrasi: pembagian proporsional sebelum sewa pertama

Angka rekaan. Penyewa pertama Anda masuk pada 1 Mei dengan sewa RM2,000 per bulan. Pajak penilaian, quit rent, dan asuransi kebakaran untuk tahun itu berjumlah RM1,500. Hanya delapan bulan yang disewakan yang dihitung: RM1,500 x 8/12 = RM1,000 dapat dikurangkan dari sewa RM16,000.

Bagaimana perlakuan atas beberapa properti, kerugian, dan sewa di muka?

• Beberapa rumah membentuk satu sumber. Semua penyewaan non-usaha Anda dalam satu tahun digabung sebagai satu sumber (paragraf 7.1). Kerugian pada satu rumah dapat mengurangi sewa bersih dari rumah lain. Dalam Contoh 14, sewa gabungan RM46,500 dikurangi pengeluaran RM23,800 menghasilkan penghasilan statutori (statutory income) RM22,700.
• Kerugian bersih tetap berada dalam sumber sewa. Jika pengeluaran gabungan melebihi sewanya, hasilnya nol. Contoh 16 dan 17 menunjukkan kerugian itu tidak dapat dikompensasikan dengan penghasilan usaha atau penghasilan lain dan tidak dapat dibawa ke tahun berikutnya.
• Sewa di muka dikenai pajak saat diterima. Sewa yang diterima di muka dikenai pajak pada periode Anda menerimanya, dan pengeluaran terkait diperbolehkan pada periode yang sama (paragraf 9.2).

Pemilik bersama masing-masing melaporkan bagian sewa bersih dan pengeluaran mereka sendiri, biasanya sesuai porsi kepemilikan mereka dalam sertifikat; lihat nama bersama dan tenancy in common.

Apakah ini juga berlaku bagi pemilik nonresiden dan pemilik rumah pertama?

• Pemilik sewa nonresiden menggunakan aturan pengeluaran yang sama, lalu membayar tarif tetap 30% atas sewa bersih tanpa keringanan pribadi (LHDN). Lihat pajak penghasilan sewa bagi pemilik nonresiden dan aturan residensi 182 hari.
• Pemilik rumah pertama yang mengklaim keringanan bunga KPR perlu tahu bahwa keringanan itu tidak mencakup rumah yang disewakan; bunga pinjaman tersebut justru diklaim terhadap sewa. Lihat keringanan pajak bunga KPR.

Langkah properti dalam Anggaran 2027 yang dilaporkan Bernama pada 12 Oktober 2026 berfokus pada bea meterai rumah pertama dan proyek terbengkalai; saya tidak menemukan pengurangan baru untuk pemilik sewa di dalamnya.

Catatan apa yang perlu disimpan pemilik sewa, dan untuk berapa lama?

Panduan Navigasi HASiL 2026 dari LHDN meminta wajib pajak orang pribadi menyimpan catatan selama tujuh tahun. Siapkan satu map untuk setiap properti yang berisi:

• Perjanjian sewa yang sudah dibubuhi meterai, surat perpanjangan, dan sertifikat bea meterai. Lihat panduan perjanjian sewa untuk pemilik saya.
• Buku besar sewa dengan tanggal dan jumlah setiap pembayaran; transfer bank memudahkan hal ini (lihat metode penagihan sewa).
• Tagihan dan kuitansi pajak penilaian dan quit rent, polis asuransi kebakaran, serta laporan bunga tahunan dari pemberi pinjaman.
• Faktur perbaikan dan penggantian beserta foto sebelum dan sesudah.
• Faktur agen yang menunjukkan apakah biaya tersebut untuk penyewaan pertama atau perpanjangan.

Untuk daftar lengkap dokumen properti yang perlu disimpan, lihat dokumen properti yang perlu disimpan. Pemilik sewa residen tanpa penghasilan usaha melapor dengan Form BE, batas waktu 30 April; yang memiliki penghasilan usaha melapor dengan Form B, batas waktu 30 Juni (Navigasi HASiL 2026, untuk YA2025).

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Sewa bersih bergantung pada biaya operasional sama besarnya dengan nilai sewa. Panduan kawasan berikut membahas hunian di setiap bagian JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga dan penyewa yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity, dan Second Link.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah tapak dan kondominium dekat pusat perbelanjaan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: dekat universitas dan kawasan industri; lihat juga menyewakan kepada mahasiswa.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Daftar periksa pemilik sewa pemula · Seleksi penyewa dan inventaris · Kerusakan oleh penyewa melebihi deposit · E-invoicing untuk pemilik sewa

Pertanyaan yang sering diajukan

Pengeluaran sewa apa saja yang dapat dikurangkan pemilik di Malaysia?

Berdasarkan Public Ruling LHDN 12/2018, pemilik yang menyewakan secara non-usaha dapat mengurangkan pajak penilaian, quit rent, bunga atas pinjaman yang digunakan untuk membeli properti, asuransi kebakaran, biaya penagihan dan penegakan pembayaran sewa, biaya perpanjangan sewa atau pergantian penyewa, dan perbaikan biasa. Penggantian perabot dan perlengkapan pada sewa berperabot juga dapat dikurangkan.

Apakah pemilik dapat mengurangkan biaya agen untuk mencari penyewa pertama?

Tidak. Public Ruling LHDN 12/2018 memperlakukan iklan, biaya hukum, bea meterai, dan komisi agen untuk penyewa pertama sebagai pengeluaran awal yang tidak dapat dikurangkan. Biaya agen untuk perpanjangan sewa atau mencari penyewa pengganti dapat dikurangkan.

Apakah biaya renovasi dapat dikurangkan dari pajak untuk properti sewa di Malaysia?

Renovasi yang meningkatkan atau meng-upgrade properti sewa umumnya tidak dapat dikurangkan, karena LHDN hanya memperbolehkan perbaikan biasa yang menjaga properti dalam kondisi semula. Perbaikan setara, seperti mengecat ulang atau memperbaiki kebocoran, dapat dikurangkan. Simpan faktur renovasi karena mungkin berpengaruh pada RPGT saat Anda menjual.

Apakah pemilik dapat mengurangkan biaya pemeliharaan kondominium dan sinking fund dari penghasilan sewa?

Public Ruling LHDN 12/2018 tidak menyebut biaya pemeliharaan kondominium atau iuran sinking fund dalam daftar pengeluaran sewa yang dapat dikurangkan. Daftar itu disajikan sebagai contoh, jadi tanyakan kepada konsultan pajak berlisensi cara memperlakukan biaya ini untuk unit sewa Anda sebelum Anda mengklaimnya.

Apakah pengeluaran sewa dapat dikurangkan saat properti kosong?

Pengeluaran sewa tetap dapat dikurangkan selama jeda hingga dua tahun di antara penyewa jika properti dijaga dalam kondisi baik dan siap disewakan, berdasarkan paragraf 8.4.2 Public Ruling LHDN 12/2018. Pengeluaran sebelum sewa pertama, atau selama rumah tidak siap disewakan, tidak dapat dikurangkan.

Apakah kerugian sewa dapat mengurangi pajak atas gaji saya di Malaysia?

Tidak. Untuk penyewaan non-usaha, Public Ruling LHDN 12/2018 menunjukkan bahwa kerugian sewa bersih tidak dapat dikompensasikan dengan gaji, penghasilan usaha, atau penghasilan lain dan tidak dapat dibawa ke tahun berikutnya. Namun, kerugian pada satu properti sewa dapat mengurangi sewa bersih dari penyewaan non-usaha Anda yang lain pada tahun yang sama.

Menyewakan rumah di JB?

Beri tahu saya nama proyek dan luas unitnya. Saya akan membagikan kisaran umum biaya pemeliharaan, quit rent, dan pajak penilaian yang saya lihat di gedung tersebut, dan saya dapat membantu Anda mencari serta menyeleksi penyewa. Anda dapat membuat janji temu atau meminta konsultasi Zoom.

Sumber: LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Desember 2018, diperiksa November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018, 20 Desember 2019; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (penyimpanan catatan dan tanggal pelaporan YA2025), 2026; LHDN, siapa yang dikenai pajak (nonresiden: tarif tetap 30%, tanpa keringanan), diperiksa November 2026; Bernama, “Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Home, Revival Of Abandoned Housing Projects”, 12 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 15 November 2026, bukan saran pajak, hukum, atau keuangan. Ruling, tarif, dan batas waktu pajak dapat berubah, dan status residensi serta penghasilan lain Anda juga berpengaruh; konfirmasikan dengan LHDN atau konsultan pajak berlisensi sebelum Anda melapor.