Membuka usaha di Kawasan Ekonomi Khusus Johor–Singapura (2026): panduan bagi UKM dan investor Singapura

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 6 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi UKM, pendiri usaha, dan investor Singapura yang mempertimbangkan untuk membuka usaha di Kawasan Ekonomi Khusus Johor–Singapura (JS-SEZ). Jawaban singkatnya: sebagian besar perusahaan Singapura mendirikan perseroan terbatas tertutup Malaysia (Sdn Bhd) melalui SSM, menjadikan Invest Malaysia Facilitation Centre Johor (IMFC-J) sebagai kontak layanan terpadu, dan menyewa tempat usaha berizin sebelum mengajukan izin kerja. Biaya SSM sekitar RM1,050, tetapi mempekerjakan staf asing membutuhkan jauh lebih banyak, misalnya modal disetor RM500,000 untuk perusahaan yang sepenuhnya dimiliki asing.

Apa itu JS-SEZ, dan bagaimana perkembangannya per November 2026

Singapura dan Malaysia menandatangani perjanjian JS-SEZ pada Januari 2025 untuk memperlancar arus barang dan orang serta membangun ekosistem bisnis bersama. Menurut MIDA, zona ini mencakup sekitar 3,588 km persegi dan menyasar 11 sektor, mulai dari logistik, manufaktur, dan jasa keuangan hingga ekonomi digital, pariwisata, kesehatan, dan energi.

Sembilan zona unggulan yang disebutkan MIDA adalah Johor Bahru Waterfront, Iskandar Puteri, Tanjung Pelepas, Tanjung Langsat–Kong Kong, Senai–Skudai, Kulai–Sedenak, Desaru–Penawar, Forest City, dan Pengerang.

• Investasi. RM88.83 miliar disetujui dari Januari 2025 hingga Juni 2026, dengan RM40.30 miliar (sekitar 45%) telah terealisasi, menurut Menteri Ekonomi Malaysia (The Edge, 2 November 2026).
• Cetak biru. Cetak biru JS-SEZ dijadwalkan diluncurkan oleh kedua perdana menteri pada Desember 2026 (The Edge, 2 November 2026).
• Konektivitas. Layanan penumpang RTS Link antara Bukit Chagar dan Woodlands kini ditargetkan pada Februari 2027, setelah penundaan untuk sertifikasi keselamatan yang diumumkan pada Oktober 2026 (lihat info terbaru RTS Link 2026 saya).

Untuk sisi properti di zona ini, lihat panduan JS-SEZ bagi pembeli properti saya.

Memilih bentuk usaha: Sdn Bhd, cabang, atau kantor perwakilan

Ada tiga cara utama untuk hadir di Johor. Bagi UKM yang ingin berdagang, menandatangani kontrak, atau mempekerjakan staf, Sdn Bhd adalah pilihan yang lazim.

Bentuk usaha	Yang dapat dilakukan	Persyaratan utama dan biaya
Perseroan terbatas tertutup (Sdn Bhd), anak perusahaan di Malaysia	Berdagang, menandatangani kontrak, mempekerjakan staf, mengajukan insentif, menyewa atau membeli tempat usaha	Didirikan melalui SSM; biaya pemesanan nama RM50 dan biaya pendirian RM1,000; minimal satu direktur yang biasanya bertempat tinggal di Malaysia; sekretaris perusahaan dalam 30 hari
Perusahaan asing terdaftar (cabang)	Menjalankan usaha perusahaan Singapura di Malaysia sebagai entitas hukum yang sama	Didaftarkan di SSM; biaya mulai RM5,000 (modal saham hingga RM1 juta) hingga RM70,000, tergantung modal saham perusahaan induk
Kantor perwakilan atau kantor regional (RE/RO)	Hanya riset, studi pasar, dan koordinasi regional; tidak boleh berdagang, menandatangani kontrak, atau memberikan jasa berbayar	Disetujui melalui MIDA; belanja operasional minimal RM300,000 per tahun di awal, didanai dari luar negeri; persetujuan minimal dua tahun

Beberapa kegiatan yang diatur memiliki syarat tambahan. Perusahaan milik asing di bidang perdagangan grosir, eceran, atau distribusi memerlukan lisensi WRT dari KPDN, dan produsen umumnya memerlukan lisensi manufaktur melalui MIDA begitu dana pemegang saham mencapai RM2.5 juta atau memiliki 75 staf tetap atau lebih. Pastikan jenis kegiatan Anda kepada MIDA atau IMFC-J sejak awal.

Mendirikan Sdn Bhd, langkah demi langkah

1. Bicarakan dulu dengan IMFC-J dan pihak Singapura. Sampaikan kepada IMFC-J sektor, besaran investasi, dan jadwal Anda. Di Singapura, JS-SEZ Project Office (MTI, EnterpriseSG, dan EDB) membantu perusahaan lokal menjajaki zona ini.
2. Pesan nama dan dirikan perusahaan. Ajukan melalui sistem daring SSM; piagam layanan SSM menetapkan satu hari kerja setelah pengajuan lengkap dan pembayaran.
3. Tunjuk pengurus. Minimal satu direktur yang tempat tinggal utamanya di Malaysia, dan sekretaris perusahaan dalam 30 hari sejak pendirian.
4. Buka rekening bank dan siapkan penggajian. Daftar ke EPF, SOCSO, dan EIS sebelum staf mulai bekerja; iuran EPF menjadi wajib bagi sebagian besar karyawan non-Malaysia sejak Oktober 2025.
5. Amankan tempat usaha berizin. Sewa properti yang disetujui untuk penggunaan komersial atau industri, lalu ajukan lisensi tempat usaha dan papan nama ke pemerintah kota setempat (majlis).
6. Urus lisensi sektoral. Lisensi manufaktur, lisensi WRT, atau lainnya, tergantung kegiatan Anda.
7. Daftar ke ESD, lalu ajukan izin kerja. Pendaftaran ESD memakan waktu sekitar 14 hari kerja setelah dokumen lengkap dan memerlukan perjanjian sewa serta lisensi dari pemerintah kota.
8. Ajukan insentif. Tanyakan kepada MIDA atau IMFC-J tentang waktu pengajuan sebelum Anda mengeluarkan biaya.

Pusat layanan terpadu: IMFC-J

Pemerintah mendirikan Invest Malaysia Facilitation Centre Johor untuk mengoordinasikan seluruh proses investasi, mulai dari permohonan dan persetujuan hingga fasilitasi dan reinvestasi. MIDA menggambarkannya sebagai pusat yang dipimpin oleh IRDA, Invest Johor, dan MIDA serta didukung lebih dari 30 instansi. Layanannya meliputi konsultasi dan bantuan mengatasi kendala regulasi, gugus tugas pertanahan untuk sertifikat tanah, persetujuan kepemilikan asing, dan persetujuan bangunan, pemrosesan izin yang lebih cepat bagi profesional yang memenuhi syarat, pencocokan insentif, serta dukungan setelah persetujuan.

Kantornya berada di Menara Delima Satu, Forest City, Gelang Patah; kontaknya +607-233 3000 dan info@imfc-j.com.my (situs web IMFC-J, diperiksa November 2026).

Ringkasan insentif dan pajak

Kementerian Keuangan Malaysia dan pemerintah Johor mengumumkan insentif JS-SEZ pada 8 Januari 2025, berlaku sejak 1 Januari 2025. Poin utamanya adalah tarif pajak perusahaan khusus 5% hingga 15 tahun untuk investasi baru di kegiatan manufaktur dan jasa yang memenuhi syarat (contoh yang disebutkan antara lain rantai pasok AI dan komputasi kuantum, alat kesehatan, kedirgantaraan, dan global services hub), serta tarif pajak penghasilan 15% selama 10 tahun bagi pekerja berpengetahuan yang memenuhi syarat. Kelayakan, syarat, dan tambahan per zona unggulan dibahas dalam panduan pendamping saya, Insentif JS-SEZ dijelaskan.

Jika perusahaan Anda tidak mendapatkan insentif, pajak normal berlaku. Ada dua hal penting bagi UKM Singapura:

• Tarif standarnya 24% untuk tahun pajak 2026.
• Tarif UKM (15% atas RM150,000 pertama, 17% atas RM450,000 berikutnya) tidak berlaku bagi sebagian besar perusahaan milik asing. Perusahaan hanya memenuhi syarat jika tidak lebih dari 20% modal disetornya dimiliki oleh perusahaan asing atau bukan warga negara, di samping syarat lainnya (PwC, terakhir ditinjau Juni 2026). Karena itu, Sdn Bhd yang sepenuhnya dimiliki pihak Singapura membayar 24% kecuali ada insentif yang berlaku.

Mintalah saran dari konsultan pajak berlisensi di kedua negara; panduan ini bukan nasihat pajak.

Izin kerja untuk staf Anda

Warga Singapura dan warga asing lain yang bekerja untuk perusahaan Anda di Johor memerlukan Employment Pass, meskipun mereka pulang-pergi setiap hari. Perusahaan harus terlebih dahulu mendaftar ke Expatriate Services Division (ESD) di bawah Immigration Department, yang menetapkan modal disetor minimum berikut:

Kepemilikan perusahaan	Modal disetor minimum untuk pendaftaran ESD
100% milik Malaysia	RM250,000
Usaha patungan (minimal 30% ekuitas asing)	RM350,000
100% milik asing	RM500,000
Milik asing di bidang grosir, eceran, atau perdagangan (wajib lisensi WRT)	RM1,000,000

Gaji minimum baru berlaku untuk permohonan dan perpanjangan Employment Pass yang diajukan mulai 1 Juni 2026:

Kategori	Gaji pokok minimum per bulan	Durasi maksimum
EP I	RM20,000 ke atas	Hingga 10 tahun
EP II	RM10,000 – 19,999	Hingga 10 tahun, dengan rencana suksesi
EP III	RM5,000 – 9,999 (RM7,000 – 9,999 untuk manufaktur berlisensi MIDA dan jasa terkait yang disetujui)	Hingga 5 tahun, dengan rencana suksesi

Untuk staf warga Malaysia, upah minimum adalah RM1,700 per bulan; Budget 2027 (9 Oktober 2026) menaikkannya menjadi RM2,000 mulai Juni 2027, dengan perusahaan berpendapatan tahunan di bawah RM50 juta dikecualikan untuk sementara.

Warga asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta (New Straits Times, April 2026), sehingga staf yang pindah biasanya menyewa terlebih dahulu. Panduan saya tentang tinggal di JB dan bekerja di Singapura dan menyewa unit di JB sebagai komuter Singapura membahas kawasan dan harga sewa yang ditawarkan. Untuk visa tinggal jangka panjang seperti MM2H, termasuk kategori SEZ/SFZ, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; persetujuan diputuskan oleh pihak berwenang. Lihat panduan MM2H SEZ/SFZ untuk Johor saya.

Memilih tempat usaha: kantor, ruko, atau pabrik

Tempat usaha memengaruhi lisensi dan izin kerja Anda, jadi tentukan sejak awal:

• Peruntukan yang disetujui itu penting. Lisensi dari pemerintah kota memerlukan peruntukan yang sesuai dan sertifikat penyelesaian bangunan (certificate of completion). Kondominium hunian umumnya tidak dapat digunakan kecuali memang ditetapkan untuk itu; periksa dengan cermat sertifikat SOHO dan serviced residence (lihat panduan kondominium vs rumah tapak vs SOHO saya).
• Lisensi pemerintah kota. Di kota Johor Bahru, MBJB menerbitkan lisensi tempat usaha dan iklan seperti papan nama, dan lisensi diperpanjang setiap tahun (keterlambatan perpanjangan dikenai sanksi). Iskandar Puteri (MBIP), Kulai (MPKu), dan Pasir Gudang (MBPG) memiliki pemerintah kota dan aturan masing-masing.
• Persetujuan lain. Sebagian usaha juga memerlukan persetujuan pemadam kebakaran (Bomba), kesehatan, atau lingkungan.

Jenis tempat usaha	Cocok untuk	Biaya indikatif
Kantor (gedung perkantoran atau office suite)	Back-office, jasa profesional, tim pendukung regional	Rata-rata sewa kotor sekitar RM3.20 per kaki persegi per bulan pada 2025; tingkat hunian sekitar 52.6% pada Q1 2026 (NAPIC)
Ruko (shop office)	Ritel, klinik, ruang pamer, kantor kecil di lantai atas	Sangat bervariasi menurut lokasi dan lantai; lihat panduan ruko saya
Pabrik atau gudang (teres, kluster, semi-detached, detached)	Manufaktur ringan, logistik, penyimpanan, bengkel	Harga sewa yang ditawarkan sekitar RM1.50 hingga RM2.55 per kaki persegi per bulan dalam sampel 12 iklan di JB pada 6 November 2026; lihat panduan pabrik dan gudang saya

Sewa dulu atau beli?

Menyewa terlebih dahulu menyisakan lebih banyak modal untuk memenuhi persyaratan modal disetor dan perekrutan di atas. Perusahaan milik asing yang membeli properti memerlukan persetujuan negara bagian Johor. Berdasarkan surat edaran Pengarah Tanah dan Galian Johor No. 3 Tahun 2025, mulai 1 Juli 2025 biaya persetujuannya adalah 3% dari harga (minimal RM30,000) untuk properti komersial dan 4% untuk properti industri, ditambah biaya permohonan RM2,000 per sertifikat. Harga minimum dan syarat lain juga berlaku; lihat panduan saya tentang harga minimum bagi warga asing di Johor dan ulasan saya tentang properti komersial di Johor Bahru.

Ringkasan biaya pendirian

Hal	Jumlah	Sumber
Pemesanan nama dan pendirian Sdn Bhd	RM50 + RM1,000	Pedoman SSM, diakses November 2026
Pendaftaran cabang perusahaan asing	RM5,000 – 70,000, menurut modal saham	Jadwal biaya MIDA / SSM, diakses November 2026
Kantor perwakilan atau kantor regional	Belanja operasional minimal RM300,000 per tahun	Pedoman RE/RO MIDA, Maret 2023
Modal disetor untuk mempekerjakan ekspatriat (100% milik asing)	RM500,000 (RM1 juta untuk WRT)	FAQ ESD, diperiksa November 2026
Gaji minimum Employment Pass	RM5,000 – 20,000+ per bulan, menurut kategori	Kebijakan ESD mulai 1 Juni 2026
Biaya persetujuan negara bagian jika perusahaan milik asing membeli	3% (min. RM30,000) komersial; 4% industri	Surat edaran PTG Johor 3/2025, mulai 1 Juli 2025

Dukungan dari Singapura

Dalam jawaban parlemen pada Agustus 2026, Wakil Perdana Menteri Singapura menyatakan bahwa perusahaan Singapura dapat memanfaatkan hibah Market Readiness Assistance (MRA) dan Enterprise Financing Scheme untuk ekspansi ke JS-SEZ.

• Hibah MRA. Mencakup pemasaran di luar negeri, pengembangan bisnis, dan biaya pendirian seperti pendirian perusahaan di luar negeri dan nasihat hukum, dengan batas S$100,000 per perusahaan per pasar baru. Budget 2026 menaikkan dukungan bagi UKM hingga 70% dari biaya yang memenuhi syarat mulai 1 April 2026 hingga 31 Maret 2029.
• Kelayakan. Usaha Singapura dengan ekuitas lokal minimal 30%, omzet grup hingga S$100 juta atau hingga 200 staf, dan baru masuk ke pasar tersebut. Mulai paruh kedua 2026, hibah ini juga mencakup pasar yang sudah dimasuki. Ajukan sebelum proyek dimulai; periksa ketentuan terbaru kepada EnterpriseSG.

Tempat membuka usaha jika hal ini penting bagi Anda

Kawasan-kawasan ini berada di dalam atau di sebelah zona unggulan; pilih berdasarkan sektor, staf, dan pelanggan.

• JB Sentral dan Bukit Chagar: di dalam atau dekat zona Johor Bahru Waterfront, di sebelah CIQ dan stasiun RTS Link; kantor dan ruko bagi tim yang melintasi perbatasan setiap hari.
• Iskandar Puteri dan Medini: zona unggulan dengan perkantoran, EduCity, dan Second Link ke Tuas.
• Kulai dan Senai: zona Senai–Skudai dan Kulai–Sedenak, dengan bandara, kawasan industri, dan pusat data (lihat panduan pusat data saya).
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan industri dan komersial yang sudah mapan dan dekat dengan pusat kota.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: hunian dan ruko dekat Port of Tanjung Pelepas dan Second Link.
• Forest City: zona unggulan dengan zona keuangan khusus dan kantor IMFC-J, tetapi jauh dari pusat kota.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, dan gunakan kalkulator biaya properti JB dalam SGD untuk anggaran hunian staf.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Insentif JS-SEZ dijelaskan · Info terbaru RTS Link 2026 · Pindah dari KL ke Johor Bahru · Membiayai properti JB dari Singapura

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah perusahaan Singapura memiliki 100% saham perusahaan di Johor?

Di banyak sektor, boleh. Perusahaan Singapura dapat memiliki seluruh saham Sdn Bhd Malaysia, tetapi perusahaan tersebut memerlukan minimal satu direktur yang biasanya bertempat tinggal di Malaysia dan seorang sekretaris perusahaan. Beberapa kegiatan yang diatur, seperti perdagangan distribusi, memiliki syarat lisensi dan modal tambahan, jadi periksa sektor Anda kepada MIDA atau IMFC-J.

Berapa biaya mendaftarkan Sdn Bhd di Malaysia?

SSM memungut RM50 untuk pemesanan nama dan RM1,000 untuk mendirikan perusahaan terbatas berbasis saham. Biaya profesional untuk sekretaris perusahaan, pembukuan, dan audit belum termasuk. Jika Anda berencana mempekerjakan ekspatriat, Expatriate Services Division mensyaratkan modal disetor RM500,000 untuk perusahaan yang 100% dimiliki asing, atau RM1 juta di bidang perdagangan grosir dan eceran.

Apa itu IMFC-J?

Invest Malaysia Facilitation Centre Johor adalah pusat layanan terpadu JS-SEZ, diluncurkan pada Februari 2025 dan dipimpin oleh IRDA, Invest Johor, dan MIDA. Pusat ini membantu investor dalam hal pertanyaan, persetujuan, urusan pertanahan, fasilitasi ekspatriat, dan dukungan pascapersetujuan. Kantornya berada di Menara Delima Satu di Forest City, dan Anda dapat menghubunginya secara langsung.

Bisakah saya membawa staf dari Singapura untuk bekerja di perusahaan saya di Johor?

Bisa, dengan Employment Pass. Perusahaan terlebih dahulu mendaftar ke Expatriate Services Division, lalu mengajukan izin untuk setiap staf. Mulai 1 Juni 2026, gaji pokok minimum adalah RM5,000 untuk Kategori III, RM10,000 untuk Kategori II, dan RM20,000 untuk Kategori I, dengan batas lebih tinggi untuk sebagian posisi di bidang manufaktur.

Apakah perusahaan saya akan membayar tarif pajak perusahaan JS-SEZ 5%?

Hanya jika pihak berwenang menyetujui investasi baru yang memenuhi syarat di kegiatan manufaktur atau jasa yang layak. Tarif khusus ini berlaku hingga 15 tahun. Jika tidak, tarif standar 24% berlaku, dan perusahaan yang lebih dari 20% dimiliki asing tidak dapat menggunakan tarif UKM Malaysia sebesar 15% dan 17%. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat pajak.

Sebaiknya saya menyewa atau membeli tempat usaha di Johor?

Menyewa terlebih dahulu menyisakan lebih banyak modal untuk perekrutan dan persyaratan modal disetor. Perusahaan milik asing yang membeli properti memerlukan persetujuan negara bagian Johor; mulai 1 Juli 2025, biaya persetujuannya adalah 3% dari harga, minimal RM30,000, untuk properti komersial dan 4% untuk properti industri, ditambah biaya permohonan RM2,000 per sertifikat.

Membuka usaha di Johor dan memerlukan tempat usaha?

Beri tahu saya sektor Anda, ruang yang Anda perlukan, kawasan pilihan, dan apakah Anda ingin menyewa atau membeli. Saya akan menyusun daftar pendek kantor, ruko, atau pabrik lengkap dengan harga sewa atau harga jual yang ditawarkan, memeriksa peruntukan yang disetujui dan sertifikatnya, serta membantu mencarikan hunian bagi staf yang pindah. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat unit, atau konsultasi Zoom dari Singapura. Untuk urusan perusahaan, pajak, dan izin, bekerjalah sama dengan sekretaris perusahaan, konsultan pajak, dan pengacara yang berlisensi.

Sumber: Kementerian Keuangan Malaysia, “JS-SEZ incentive package to drive high-value investments into Johor”, 8 Januari 2025; MIDA, “Iskandar Malaysia: the cornerstone of the JS-SEZ” (zona unggulan, luas, sektor), 5 Maret 2025; MIDA, Invest Malaysia Facilitation Centre Johor (IMFC-J), diperbarui 2 September 2025; Situs web resmi IMFC-J / JS-SEZ (alamat dan kontak), diperiksa November 2026; The Edge Malaysia, “Approved investments for Johor-Singapore SEZ hit RM88.8b — economy minister”, 2 November 2026; Mothership, layanan penumpang RTS Link diperkirakan pada Februari 2027 (pernyataan LTA dan MOT Malaysia), 4 Oktober 2026; Singapore Ministry of Trade and Industry, jawaban tertulis atas pertanyaan parlemen tentang JS-SEZ bagi perusahaan Singapura, 5 Agustus 2026; Enterprise Singapore, JS-SEZ: a strategic partnership, diperiksa November 2026; Enterprise Singapore, hibah Market Readiness Assistance, diperiksa November 2026; Enterprise Singapore, dukungan Budget 2026 bagi pelaku usaha, diperiksa November 2026; SSM, Guidelines for Incorporation of a Local Company (Companies Act 2016), diakses November 2026; MIDA, pendaftaran entitas usaha (jadwal biaya SSM), diakses November 2026; MIDA, pedoman kantor perwakilan dan kantor regional, per 24 Maret 2023; ASEAN Briefing, persyaratan modal disetor di Malaysia (ambang lisensi manufaktur), diakses November 2026; Expatriate Services Division, Immigration Department of Malaysia, FAQ pendaftaran perusahaan ESD, diperiksa November 2026; Ministry of Home Affairs, Immigration Department, MIDA, IRDA, dan lainnya, FAQ Revised Expatriate Salary Policy, diperbarui 12 Februari 2026; EPF (KWSP), “EPF begins mandatory contributions for non-Malaysian citizen employees effective October 2025”; Malay Mail, “Budget 2027: minimum wage raised to RM2,000 effective June 2027”, 9 Oktober 2026; PwC Worldwide Tax Summaries, Malaysia corporate taxes on income, terakhir ditinjau 16 Juni 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Pengarah Tanah dan Galian Johor Bil. 3 Tahun 2025, 13 Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “Johor offices tune out election noise”, 22 Juni 2026; Majlis Bandaraya Johor Bahru, pemberitahuan perpanjangan lisensi usaha dan iklan untuk 2026, diperiksa November 2026; EdgeProp, iklan sewa pabrik dan gudang di Johor Bahru, diperiksa 6 November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 6 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Aturan, biaya, insentif, dan harga sewa yang ditawarkan dapat berubah; pastikan kepada SSM, MIDA, IMFC-J, Immigration Department, LHDN, pemerintah kota setempat, serta pengacara dan konsultan pajak Anda sendiri sebelum mengambil keputusan.