Longkang Tersumbat dan Monsun: Panduan Rumah Bertanah di Johor (2026)

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik, penyewa dan pembeli rumah bertanah di Johor Bahru, termasuk pemilik yang tinggal di luar negara. Jawapan ringkasnya: talang bumbung, paip turun dan longkang di dalam kawasan rumah anda ialah tanggungjawab anda untuk dipastikan tidak tersumbat, dan majlis boleh mengarahkan anda membersihkannya. Parit awam (longkang) di tepi jalan pula tugas majlis; laporkan sekatan melalui MyAduan Johor atau majlis anda. Bersihkan bahagian anda sebelum hujan paling lebat, yang dijangka MetMalaysia berlaku dari November 2026 hingga Januari 2027.

Mengapa longkang tersumbat lebih membimbangkan semasa monsun

Kebanyakan rumah bertanah di JB menyalurkan air bumbung melalui beberapa paip turun ke dalam longkang kecil di sekeliling rumah, yang mengalir di bawah pintu pagar atau laluan kereta ke longkang tepi jalan. Jika mana-mana bahagian laluan ini tersumbat dengan daun, kelodak atau sampah, air akan berbalik ke anjung atau halaman, dan dalam hujan lebat yang panjang ia boleh naik hingga ke lantai rumah.

Kerja yang lebih besar terletak di bawah kerajaan negeri. Selepas banjir kilat pada 30 September 2026 melanda Jalan Ayer Molek, Jalan Wong Ah Fook, Jalan Pantai dan Kampung Pasir di Tampoi, antara lain, kerajaan negeri memperuntukkan tambahan RM30 juta untuk 2027, termasuk kajian saliran MBJB, tangki tahanan bawah tanah di sepanjang Jalan Sungai Chat dan lebih banyak pam (Malay Mail, 1 Oktober 2026). Pada 3 November, negeri mengenal pasti 337 kawasan panas banjir bagi monsun ini, 44 daripadanya di daerah Johor Bahru, dengan pembersihan dan pengorekan longkang antara langkah yang diambil.

Semua itu tidak membersihkan longkang di depan pagar anda. Longkang tersumbat juga menakung air: pada Oktober 2026, penduduk sebuah taman di JB melaporkan jentik-jentik dalam longkang yang tersumbat berminggu-minggu (Utusan Malaysia). Lihat panduan nyamuk dan denggi saya, dan untuk gambaran lebih luas, panduan risiko banjir dan panduan cuaca dan monsun JB saya.

Siapa bertanggungjawab ke atas longkang yang mana

Tanggungjawab bergantung pada lokasi longkang dan apa yang dialirkannya. Ini pembahagian biasa bagi rumah bertanah di kawasan majlis (panduan saya tentang pihak berkuasa tempatan JB menunjukkan majlis mana yang meliputi alamat anda).

Longkang atau paip	Biasanya dibersihkan oleh	Catatan
Talang bumbung, talang kotak dan paip turun	Pemilik	Paip air hujan tidak boleh membawa sisa tandas atau air sisa dapur dan bilik mandi (seksyen 56).
Longkang di dalam lot anda	Pemilik	Majlis boleh mengeluarkan notis supaya ia dibersihkan, dibaiki atau dibesarkan (seksyen 52).
Paip atau papak di tempat laluan kereta anda merentasi longkang jalan	Biasanya pemilik	Menutup atau melencongkan longkang memerlukan kebenaran bertulis (seksyen 55).
Longkang awam tepi jalan	Majlis tempatan	Wajib menyelenggara, membaiki, mengosongkan dan membersihkannya (seksyen 53 dan 54).
Longkang lorong belakang	Majlis tempatan	Tiada sesiapa boleh meletakkan halangan di lorong belakang (seksyen 69).
Sungai dan longkang monsun besar	JPS (DID), bersama majlis dan JKR	Laporkan melalui majlis jika tidak pasti.
Pembetung awam dan lurang	Indah Water (IWK)	Dibersihkan tanpa bayaran; IWK mengenakan RM390 untuk membersihkan paip pembetung dalaman persendirian.
Longkang bersama dalam skim strata berpagar	JMB atau MC	Harta bersama di bawah Strata Management Act 2013.

Penaltinya. Dalam teks Act 133 yang diterbitkan, mengabaikan notis seksyen 52 boleh dikenakan denda sehingga RM2,000 serta sehingga RM100 sehari, dan majlis boleh melakukan kerja itu sendiri dan menuntut kosnya daripada anda. Sambungan longkang tanpa kebenaran, atau menutup atau melencongkan longkang, boleh dikenakan denda sehingga RM1,000, dan mahkamah boleh mengarahkan longkang dibina semula. Kadar denda mungkin telah dipinda, jadi semak teks terkini di portal Laws of Malaysia AGC.

Senarai semak monsun untuk longkang anda sendiri

Kementerian Kesihatan mencadangkan sepuluh minit seminggu untuk memeriksa air bertakung di sekeliling rumah (Berita RTM, Julai 2026). Sebelum dan semasa monsun, tambahkan perkara berikut:

1. Talang dan talang kotak. Pastikan daun dan lumut dibersihkan sebelum hujan lebat. Talang kotak yang melimpah sering kelihatan sebagai kesan tompok pada siling (lihat panduan bumbung bocor saya).
2. Paip turun. Pastikan air keluar di hujung bawah terus ke longkang, bukan ke anjung atau lot jiran.
3. Longkang dalam kawasan rumah. Angkat jeriji, keluarkan kelodak, pasir dan daun, kemudian letak semula jeriji.
4. Lintasan di pintu pagar. Suluh lampu picit ke dalam paip atau ruang di bawah laluan kereta; paip yang separuh penuh dengan kelodak ialah titik sekatan yang biasa.
5. Sinki dan perangkap lantai. Jangan buang minyak masak dan sisa makanan ke dalamnya kerana lemak akan mengeras dalam paip. Alirkan air ke dalam perangkap lantai yang jarang digunakan setiap minggu.
6. Taman. Jangan sapu daun ke dalam longkang, dan perhatikan akar berhampiran sambungan longkang (lihat panduan saya tentang permit tebang pokok dan akar).
7. Selepas hujan lebat. Air yang masih bertakung dalam longkang beberapa hari kemudian menunjukkan sekatan atau longkang yang tidak lagi cerun dengan betul.
8. Jaga keselamatan. Jauhi longkang yang airnya deras, pakai sarung tangan, dan serahkan kerja bumbung kepada profesional; DOSH menyenaraikan bumbung dan permukaan rapuh antara bahaya kerja di tempat tinggi (Mac 2026).

Pemilik yang tinggal di luar negara. Rumah kosong tidak diperiksa setiap minggu. Minta saudara, penyewa atau penjaga memeriksa talang dan longkang sebelum November dan selepas ribut besar; lihat senarai semak rumah kosong dan panduan mengurus hartanah JB dari luar negara saya. Untuk paip di dalam rumah, lihat masalah paip di rumah lama.

Apabila sekatan berada di luar pagar anda

Majlis membersihkan longkang awam, tetapi ia perlu tahu dahulu. MyAduan Johor meliputi MBJB, MBIP, MBPG dan MPKu sejak 1 April 2026 dan membolehkan anda menjejak aduan (The Star, September 2026); di kawasan lain, hubungi majlis anda terus.

• Berikan butiran tepat. Nyatakan nama jalan, nombor rumah atau tiang lampu terdekat, gambar atau video pendek, dan apa yang berlaku ketika hujan lebat.
• Simpan nombor rujukan dan buat susulan. Pada November 2026, The Star melaporkan seorang penduduk Taman Johor Jaya yang telah mengadu kepada MBJB lima kali sejak 26 Ogos tentang longkang yang tersumbat oleh tanah daripada kerja membaiki paip jirannya; seorang ahli majlis berkata beliau akan menelitinya. Jiran, persatuan penduduk dan ahli majlis kawasan anda boleh menguatkan aduan.
• Gunakan saluran yang betul. Jentik-jentik dilaporkan kepada Pejabat Kesihatan Daerah; pembuangan sampah haram kepada SWCorp atau majlis. Membuang sisa di tempat yang tidak diluluskan boleh dikenakan denda RM10,000 hingga RM100,000, penjara, atau kedua-duanya di bawah seksyen 71 Act 672 (The Star, November 2025, memetik SWCorp Johor).

Apa yang tidak patut dilakukan. Jangan lebarkan, tutup atau ubah laluan longkang awam sendiri, dan jangan salurkan air anda ke tanah jiran. Semasa banjir, ikut amaran rasmi; laman Public Infobanjir JPS memaparkan paras sungai mengikut negeri.

Pengubahsuaian, sambungan rumah dan longkang

• Menutup longkang. Menuang konkrit di atas longkang hadapan untuk melebarkan laluan kereta, atau membina sambungan di atas longkang belakang, menjadikannya mustahil dibersihkan. Senarai semak permit bangunan sementara MBJB (dikemas kini 1 Januari 2025) menyatakan longkang sedia ada tidak boleh ditutup dan mesti mempunyai jeriji besi, dan saliran tidak boleh mengalir ke lot jiran. Untuk sebarang kerja kekal, tanya majlis anda terlebih dahulu.
• Lantai ditinggikan dan turapan. Meninggikan anjung atau menurap seluruh kawasan rumah mengubah arah aliran air, dan seksyen 52 melarang pembinaan atau pembinaan semula tanpa saliran air ribut yang sewajarnya. Lihat panduan permit pengubahsuaian saya.
• Sisa binaan dan tanah. Pasir, simen dan tanah dari tapak kerja akan mengeras dalam longkang. Masukkan pembersihan longkang dan pembuangan sisa binaan yang betul dalam terma bertulis kontraktor (lihat panduan sisa pengubahsuaian saya).

Membeli rumah yang ada sambungan di atas longkang? Minta pelan yang diluluskan; panduan saya tentang sambungan haram dalam rumah subsale menerangkan risikonya.

Jiran, penyewa dan kawasan perumahan berpagar

• Jiran. Dalam sederet rumah teres, satu longkang belakang yang tersumbat boleh membanjiri beberapa halaman. Berbincang dahulu, kongsi gambar dan sepakat siapa membersihkan bahagian mana; jika air terus datang dari rumah sebelah, majlis boleh mengambil tindakan. Lihat panduan saya tentang pertikaian jiran dan dinding bersama.
• Penyewa dan tuan rumah. Malaysia belum mempunyai akta sewaan kediaman yang berkuat kuasa (lihat kemas kini akta sewaan saya), jadi perjanjian sewa yang menentukan. Lazimnya penyewa memastikan talang, perangkap lantai dan longkang dalam kawasan rumah tidak tersumbat serta melaporkan masalah, manakala tuan rumah menanggung kos paip pecah dan pembaikan struktur. Lihat siapa yang membayar kos pembaikan.
• Kawasan strata berpagar. Longkang di harta bersama diselenggara oleh JMB atau MC di bawah Strata Management Act 2013 dan dibiayai oleh caj penyelenggaraan; longkang di petak anda sendiri kekal tanggungjawab anda. Lihat hak milik strata rumah bertanah dan rumah berpagar dan berpengawal.

Insurans dan kerosakan air

Bank Negara Malaysia menyatakan pada Januari 2026 bahawa hanya sedikit pemilik rumah yang mempunyai perlindungan banjir, yang biasanya merupakan tambahan pilihan (The Sun). Sama ada air yang melimpah balik dari longkang tersumbat dilindungi bergantung pada perkataan polisi anda, dan Financial Markets Ombudsman Service menyatakan pada Julai 2026 bahawa kerosakan akibat haus dan lusuh atau penyelenggaraan yang lemah lazimnya dikecualikan. Baca bahagian banjir dan pengecualian sekarang, dan simpan gambar bertarikh longkang serta talang yang telah dibersihkan. Panduan insurans rumah saya menerangkan jenis-jenis polisi. Ini bukan nasihat insurans; sahkan dengan syarikat insurans anda.

Perkara yang perlu diperiksa semasa membeli rumah bertanah

• Lawati selepas hujan jika boleh, dan lihat longkang tepi jalan serta lorong belakang, bukan rumahnya sahaja.
• Bandingkan aras. Rumah yang lebih rendah daripada jalan, atau di kaki cerun, mudah menakung air. Bagi lot di lereng bukit, tanya siapa yang menyelenggara longkang berm (lihat panduan rumah di lereng bukit saya).
• Cari petunjuk: kesan air di bahagian bawah dinding, karat di kaki pintu pagar, garisan kelodak di anjung, jeriji yang hilang dan longkang di bawah sambungan rumah.
• Tanya penjual dan jiran sama ada air pernah masuk ke anjung atau rumah dan bila longkang terakhir dibersihkan. Soalan semasa melawat rumah subsale dan panduan pemeriksaan saya menyenaraikan lebih banyak perkara.
• Cari nama jalan bersama “banjir kilat” dan “longkang tersumbat”.

Kawasan pilihan jika perkara ini penting bagi anda

Dua jalan dalam satu taman boleh berbeza keadaannya ketika hujan lebat, jadi nilailah jalan dan rumahnya, bukan poskodnya:

• Mount Austin: kawasan perumahan lebih baharu dan skim berpagar yang popular dalam kalangan keluarga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan matang dengan banyak rumah teres lama; periksa sambungan rumah dan longkang.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: kawasan perumahan lama dan baharu bersebelahan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah serta Iskandar Puteri: perbandaran terancang berhampiran Laluan Kedua.
• Permas Jaya dan Senibong serta Kulai dan Senai: pilihan di timur dan utara; tanya tentang saliran berhampiran pembinaan baharu.

Pembeli asing: had minimum RM1 juta di Johor terpakai dengan pengecualian yang terhad sahaja (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya. Lihat panduan harga minimum untuk warga asing saya dan bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Risiko banjir di JB · Bumbung bocor di rumah bertanah · Pencegahan nyamuk dan denggi · Kos penyelenggaraan rumah bertanah · Pembersihan tangki air rumah bertanah

Soalan lazim

Siapa bertanggungjawab ke atas longkang di hadapan rumah saya di Johor Bahru?

Longkang awam tepi jalan ialah tanggungjawab majlis tempatan: di bawah seksyen 53 dan 54 Street, Drainage and Building Act 1974, majlis menyelenggara, mengosongkan dan membersihkan longkangnya. Talang, paip turun dan longkang di dalam kawasan rumah anda, dan biasanya paip di bawah laluan kereta anda, ialah tanggungjawab anda untuk dipastikan tidak tersumbat.

Bolehkah majlis mendenda saya kerana longkang tersumbat dalam kawasan rumah saya?

Ya, selepas notis dikeluarkan. Seksyen 52 Act 133 membolehkan majlis mengarahkan pemilik membersihkan atau membaiki longkang; dalam teks yang diterbitkan, mengabaikan notis boleh dikenakan denda sehingga RM2,000 serta sehingga RM100 sehari, dan majlis boleh melakukan kerja itu dan menuntut kosnya.

Bagaimana cara melaporkan longkang awam yang tersumbat di JB?

Gunakan MyAduan Johor, yang meliputi MBJB, MBIP, MBPG dan MPKu sejak 1 April 2026, atau hubungi majlis anda terus. Berikan lokasi dan gambar serta simpan nombor rujukan. Pembetung awam yang tersumbat dilaporkan kepada IWK dan jentik-jentik kepada Pejabat Kesihatan Daerah.

Bolehkah saya menutup longkang di hadapan rumah saya?

Tidak tanpa kebenaran. Menutup, menyekat atau melencongkan longkang tanpa kebenaran bertulis ialah satu kesalahan di bawah seksyen 55 Act 133, dan senarai semak permit sementara MBJB menyatakan longkang sedia ada tidak boleh ditutup dan memerlukan jeriji besi. Tanya majlis anda dahulu.

Berapa kerap saya perlu membersihkan talang dan longkang?

Saya tidak menemui kekerapan rasmi untuk rumah kediaman. Rentak yang praktikal ialah pembersihan menyeluruh sebelum monsun timur laut, pemeriksaan selepas setiap ribut besar, dan pemeriksaan mingguan sepuluh minit di sekeliling rumah untuk air bertakung seperti yang disarankan Kementerian Kesihatan.

Adakah insurans rumah melindungi kerosakan akibat longkang tersumbat atau banjir?

Ia bergantung pada polisi. Bank Negara Malaysia menyatakan pada Januari 2026 bahawa perlindungan banjir biasanya merupakan tambahan pilihan, dan kerosakan akibat haus dan lusuh atau penyelenggaraan yang lemah lazimnya dikecualikan. Baca perkataan polisi anda dan sahkan dengan syarikat insurans anda.

Bimbang tentang longkang di rumah yang sedang anda pertimbangkan?

Beritahu saya kawasan, jenis rumah dan bajet anda. Saya akan menyenarai pendek rumah bertanah, memeriksa longkang, talang dan aras setiap rumah bersama anda semasa lawatan, dan bertanya kepada penjual serta jiran apa yang berlaku ketika hujan lebat sebelum anda membuat tawaran. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: The Star, “Start of Northeast Monsoon expected on Oct 27, MetMalaysia says”, 23 Oktober 2026; Malay Mail, “Johor identifies 337 flood hotspots as state braces for northeast monsoon”, 3 November 2026; Malay Mail, “Johor rolls out additional RM30m after flash floods hit state capital”, 1 Oktober 2026; The Star, “Several areas in JB hit by flash floods”, 30 September 2026; Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133), Bahagian III (Drains), seksyen 51 hingga 61, seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association, disemak November 2026; Act 133, Bahagian IV (Back-lanes), seksyen 65 hingga 69, seperti yang diterbitkan oleh National House Buyers Association, disemak November 2026; Attorney General’s Chambers, portal Laws of Malaysia: Act 133, Act 154, Solid Waste and Public Cleansing Management Act 2007 (Act 672) dan Strata Management Act 2013 (Act 757), disemak November 2026; MBJB, senarai semak permohonan permit bangunan sementara, perkara 13 dan 14, dikemas kini 1 Januari 2025; The Star, “Johor steps up complaint handling” (MyAduan Johor), 28 September 2026; The Star, “Clogged drain not fixed despite five complaints to JB council”, 6 November 2026; Utusan Malaysia, “Longkang tersumbat punca pembiakan aedes dan bau busuk”, 23 Oktober 2026; Indah Water Konsortium, pelanggan domestik (caj pembersihan sekatan), disemak November 2026; Destruction of Disease-Bearing Insects Act 1975 (Act 154), cetakan semula dengan pindaan hingga P.U.(A) 280/2002, melalui FAOLEX, disemak November 2026; Berita RTM, “Luang 10 minit seminggu periksa kawasan rumah cegah denggi” (Bahagian Kawalan Penyakit MOH), 20 Julai 2026; The Star, “SWCorp detains lorry at illegal dumping ground in Sedenak”, 9 November 2025; The Sun, “Flood insurance uptake low in Malaysia, BNM warns”, 28 Januari 2026; Financial Markets Ombudsman Service melalui Malaysiakini, “Why insurance and takaful claims get rejected”, 22 Julai 2026; DOSH (JKKP), Working at Heights, dikemas kini 16 Mac 2026; JPS, Public Infobanjir, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 15 November 2026 daripada sumber bertarikh yang disenaraikan di atas; bukan nasihat undang-undang atau insurans. Prosedur majlis, denda dan terma polisi boleh berubah; sahkan dengan majlis tempatan anda, IWK, Pejabat Kesihatan Daerah, syarikat insurans anda atau peguam, dan gunakan profesional berlesen untuk kerja saliran atau bumbung.