Kemudahan Kondo di Malaysia: Peraturan Kolam Renang, Gim dan Tempahan Bilik Fungsi (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, penyewa dan pembeli kondominium di Johor Bahru dan seluruh Semenanjung Malaysia. Jawapan ringkasnya: kolam renang, gim, bilik fungsi dan kemudahan bersama lain ialah harta bersama, dan peraturan penggunaannya datang daripada undang-undang kecil standard dalam Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, undang-undang kecil tambahan yang diluluskan oleh pemilik, dan peraturan dalaman (house rules) yang dijalankan oleh pejabat pengurusan setiap hari. Penyewa biasanya boleh menggunakan kemudahan seperti pemilik, tetapi jika pemilik tertunggak bayaran, pihak pengurusan boleh menggantung penggunaan kemudahan unit itu selepas notis 14 hari.

Maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil bangunan anda dan peguam anda yang menentukan apa yang terpakai.

Siapa yang membuat peraturan kemudahan di kondo anda

Kolam renang, gim, bilik fungsi, kawasan BBQ dan taman permainan ialah harta bersama, dimiliki oleh semua pemilik bersama-sama dan diuruskan oleh pemaju pada mulanya, kemudian oleh Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan seterusnya Perbadanan Pengurusan (MC); lihat JMB berbanding MC.

Lapisan	Siapa yang membuatnya	Maksudnya bagi kemudahan
Undang-undang kecil standard (Jadual Ketiga, Peraturan-Peraturan 2015)	Menteri, melalui peraturan	Terpakai secara automatik kepada setiap skim strata di Semenanjung Malaysia dan Labuan. Merangkumi kacau ganggu, haiwan peliharaan, kenderaan, kemudahan bersama, keselamatan dan caj yang tidak dibayar.
Undang-undang kecil tambahan	Pemilik, melalui resolusi khas di mesyuarat agung (seksyen 32 bagi JMB, seksyen 70 bagi MC)	Boleh mengatur harta bersama yang penggunaannya terhad, keselamatan dan sekuriti, tingkah laku dan perkara lain yang disenaraikan, dengan denda sehingga RM200. Mesti difailkan dengan Pesuruhjaya Bangunan.
Peraturan dalaman dan notis	Pejabat pengurusan, biasanya di bawah sesuatu undang-undang kecil	Waktu operasi, borang tempahan, had tetamu, kod pakaian dan deposit. Berguna, tetapi bukan undang-undang kecil dengan sendirinya.

Jika anda didenda atau diminta membayar yuran kemudahan, tanya undang-undang kecil mana yang menjadi asasnya dan bila ia diluluskan. Lihat panduan undang-undang kecil kondo saya dan cara mencadangkan undang-undang kecil tambahan.

Peraturan biasa bagi setiap kemudahan

Tiada buku peraturan kebangsaan untuk kolam renang atau gim kondo, jadi butirannya berbeza mengikut bangunan. Gunakan jadual peraturan yang biasa saya lihat di JB ini sebagai senarai semak soalan.

Kemudahan	Peraturan yang biasa ditetapkan oleh peraturan dalaman atau undang-undang kecil	Apa yang perlu ditanya
Kolam renang dan kolam kanak-kanak	Waktu operasi, penutupan untuk pembersihan, pakaian renang sahaja, tiada kaca atau makanan di tepi kolam, kanak-kanak di bawah umur tertentu mesti ditemani orang dewasa, had tetamu bagi setiap unit	Adakah penyelamat (lifeguard) bertugas? Apakah waktu operasinya? Berapa ramai tetamu yang boleh dibawa bagi setiap unit?
Gim	Umur minimum, pakaian yang sesuai, slot masa pada waktu sibuk, borang yang ditandatangani sebelum penggunaan pertama, jurulatih peribadi dari luar tidak dibenarkan tanpa kelulusan	Siapa yang menyelenggara peralatan, dan bagaimana saya melaporkan kerosakan?
Bilik fungsi, dewan serba guna, kawasan BBQ	Tempahan awal, bayaran tempahan atau deposit yang boleh dikembalikan, had masa, waktu tamat bunyi bising, pembersihan selepas digunakan, had bilangan tetamu	Berapakah bayaran dan depositnya, dan undang-undang kecil atau resolusi AGM mana yang menetapkannya?
Taman permainan, gelanggang, sauna	Had umur, pengawasan orang dewasa, slot tempahan, waktu operasi	Bolehkah penyewa membuat tempahan, dan adakah ia dibuka sekarang?

Undang-undang kecil standard menghendaki peralatan dan alat muzik diperlahankan selepas pukul 11 malam kecuali pihak pengurusan meluluskan secara bertulis (Malay Mail, September 2026), jadi parti lewat malam di bilik fungsi boleh melanggarnya. Lihat jiran bising di kondo dan, bagi asap rokok yang melayang ke dek kolam, peraturan merokok di kondo.

Menempah bilik fungsi dan kawasan BBQ

Kebanyakan kondo di JB menerima tempahan melalui pejabat pengurusan atau aplikasi penduduk. Proses biasa:

1. Semak kelayakan. Banyak bangunan hanya menerima tempahan daripada penduduk berdaftar yang unitnya tiada tunggakan.
2. Tempah dan bayar. Slot hujung minggu paling cepat penuh. Dapatkan resit rasmi daripada badan pengurusan, jangan sekali-kali bayar ke akaun peribadi.
3. Daftar tetamu. Hantar nama dan nombor kereta tetamu ke pondok pengawal lebih awal.
4. Pulangkan dalam keadaan bersih. Ambil gambar sebelum dan selepas, dan pastikan bila deposit dikembalikan.

Siapa yang menetapkan bayaran. Saya tidak menemui skala bayaran kemudahan kebangsaan dalam Akta atau Peraturan-Peraturan 2015, jadi setiap bangunan menetapkan sendiri. Akta ada menyatakan ke mana wang itu pergi: wang daripada pajakan, sewa atau penggunaan harta badan pengurusan dibayar ke dalam akaun penyenggaraan (seksyen 23 bagi JMB, seksyen 50 bagi MC), jadi pendapatan tempahan sepatutnya ditunjukkan dalam akaun yang diaudit; lihat membaca akaun JMB dan MC. Jika caj baharu muncul untuk gim atau kolam renang yang sudah anda biayai melalui caj penyenggaraan, tanya resolusi mana yang meluluskannya dan bangkitkan di mesyuarat agung jika anda tidak bersetuju.

Tetamu, penyewa dan pelawat penginapan jangka pendek

Tetamu

Peraturan dalaman biasanya menghendaki penduduk menemani tetamu di kolam renang atau gim dan mengehadkan bilangan tetamu bagi setiap unit. Undang-undang kecil standard membenarkan pihak pengurusan meminta sesiapa sahaja di harta bersama mengenalkan diri, dan bukan pemilik yang enggan boleh diminta beredar (Malay Mail, September 2026). Namun, Jabatan Pendaftaran Negara (JPN) menyatakan pada Jun 2025 bahawa pengawal keselamatan tidak boleh menahan atau mengimbas MyKad (The Vibes), dan data tempahan atau pelawat tertakluk kepada Personal Data Protection Act 2010.

Penyewa

Undang-undang kecil tambahan di bawah seksyen 32 dan 70 mengikat penyewa dan penghuni serta pemilik. Penyewa yang berdaftar dengan pejabat pengurusan biasanya mendapat kad akses dan menggunakan kemudahan seperti pemilik, manakala pihak pengurusan berurusan dengan pemilik tentang caj, denda dan kerosakan. Tuan rumah patut memasukkan peraturan kemudahan dan denda undang-undang kecil dalam perjanjian sewa. Penyewa patut bertanya sebelum menandatangani sama ada akaun unit itu sudah dijelaskan; lihat menyewa di JB sebagai warga asing.

Tetamu penginapan jangka pendek

Kolam renang yang sesak dengan tetamu penginapan jangka pendek ialah aduan biasa di bangunan JB. Pada 26 Oktober 2026, Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan memberitahu Parlimen bahawa garis panduan kebangsaan bagi sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan dan bangunan strata kekal ditadbir oleh keputusan dan undang-undang kecil JMB atau MC masing-masing (The Star). Sebelum membeli untuk disewakan, baca peraturan sewaan jangka pendek di JB.

Pemilik yang tertunggak: apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pihak pengurusan

Penggantungan kemudahan ialah langkah yang sah terhadap pemilik yang tidak membayar caj. Kedudukan pada November 2026:

Pihak pengurusan boleh	Pihak pengurusan tidak boleh
Menggantung penggunaan kemudahan dan perkhidmatan bersama oleh pemungkir, termasuk petak letak kereta yang ditetapkan di harta bersama, 14 hari selepas pemungkir menerima notis tentang jumlah yang terhutang	Menghalang pemilik daripada memasuki unitnya sendiri (Mahkamah Rayuan, 26 Oktober 2026)
Menyahaktifkan kad atau tag akses dengan notis 14 hari yang sama, sehingga jumlah itu dibayar	Membiarkan pemilik tanpa jalan masuk alternatif yang selamat dan munasabah, seperti mendaftar masuk di pondok pengawal dan menggunakan lif asas atau tangga (KPKT, 29 Oktober 2026)
Menampal nama pemungkir, unit dan jumlah yang terhutang di papan notis, dikemas kini setiap bulan	Memotong bekalan air atau elektrik unit (panduan COB)

Penggantungan menjejaskan sesiapa sahaja yang tinggal di unit itu, termasuk penyewa. Bayar bil yang dipertikaikan dan buat aduan secara bertulis, bukannya menahan bayaran. Urutan penuh ada dalam panduan saya tentang yuran penyenggaraan tertunggak.

Keselamatan kolam renang dan gim

Saya tidak menemui sebarang peraturan kebangsaan yang mewajibkan penyelamat di kolam renang kondo persendirian, dan banyak kondo memasang papan tanda yang menyatakan tiada penyelamat bertugas. The Star melaporkan pada Mei 2025 bahawa undang-undang tentang kolam renang awam tidak mengawal industri kolam renang persendirian, dan kumpulan keselamatan kolam telah menggesa peraturan yang lebih jelas. Secara praktikal, keselamatan bergantung pada penyenggaraan bangunan dan ibu bapa.

• Awasi kanak-kanak pada setiap masa, walaupun di kolam kanak-kanak yang cetek. Lihat keselamatan kanak-kanak di kondo bertingkat tinggi.
• Laporkan kerosakan secara bertulis, seperti jubin pecah, tangga yang longgar, penutup longkang yang hilang atau mesin gim yang rosak, dengan gambar dan tarikh.
• Baca borang gim. Banyak bangunan meminta penduduk menandatangani borang indemniti. Jika seseorang tercedera, kedudukannya bergantung pada fakta, jadi dapatkan nasihat undang-undang.

Kerja pam, penapis dan permukaan semula kolam serta peralatan gim dibayar daripada caj penyenggaraan atau kumpulan wang penjelas (sinking fund), dan pembaikan besar boleh membawa kepada levi khas. Lihat yuran penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas dan levi khas.

Apabila kemudahan ditutup, rosak atau disekat secara tidak adil

1. Tulis kepada pihak pengurusan dengan gambar, meminta tarikh pembaikan atau undang-undang kecil yang menjadi asas sekatan itu.
2. Bangkitkan di mesyuarat agung, tempat pemilik memutuskan bajet, bayaran dan undang-undang kecil tambahan.
3. Adukan kepada Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), yang menyelia JMB dan MC.
4. Failkan di Strata Management Tribunal. Tribunal ini mendengar tuntutan sehingga RM250,000, termasuk tuntutan untuk menguatkuasakan undang-undang kecil; fi pemfailan ialah RM100 bagi tuntutan kediaman yang dibuat di kaunter atau melalui pos (Soalan Lazim KPKT, dikemas kini Julai 2025). Lihat Strata Management Tribunal di Johor.

Dalam projek baharu, kemudahan kadangkala dibuka lewat atau berbeza daripada brosur, dan kecacatan harta bersama dalam tempoh liabiliti kecacatan perlu dibaiki oleh pemaju; lihat senarai semak milikan kosong dan kecacatan dan apabila pemaju menukar susun atur atau kemudahan.

Menyemak kemudahan sebelum membeli atau menyewa

Apabila saya membawa pembeli dan penyewa melihat kondo di JB, semakan ini penting:

• Lawati pada waktu puncak. Lawatan pada waktu petang atau hujung minggu menunjukkan betapa sesaknya kolam renang dan gim.
• Dapatkan peraturan dalaman dan undang-undang kecil, termasuk had tetamu, bayaran tempahan dan peraturan haiwan peliharaan.
• Tanya apa yang ditutup dan mengapa. Kolam renang yang ditutup berbulan-bulan boleh menandakan masalah kewangan. Baca minit AGM dan akaun; lihat menyemak pengurusan kondo sebelum membeli.
• Timbang kosnya. Lebih banyak kemudahan biasanya bermakna caj yang lebih tinggi; lihat kos menyelenggara kondo di JB, atau pertimbangkan rumah landed berpagar dan berpengawal serta gim awam dan taman di JB.
• Sahkan akaun unit dengan penyata terkini, supaya anda tidak mewarisi penggantungan.

Kawasan untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Kualiti kemudahan ialah isu bangunan, bukan isu kawasan, tetapi kawasan berikut mempunyai banyak kondo siap dengan rekod pengurusan yang boleh disemak:

• Mount Austin: kondo mesra keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo dan rumah strata berpagar.
• Danga Bay: skim kondo tepi laut yang besar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Iskandar Puteri: skim lebih baharu berhampiran Medini dan Laluan Kedua (Second Link).
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur.

Bandingkan di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Undang-undang kecil kondo dan kad akses · Peraturan pindah masuk dan pindah keluar kondo · Keselamatan kebakaran dan lif kondo · Kadar penghunian kondo di JB

Soalan lazim

Siapa yang menentukan peraturan kolam renang dan gim kondo di Malaysia?

Undang-undang kecil standard dalam Jadual Ketiga Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 terpakai kepada setiap skim strata di Semenanjung Malaysia. Pemilik boleh menambah undang-undang kecil melalui resolusi khas di bawah seksyen 32 atau 70 Strata Management Act 2013, dan pejabat pengurusan menjalankan peraturan dalaman harian seperti waktu operasi dan tempahan.

Bolehkah penyewa menggunakan kolam renang dan gim kondo?

Biasanya boleh. Undang-undang kecil mengikat penyewa dan penghuni serta pemilik, dan penyewa yang berdaftar dengan pejabat pengurusan biasanya menggunakan kemudahan seperti pemilik. Jika pemilik tertunggak bayaran, penggunaan kemudahan unit itu boleh digantung, dan ini menjejaskan penyewa.

Bolehkah pihak pengurusan menghalang saya menggunakan kemudahan jika saya berhutang yuran penyenggaraan?

Ya. Di bawah undang-undang kecil standard, 14 hari selepas pemungkir menerima notis tentang jumlah yang terhutang, pihak pengurusan boleh menggantung penggunaan kemudahan dan perkhidmatan bersama, termasuk petak letak kereta yang ditetapkan. Pihak pengurusan tidak boleh menghalang pemilik daripada memasuki unit atau memotong bekalan air atau elektrik.

Bolehkah kondo mengenakan bayaran untuk menempah bilik fungsi atau kawasan BBQ?

Banyak yang berbuat demikian. Tiada skala bayaran kebangsaan, jadi setiap bangunan menetapkan sendiri melalui undang-undang kecil, resolusi AGM atau peraturan dalaman. Pendapatan daripada penggunaan harta bersama dimasukkan ke dalam akaun penyenggaraan, jadi ia sepatutnya ditunjukkan dalam akaun yang diaudit.

Mestikah kolam renang kondo mempunyai penyelamat di Malaysia?

Saya tidak menemui sebarang peraturan kebangsaan yang mewajibkan penyelamat di kolam renang kondo persendirian, dan banyak bangunan memasang papan tanda yang menyatakan tiada penyelamat bertugas. Orang dewasa patut mengawasi kanak-kanak pada setiap masa dan melaporkan kerosakan yang menjejaskan keselamatan kepada pihak pengurusan secara bertulis.

Bagaimana saya membuat aduan jika kolam renang atau gim kondo terus ditutup?

Tulis kepada pihak pengurusan dahulu, kemudian bangkitkan di mesyuarat agung. Jika tiada perubahan, adukan kepada Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan anda, dan sebagai langkah terakhir failkan tuntutan di Strata Management Tribunal, yang mendengar tuntutan sehingga RM250,000.

Membeli atau menyewa kondo JB dengan kemudahan yang baik?

Beritahu saya bangunan yang anda pertimbangkan dan kemudahan yang penting bagi anda. Saya akan mendapatkan peraturan dalaman, menyemak apa yang dibuka dan cara tempahan berfungsi, dan menunjukkan kemudahan itu kepada anda pada waktu sibuk. Anda juga boleh membuat temujanji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda masih di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 21, 23, 32, 50 dan 70 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, peraturan 17 dan 28 serta Jadual Ketiga (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Malay Mail, “Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”, 29 September 2026; Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”, 27 Oktober 2026; Bernama, jawapan Menteri KPKT tentang pemilik strata dan yuran penyenggaraan tertunggak, 29 Oktober 2026; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 Oktober 2026; Pesuruhjaya Bangunan DBKL, Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata, 2015–2016; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025, disemak November 2026; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; The Star, “Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”, 26 Oktober 2026; The Vibes, “No legal right: security guards cannot demand or scan MyKad, warns NRD”, 10 Jun 2025; The Star, “Lifesaving skills needed to prevent drowning in pools”, 6 Mei 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang kecil, peraturan dalaman dan bayaran berbeza mengikut bangunan dan berubah dari semasa ke semasa; sahkan dengan pejabat pengurusan, Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan anda dan peguam anda sebelum bergantung padanya.