Bolehkah tuan rumah memasuki rumah sewa anda di Malaysia? Hak kemasukan, notis dan pemeriksaan (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Bolehkah tuan rumah memasuki rumah yang disewakan di Malaysia? Hanya mengikut terma perjanjian sewa, atau dalam kecemasan yang sebenar. Malaysia belum mempunyai akta penyewaan kediaman, jadi perjanjian sewa yang menentukan bila dan bagaimana tuan rumah boleh masuk. Penyewa berhak mendiami rumah tanpa gangguan, dan untuk mengambil semula rumah itu, perintah mahkamah diperlukan.

Situasi	Bolehkah tuan rumah masuk?	Notis biasa
Pemeriksaan rutin	Ya, jika perjanjian membenarkan, pada waktu yang munasabah	Seperti dipersetujui, lazimnya 24 hingga 48 jam
Pembaikan atau tontonan	Ya, jika perjanjian membenarkan, melalui janji temu	Seperti dipersetujui
Kebakaran, banjir, paip pecah, kebocoran gas	Ya, untuk menangani kecemasan	Tiada secara praktikal; maklumkan penyewa sejurus selepas itu
Pemeriksaan kebocoran yang diarahkan oleh pengurusan kondo	Pemeriksa pihak pengurusan, ya	Notis bertulis tujuh hari, tiada notis dalam kecemasan (peraturan 63)
“Pemeriksaan mengejut” pada bila-bila masa, atau untuk menekan penyewa	Tidak	Tidak dibenarkan oleh perjanjian biasa
Penyewa terus tinggal selepas sewaan tamat	Tidak untuk mengambil semula rumah	Prosiding mahkamah diperlukan (Specific Relief Act 1950, s.7(2))

Adakah undang-undang Malaysia memberi tuan rumah hak untuk masuk?

Tidak secara langsung. Tiada statut yang menetapkan hak kemasukan tuan rumah bagi kediaman. Pada 4 Ogos 2026, kementerian perumahan (KPKT) berkata Residential Tenancy Bill sedang dimuktamadkan (Bernama); pada 14 Ogos 2026, Bernama masih menyifatkan akta itu sebagai cadangan di bawah National Housing Policy (Dasar Perumahan Negara) 2026–2035. Panduan saya tentang status Residential Tenancy Act menjejakinya.

Sehingga akta itu diperkenalkan, tiga perkara mengisi kekosongan ini:

• Perjanjian sewa. Ia adalah kontrak, jadi klausa kemasukannya mengikat kedua-dua pihak.
• Prinsip common law. Seksyen 3 Civil Law Act 1956 membolehkan mahkamah menggunakan common law Inggeris apabila tiada undang-undang bertulis tempatan yang meliputi sesuatu perkara. Ini membawa masuk milikan eksklusif penyewa dan janji tersirat tuan rumah tentang “quiet enjoyment” (penikmatan aman): sepanjang tempoh sewa, penyewa menggunakan rumah tanpa gangguan.
• Statut lain. Specific Relief Act 1950 (milikan), Penal Code (Kanun Keseksaan; pencerobohan), undang-undang strata (akses kondo) dan Personal Data Protection Act 2010.

Secara praktikal, memiliki rumah tidak membenarkan tuan rumah masuk sesuka hati. Setelah disewakan, penyewa mengawal akses harian, tertakluk kepada apa yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak.

Apakah yang biasanya dinyatakan dalam perjanjian sewa tentang kemasukan?

Kebanyakan perjanjian yang digunakan di Johor Bahru mengandungi klausa kemasukan tuan rumah. SAYS melaporkan pada 7 Ogos 2026 bahawa klausa sebegini lazimnya memerlukan notis 24 atau 48 jam. Klausa yang jelas meliputi:

• Tujuan. Pemeriksaan, pembaikan, pemeriksaan keselamatan dan tontonan oleh pembeli atau penyewa baharu (tontonan untuk penyewaan semula selalunya hanya dalam sebulan dua terakhir).
• Notis dan masa. Berapa lama notis, cara ia diberikan (WhatsApp, e-mel atau surat) dan maksud “waktu yang munasabah”, contohnya hari bekerja 9 pagi hingga 6 petang.
• Siapa boleh datang. Tuan rumah, ejen yang diberi kuasa, kontraktor, dan pelawat yang diiringi oleh tuan rumah atau ejen.
• Kecemasan dan kunci. Kemasukan tanpa notis bagi kebakaran, banjir atau bahaya lain, dan sama ada penyewa boleh menukar atau menambah kunci.

Elakkan perkataan berat sebelah seperti masuk “pada bila-bila masa”, yang bercanggah dengan hak penyewa untuk mendiami rumah dan mencetuskan pertelingkahan. Pada Januari 2026, The Sun melaporkan aduan seorang penyewa bilik bahawa tuan rumahnya berulang kali masuk tanpa memberitahunya; perjanjiannya membenarkan kemasukan “pada bila-bila masa” untuk pembaikan. Panduan perjanjian sewa untuk tuan rumah JB saya meliputi klausa lain, dan perjanjian yang telah disetemkan boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah.

Bilakah tuan rumah boleh masuk tanpa notis?

Hanya untuk kecemasan sebenar apabila menunggu akan menyebabkan kemudaratan: kebakaran, bau gas atau air mencurah dari siling. Dalam keadaan itu:

1. Hubungi 999 dahulu jika nyawa atau keselamatan berisiko, dan cuba hubungi penyewa jika sempat.
2. Bawa saksi, seperti pengawal kondo, ambil gambar dan lakukan hanya apa yang diperlukan untuk kecemasan itu.
3. Maklumkan penyewa secara bertulis apa yang berlaku, bila, siapa yang masuk dan apa yang dilakukan.

Sewa lewat atau keinginan untuk “melihat keadaan rumah” bukan kecemasan. Jika anda mengesyaki penyewa telah meninggalkan rumah, berbincang dengan peguam sebelum masuk.

Bolehkah tuan rumah menyimpan kunci pendua atau menukar kunci?

Menyimpan kunci pendua adalah perkara biasa, tetapi seperti yang dinyatakan SAYS pada Ogos 2026, memilikinya tidak membenarkan tuan rumah masuk sesuka hati. Gunakannya hanya dalam lingkungan klausa kemasukan.

Menukar kunci untuk menghalang penyewa masuk adalah perkara lain. Di bawah seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950, apabila sewaan telah tamat tetapi penghuni terus tinggal, pemilik hanya boleh mendapatkan semula milikan melalui prosiding mahkamah. Menukar kunci, memotong bekalan utiliti atau mengalihkan barang-barang adalah pengusiran sendiri (self-help eviction) dan mendedahkan tuan rumah kepada tuntutan. Bagi sewa tertunggak, lihat panduan saya tentang penyewa tidak membayar sewa.

Begitu juga, penyewa tidak sepatutnya menukar kunci atau memasang kunci pintu digital tanpa kebenaran bertulis jika perjanjian melarangnya.

Bagaimanakah tuan rumah patut menjalankan pemeriksaan rutin?

Pemeriksaan dapat mengesan kebocoran perlahan, longkang tersumbat, anai-anai dan masalah penghawa dingin lebih awal. Rutin yang berkesan:

1. Tetapkan kekerapan semasa menandatangani. Contohnya, lawatan ringkas dua kali setahun serta satu lagi sebelum pembaharuan, ditulis dalam perjanjian.
2. Beri notis bertulis tentang tarikh, julat masa, tujuan dan siapa yang akan datang. Sebaiknya penyewa hadir, atau dapatkan persetujuan bertulis untuk masuk tanpa kehadirannya.
3. Bawa inventori. Semak barang dan keadaan berbanding rekod semasa masuk daripada senarai semak saringan penyewa dan inventori anda.
4. Semak perkara penting: kesan air di siling, bawah sinki, perangkap lantai, kedap tingkap, paip saluran air penghawa dingin, kotak DB, tanda-tanda perosak dan longkang balkoni.
5. Hormati ruang peribadi. Jangan buka almari pakaian atau laci; ambil gambar lekapan dan kerosakan sahaja.
6. Susuli secara bertulis dengan apa yang anda temui, siapa akan membaiki apa dan bila tarikh akhirnya.

Siapa yang menanggung kos bergantung pada punca dan perjanjian: lihat siapa membayar kos pembaikan. Jika penyewa menyebabkan kerosakan melebihi nilai deposit, lihat kerosakan penyewa melebihi deposit. Untuk cukai, lihat perbelanjaan sewa yang boleh ditolak oleh tuan rumah.

Bagaimana jika penyewa enggan membenarkan tuan rumah masuk?

Mula-mula pastikan permintaan itu adil: notis yang sewajarnya, waktu yang munasabah dan tujuan yang sebenar. Jika ya, dan penyewa terus enggan:

• Tanya sebabnya dan tawarkan masa lain; pekerja syif mungkin memerlukan slot waktu malam.
• Hantar peringatan bertulis yang memetik klausa kemasukan, dan simpan setiap permintaan dan jawapan.
• Jika keengganan berterusan, ia mungkin melanggar perjanjian. Tanya peguam tentang surat tuntutan atau penamatan sewaan mengikut termanya. Jangan sekali-kali masuk secara paksa.

Kebocoran ke unit jiran adalah berbeza, kerana undang-undang kondo memberi pihak pengurusan hak akses tersendiri.

Bolehkah pengurusan kondo memasuki unit yang disewakan?

Bagi kebocoran antara tingkat, ya. Di bawah Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, pemaju, badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) mesti membuat pemeriksaan dalam tempoh tujuh hari selepas notis kebocoran (peraturan 57). Peraturan 63 menyatakan sesiapa yang memeriksa atau membaiki kebocoran antara tingkat mesti diberi akses dengan notis bertulis tujuh hari. Pembeli, tuan punya, pemilik atau penghuni yang gagal memberi akses melakukan kesalahan, dengan denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Dalam kecemasan, seperti risiko banjir atau bahaya kepada nyawa atau harta, akses secara paksa tanpa notis dibenarkan.

“Penghuni” termasuk penyewa, jadi penyewa patut memberi kerjasama dan segera memaklumkan tuan rumah. Tuan rumah patut memberi pihak pengurusan maklumat hubungan terkini bagi unit itu. Lihat air bocor dari unit di atas, siapa membaiki kecacatan harta bersama dan undang-undang kecil kondo dan kad akses.

Bagaimana pula dengan sewa bilik dan tuan rumah yang tinggal bersama?

Sewa bilik banyak mencetuskan aduan tentang kemasukan, kerana pemilik mungkin masih menggunakan ruang bersama. Tetapkan batasnya secara bertulis: ruang bersama dikongsi, dan bilik penyewa adalah ruang peribadi. Ketuk dan minta izin sebelum masuk ke bilik yang disewakan, kecuali dalam kecemasan. Panduan saya tentang menyewakan bilik di JB dan menyewakan kepada pelajar meliputi selebihnya.

Bolehkah tuan rumah menunjukkan rumah kepada pembeli atau penyewa baharu?

Ya, jika perjanjian membenarkan tontonan, dan kerjasama penyewa menjadikannya jauh lebih mudah. Kumpulkan tontonan dalam slot tetap, beri notis awal dan pastikan ejen mengiringi setiap pelawat. Penjual patut membaca menjual hartanah yang disewakan; pembeli patut membaca membeli hartanah yang disewakan.

Di manakah had privasi dan pencerobohan?

• Kamera. Jangan sekali-kali memasang kamera di dalam rumah yang disewakan. Kamera loceng pintu atau pagar juga perlu berhati-hati; lihat CCTV rumah dan privasi.
• Data peribadi. Salinan pasport dan gambar pemeriksaan adalah data peribadi. Di bawah Personal Data Protection Act 2010, kumpul hanya apa yang perlu, simpan dengan selamat dan padamkan apabila selesai. Lihat PDPA untuk tuan rumah.
• Pencerobohan. Penal Code (Kanun Keseksaan) mentakrifkan pencerobohan jenayah dan pencerobohan rumah (seksyen 441 dan 442) dengan merujuk kepada perbuatan memasuki harta dalam milikan orang lain dengan niat melakukan kesalahan, atau untuk menakut-nakutkan, menghina atau mengganggu orang itu. Sama ada sesuatu kemasukan melampaui batas itu ditentukan oleh polis dan mahkamah; walau apa pun, kemasukan berulang tanpa notis boleh melanggar perjanjian.

Apakah yang boleh dilakukan penyewa jika tuan rumah masuk tanpa notis?

1. Baca semula klausa kemasukan, kemudian bangkitkan perkara itu dengan tenang, secara bertulis, kepada tuan rumah atau ejen.
2. Simpan rekod: tarikh, mesej, gambar dan log pelawat bangunan.
3. Jika barang hilang atau rosak, atau anda berasa terancam, buat laporan polis.
4. Jangan berhenti membayar sewa sebagai protes; itu memberi tuan rumah asas tuntutan terhadap anda. Jika masalah berterusan, tanya peguam tentang pilihan anda, termasuk menamatkan sewaan.

Penyewa asing mempunyai hak kontrak yang sama; lihat menyewa di JB sebagai warga asing. Bagi pertikaian deposit pada akhir sewaan, lihat pemulangan deposit sewa.

Bagaimana jika tuan rumah tinggal di luar negara?

Pemilik di luar negara sering menghantar saudara atau ejen untuk membuat pemeriksaan. Beri kuasa kepada orang itu secara bertulis dan maklumkan penyewa siapa mereka; sesetengah pemilik menggunakan surat kuasa wakil. Lihat mengurus hartanah JB dari luar negara dan senarai semak tuan rumah kali pertama.

Di mana hendak membeli jika anda bercadang menyewakan

Pemeriksaan lebih mudah apabila rumah itu dekat dengan anda atau dengan orang hubungan yang boleh dipercayai:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: keluarga, kafe dan sekolah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang mantap berhampiran pusat beli-belah.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti; sewa bilik adalah biasa.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua (Second Link).
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dan rumah tepi air.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Perjanjian sewa untuk tuan rumah JB · Status Residential Tenancy Act · Saringan penyewa dan inventori · Menamatkan sewaan lebih awal · Senarai semak rumah kosong

Soalan lazim

Bolehkah tuan rumah memasuki hartanah yang disewakan di Malaysia tanpa kebenaran?

Tuan rumah di Malaysia hanya boleh memasuki hartanah yang disewakan seperti yang dibenarkan oleh perjanjian sewa, biasanya selepas notis dan pada waktu yang munasabah, atau dalam kecemasan sebenar seperti kebakaran atau paip pecah. Malaysia belum mempunyai akta penyewaan kediaman, jadi perjanjian sewa dan prinsip common law tentang quiet enjoyment (penikmatan aman) terpakai.

Berapa lama notis yang mesti diberi oleh tuan rumah sebelum masuk di Malaysia?

Tiada undang-undang Malaysia yang menetapkan tempoh notis bagi kemasukan tuan rumah. Perjanjian sewa lazimnya memerlukan notis 24 atau 48 jam, seperti yang dilaporkan SAYS pada Ogos 2026. Perjanjian juga patut menyatakan cara notis diberikan dan waktu yang dianggap munasabah.

Bolehkah tuan rumah menyimpan kunci pendua rumah yang disewakan?

Tuan rumah boleh menyimpan kunci pendua rumah yang disewakan, dan ia membantu dalam kecemasan. Memegang kunci itu tidak membenarkan tuan rumah masuk bila-bila masa yang mereka suka; sebarang kemasukan masih perlu mematuhi peraturan notis dan tujuan dalam perjanjian sewa.

Bolehkah tuan rumah menukar kunci jika penyewa tidak membayar sewa?

Tuan rumah tidak patut menukar kunci untuk mengeluarkan penyewa, walaupun kerana sewa tertunggak. Di bawah seksyen 7(2) Specific Relief Act 1950, milikan daripada penyewa yang terus tinggal hanya boleh didapatkan semula melalui prosiding mahkamah. Sebaliknya, hantar notis bertulis dan berbincang dengan peguam.

Bolehkah pengurusan kondo memasuki unit saya untuk memeriksa kebocoran?

Pengurusan kondo boleh menuntut akses ke unit untuk pemeriksaan atau pembaikan kebocoran antara tingkat dengan notis bertulis tujuh hari di bawah peraturan 63 Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. Keengganan adalah satu kesalahan, dan dalam kecemasan tiada notis diperlukan. Peraturan ini terpakai kepada pemilik dan kepada penyewa sebagai penghuni.

Adakah Residential Tenancy Act di Malaysia pada 2026?

Malaysia belum mempunyai Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa setakat pertengahan November 2026. Kementerian perumahan berkata pada 4 Ogos 2026 bahawa Residential Tenancy Bill masih dimuktamadkan, dan saya tidak menemui rekod ia dibentangkan. Oleh itu, hak kemasukan tuan rumah bergantung pada perjanjian sewa.

Mahukan sewaan yang adil untuk kedua-dua pihak?

Hantarkan projek dan jenis unit anda. Saya boleh membantu anda mencari dan menyaring penyewa, menyediakan inventori bersama gambar, dan menetapkan terma kemasukan dan pemeriksaan yang jelas sebelum perjanjian diserahkan kepada peguam anda. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda tinggal di luar negara.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; Bernama, “Residential Tenancy Act can strengthen protection for tenants, property owners”, 14 Ogos 2026; SAYS, “Can your landlord keep a spare key and enter to check on you?”, 7 Ogos 2026; The Sun, aduan penyewa tentang lawatan tuan rumah tanpa notis, 22 Januari 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107/2015, peraturan 57 dan 63 (salinan diterbitkan oleh DBKL), diakses November 2026; Attorney General’s Chambers (Jabatan Peguam Negara), Laws of Malaysia: Specific Relief Act 1950 (seksyen 7), Civil Law Act 1956 (seksyen 3), Penal Code (seksyen 441 dan 442), Strata Management Act 2013, disemak November 2026; PDP Commissioner, Personal Data Protection Act 2010 (Act 709), cetakan semula setakat 15 September 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Perjanjian sewa, undang-undang kecil dan undang-undang berbeza dan boleh berubah; sahkan kedudukan anda dengan peguam, pihak pengurusan bangunan atau polis jika berkaitan.