Perbelanjaan sewa yang boleh ditolak oleh tuan rumah di Malaysia (2026): apa yang dibenarkan LHDN dan apa yang tidak

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Di bawah Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018, tuan rumah yang menyewakan rumah di Malaysia boleh menolak kos langsung untuk memperoleh sewa: cukai taksiran, cukai tanah, faedah pinjaman (bukan prinsipal), insurans kebakaran, kos kutipan sewa, kos pembaharuan sewaan dan pembaikan biasa, serta penggantian perabot bagi rumah sewa berperabot. Kos mencari penyewa pertama dan kos penambahbaikan tidak boleh ditolak.

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia. Untuk kadar cukai dan pemfailan, lihat panduan saya untuk tuan rumah pemastautin dan tuan rumah bukan pemastautin.

Maklumat umum, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Kedudukan anda bergantung pada fakta anda sendiri; sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen sebelum anda memfailkan.

Peraturan mana yang menentukan apa yang boleh ditolak oleh tuan rumah?

Ketetapan Umum LHDN No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, bertarikh 19 Disember 2018, menerangkan cara sewa dikenakan cukai dan kos yang boleh ditolak daripadanya. Ia menggantikan Ketetapan Umum No. 4/2011.

Soalan pertama ialah sama ada sewaan anda satu perniagaan. Kebanyakan tuan rumah individu bukan: menyewakan rumah tanpa menyediakan perkhidmatan sendiri ialah sewaan bukan perniagaan di bawah seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan 1967, dan hanya perbelanjaan sewaan langsung dibenarkan. Menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan yang menyeluruh secara aktif boleh menjadikannya perniagaan di bawah seksyen 4(a), dengan potongan yang lebih luas dan elaun modal (perenggan 5.1 dan 5.2). Penginapan jangka pendek dengan perkhidmatan pembersihan dan tetamu mungkin termasuk di sini; lihat peraturan sewaan jangka pendek di JB dan tanya ejen cukai anda.

Apakah perbelanjaan sewa yang boleh ditolak oleh tuan rumah di Malaysia?

Perenggan 8.2 ketetapan itu memberikan contoh perbelanjaan langsung yang boleh ditolak berikut:

Perbelanjaan	Boleh ditolak?	Nota praktikal
Cukai taksiran dan cukai tanah	Ya	Gunakan bil bagi tahun hartanah itu disewakan. Lihat cukai tanah dan cukai taksiran.
Faedah atas pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah	Ya, faedah sahaja	Bahagian prinsipal setiap ansuran bukan perbelanjaan. Penyata tahunan pemberi pinjaman anda menunjukkan jumlah faedah.
Premium insurans kebakaran	Ya	Insurans ke atas bangunan itu sendiri.
Fi kutipan sewa dan kos guaman untuk menuntut bayaran	Ya	Termasuk fi kutipan pengurus dan surat tuntutan peguam. Lihat apabila penyewa berhenti membayar.
Kos memperbaharui sewaan atau menukar penyewa	Ya	Di sinilah biasanya fi ejen untuk pembaharuan atau penyewa seterusnya diletakkan.
Pembaikan biasa yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada	Ya	Membaiki apa yang haus atau rosak, dengan gantian yang setara.
Penggantian perabot dan kelengkapan dalam sewaan berperabot	Ya (perenggan 12)	Penghawa dingin, katil atau peti sejuk yang usang diganti.

Faedah pinjaman: perkara terbesar bagi kebanyakan pemilik

Pada tahun-tahun awal pinjaman, kebanyakan setiap ansuran ialah faedah, jadi ini sering menjadi potongan terbesar. Ketetapan itu membenarkan faedah atas pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah yang disewakan. Jika anda menambah pinjaman (top-up) dan membelanjakan sebahagiannya untuk perkara lain, tanya ejen cukai anda cara membahagikan faedah itu. Lihat top-up pinjaman perumahan, dan gunakan kalkulator pinjaman perumahan saya untuk melihat pembahagian ansuran antara faedah dan prinsipal.

Apakah perbelanjaan yang tidak boleh ditolak daripada pendapatan sewa?

Tidak boleh ditolak	Sebab	Sumber peraturan
Pengiklanan, fi guaman, duti setem dan komisen ejen untuk penyewa pertama	Perbelanjaan permulaan untuk mula menyewakan	Perenggan 8.3; Contoh 18 menolak RM600 pengiklanan dan RM1,800 fi guaman
Prinsipal pinjaman	Membayar balik modal, bukan kos memperoleh sewa	Hanya faedah disenaraikan dalam perenggan 8.2
Pengubahsuaian, pembesaran, naik taraf dan perabot kali pertama	Penambahbaikan, bukan pembaikan biasa	Perenggan 8.2(f) hanya meliputi pembaikan yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada
Kos sebelum rumah disewakan buat kali pertama	Belum ada sumber sewa	Perenggan 8.5; perbelanjaan tahun itu dibahagikan secara berkadar
Kos semasa rumah kosong dan tidak sedia untuk disewa	Tidak dilakukan untuk menghasilkan sewa	Perenggan 8.4.1

Peraturan penyewa pertama ini sering mengejutkan tuan rumah baharu: fi ejen untuk penyewa pertama anda tidak boleh ditolak, tetapi kos pembaharuan dan penyewa pengganti boleh. Lihat juga duti setem perjanjian sewa.

Pembaikan atau penambahbaikan: bagaimana membezakannya?

Ketetapan itu tidak mentakrifkan kedua-dua istilah ini; ia hanya membenarkan pembaikan biasa yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Soalan praktikalnya ialah sama ada anda memulihkan apa yang sedia ada atau menjadikan rumah lebih baik. Kes sempadan perlu dirujuk kepada ejen cukai anda:

Perbelanjaan	Biasanya dianggap sebagai	Sebab
Mengecat semula dinding dengan warna dan kualiti yang serupa	Pembaikan	Memulihkan keadaan sedia ada
Membaiki paip bocor, mengisi semula grout atau mengganti jubin pecah secara setara	Pembaikan	Mengembalikan apa yang haus atau rosak
Mengganti pemanas air atau penghawa dingin yang rosak dalam sewaan berperabot	Penggantian kelengkapan	Perenggan 12 membenarkannya bagi sewaan bukan perniagaan
Mengubah suai dapur dengan kabinet baharu dan susun atur baharu	Penambahbaikan	Mengubah dan menaik taraf hartanah
Membeli perabot sebelum penyewa pertama masuk	Tidak boleh ditolak	Perabot kali pertama bukan penggantian

Simpan juga invois penambahbaikan. Perbelanjaan yang tidak boleh ditolak daripada sewa mungkin masih dikira sebagai kos hartanah apabila anda menjualnya, di bawah peraturan cukai keuntungan harta tanah; lihat panduan RPGT saya dan sahkan dengan ejen cukai anda. Lihat juga siapa membayar pembaikan dan sewaan berperabot vs tanpa perabot.

Bolehkah tuan rumah menolak yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas (sinking fund)?

Inilah kawasan kelabu yang paling biasa bagi pemilik kondo. Ketetapan itu tidak menyebut caj penyelenggaraan atau caruman kumpulan wang penjelas. Oleh sebab perenggan 8.2 memberikan senarainya sebagai contoh, ujiannya tetap sama: adakah sesuatu kos dilakukan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan sewa.

• Caj penyelenggaraan membiayai operasi bangunan yang anda sewakan. Tanya ejen cukai anda sama ada mereka menganggapnya sebagai perbelanjaan sewaan langsung dalam kes anda.
• Kumpulan wang penjelas membina simpanan untuk kerja besar pada masa hadapan, yang lebih hampir kepada perbelanjaan modal. Layanannya kurang jelas; tanya dahulu sebelum anda menuntutnya.
• Utiliti dan internet yang anda bayar untuk penyewa di bawah perjanjian: juga tidak disebut. Simpan bil dan klausa perjanjian itu, dan tanya.

Untuk mengetahui apa yang diliputi oleh caj ini, lihat yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas.

Apakah yang berlaku kepada perbelanjaan apabila rumah kosong?

Situasi	Perbelanjaan boleh ditolak?	Ketetapan
Sebelum rumah disewakan buat kali pertama	Tidak; bahagikan kos tahun itu secara berkadar kepada bulan yang disewakan	Perenggan 8.5
Antara penyewa, dijaga dalam keadaan baik dan sedia untuk disewa, sehingga dua tahun	Ya	Perenggan 8.4.1 dan 8.4.2(b); Contoh 21 membenarkan 24 bulan pertama daripada jurang 27 bulan
Kosong kerana pembaikan atau pengubahsuaian, perintah mahkamah atau arahan rasmi, atau sebab di luar kawalan anda	Ya, jika sentiasa sedia untuk disewa	Perenggan 8.4.2(a), (c) dan (d)
Kosong dan tidak sedia untuk disewa, atau digunakan oleh anda atau keluarga anda	Tidak	Perenggan 8.4.1

Simpan bukti bahawa rumah sedia dan berada di pasaran antara sewaan, seperti tarikh iklan dan rekod tinjauan. Lihat senarai semak rumah kosong saya untuk menjaga unit yang tidak berpenghuni.

Ilustrasi: pembahagian kos sebelum sewaan pertama

Angka rekaan. Penyewa pertama anda masuk pada 1 Mei dengan sewa RM2,000 sebulan. Cukai taksiran, cukai tanah dan insurans kebakaran bagi tahun itu berjumlah RM1,500. Hanya lapan bulan yang disewakan dikira: RM1,500 x 8/12 = RM1,000 boleh ditolak daripada sewa RM16,000.

Bagaimana beberapa hartanah, kerugian dan sewa pendahuluan dilayan?

• Beberapa rumah membentuk satu sumber. Semua sewaan bukan perniagaan anda dalam setahun dikumpulkan sebagai satu sumber (perenggan 7.1). Kerugian pada satu rumah boleh mengurangkan sewa bersih daripada rumah lain. Dalam Contoh 14, sewa terkumpul RM46,500 tolak perbelanjaan RM23,800 memberikan pendapatan berkanun RM22,700.
• Kerugian bersih kekal dalam sumber sewa. Jika perbelanjaan kumpulan melebihi sewanya, hasilnya ialah sifar. Contoh 16 dan 17 menunjukkan kerugian itu tidak boleh ditolak daripada pendapatan perniagaan atau pendapatan lain dan tidak boleh dibawa ke hadapan.
• Sewa pendahuluan dikenakan cukai apabila diterima. Sewa yang diterima lebih awal dikenakan cukai dalam tempoh anda menerimanya, dan perbelanjaan berkaitan dibenarkan dalam tempoh yang sama (perenggan 9.2).

Pemilik bersama masing-masing mengisytiharkan bahagian sewa bersih dan perbelanjaan mereka sendiri, biasanya mengikut bahagian mereka dalam hak milik; lihat nama bersama dan tenancy in common.

Adakah ini juga terpakai kepada pemilik bukan pemastautin dan pemilik rumah pertama?

• Tuan rumah bukan pemastautin menggunakan peraturan perbelanjaan yang sama, kemudian membayar kadar rata 30% atas sewa bersih tanpa pelepasan peribadi (LHDN). Lihat cukai pendapatan sewa bagi tuan rumah bukan pemastautin dan peraturan pemastautin 182 hari.
• Pemilik rumah pertama yang menuntut pelepasan faedah pinjaman perumahan perlu tahu bahawa ia tidak meliputi rumah yang disewakan; faedah pinjaman itu sebaliknya dituntut terhadap sewa. Lihat pelepasan cukai faedah pinjaman perumahan.

Langkah hartanah Belanjawan 2027 yang dilaporkan oleh Bernama pada 12 Oktober 2026 memberi tumpuan kepada duti setem rumah pertama dan projek terbengkalai; saya tidak menemui potongan baharu untuk tuan rumah di dalamnya.

Apakah rekod yang perlu disimpan oleh tuan rumah, dan untuk berapa lama?

Panduan Navigasi HASiL 2026 LHDN meminta individu menyimpan rekod selama tujuh tahun. Sediakan satu fail bagi setiap hartanah yang mengandungi:

• Perjanjian sewa yang telah disetem, surat pembaharuan dan sijil duti setem. Lihat panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah saya.
• Lejar sewa dengan tarikh dan jumlah setiap bayaran; pindahan bank memudahkannya (lihat kaedah kutipan sewa).
• Bil dan resit cukai taksiran dan cukai tanah, jadual insurans kebakaran dan penyata faedah tahunan pemberi pinjaman.
• Invois pembaikan dan penggantian berserta gambar sebelum dan selepas.
• Invois ejen yang menunjukkan sama ada fi itu untuk sewaan pertama atau pembaharuan.

Untuk senarai penuh dokumen hartanah yang perlu disimpan, lihat dokumen hartanah yang perlu disimpan. Tuan rumah pemastautin tanpa pendapatan perniagaan memfailkan Borang BE, tarikh akhir 30 April; mereka yang mempunyai pendapatan perniagaan memfailkan Borang B, tarikh akhir 30 Jun (Navigasi HASiL 2026, bagi YA2025).

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

Sewa bersih bergantung pada kos operasi sama seperti pada sewa. Panduan kawasan ini meliputi rumah di setiap bahagian JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga dan penyewa yang mantap.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah bertanah dan kondo berhampiran pusat beli-belah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti dan kawasan perindustrian; lihat juga menyewakan kepada pelajar.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Senarai semak tuan rumah kali pertama · Saringan penyewa dan inventori · Kerosakan oleh penyewa melebihi deposit · E-invois untuk tuan rumah

Soalan lazim

Apakah perbelanjaan sewa yang boleh ditolak oleh tuan rumah di Malaysia?

Di bawah Ketetapan Umum LHDN 12/2018, tuan rumah yang menyewakan secara bukan perniagaan boleh menolak cukai taksiran, cukai tanah, faedah atas pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah, insurans kebakaran, kos kutipan dan penguatkuasaan sewa, kos memperbaharui sewaan atau menukar penyewa, dan pembaikan biasa. Penggantian perabot dan kelengkapan dalam sewaan berperabot juga boleh ditolak.

Bolehkah tuan rumah menolak fi ejen untuk mencari penyewa pertama?

Tidak. Ketetapan Umum LHDN 12/2018 menganggap pengiklanan, fi guaman, duti setem dan komisen ejen untuk penyewa pertama sebagai perbelanjaan permulaan yang tidak boleh ditolak. Fi ejen untuk memperbaharui sewaan atau mencari penyewa pengganti boleh ditolak.

Adakah kos pengubahsuaian boleh ditolak cukai bagi hartanah sewa di Malaysia?

Pengubahsuaian yang menambah baik atau menaik taraf hartanah sewa secara amnya tidak boleh ditolak, kerana LHDN hanya membenarkan pembaikan biasa yang mengekalkan hartanah dalam keadaan sedia ada. Pembaikan setara, seperti mengecat semula atau membaiki kebocoran, boleh ditolak. Simpan invois pengubahsuaian kerana ia mungkin penting untuk RPGT apabila anda menjual.

Bolehkah tuan rumah menolak yuran penyelenggaraan kondo dan kumpulan wang penjelas daripada pendapatan sewa?

Ketetapan Umum LHDN 12/2018 tidak menyebut caj penyelenggaraan kondo atau caruman kumpulan wang penjelas dalam senarai perbelanjaan sewa yang boleh ditolak. Senarai itu diberikan sebagai contoh, jadi tanya ejen cukai berlesen cara melayan caj ini bagi unit sewa anda sebelum anda menuntutnya.

Adakah perbelanjaan sewa boleh ditolak semasa hartanah kosong?

Perbelanjaan sewa kekal boleh ditolak semasa jurang sehingga dua tahun antara penyewa jika hartanah dijaga dalam keadaan baik dan sedia untuk disewa, di bawah perenggan 8.4.2 Ketetapan Umum LHDN 12/2018. Perbelanjaan sebelum sewaan pertama, atau semasa rumah tidak sedia untuk disewa, tidak boleh ditolak.

Bolehkah kerugian sewa mengurangkan cukai atas gaji saya di Malaysia?

Tidak. Bagi sewaan bukan perniagaan, Ketetapan Umum LHDN 12/2018 menunjukkan bahawa kerugian sewa bersih tidak boleh ditolak daripada gaji, pendapatan perniagaan atau pendapatan lain dan tidak boleh dibawa ke hadapan. Walau bagaimanapun, kerugian pada satu hartanah sewa boleh mengurangkan sewa bersih daripada sewaan bukan perniagaan anda yang lain dalam tahun yang sama.

Menyewakan rumah di JB?

Beritahu saya projek dan saiz unit. Saya akan kongsikan tahap biasa yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan cukai taksiran yang saya lihat di bangunan itu, dan saya boleh membantu anda mencari dan menyaring penyewa. Anda boleh membuat temu janji atau meminta konsultasi Zoom.

Sumber: LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018, disemak November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, ringkasan Public Ruling No. 12/2018, 20 Disember 2019; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (penyimpanan rekod dan tarikh pemfailan YA2025), 2026; LHDN, siapa yang dikenakan cukai (bukan pemastautin: kadar rata 30%, tiada pelepasan), disemak November 2026; Bernama, “Budget 2027: Stamp Duty Exemption For First Home, Revival Of Abandoned Housing Projects”, 12 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Ketetapan, kadar dan tarikh akhir cukai boleh berubah, dan status pemastautin serta pendapatan lain anda juga penting; sahkan dengan LHDN atau ejen cukai berlesen sebelum anda memfailkan.