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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
柔新经济特区（JS-SEZ）附带一套税务配套，由马来西亚财政部与柔佛州政府于2025年1月8日宣布，自2025年1月1日起生效。两大重点是：月薪超过RM20,000的合格知识型员工可享10年15%的统一所得税率；合格领域的大型新投资可享最长15年5%的企业税率。申请须在2034年12月31日前向 MIDA 提出，而这一切都没有改变外国人在柔佛购买住宅的规定。
快速解答
- 知识型员工：应课税受雇收入享10年15%统一税率。条件是月薪超过RM20,000、过去24个月没有马来西亚受雇收入，并在合格领域担任列入 MyCOL 的职位。马来西亚人和外国人都可以符合资格。
- 企业：全球服务中心，以及投资至少RM500 million的新AI、医疗器材、制药和航空航天工厂，可享最长15年5%的特别税率；物流、化学品和旅游区则可享100%投资税务津贴。
- 范围：约3,588平方公里，涵盖依斯干达区域和边佳兰，设有九个旗舰区。
- 如何申请：在2034年12月31日前向 MIDA 在线申请。2025年2月启用的一站式中心 IMFC-J 协助处理审批、土地事务和工作准证。
- 进展：2025年1月至2026年6月已批准投资RM88.83 billion，可创造28,755个潜在职位；JS-SEZ 蓝图预定于2026年12月推出。
- 房产：外国买家仍须遵守柔佛的一般规定，大多数住宅的最低价一般为RM100万。唯一与房产相关的项目，是两个旗舰区内部分未售出商业产业可获40%印花税豁免。
一段话看懂 JS-SEZ
马来西亚与新加坡于2025年1月7日在第11届领导人非正式会议（Leaders’ Retreat）上交换了 JS-SEZ 协议。新加坡贸工部表示，特区面积约3,588平方公里，涵盖依斯干达发展区（Iskandar Development Region）和边佳兰。协议列出11个领域，从制造业、物流和数字经济，到旅游、教育和医疗，并定下目标：头五年50个项目、十年内100个项目，以及20,000个技术职位。协议本身着重于让货物和人员流动更顺畅，以及打造共同的商业生态；税务优惠则是马来西亚在此之上另外推出的配套。房产方面的概览，请看我的JS-SEZ 购房者指南。
优惠配套一览
MIDA 和 IRDA 于2025年2月发布了配套概要，MIDA 之后也发出了详细指南。主要项目如下：
| 优惠 | 适用对象 | 内容 |
|---|---|---|
| 知识型员工优惠 | 在所有旗舰区合格领域工作的合格人士 | 应课税受雇收入享10年15%统一税率 |
| 制造业优惠 | 新设的AI与量子计算供应链、医疗器材、制药和航空航天工厂 | 5%税率，为期15年（资本开支超过RM1 billion）或10年（RM500 million至RM1 billion） |
| 全球服务中心（Global Services Hub） | 设于新山滨海区和依斯干达公主城的区域服务中心 | 最长15年5%税率 |
| 投资税务津贴 | 智能物流、特种化学品和综合旅游项目 | 最高100%合格资本开支可抵扣收入 |
| 装修津贴 | 旗舰区A至G内获优惠批准的公司 | 商业场所装修可享20%初期津贴和40%常年津贴，只能申请一次 |
| 标志性活动扣除 | 赞助 Desaru–Penawar 区内获 MOTAC 支持活动的公司 | 每个课税年最高RM100万税务扣除 |
| 印花税豁免 | 购买旗舰区A和B内截至2024年12月31日仍未售出商业产业的买家 | 转让或融资文件可获40%豁免 |
| 娱乐税 | 柔佛的商家 | 自2025年1月1日起调低州娱乐税 |
15%知识型员工税率
这是整个配套中与个人最相关的部分，但范围比许多标题所暗示的窄。它的目的是吸引高级人才进入特区，而不是为所有已在柔佛工作的人减税。
谁符合资格
根据 MIDA 与 IRDA 概要中的条件，知识型员工必须同时符合以下各项：
- 国籍：马来西亚人或非马来西亚人，两者都符合资格。
- 新加入马来西亚职场：申请前24个月内在马来西亚没有受雇收入。
- 薪金：月薪超过RM20,000，无论在国外或在马来西亚支付。
- 背景：具备指南所规定的学历或专业工作年资。
- 职位与领域：属于马来西亚关键职业清单（MyCOL）上的职业，在 JS-SEZ 合格领域，并在特区内工作。
适合谁，通常不适合谁
- 可能符合：受聘于合格领域的 JS-SEZ 公司担任高级职位的新加坡人或其他外国专业人士；或在新加坡或其他地方工作、至少两年没有马来西亚受雇收入后回国的马来西亚人。
- 通常不符合：由于24个月规定，已在马来西亚受雇的人士；以及月薪RM20,000或以下的职位。
- 不在涵盖范围：住在新山但继续为新加坡雇主工作的人。这项优惠针对的是在 JS-SEZ 内受雇，而不是你住在哪里。
15%换算成令吉是多少
马来西亚居民税率是累进制，应课税收入超过RM200万的部分最高为30%。非居民，大致指在一个日历年内在马来西亚少于182天的人，马来西亚受雇收入须缴30%统一税率（ASEAN Briefing 对 LHDN 规定的整理）。以下是一个简单例子，由我自行计算：
| 应课税受雇收入 | 按30%统一税率（非居民税率） | 按15%知识型员工税率 |
|---|---|---|
| 每年RM300,000（每月RM25,000） | RM90,000 | RM45,000 |
| 每年RM480,000（每月RM40,000） | RM144,000 | RM72,000 |
如何申请
概要指出，JS-SEZ 优惠申请须于2025年1月1日至2034年12月31日期间，通过 Invest Malaysia 门户网站向 MIDA 在线提交，不完整的申请会被退回。请查阅 MIDA 最新指南，了解由谁提交（雇主还是个人）以及需要哪些文件。你也可以先向 IMFC-J 咨询。审批由当局决定，所以请按一般税务情况规划搬迁，在获批之前把15%税率当作额外的好处。
各旗舰区的企业优惠
JS-SEZ 共有九个旗舰区。主要配套涵盖旗舰区A至G；边佳兰（H）和森林城市（I）另有各自的配套。
| 旗舰区 | 重点 | 主要优惠与关键条件 |
|---|---|---|
| A：新山滨海区（Johor Bahru Waterfront） | 全球及区域服务 | 作为全球服务中心享最长15年5%税率：每年营运开支至少RM50 million、10家网络公司、年营业额RM500 million，且半数高价值职位（基本月薪RM10,000以上）由马来西亚人担任 |
| B：依斯干达公主城（Iskandar Puteri） | 全球及区域服务 | 与旗舰区A相同的全球服务中心条件 |
| C：丹绒柏勒巴斯（Tanjung Pelepas） | 智能物流 | 5年100%投资税务津贴：资本开支至少RM500 million、建筑面积50,000平方米、采用工业4.0技术、80%马来西亚员工 |
| D：丹绒浪莎–昆昆（Tanjung Langsat–Kong Kong） | 下游特种化学品 | 5%或10%税率，或100%或60%津贴，最长10年；资本开支至少RM500 million |
| E：士乃–士古来（Senai–Skudai） | 航空航天制造及维修保养（MRO） | 新公司：5%税率，为期15年（资本开支超过RM1 billion）或10年（RM500 million至RM1 billion） |
| F：古来–士达廉（Kulai–Sedenak） | AI与量子供应链、医疗器材、制药 | 与旗舰区E相同的制造业条件 |
| G：迪沙鲁–柏纳哇（Desaru–Penawar） | 综合旅游 | 5年100%投资税务津贴，可抵扣70%收入：资本开支至少RM500 million、一家80间客房以上的酒店及一个大型景点 |
| H：边佳兰综合石油化工区（Pengerang Integrated Petroleum Complex） | 石油、天然气和石化 | 另设石油与天然气优惠 |
| I：森林城市特别金融区（Forest City Special Financial Zone） | 金融、家族办公室、全球服务 | 单一家族办公室0%；全球服务中心、金融服务和金融科技5%（10 + 10年）；知识型员工15% |
门槛很高。RM500 million的资本预算或每年RM50 million的营运开支，让大多数中小企业无法享有这些特别税率，它们通常会转而考虑马来西亚的一般优惠。把海外设施迁入马来西亚、开展新业务领域的现有公司，可在旗舰区E和F申请100%津贴。如果你在考虑营业场所，我的新山店屋购买指南和柔佛工厂或仓库购买指南介绍了房产方面的事项，而在 JS-SEZ 设立公司则讲解公司注册、IMFC-J 和工作准证。本文只是概要，并非税务建议：请向 MIDA 或持牌税务顾问确认资格。
一站式中心：IMFC-J
Invest Malaysia Facilitation Centre Johor（IMFC-J）于2025年2月在柔佛依斯干达启用。MIDA 表示，该中心由 IRDA、Invest Johor 和 MIDA 共同领导，并获30多个机构支持。它的服务包括：
- 投资支持：投资前咨询、协助解决监管问题、基础设施协调以及获批后的支持。
- 土地专案组（Land Taskforce）：地契注册、土地让与和合并、外国人拥有权同意以及发展审批。
- 工作准证：通过 MACS 和 XPATNOVA，为合格专业人士加快办理移民准证。
- 森林城市：与证券委员会（Securities Commission）合作，提供财富管理和设立家族办公室方面的咨询。
在新加坡方面，由贸工部（Ministry of Trade and Industry）、EDB 和 Enterprise Singapore 管理的 JS-SEZ 项目办公室（JS-SEZ Project Office）为新加坡公司提供协助，新加坡的津贴计划如 Market Readiness Assistance Grant 也可能适用。
森林城市与 MM2H
森林城市特别金融区走在前面：2024年9月宣布的优惠包括家族办公室0%税率、金融科技和全球商业服务5%，以及选择在当地工作的知识型员工和马来西亚人可享15%个人税率。森林城市也是柔佛 SEZ/SFZ 类别 MM2H 适用的地方。MM2H 方面，我会与 MOTAC 持牌的 MM2H 代理配合，并负责房产部分；审批由当局决定。请看我的柔佛 SEZ/SFZ MM2H 指南和森林城市房产指南。
2026年11月的最新情况
- 投资：马来西亚经济部长表示，2025年1月至2026年6月 JS-SEZ 获批投资达RM88.83 billion，可创造28,755个潜在职位。其中RM40.30 billion，约45%，已经落实，预计这些项目将带来12,796个职位（The Edge，2026年11月2日）。
- 蓝图：JS-SEZ 蓝图预定于2026年12月由两国首相推出，另计划在2027年第一季举办联合投资论坛。
- 指南：根据一家律师事务所的更新资料，MIDA 已在2026年7月之前发出配套的详细指南。
- 交通：RTS Link 载客服务目标于2027年2月启用，票价尚未公布。请看我的RTS Link 最新消息。
对新山就业和住房意味着什么
常有人问我 JS-SEZ 会不会推高新山房价。我不做房价或租金预测，也没有任何优惠会让某一间房产变得更值得买。官方资料能支持的是以下几点：
- 职位跟着旗舰区走。服务业职位集中在新山市区滨海区和依斯干达公主城；航空航天、AI供应链和医疗器材在士乃、士古来、古来和士达廉；物流在丹绒柏勒巴斯；化学品在巴西古当和丹绒浪莎一带；旅游在迪沙鲁。既然特区涵盖柔南大部分地区，“靠近经济特区”其实意义不大，重要的是到你自己工作地点的通勤。
- 获批不等于建成。到2026年年中，落实的投资不到获批总额的一半。招聘以及随之而来的住房需求，会在工厂和办公室开张时才出现。
- 新来的人通常先租房。调派员工和合约制知识型员工安顿期间通常会先租房。我的外国人在新山租房指南介绍了押金和印花税。
- 外国买家规定不变。柔佛的外国买家最低价（大多数住宅一般为RM100万），加上州政府同意和外国人印花税，仍然适用。请看我的柔佛外国人最低购房价指南。
- 商业产业买家：请与律师核实印花税项目。40%豁免适用于旗舰区A和B内在2024年12月31日仍未售出的商业产业，因此某个单位是否符合资格，取决于其位置、地契和销售记录。
为了这些工作而搬迁的马来西亚人可以看我的从吉隆坡搬到新山指南；在古来和士达廉数据中心带工作的人，请看古来与士达廉的数据中心与房产。
如果这与你有关，该在哪里买房或租房
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：市区滨海旗舰区、关卡（CIQ）和 RTS Link 车站。
- Iskandar Puteri与Medini：第二个服务业旗舰区、EduCity 学校和第二通道（Second Link）。
- Bukit Indah 与 Gelang Patah：位于 Iskandar Puteri 与丹绒柏勒巴斯之间的成熟城镇。
- Skudai、Tampoi 与 Kempas：新山中西部，前往士乃–士古来旗舰区的路上。
- Kulai 与 Senai：最靠近机场、航空航天区和古来–士达廉科技带。
- Permas Jaya 与 Senibong：东部，往巴西古当和丹绒浪莎方向。
- 森林城市：特别金融区和 SEZ/SFZ 类别 MM2H，离市区较远。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区；如果你要通勤到新加坡，请看RTS Link 车站附近的房产。
更多柔佛生活指南：住新山、在新加坡工作 · 新加坡通勤族在新山租房 · 新山生活成本 · 新山最佳居住地区
常见问题
JS-SEZ 知识型员工税率是多少？
JS-SEZ 合格知识型员工的应课税受雇收入，可享10年15%统一税率。条件是月薪超过RM20,000、过去24个月没有马来西亚受雇收入，并在合格领域担任列入 MyCOL 的职位。
马来西亚人可以享有 JS-SEZ 15%税率吗？
可以，只要符合条件，马来西亚人也有资格。由于24个月规定，已在马来西亚受雇的人通常不符合，但在新加坡或其他地方工作两年或以上后回国的马来西亚人则可能符合。
JS-SEZ 企业要缴多少税？
合格企业可享最长15年5%税率，而马来西亚标准税率为24%。主要适用于新山滨海区和依斯干达公主城的全球服务中心，以及投资至少RM500 million的新AI、医疗器材、制药和航空航天工厂。
如何申请 JS-SEZ 优惠？
须于2025年1月1日至2034年12月31日期间向 MIDA 在线申请。Invest Malaysia Facilitation Centre Johor（IMFC-J）协助投资者处理咨询、审批、土地事务和工作准证。
JS-SEZ 是否改变了外国人在柔佛购房的规定？
没有。这些优惠针对的是企业和员工的税务。柔佛的外国买家最低价（大多数住宅一般为RM100万）、州政府同意和外国人印花税仍然适用。
森林城市也有15%税率吗？
森林城市特别金融区有自己的配套，于2024年9月宣布，其中包括选择在当地工作的知识型员工和马来西亚人可享15%个人税率，另有家族办公室0%、金融科技和全球服务5%。
JS-SEZ 会推高新山房价吗？
没有人能保证。到2026年年中，在获批的RM88.83 billion中，约RM40 billion已经落实，而职位会随着项目开张才到来。请根据自己的通勤和预算选房，而不是根据预测。
要搬到 JS-SEZ 或在当地投资？
告诉我你将在哪里工作或设立公司、什么时候到，以及想租还是想买。我会为你筛选符合通勤和预算的地区与单位，并说明适合你情况的购房或租房步骤。你也可以预约时间看房；如果你仍在新加坡或海外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Ministry of Finance and Johor State Government, JS-SEZ incentive package joint release，2025年1月8日；MIDA and IRDA, JS-SEZ tax incentive package snapshot，2025年2月3日；MIDA, “Johor-Singapore SEZ new incentive package”，2025年1月8日；MIDA, “JS-SEZ: tax incentives and talent imperatives”，2025年1月27日；MIDA, Invest Malaysia Facilitation Centre Johor (IMFC-J)，2025年9月更新；EDB Singapore, agreement on the JS-SEZ，2025年1月7日；Singapore Ministry of Trade and Industry, factsheets for the 11th Malaysia-Singapore Leaders’ Retreat，2025年1月；Singapore Ministry of Trade and Industry, written reply to PQ on the JS-SEZ land boundary and incentives，2026年8月5日；PwC Malaysia, Malaysian Tax Booklet 2026/2027, special economic corridors，2026年11月查阅；PwC Malaysia, TaXavvy Issue 4-2025，2025年2月5日；The Edge Malaysia, JS-SEZ approved and realised investments and blueprint timing，2026年11月2日；EdgeProp, Forest City Special Financial Zone incentives，2024年9月20日；ASEAN Briefing, personal income tax in Malaysia，2026年11月查阅；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；LTA, joint release: RTS Link passenger service targeted for February 2027，2026年10月2日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。优惠条件由 MIDA 和马来西亚政府制定，可能会变动；在依赖任何税率之前，请向 MIDA、IMFC-J 或持牌税务顾问确认你的资格。